Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2018 г. N 17АП-13397/17

г. Пермь

01 марта 2018 г.

Дело N А60-51401/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 марта 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жуковой Т.М.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой О.С.,

от ответчика, ЗАО "АРКОБИЗНЕС" - Шполянской Е.С., паспорт,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу кредиторов Михайловой Нины Павловны, Петуховой Юлии Юрьевны, Константинова Алексея Юрьевича, Шадриной Екатерины Андреевны, Быковой Александры Викторовны, а также Ващенко Вероники Игоревны и Муравьева Вадима Валерьевича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2015 года

по делу N А60-51401/2014,

принятое судьей Филипповой Н.Г.,

по иску Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661)

к ЗАО "АРКОБИЗНЕС" (ОГРН 1047796175239, ИНН 7714542210)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

установил:

Администрация города Екатеринбурга 29.03.2016 обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу "Аркобизнес" с иском о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка N 4-1031 от 10.08.2007 в размере 19 490 974,90 руб., неустойки в размере 2 674 856,82 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2015 исковые требования удовлетворены.

Данное решение вступило в законную силу.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.04.2017 отказано в удовлетворении заявления общества "Аркобизнес" о пересмотре вступившего в законную силу решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам, в качестве которых общество указало на нахождение на спорном земельном участке жилых домов, в которых зарегистрированы права собственности на жилые и нежилые в них помещения.

Конкурсные кредиторы ЗАО "Аркобизнес" Михайлова Нина Павловна, Петухова Юлия Юрьевна, Константинов Алексей Юрьевич, Шадрина Екатерина Андреевна, Быкова Александра Викторовна, а также собственники жилых помещений в возведенных ЗАО "Аркобизнес" домах Ващенко Вероника Игоревна и Муравьев Вадим Валерьевич 02.06.2017 в порядке ст. 42 АПК РФ и п. 24 Постановления Пленума Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 обжаловали решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2015 года в апелляционном порядке. Просят решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Податели апелляционной жалобы полагают, что при вынесении решения судом не учтено, что на земельном участке, за пользование которым взыскана арендная плата, возведены многоквартирные жилые дома, на помещения в которых были зарегистрированы права собственности физических лиц, в частности, Ващенко В.Н.

Указывают, что на основании обращения конкурсного управляющего кадастровым инженером были проведены кадастровые работы, по результатам которых установлено наличие на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0313007:4 семи многоквартирных жилых домов и одного нежилого здания. При этом, как утверждали заявители, все указанные объекты поставлены на кадастровый учет, на жилые и нежилые помещения в них зарегистрированы права собственности, что подтверждается сведениями из ЕГРП. С учетом изложенного заявители со ссылкой на положения ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ссылались на то, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Поэтому, по их мнению, в спорный период у администрации уже отсутствовало право на распоряжение соответствующим земельным участком, следовательно, право требования внесения арендной платы является незаконным. Ссылаясь на ст. 5 Закона о банкротстве, заявители полагали, что, поскольку взыскание с общества в пользу администрации арендной платы за спорный период относится к текущим платежам, удовлетворение требований по которым производится в первую очередь преимущественно перед требованиями других кредиторов, включенными в реестр, решение суда первой инстанции по настоящему делу нарушает права и законные интересы конкурсных кредиторов. Нарушение обжалуемым судебным актом прав Ващенко В.И. и Муравьева В.В., не привлеченных к участию в деле, и которые не относятся к конкурсным кредиторам, но являются собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке, заявители связывали с тем обстоятельством, что арендная плата взыскивается за часть земельного участка, который принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Одновременно с апелляционной жалобой ими было заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на ее подачу. В обоснование ходатайства заявители ссылались на то, что о нарушении своих прав и законных интересов им стало известно 17.02.2017 на собрании кредиторов общества "Аркобизнес" в рамках дела о банкротстве, проведенном конкурсным управляющим должника, в ходе которого конкурсный управляющий довел до сведения кредиторов информацию о состоявшемся судебном акте, свидетельствующем о неправомерном требовании администрации, которое было удовлетворено в рамках настоящего дела.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2017 производство по апелляционной жалобе заявителей прекращено применительно к п. 1 ч. 1 ст.150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 16 ноября 2017 года определение Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 сентября 2017 года о прекращении производства по апелляционной жалобе отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением от 15.12.2017 Семнадцатый арбитражный апелляционный суд назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании на 30 января 2018 года.

