Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2018 г. N 13АП-34177/17

г. Санкт-Петербург

02 марта 2018 г.

Дело N А21-3904/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Винниковым А.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен.

от ответчика: не явился, извещен.

от 3-их лиц: не явились, извещены.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-34177/2017) ООО "Солнечный спуск"

на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.11.2017 по делу N А21-3904/2017 (судья Любимова С.Ю.), принятое

по иску Администрация МО "Светлогорский район"

к ООО "Солнечный спуск"

3-и лица: ООО "Фасад 750", Правительство Калининградской области

о расторжении договора,

установил:

Администрация муниципального образования "Светлогорский район" (далее - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный спуск" (далее - ООО "Солнечный спуск", ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 10/02-2007 от 22.02.2007, заключенного между Администрацией и ООО "Солнечный спуск".

Определениями от 18.09.2017 и от 09.10.2017 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета споры привлечены общество с ограниченной ответственностью "Фасад 750" и Правительство Калининградской области соответственно.

Решением от 20.11.2017 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав, что решение вынесено судом с нарушением норм процессуального и материального права, при неполном изучении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между администрацией муниципального образования "Светлогорский городской округ" (в соответствии с Законом Калининградской области от 02.11.2007 N 182 "Об организации местного самоуправления Светлогорского городского округа" Светлогорский городской наделен статусом муниципального района, постановлением главы городского округа N 215 от 24.03.2009 "О переименовании муниципального образования Светлогорского переименована в администрацию муниципального "Светлогорский район") (далее - арендодатель) и ООО "КонтиИнвестСтрой" заключен договор аренды земельного участка N 02-0065/2003 (далее - договор), согласно которому на праве аренды сроком с 01.07.2003 по 30.06.2052 передан земельный участок с кадастровым 39:17:010004:43, общей площадью 0,9273 га, расположенный по адресу: Калининградская область, город Светлогорск, ул.Динамо, с целевым назначением: проектирование, строительство и эксплуатация гостиницы.

Соглашением от 25.10.2006 права и обязанности по договору переданы Смирнову Андрею Юрьевичу.

Согласно уведомлению, полученному администрацией городского округа 16.11.2006, права и обязанности по договору переданы Румянцеву А.П.

Соглашением от 01.12.2006 права и обязанности переданы ООО "Монолит".

Согласно уведомлению от 11.10.2011 права и договору переданы ООО "Солнечные часы".

Соглашением от 24.09.2012 о внесении изменений в договор земельного участка N 02-0065/2003 от 26.06.2003 земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:43 разделен на 2 земельных участка, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:189, площадью 8 873 кв.м., расположенный по адресу: Калининград г.Светлогорск, ул. Динамо, с разрешенным использованием: для проектирования, строительства и эксплуатации гостиницы.

Соглашением от 16.01.2013 права и обязанности по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:189 переданы ООО "Гресон".

Соглашением от 24.07.2013 земельный участок с номером 39:17:010004:189 разделен на 3 земельных участка, земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:194, площадью 950 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск, ул. Динамо, с разрешенным использованием: для размещения апартаментного типа.

Согласно уведомлению от 13.08.2013 права и обязанности по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:194 переданы ООО "Посейдон".

Также между администрацией муниципального образования "Светлогорский городской округ" и ООО "Форум-Плюс" заключен договор аренды земельного участка N 10/02-2007 от 22.02.2007 (далее - договор N 10/02-2007 2007), согласно которому ООО "Форум-Плюс" на праве аренды сроком с 22.02.2007 по 22.02.2056 передан земельный участок с номером 39:17:010004:60, площадью 1600 кв.м., с использованием: проектирование и строительство кафе.

Соглашением от 11.06.2007 права и обязанности по договору N 10/02- 2007 переданы ООО "Ройстар", а соглашением от 28.06.2012 - ООО "Персей".

Постановлением N 343 от 29.05.2013 установлен вид использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:60 - для размещения гостиницы апартаментного типа.

Согласно уведомлению от 13.08.2013 права и обязанности договору N 10/02-2007 переданы ООО "Посейдон".

