Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2018 г. N 06АП-501/18

г. Хабаровск

06 марта 2018 г.

А73-15003/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тихоненко А.А.

судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Мастер" - Бескровная М.Г., представитель по доверенности от 17.09.2015;

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области - не явились;

от Отдела судебных приставов по Железнодорожному району г. Хабаровска Управления Федеральной службы судебных приставов России по Хабаровскому краю - не явились;

от Буркицы Евгения Петровича - Дронов Н.А., представитель по доверенности от 12.10.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Буркицы Евгения Петровича, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области

на решение от 26.12.2017

по делу N А73-15003/2017

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Трещевой В.Н.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Мастер" (ОГРН 1132724007866, ИНН 2724179317)

к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН 1092721008005, ИНН 2721172546)

о признании торгов от 16.06.2017 в части реализации лота N 21, торгов от 31.08.2017 в части реализации лота N 18 недействительными

третьи лица: Отдел судебных приставов по Железнодорожному району г. Хабаровска Управления Федеральной службы судебных приставов России по Хабаровскому краю, Буркица Евгений Петрович

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мастер" (далее - ООО "Мастер", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее - МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО, ответчик) о признании недействительными торгов от 16.06.2017 в части реализации лота N 21 и торгов от 31.08.2017 в части реализации лота N 18, а именно - земельный участок, назначение объекта: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилой дом (многоквартирный), общая площадь 21000 кв.м, кадастровый номер 27:17:0302202:129, адрес объекта: Хабаровский район, с. Ракитное, в районе пруда, вдоль дороги.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Отдел судебных приставов по Железнодорожному району г. Хабаровска Управления Федеральной службы судебных приставов России по Хабаровскому краю (далее - ОСП по Железнодорожному району г. Хабаровска) и Буркица Евгений Петрович (далее - Буркица Е.П.).

Решением от 26.12.2017 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО и Буркица Е.П. обжаловали его в апелляционном порядке.

МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Ссылается на соглашение ФССП России и Росимущества от 30.04.2015 N 0001/13/01-12/65 "О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам продажи имущества", в соответствии с пунктом 4 которого основанием для прекращения действий реализации арестованного имущества является постановление судебного пристава-исполнителя об отзыве арестованного имущества с реализации. Однако, в адрес ответчика указанное постановление не поступало.

Буркица Е.П. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, выводы суда о незаконности постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного заложенного имущества на торги прямо противоречат решению Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 30.03.2017 по делу N 2а-646/2017, которым установлено, что постановление судебного пристава-исполнителя о передаче земельного участка на торги полностью соответствует действующему законодательству. Указывает, что в момент вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о передаче имущества на торги, на земельном участке с кадастровым номером 27:17:0302202:129 никаких объектов недвижимости/капитального строительства, в том числе объектов незавершенного строительства, не было.

ООО "Мастер", ОСП по Железнодорожному району г. Хабаровска отзывы на апелляционные жалобы в материалы дела не представлены.

В судебном заседании представитель Буркица Е.П. поддержал доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение отменить принять по делу новый судебный акт. Поддержал доводы апелляционной жалобы МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО.

Представитель ООО "Мастер" отклонил доводы апелляционных жалоб как несостоятельные, просил решение оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.

МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО и ОСП по Железнодорожному району г. Хабаровска, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебное заседание своих представителей не направили, каких-либо ходатайств не заявили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между 23.09.2014 в целях строительства группы жилых домов между Буркица Евгением Петровичем (продавец) и ООО "Мастер" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (с отлагательным условием об оплате), в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателю земельный участок с кадастровым номером: 27:17:0302202:19 площадью 21000 кв.м, расположенный: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Ракитное, в районе пруда вдоль, дороги, в настоящий момент категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства многоквартирного жилого дома (более четырех этажей) (далее - земельный участок), а покупатель - принять и уплатить обусловленную за него цену.

Согласно пункту 2.1 договора, цена имущества по настоящему договору составляет 14 000 008 руб. На момент подписания договора денежные средства покупателем продавцу в полном объеме не выплачены.

Факт передачи земельного участка ООО "Мастер" подтвержден подписанным сторонами актом приема-передачи земельного участка от 23.09.2014.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 26.09.2014 серия 27-АГ 053528, от 20.10.2015. При этом в свидетельствах имеются отметки о существующих ограничениях (обременении) права: ипотека в силу закона.

ООО "Мастер" частично оплатило стоимость земельного участка.

Дополнительным соглашением от 26.01.2015 к договору от 23.09.2014 стороны, с учетом частичной оплаты стоимости земельного участка, определили размер долга в сумме, эквивалентной 900 000 юаней КНР в рублях по курсу ЦБ РФ на дату оплаты, который, в свою очередь, подлежал оплате в срок до 15.05.2015 включительно.