Определением от 30.01.2018 Семнадцатый арбитражный апелляционный отложил рассмотрение дела на 21.02.2018.

В судебном заседании 21.02.2018 объявлен перерыв до 28.02.2018.

К судебному заседанию конкурсным управляющий ответчика Шполянской Е.С. представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором она поддержал контррасчет, выполненный конкурсным кредитором на основании экспертного заключения ООО "Геометрика" от 10.10.2017.

После перерыва иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции, после перерыва, не обеспечили, что в силу ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения спора в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, приходит к следующим выводам.

Арбитражным судом Свердловской области 23.09.2015 возбуждено дело N А60-45093/2015 о банкротстве закрытого акционерного общества "Аркобизнес" (ИНН 7714542210, ОГРН 1047796175239).

Определением от 18.10.2015 Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-45093/2015 в отношении закрытого акционерного общества "Аркобизнес" введено наблюдение.

В соответствии с определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.01.2016 по делу N А60-45093/2015 при банкротстве закрытого акционерного общества "Аркобизнес" (ИНН 7714542210, ОГРН 1047796175239) применяются правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Закона о банкротстве.

Решением от 24.05.2016 по делу N А60-45093/2015 закрытое акционерное общество "Аркобизнес" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Определением от 12.10.2016 по делу N А60-45093/2015 конкурсным управляющим закрытого акционерного общества "Аркобизнес" утверждена Шполянская Елена Сергеевна, член Союза "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада.

Требования конкурсных кредиторов Михайловой Нины Павловны, Петуховой Юлии Юрьевны, Константинова Алексея Юрьевича, Шадриной Екатерины Андреевны, Быковой Александры Викторовны включены в реестр требований кредиторов закрытого акционерного общества "Аркобизнес" соответственно определениями от 31.03.2016, 14.06.2016, 19.07.2016, 06.04.2016 и 04.05.2016.

В силу п. 6 ст. 100, п. 1 ст. 34 Закона о банкротстве с момента включения требований в реестр указанные конкурсные кредиторы являются лицами, участвующим в деле о банкротстве.

Статьями 42, 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт в апелляционном порядке по правилам, установленным данным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

В пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что если конкурсные кредиторы полагают, что их права и законные интересы нарушены судебным актом, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование (в частности, если они считают, что оно является необоснованным по причине отсутствия доказательств, кроме того приводят доводы о мнимости сделки), то на этом основании они, а также арбитражный управляющий вправе обжаловать в общем установленном процессуальным законодательством порядке указанный судебный акт, при этом в случае пропуска ими срока на его обжалование суд вправе его восстановить с учетом того, когда подавшее жалобу лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 134 Закона о банкротстве вне очереди за счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов по текущим платежам преимущественно перед кредиторами, требования которых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом.

Таким образом, удовлетворение требований Администрации Екатеринбурга, подтверждённых решением суда первой инстанции по настоящему делу, должно осуществляться за счет имущества должника, составляющего конкурсную массу, в приоритетном перед конкурсными кредиторами порядке, в ущерб их правам и интересам. Следовательно, за конкурсными кредиторами необходимо признать возможность обжалования судебного акта.

Согласно ч. 1 ст. 259 АПК РФ апелляционная жалоба может быть подана в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения, если иной срок не установлен настоящим Кодексом.