Соглашением от 01.11.2013 земельные участки с номерами: 39:17:010004:194 и 39:17:010004:60 объединены в участок с кадастровым номером: 39:17:010004:199, расположенный по адресу: Калининградская область, г.Светлогорск, ул.Динамо, площадью 2550 кв.м. с разрешенным использованием: для размещений гостиницы апартаментного типа.

Соглашением от 12.02.2014 установлено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:199 - для размещения гостиницы апартаментного типа с лифтом и рестораном.

Соглашением от 07.04.2014 права и обязанности по договору N 10/02- 2007 в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:199 переданы ООО "Солнечный спуск".

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:199 следует, что указанный земельный участок расположен по адресу: Калининградская область, г.Светлогорск, ул.Динамо, разрешенное использование: для размещения гостиницы апартаментного типа с лифтом и рестораном.

Земельный участок расположен в границах первой, второй и третьей зон округов санитарной охраны курорта Светлогорск - Отрадное.

Согласно выписке из раздела Правил землепользования и застройки муниципального образования городское поселение "Город Светлогорск" и фрагмента карты градостроительного зонирования муниципального образования городское поселение "Город Светлогорск" земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:199 находится территории города Светлогорска, в районе центрального спуска к променаду к "солнечным часам" с улицы Динамо.

Истец, ссылаясь на нахождение спорного земельного участка в первой зоне округа санитарной и горно-санитарной охраны курорта федерального значения Светлогорск - Отрадное, которая не предусматривает в этой зоне размещение гостиниц апартаментного типа, обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды на основании ст. ст. 65 ЗК РФ, 450 ГК РФ.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Суд, при рассмотрении спора, пришел к ошибочному выводу, посчитав, что, поскольку спорный земельный участок как на момент заключения договора аренды, так и в настоящее время расположен в первой зоне горно-санитарной охраны, на территории которой запрещается проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, то требования истца являются обоснованными и договор аренды подлежит расторжению на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Вместе с тем в соответствии с частью 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя изложены в ст. 619 ГК РФ и определены в п. 4.1. договора аренды земельного участка N 10/02-2007 от 22.02.2007.

Согласно абзацу седьмому ст. 450 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификацию такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ).

В нарушение ст. 65 АПК РФ Администрация не представила доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком условий договора.

При этом судом установлено, что спорный договор на момент его заключения противоречил действовавшему законодательству.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.03.1999 N 359 курорты Зеленоградск и Светлогорск- Отрадное признаны курортами федерального значения. Положение о федеральном курорте Светлогорск-Отрадное утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.2000 N 633 "Об утверждении Положения о курорте федерального значения Светлогорск-Отрадное", в соответствии с которым курорт Светлогорск-Отрадное относится к особо охраняемой природной территории.

Таким образом, земельный участок с кадастровом 39:17:010004:199 находится в границах территории курорта значения Светлогорск - Отрадное.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.2000 г. N 633 "Об утверждении Положения о курорте федерального значения Светлогорск - Отрадное" утверждено Положение о курорте федерального значения Светлогорск - Отрадное.

Из указанного Положения следует, что оно разработано в соответствии с Федеральным законом "О природных лечебных ресурсах, лечебно- оздоровительных местностях и курортах" и другими нормативными правовыми актами, определяет порядок и особенности функционирования курорта федерального значения Светлогорск - Отрадное, что курорт Светлогорск - Отрадное относится к особо охраняемой природной территории (пункт 2), общая площадь территории курорта Светлогорск - Отрадное в границах округа горно - санитарной охраны составляет 8023 га и включает в себя зоны различного функционального назначения (пункт 3). Положением также установлено, что земельные участки, леса и парки в пределах территории курорта Светлогорск - Отрадное имеют ограниченный режим пользования, обусловленный требованиями режима округа горно- санитарной охраны (п. 15). Развитие курорта Светлогорск - Отрадное осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п.22). Застройка курорта Светлогорск - Отрадное осуществляется в соответствии с проектом районной планировки и генеральным планом курорта, утверждаемыми в установленном порядке (п.23). Земельные участки для строительства промышленных и других объектов, непосредственно не связанных с курортным обслуживанием, в пределах территории курорта Светлогорск - Отрадное не предоставляются (п.25). Границы и режим округа санитарной охраны курортов Светлогорск - Отрадное и Пионерск в Калининградской области установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 31.05.1982 N 325 ""Об установлении границ и режима округов санитарной охраны курортов Аршан в Бурятской АССР, Светлогорск-Отрадное и Пионерск в Калининградской области, Озеро Карачи в Новосибирской области и Ундоры в Ульяновской области".

Из договора N 10/02-2007 с изменениями и дополнениями, заключенного между администрацией муниципального образования "Светлогорский район" и ООО "Солнечный спуск", следует, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:199 - для размещения гостиницы апартаментного типа с лифтом и рестораном.

Вместе с тем постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 "Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения" утверждено Положение об округах санитарной горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения.

Согласно пункту 12 указанного постановления режим первой зоны устанавливается для месторождений минеральных вод (для скважин, источников), месторождений лечебных грязей, месторождений других полезных ископаемых, используемых в лечебных целях, а также для оборудованных лечебных прилегающих к ним акваторий.

На территории первой зоны запрещается проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий. На указанной территории разрешается осуществление связанных с эксплуатацией природных лечебных ресурсов горных и земляных работ, строительства сооружений (каптажей, надкаптажных здание, насосных станций, трубопроводов, резервуаров), допускается размещение питьевых галерей и бюветов, эстакад и других устройств для добычи минеральных вод и лечебных грязей, выполнение берегоукрепительных, противооползневых и противоэрозионных работ, а также строительство и ремонт средств связи.

В пределах первой зоны, установленной для защиты лечебного пляжа, допускается строительство пляжных сооружений с централизованными системами водоснабжения и канализации. Режим работы питьевых галерей и бюветов, размещенных в первой зоне, допускает их посещение в лечебных целях.

Таким образом, все вышеуказанные положения природоохранного законодательства указывают на то, что первая зона округа санитарной и горно-санитарной охраны курорта федерального значения Светлогорск - Отрадное не предусматривает в этой зоне размещение гостиниц апартаментного типа, так как на территории первой зоны запрещается проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий относятся земли особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно- оздоровительных местностей и курортов. Правовой режим земель лечебно- оздоровительных местностей и курортов определен статьей 96 названного Кодекса, частями 2, 3 которой предусмотрено установление на этих землях округов санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно- санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно- санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов).

Прокуратурой Калининградской области 26.07.2016 вынесено представление N 7-12/1033- 2016 в отношении Администрации об устранении нарушений требований земельного законодательства, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером 39:17:010004:199, находящийся в муниципальной собственности с 18 ноября 2013 года и расположенный в границах первой, второй и третей зон округа санитарной охраны курорта Светлогорск - Отрадное, в нарушение требований законодательства об охране земель курортов предоставлен на праве аренды ООО "Солнечный спуск" для целей строительства, что в нарушение действующего законодательства является недопустимым.

Вступившим в законную силу решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 30.11.2016 представление прокурора признано законным.

Кроме того, в пункте 1.2.2 договора аренды N 10/02-2007 от 22.02.2007 установлены обременения и ограничения в использовании - режим хозяйствования и использования земельного участка в соответствии с пунктом 13 Положения "Об утверждении положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 N 1425, на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе: вырубка зеленых насаждений, кроме рубок ухода за лесом и санитарных рубок, и другое использование земельных участков, лесных угодий и водоемов, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества природных лечебных ресурсов лечебно- оздоровительной местности и курорта федерального значения.

Указанное в спорном договоре разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:199 - для размещения гостиницы апартаментного типа с лифтом и рестораном, противоречит целевому назначению земельного участка, таким образом, спорный договор заключен в нарушение действующего законодательства о природо - охранных зонах РФ и является недействительным (ст. 168 ГК РФ).

Квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

Оснований для привлечения к участию в деле 3-их лиц поименованных в жалобе, апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах решение подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.11.2017 по делу N А21-3904/2017 отменить.

В иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Т.А. Кашина