В связи с ненадлежащим исполнением покупателем своих обязательств по договору, Буркица Е.П. обратился с исковым заявлением в Железнодорожный суд г. Хабаровска о взыскании с ООО "Мастер" суммы задолженности по договору купли-продажи земельного участка от 23.09.2014, рассчитанной исходя из курса юаня КНР, установленного Сбербанком РФ на момент возникновения просрочки в оплате долга, и уплаченной истцом госпошлины, на общую сумму 9 520 328 руб. 28 коп.

26.11.2015 определением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска по делу N 2-4925/2015 утверждено мировое соглашение, в соответствии с пунктом 1.1 которого ООО "Мастер" признало имеющуюся за ним задолженность перед Буркица Е.П. и обязалось выплатить последнему сумму в размере 9 500 000 руб. Согласно пункту 2 мирового соглашения Буркица Е.П. отказался от своих претензий (остальных исковых требований, составляющих предмет спора) к ООО "Мастер" в полном объеме, обязался снять обременение в форме залога на земельный участок с кадастровым номером 27:17:0302202:129, площадью 21000 кв.м, расположенный: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Ракитное, в районе пруда, вдоль дороги, в ЕГРП, в течение десяти дней с даты выполнения ответчиком обязательства, указанного в пункте 1.1 мирового соглашения, с учетом условия об отсрочке его исполнения, указанного в пункте 2.1 мирового соглашения.

На основании исполнительного листа серии ФС N 0075571897, выданного 18.01.2016 Железнодорожным районным судом г. Хабаровска по делу N 2-4925/2015, ОСП по Железнодорожному району г. Хабаровска 11.03.2016 возбуждено исполнительное производство N 17651/16/27003-ИП о взыскании с ООО "Мастер" в пользу Буркица Е.П. задолженности в размере 9 500 000 руб.

20.05.2016 судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста (описи имущества) в отношении земельного участка; 23.05.2016 судебный пристав-исполнитель обратился в Железнодорожный районный суд г. Хабаровска с заявлением об обращении взыскания на земельный участок, при этом в своем заявлении судебный пристав-исполнитель указал, что на рассматриваемом земельном участке осуществляется строительство 8 жилых домов, на территории строительной площадки складированы строительные материалы и располагается строительная техника; 30.05.2016 судебным приставом-исполнителем составлен повторный акт о наложении ареста.

Определением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 22.06.2016 в удовлетворении заявлении судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на земельный участок отказано.

Постановлением от 26.09.2016 об оценке имущества должника судебный пристав-исполнитель установил стоимость земельного участка в размере 9 500 000 руб., которая постановлением от 20.02.2017 изменена на 5 500 000 руб. из суммы в валюте РФ эквивалентной 900 000 китайских юаней по курсу ЦБ РФ на дату оплаты.

30.01.2017 в адрес МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО поступило уведомление о готовности к реализации арестованного имущества, а также постановление о передаче арестованного имущества на торги от 31.10.2016 и постановление от 26.09.2016 об оценке имущества должника.

19.05.2017 МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО на сайте tu27.rosim.ru, www.torgi.gov.ru и в газете "Тихоокеанская звезда" опубликована информация о проведении торгов по продаже арестованного имущества с начальной ценой 9 500 000 руб.

Ввиду отсутствия заявок на участие в торгах, аукцион по продаже арестованного имущества, назначенный на 16.06.2017, в том числе по лоту N 21, признан несостоявшимся (протокол от 16.06.2017 N 1 заседания постоянно действующей комиссии при МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО по организации и проведению торгов по продаже арестованного имущества).

21.07.2017 в адрес МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО поступило уведомление о готовности к реализации арестованного имущества, а также постановление о передаче арестованного имущества на повторные торги от 08.07.2017 и постановление о снижении цены имущества, переданного на торги на 15 % от 08.07.2017, в соответствии с которым цена имущества, переданного на реализацию, составила 11 467 435 руб.

Постановлением от 04.08.2017 судебный пристав-исполнитель передал спорный земельный участок на повторные торги со снижением на 15 %, итого на сумму 11 590 600 руб.

04.08.2017 МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области на сайте tu27.rosim.ru/, www.torgi.gov.ru и в газете "Тихоокеанская звезда" опубликована информация о проведении торгов по продаже арестованного имущества с начальной ценой 11 590 600 руб.

Ввиду отсутствия заявок на участие в торгах, аукцион по продаже арестованного имущества, назначенного на 31.08.2017, в том числе по лоту N 18, признан несостоявшимся (протоколом от 28.08.2017 N 1 заседания постоянно действующей комиссии при Межрегиональном территориальном управлении Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО по организации и проведению торгов по продаже арестованного имущества).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 05.09.2017 спорный земельный участок передан взыскателю по цене 10 308 987 руб., поскольку повторные торги признаны несостоявшимися и взыскатель изъявил согласие оставить за собой нереализованное имущество в счет погашения долга.