В силу ч. 2 ст. 259 АПК РФ срок подачи апелляционной жалобы, пропущенный по причинам, не зависящим от лица, обратившегося с такой жалобой, в том числе в связи с отсутствием у него сведений об обжалуемом судебном акте, по ходатайству указанного лица может быть восстановлен арбитражным судом апелляционной инстанции при условии, что ходатайство подано не позднее чем через шесть месяцев со дня принятия решения или, если ходатайство подано лицом, указанным в статье 42 настоящего Кодекса, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов обжалуемым судебным актом.

Поскольку конкурсные кредиторы - физические лица, подавшие апелляционную жалобу, не являются стороной сделки, положенной в основание иска, в силу чего они были объективно ограничены в понимании того, насколько судебный акт оказывает влияние на их интересы в рамках дела о банкротстве, и степень такого влияния была им разъяснена конкурсным управляющим на собрании кредиторов только 17.02.2017, апелляционный суд полагает необходимым восстановить срок на подачу апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Екатеринбурга (арендодатель) и ЗАО "УРАЛИНКОР-ИНВЕСТ" (арендатор) заключен договор аренды N 4-1031 от 10.08.2007( в редакции дополнительных соглашений от 03.03.2008 N 1, от 14.07.2009 N 2, от 21.07.2009 N 3, от 01.10.2011 N 4) земельного участка площадью 39 720 кв.м с кадастровым номером 66:41:0313007:0004, расположенного в г. Екатеринбурге, в районе улиц Чкалова-Академика Сахарова, предоставленного для строительства многоэтажных домов на срок с 26.02.2007 по 25.02.2012 (п.2.1.1.-2.1.5, 6.1 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, о чем имеется рег. запись N 66-66- 01/659/2007-154 от 02.11.2007.

Земельный участок передан по акту приема-передачи 10.08.2007.

Между ЗАО "УРАЛИНКОР-ИНВЕСТ" и ЗАО "Аркобизнес" 01.10.2011 заключено соглашение о перемене лиц, согласно которому права и обязанности по договору аренды N 4-1031 от 10.08.2007 земельного участка с 01.10.2011 перешли к ЗАО "Аркобизнес" (п.1, п.2 соглашения).

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2.2.1 договора аренды земельного участка, размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативно правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

В соответствии с расчетами арендной платы и Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца (п. 9 Правил определения размера арендной платы).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды N 4-1031 от 10.08.2007 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01 марта 2013 года по 30 октября 2014 года, составляющая согласно расчету истца 19 490 974,90 руб.

Кроме того, пунктом 3.1 договора предусмотрена ответственность арендатора (ответчика) за неисполнение обязательства по внесению арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы на основании п. 3.1 договора N 4-1031 от 10.08.2007 ( в редакции дополнительных соглашений от 03.03.2008 N 1, от 14.07.2009 N 2, от 21.07.2009 N 3, от 01.10.2011 N 4) истец начислил ответчику пени в размере 2 674 856,82 руб. за период с 11.01.2014 по 16.10.2014.

Наличие задолженности ответчиком не в суде первой инстанции не было оспорено; доказательства погашения задолженности по арендной плате либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, контррасчет ответчиком не были представлены, (ст. 65 АПК РФ), отзыв с указанием возражений относительно исковых требований в нарушение требований ч. 1 ст. 131 АПК РФ ответчиком в суд направлен не был.

Действуя в соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ и п. 3.1 ст. 70 АПК РФ в отсутствие возражений ответчика, суд посчитал верными обстоятельства, положенные истцом в основание заявленных требований.

Конкурсные кредиторы признанного банкротом ЗАО "Аркобизнес" в апелляционной жалобе указывают, что истец не раскрыл перед судом информацию о регистрации прав собственности на квартиры в возведенных на земельном участке жилых многоквартирных домах и нежилые объекты недвижимости.

