Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2018 г. N 01АП-717/18

г. Владимир

06 марта 2018 г.

Дело N А43-31954/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.03.2018.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Тарасовой Т.И.,

судей Назаровой Н.А., Новиковой Л.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беловой Е.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фокс-2" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.12.2017, принятое судьей Логуновой Н.А., по делу N А43-31954/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "ОКСИГАЗСЕРВИС" (ИНН 5257108703, ОГРН 1095257002026) к обществу с ограниченной ответственностью "ФОКС - 2" (ОГРН 1025202401366, ИНН 5257053606) о понуждении к заключению договора.

В судебном заседании принимали участие представители:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "ОКСИГАЗСЕРВИС"- полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от ответчика - (заявителя) общества с ограниченной ответственностью "ФОКС - 2" - Крошкин Б.В. по доверенности от 11.07.2017 (сроком действия по 01.05.2018).

Общество с ограниченной ответственностью "ОКСИГАЗСЕРВИС" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "ФОКС - 2" о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости б/н от 18.05.2017 по цене 14 000 000 руб. (включая НДС).

Решением от 06.12.2017 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ФОКС - 2" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить мотивировочную часть решения суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апеллянт полагает, что судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о том, что срок предварительного договора сторонам не согласован. Полагает, что из буквального толкования пунктов 1.2 и 9.1. предварительного договора следует, что обязанность по заключению договора у сторон имеется не позднее 1 месяца со дня одобрения кредита и договор действует не позднее 2 месяцев с момента подписания договора. Никаких неясностей и неопределенностей названные пункты не содержат, в пункте 9.1 указан пресекательный срок - не позднее 2 месяцев с момента подписания договора. Также полагает неправильным вывод суда о том, что вторая оферта о заключении основного договора со стороны истца датирована 11.08.2017 N 00100/НН, то есть также в пределах годичного срока.

В суде апелляционной инстанции представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец явку полномочного представителя в суд не обеспечил, возражений против проверки решения только в обжалуемой части не заявил.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного разбирательства.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение проверяется только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся доказательствам.

Повторно рассмотрев дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "ОксиГазСервис" (Покупатель по договору) и ООО "ФОКС-1"

(Продавец по договору) 18.05.2017 был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимости с возникновением ипотеки в силу закона (далее предварительный договор).

Согласно п. 1.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости возникновением ипотеки в силу закона стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего Продавцу на праве собственности, а именно:

- нежилое отдельно стоящее здание, площадь 456,20 кв.м, этажность 1, кадастровые (или условный) номер 52:18:03 00 00: 0000: 06197:В, адрес объекта: г. Нижний Новгород. Базовый проез, дом 14. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купжи-продажи недвижимого имущества N 25 от 10.09.2002 года, что удостоверено Свидетельством о госудасрвтенной регистрации права серии 52-АА N 463 691 от 24 сентября 2002 года,

- нежилое отдельно стоящее здание, площадь 198.70 кв.м, в том числе основная 121.50 кв.м, этажность 2, кадастровый (или условный) номер 52:18:03 00 00: 0000:06197:А. адрес объекта: г. Нижний Новгород, Базовый проезд, дом 14. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 25 от 10.09.2002 года, что удостоверено Свидетельством о государственной регистрации права серии 52-АА N 463690 от 24 сентября 2002 года.

Объекты недвижимости, расположены на земельном участке площадью 3572.00 кв.м., кадастровый N 52:18:0030248:8, находящемся в аренде Продавца сроком на 49 лет (распоряжение и.о. главы администрации г.Н.Новгорода от 09.04.2003 N896-Р). Свидетельство о государственной регистрации права аренды серия 52-АА N 795736.

Согласно п. 1.2, 9.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной

договор купли-продажи не позднее 1 месяца со дня одобрения кредита Публичным акционерным обществом "Сбербанк России" в размере 14 000 000 руб. рублей (включая НДС), но не позднее 2 месяцев с момента подписания предварительного договора купли-продажи. По истечении 2 месяцев с даты подписания предварительного договора стороны могут заключить недвижимости на условиях предварительного договора.

Стоимость объектов недвижимости согласно предварительному договору купли-продажи недвижимости составляет 14 000 000 руб. (включая НДС) и состоит:

- стоимость объекта - нежилое отделено стоящее здание, площадь 456.20 кв.м., этажность 1, кадастровый (или условный) номер 52:18:03 00 00: 0000: 06197:В. адрес объекта: г. Нижний Новгород, Базовый проезд, дом 14, составляет 6 700 000 руб. (включая НДС);

- стоимость объекта - нежилое отдельно стоящее здание, площадь 198.70 кв.м, в том числе основная 121,50 кв.м, этажность 2, кадастровый (или условный) номер 52:18:03 00 00:0000:06197:А, адрес объекта: г. Нижний Новгород, Базовый проезд, дом 14, составляет 7 300 000 руб. (включая НДС).