Ссылаясь на нарушение ответчиком 30-дневного срока размещения информации о проведении торгов, на допущенные судебным приставом-исполнителем нарушения в части обращения взыскания на залоговое имущество, ООО "Мастер" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобах, выслушав позицию сторон, изучив материалы дела, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Как следует из части 1 статьи 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно части 2 той же статьи организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

В силу положений части 6 и 7 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве), основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава- исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом 06.07.2016 разъяснено, что если исполнительное производство возбуждено в отсутствие законных оснований для его возбуждения (в частности, по поддельному исполнительному документу либо по исполнительному листу, являющемуся ничтожным вследствие отмены судебного акта, во исполнение которого он выдан, и предъявленному к исполнению взыскателем после принятия противоположного решения) или на реализацию передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то у организатора публичных торгов отсутствуют предусмотренные Законом об исполнительном производстве основания для проведения процедуры публичных торгов.

Таким образом, публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Материалами дела установлено, что спорный земельный участок находился в залоге у Буркица Е.П. в силу закона.

В соответствии со статьей 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу пункта 4 статьи 334 ГК РФ, к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Положения пункта 1 статьи 334, статьи 350 ГК РФ предусматривают, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя), которое с этой целью подлежит реализации путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно статье 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости") (далее - Закон об ипотеке) взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона об ипотеке, к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора, если федеральным законом не установлено иное.

Таким образом, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, являющееся предметом ипотеки в силу закона, также по решению суда.

Определением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 22.06.2016 в удовлетворении заявлении судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на земельный участок отказано в связи с тем, что вопрос о возможности исполнения исполнительного документа иными способами в рамках исполнительного производства не исчерпан, в том числе в материалах дела не имеется сведений о наличии либо отсутствии иного имущества у должника.

Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть заключено в любое время - как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения.

В силу пункта 2 статьи 349 ГК РФ соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может содержаться в отдельном документе или в договоре о залоге в качестве одного из его условий.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил отсутствие достигнутого между сторонами договора купли-продажи земельного участка с отлагательным условием об оплате от 23.09.2014 соглашения о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество, зарегистрированного в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы Буркица Е.П. о том, что судебный пристав-исполнитель был вправе произвести обращение взыскания на земельный участок без принятия судебного акта.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости.

Судом из Публичной кадастровой карты Хабаровского края (общедоступных сведений в сети Интернет) установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 27:17:0302202:129 расположены шесть объектов недвижимости, не поставленных на кадастровый учет.

Кроме того, как правомерно указал суд первой инстанции, судебный пристав-исполнитель не мог не знать о том, что на спорном земельном участке расположены шесть незавершенных строительством многоквартирных домов, поскольку в рамках осуществления исполнительских действий он проводил или обязан был произвести осмотр земельного участка.

При таких обстоятельствах, факт того, что земельный участок и расположенные на нем объекты незавершенного строительства по состоянию на дату 20.05.2016 (составление акта ареста (описи имущества) и 04.04.2017 (дата заключения кадастрового инженера) находились в собственности одного лица - ООО "Мастер", является очевидным.

В силу статей 130, 219 ГК РФ, незавершенное строительство является недвижимым имуществом и право собственности на него подлежит государственной регистрации, возникает с момента этой государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 17 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Право судебного пристава-исполнителя обращаться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на указанное имущество предусмотрено нормами статьи 66 Закона об исполнительном производстве.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил, что судебный пристав-исполнитель с соответствующим заявлением в регистрирующий орган не обращался.

Земельный участок передан на торги без находящихся на нем объектов незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что земельный участок реализован без находящихся на нем объектов незавершенного строительства, что повлияло на формирование стоимости реализованного имущества и привело к ущемлению прав и законных интересов истца, пришел к обоснованному выводу о том, что данное нарушение в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ так же является основанием для признания торгов по реализации земельного участка недействительными и удовлетворил заявленные ООО "Мастер" исковые требования.

Доводы Буркица Е.П. со ссылкой на решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 30.03.2017 по делу N 2а-646/2017, которое, по мнению заявителя, на основании статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение, отклоняются апелляционной коллегией, поскольку судом не исследовался вопрос о наличии на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Принимая во внимание положения норм материального и процессуального права, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционной суд считает, что доводы заявителей апелляционных жалоб не содержат фактов, которые бы повлияли на обоснованность и законность решения суда, либо опровергли выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 26.12.2017 по делу N А73-15003/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.А. Тихоненко

Судьи

М.О. Волкова Е.В. Гричановская