Согласно сведениям ЕГРН в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0313007:4 расположены 7 многоквартирных домов и два нежилых здания: жилой дом по ул. Барвинка, д. 45 (кадастровый номер 66:41:0313007:298), право собственности на кв. в котором зарегистрировано с 10.04.2015; жилой дом по ул. Барвинка, д. 47 (кадастровый номер 66:41:0313007:391), право собственности на кв. в котором зарегистрировано с 25.12.2014; жилой дом по ул. Чкалова, д. 260 (кадастровый номер 66:41:0000000:84227), право собственности на кв. в котором зарегистрировано 22.12.2014; жилой дом по ул. Чкалова, д. 256 (кадастровый номер 66:41:0313007:536), право собственности на кв. в котором зарегистрировано с 03.04.2015; жилой дом по ул. Кольцевая, д. 37 (кадастровый номер 66:41:0313117:65), право собственности на кв. в котором зарегистрировано с 26.10.2011; жилой дом по ул. Кольцевая, д. 39 (кадастровый номер 66:41:0313117:84), право собственности на кв. в котором зарегистрировано 03.10.2011; жилой дом по ул. Чкалова, д. 258, право собственности на кв. в котором зарегистрировано 11.07.2016; гаражно-строительный комплекс по ул. Барвинка, д. 43 (кадастровый номер 66:41:0313007:297, право собственности на который зарегистрировано 15.10.2013; объект незавершенного строительства гаражно-строительный комплекс по ул. Кольцевая, д. 39а (кадастровый номер 66:41:0313007:764).

В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п.26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В ситуации возведения на арендуемом застройщиком земельном участке одного (из нескольких предполагаемых к возведению) жилого многоквартирного дома, право собственности первого лица на любое из помещений в котором зарегистрировано в ЕГРП, следует исходить из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование частью земельного участка, необходимой для эксплуатации такого жилого дома. При этом у застройщика сохраняется обязанность по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая остается в пользовании арендатора (и на которой осуществляется (продолжается) строительство других жилых многоквартирных домов).

Согласно экспертному заключению, выполненному 10.10.2017 ООО "Геометрика", в соответствии с утвержденным проектом межевания территории площадь необходимая для эксплуатации дома 258 по ул.Чкалова в пределах земельного участка 66:41:0313007:4 составляет 4355 кв.м, площадь необходимая для эксплуатации объекта незавершенного строительства гаражно-строительного комплекса по ул.Кольцевая, д. 39а, составляет 8897 кв.м., площадь необходимая для эксплуатации объекта по ул. Барвинка, д. 47, составляет 3000 кв.м., площадь необходимая для эксплуатации объекта по ул. Барвинка, д. 45, составляет 3000 кв.м., площадь необходимая для эксплуатации МКД Чкалова д.256, составляет 3000 кв.м., площадь необходимая для эксплуатации МКД Чкалова д.260, составляет 3000 кв.м., площадь необходимая для эксплуатации объекта по ул. Барвинка, д. 43, составляет 2672 кв.м.

Согласно расчету, представленному конкурсными кредиторами и поддержанному ответчиком, задолженность по арендной плате должна составить 17 443 748 руб. 39 коп., основного долга и 2 674 856 руб. 82 коп. неустойки. Расчет судом проверен, признан правильным.

Контррасчет истцом не представлен.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в размере 20 118 605 руб. 21 коп., в том числе: долг в размере 17 443 748 руб. 39 коп., неустойка в размере 2 674 856 руб. 82 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемое решение подлежит изменению в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также в связи несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункты 1, 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Государственная пошлина за рассмотрение иска и апелляционной жалобы распределяется в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2015 года по делу N А60-51401/2014 изменить, резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

"Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Аркобизнес" (ОГРН 1047796175239, ИНН 7714542210) в пользу Администрации города Екатеринбурга 20 118 605 руб. 21 коп., в том числе: долг в размере 17 443 748 руб. 39 коп., неустойку в размере 2 674 856 руб. 82 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Аркобизнес" (ОГРН 1047796175239, ИНН 7714542210) в федеральный бюджет государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 123 593 руб."

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу Михайловой Нины Павловны (ИНН 660107589560) 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.М. Жукова

Судьи

М.А. Полякова В.В. Семенов