Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2018 г. N 13АП-20385/17

г. Санкт-Петербург

06 марта 2018 г.

Дело N А56-91743/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Смирновой Н.В.

при участии:

от Комитета: Гавриловой С.А. по доверенности от 28.12.2017,

от ООО Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга": Гладкова Д.Н. по доверенности от 15.03.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20385/2017) общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга"

на решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2017 по делу N А56-91743/2016 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга"

о взыскании задолженности и пеней и встречному иску о расторжении договора,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" (далее - Общество) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 15/ЗК-02100 от 17.05.2011 в размере 3 517 659, 07 руб. за период с 01.10.2015 по 30.06.2016, пеней в размере 1 247 019, 36 руб. за период с 11.10.2015 по 14.09.2016.

Определением от 21.04.2017 суд принял для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление Общества к Комитету о расторжении договора N 15/ЗК-02100 от 17.05.2011 с 24 июня 2016.

Решением от 28.06.2017 с Общества в пользу Комитета взыскано 3 517 659, 07 руб. задолженности, 1 247 019, 36 руб. пени. В остальной части первоначального иска отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 46 823 руб. государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе Общество, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права, просит решение изменить, отказать в удовлетворении первоначального иска, встречный иск удовлетворить. В апелляционной жалобе Общество, ссылается на неправомерность применения для расчета арендной платы код функционального использования равный 18.0.

Представитель Комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела,на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331, вступившего в силу 28.04.2011, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 17.05.2011 N 15/ЗК-02100 аренды земельного участка площадью 3276 кв. м с кадастровым номером 78:7:3208:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грота, д. 1-3, лит. Г, для осуществления проектирования и реконструкции объекта недвижимости, расположенного на участке, сроком до 27.11.2013.

Размер и порядок внесения арендной платы определены разделом 3 договора. Согласно пункту 3.4 договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 126 729 руб. 12 коп., в квартал - 31 682 руб. 28 коп.

В соответствии с пунктом 3.7 договора арендная плата перечисляется арендатором не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

Пунктом 5.2 договора за внесение арендной платы с нарушением срока и в неполном объеме предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15 процента от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.06.2011.

Одновременно те же стороны подписали инвестиционный договор от 17.05.2011 N 15-И02099 на условиях, определенных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331.

Согласно данному постановлению Общество осуществляет реконструкцию здания, расположенного на указанном выше участке, под многоквартирный дом в течение 31 месяца со дня вступления постановления в силу.

24.06.2013 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на строительство N 78-13017820-2013.

Впоследствии, в связи с изменениями проектных характеристик - общей площади и количества квартир, количества парковочных мест 11.01.2016 Обществом получено новое разрешение на строительство N 78-013-0178.1-2013.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.03.2014 N 196 "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 N 331", срок реализации инвестиционного проекта был продлен до 30.06.2015.

21.04.2016 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение N 78-13-07-2016 на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомлениями от 30.11.2015 N 18817-ув./15 и от 12.05.2016 N 49894-32/16 Комитет сообщил Обществу об изменении размера арендной платы с учетом применения кода функционального использования равного 18.0.

С учетом применения кода функционального использования равного 18.0, по мнению Комитета, за период с 01.10.2015 по 30.06.2016 за Обществом числится задолженность по арендной плате в размере 3 517 659, 07 руб. и пени в размере 1 247 019, 36 руб. за период с 11.10.2015 по 14.09.2016.

Суд признал расчет и правовые основания для применения кода 18.0 за период после 30.09.2015 в отсутствие доказательств просрочки кредитора (абзац 5 пункта 3.1.1 Методики) законными и обоснованными и удовлетворил первоначальный иск.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, усматривает основания для отмены решение в части удовлетворения первоначального иска в связи со следующим.

Стоимость аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно статье 3 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119) размер арендной платы рассчитывается по формуле, где в качестве одного из множителей участвует коэффициент Кф (коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка). В свою очередь согласно п. 2.3 Положения коэффициент Кф определяется в соответствии с приложением N 4 к Положению для установленных кодов функционального использования территории (Кн).

Как следует из пункта 3.1.1 Положения, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств). Арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом настоящего пункта, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1.

Соответственно, по истечении срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, при которых арендная плата рассчитывается по коду 18.0.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2015 по делу N А56-73821/2014 установлено, что нарушение срока реконструкции с действиями (бездействием) Общества не связано, а обусловлено обстоятельствами расселения и передачи ему для реконструкции здания общежития.

Доказательств того, что несоблюдение сроков строительства объекта связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Общества, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитетом не представлено.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении дела А56-84965/2015, предметом рассмотрения которого была задолженность по арендной плате по договору от 17.05.2011 N 15/ЗК-02100 аренды земельного участка за период 01.01.2015 по 30.09.2015 Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 24.10.2016 указала, что доводы Комитета о нераспространении на спорный период выводов, содержащихся в судебных актах по делу N А56-73821/2014, и о необходимости начислять арендную плату в повышенном размере (по коду 18.0) с 01.02.2015, по истечении первоначально установленных сроков реконструкции, исчисляемых с момента, когда инвестор получил фактическую возможность приступить к реализации инвестиционного проекта, не могут быть приняты во внимание. В данном случае при рассмотрении спора суды руководствовались абзацем 4 пункта 3.1.1 Положения, которым не ограничен период расчета арендной платы по кодам 10.1, 10.2 в случае, если нарушение сроков строительства (реконструкции) не связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что с 01.10.2015 по 30.06.2016 (квартал, в период которого объект сдан в эксплуатацию) оснований для расчета арендной платы по коду 18.0 не имеется.

Согласно акту сверки расчетов, представленного сторонами в суд апелляционной инстанции, задолженность по арендной плате по коду 10.1 отсутствует, нарушений сроков внесения арендных платежей не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.

Что касается встречного иска.

В пункте 6.1 договора указано, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок.

Пунктом 6.3.1 предусмотрены основания для расторжения договора арендодателем по решению суда. Также основания для расторжения договора арендодателем содержатся в статье 619 ГК РФ.

Обращаясь со встречным иском, Общество полагает, что договор аренды подлежит расторжению, как в связи с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, так и на основании заключенного договора управления многоквартирным домом от 24.06.2016; а также в связи с проведением кадастрового учета многоквартирного жилого дома после проведенной реконструкции, в связи с чем арендованный земельный участок должен принадлежать будущим собственникам помещений в доме (совпадением должника и кредитора).

Вместе с тем, как следует из пункта 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Решением арбитражного суда по делу А56-39086/2017 признано незаконным бездействие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, связанное с необращением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на общежитие, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Грота, д. 1-3, лит. Г (кадастровый номер 78:3208:0:4). Суд обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратиться в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на общежитие, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Грота, д. 1-3, лит. Г (кадастровый номер 78:3208:0:4).

Соответственно, в материалах дела отсутствуют доказательства регистрации права собственности на какое-либо из помещений, в связи с чем по заявленным основаниям договор не может считаться прекращенным.

Кроме того Обществом не направлялись в адрес Комитета уведомления об отказе от договора, в порядке ст. 610 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции так же не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку в удовлетворении заявленных исков отказано, следует полагать, что стороны понесли одинаковые расходы для реализации судебной защиты своего права и правовых оснований для взыскания судебных расходов не имеется, в этом случае каждая из сторон должна самостоятельно нести судебные издержки.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2017 по делу N А56-91743/2016 отменить.

В удовлетворении первоначального и встречного исков отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина