Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2018 г. N 07АП-6601/18

город Томск

15 августа 2018 г.

Дело N А45-2340/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Марченко Н.В.,
судей		Бородулиной И.И.,
		Хайкиной С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Есиповым А.С. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (07АП-6601/2018) на решение от 24.05.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-2340/2018 (судья Полякова В.А.) по заявлению администрации города Оби Новосибирской области (633102, Новосибирская область, г. Обь, ул. Авиационная, 12) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, г. Новосибирск, ул. Державина, 28) о признании отказа от 06.12.2017 N 54/001/415/2017-1202 незаконным, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "КАРСИБ", общество с ограниченной ответственностью "СИБЭНЕРГОСТРОЙ", Глушкова Елена Михайловна, Маркус Елена Алексеевна, Кофанова Олеся Валерьевна, Прокопенко Александр Александрович, Самарин Сергей Леонидович, Самарина Ольга Александровна.

В судебном заседании приняли участие:

от ООО "КАРСИБ": Баклицкая Ю.С., доверенность от 01.08.2018;

от Самариной О.А., Самарина С.Л.: Можаев И.И., доверенность от 06.08.2018, доверенность от 07.08.2018.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Оби Новосибирской области (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление) от 06.12.2017 N 54/001/415/2017-1202 в совершении регистрационных действий по прекращению права аренды в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "КАРСИБ" (далее - ООО "КАРСИБ"), общество с ограниченной ответственностью "СИБЭНЕРГОСТРОЙ" (далее - ООО "СИБЭНЕРГОСТРОЙ"), Глушкова Елена Михайловна, Маркус Елена Алексеевна, Кофанова Олеся Валерьевна, Прокопенко Александр Александрович, Самарин Сергей Леонидович, Самарина Ольга Александровна.

Решением от 24.05.2018 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование жалобы указано, что прекращение договора аренды земельного участка ввиду его расторжения арендодателем в судебном порядке не предусмотрено законодательством в качестве основания прекращения регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка за участниками долевого строительства.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "КАРСИБ" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

В заседании суда апелляционной инстанции представители третьих лиц настаивали на отмене обжалуемого судебного акта.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав представителей третьих лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 06.12.2011 между администрацией и ООО "КАРСИБ" был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 N 1/31-11а.

В связи с неисполнением арендатором принятых на себя по договору аренды обязательств администрация области обратилась в суд с иском о взыскании с ООО "КАРСИБ" 322 800 руб. задолженности, 35 292,80 руб. неустойки, расторжении договора аренды земельного участка от 06.12.2011 N 1/31-11а.

Вступившим в законную силу решением от 14.12.2016 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-18226/2016 исковые требования администрации о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении договора аренды земельного участка от 06.12.2011 N 1/31-11а удовлетворены.

На основании судебного акта по делу N А45-18226/2016 администрация обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391.

Уведомлением от 06.12.2017 Управление отказало в государственной регистрации прекращения аренды, мотивируя тем, что заявление залогодержателя о погашении ипотеки не поступало; в судебных актах, представленных на регистрацию, решение о погашении ипотеки отсутствует.

Не согласившись с указанным решением, администрация обратилась в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что с момента вступления в законную силу судебного акта о расторжении договора аренды земельного участка право аренды земельного участка прекратилось, следовательно, прекратились также соответствующие обязательства сторон, связанные с ипотекой права аренды.

Рассмотрев материалы дела повторно в порядке главы 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Обязанность доказывания нарушенного права в соответствии со статьей 65 АПК РФ лежит на заявителе.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьей 18 Закона N 122-ФЗ определено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение и переход прав на недвижимость, должны соответствовать требованиям законодательства и содержать информацию, необходимую для внесения в Единый государственный реестр прав.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона N 122-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07. 1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ, Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.7 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, законодателем в части 1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен исчерпывающий (закрытый) перечень оснований для погашения регистрационной запись об ипотеке.

Следовательно, в случае обращения залогодателя с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке одновременно им должна быть представлена либо закладная, содержащая отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решение суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с частью 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Исходя из системного анализа указанных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что прекращение права аренды и его государственная регистрация как правоподтверждающий акт, не могут быть поставлены в зависимость от возникновения или прекращения производных правоотношений, связанных с залогом права аренды, являющейся одним из способов обеспечения первичных обязательств.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды застройщика - ООО "КАРСИБ", которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона к отношениям, вытекающим из залога, на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Поскольку договор аренды земельного участка от 06.12.2011 N 1/31-11а расторгнут на основании вступившего в законную силу решения суда, аренда земельного участка прекращена и перестал существовать предмет ипотеки, правовых оснований для сохранения записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:391 не имеется (подпункт 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных администрацией требований.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и не опровергают выводов суда, положенных в основу принятого решения.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены решения, а также принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

С учетом того, что заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации судебные расходы по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не распределяются.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.05.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-2340/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Н.В. Марченко

Судьи

И.И. Бородулина С.Н. Хайкина