С целью урегулирования спора в досудебном порядке истец направил в адрес ответчика претензионное письмо ИД-0083/НН/17 от 09.06.2017, в котором уведомил об одобрении в выдаче ООО "ОксиГазСервис" целевого кредита Публичным акционерным обществом "Сбербанк России" для целей приобретения в собственность объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 52:18:03 00 00:0000:06197:В и 52:18:03 00 00:0000:06197:А, находящихся по адресу: г. Нижний Новгород, Базовый проезд, д. 14, согласно предварительному договору купли-продажи недвижимости возникновением ипотеки в силу закона б/н от 18 мая 2017 года, направил проект основного договора купли-продажи недвижимости с возникновением ипотеки в силу закона, составленного на основании условий предварительного договора купли - продажи б/н от 18.05.2017 и сообщил о месте и времени подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

В ответ на письмо в адрес истца поступило уведомление N 17 от 15.06.2017 о существенном изменении обстоятельств и расторжения предварительного договора купли-продажи б/н от 18.05.2017 с приложением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от 18.05.2017. В уведомлении ответчик сообщал о сложившихся обстоятельствах, препятствующих выполнению обязательств и условий предварительного Договора, так как объекты недвижимости находятся в залоге у ООО "Эрисманн" и залог не может быть снят ввиду невозможности получения согласия залогодержателя, и выступал с предложением подписать соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от 18.05.2017.

Как следует из искового заявления, 10.08.2017 истцу стали известны факты о снятии ограничений прав и обременении с объектов недвижимого имущества, в подтверждение чего истцом представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества от 04.08.2017.

С целью урегулирования спора в досудебном порядке истец снова направил в адрес ответчика претензионное письмо ИД-00100/НН/17 от 11.08.2017, в котором в связи с отсутствием обстоятельств, препятствующих продавцу выполнению обязательств и условий предварительного договора купли-продажи недвижимости, а именно снятие обременения в виде залога с объектов недвижимости, направил проект основного договора купли-продажи недвижимости с возникновением ипотеки в силу закона, составленного на основании условий предварительного договора купли-продажи недвижимости с возникновением, ипотеки в силу закона б/н от 18.05.2017 и сообщил о месте и времени подписания основного договора купли-продажи недвижимости. На встречу ответчик не явился, ответ на претензионное письмо не представил.

Неисполнение ответчиком обязательств по подписанию основного договора купли-продажи недвижимого имущества явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пунктам 1, 3, 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Из материалов дела видно, что 18.05.2017 между ООО "ОксиГазСервис" (Покупатель по договору) и ООО "ФОКС-1" (Продавец по договору) подписан предварительный договор купли-продажи недвижимости с возникновением ипотеки в силу закона (далее предварительный договор).

Согласно п. 1.2, 9.1 предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 1 месяца со дня одобрения кредита Публичным акционерным обществом "Сбербанк России" в размере 14 000 000 руб. рублей (включая НДС), но не позднее 2 месяцев с момента подписания предварительного договора купли-продажи. По истечении 2 месяцев с даты подписания предварительного договора стороны могут заключить недвижимости на условиях предварительного договора.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условия п.п. 1.2, 9.1 предварительного договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что срок заключения основного договора не согласован.

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ).

В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

В то же время невыполнение требования пункта 2 статьи 190 ГК РФ о неизбежности наступления события не позволяет считать срок установленным.

В рассматриваемом случае сторонами в пункте 1.2 договора согласовано условие, которое зависит от действий третьих лиц (банка), что исключает его неизбежный характер. Содержание п. 9.1 не имеет смысловой и правовой определенности, поскольку с одной стороны первое предложение п. 9.1 предварительного договора устанавливает срок действия предварительного договора "не позднее 2 месяцев с момента подписания", с другой стороны второе предложение этого пункта не исключает возможности заключения основного договора по истечении двухмесячного срока.

При изложенных обстоятельствах суд счел, что срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, поэтому основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Первое предложение о намерении заключить основной договор датировано со стороны истца 09.06.2017 N ИД-0083/НН/17, то есть в пределах годичного срока.

Вторая оферта о заключении основного договора со стороны истца датирована 11.08.2017 N 00100/17/НН, то есть также в пределах годичного срока.

Таким образом, доводы ответчика о том, что обязательства по заключению основного договора, предусмотренные предварительным договором, в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ прекратились, неверны, поскольку основаны на неверном толковании условий предварительного договора и норм закона.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, в настоящий момент спорное имущество отчуждено, собственником данного имущества ответчик не является, что подтверждается договором купли-продажи недвижимости N 1 от 27.07.2017 с отметкой о государственной регистрации право собственности от 17.08.2017, актом приема-передачи, выписками из ЕГРП от

06.10.2017.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора, имущество, являющее предметом предварительного договора отчуждено иному лицу.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий и по иным основаниям.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При наличии в материалах дела доказательств регистрации прав собственности по спорным объектам за другим лицом, избранный истцом способ защиты об обязании заключить основной договор купли-продажи, не может восстановить его права.

В силу изложенного суд в удовлетворении иска отказал.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отклонил их как несостоятельные.

Протолковав условия пунктов 1.2 и 9.1 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, поэтому основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Поскольку как первое предложение о намерении заключить основной договор N ИД-0083/НН/17, так и второе заявлено в пределах годичного срока, суд правомерно признал доводы ответчика о прекращении обязательства по заключению основного договора ошибочными.

Иная оценка заявителем обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда и неправильном применении норм материального права.

При таких обстоятельствах, оснований для исключения из мотивировочной части вышеназванных выводов не имеется.

Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.12.2017 по делу N А43-31954/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фокс-2" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.И. Тарасова

Судьи

Н.А. Назарова Л.П. Новикова