Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2013 г. N 07АП-10010/13

г. Томск

21 декабря 2013 г.

Дело N А67-3891/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко Н. В.

судей Журавлевой В. А., Ходыревой Л. Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Казариным И. М. с использованием средств аудиозаписи,

при участии:

от заявителя: Упоровой Н. В., доверенность N 1 от 03.06.2013 года,

от заинтересованных лиц:

Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск Томской области - Романишеной О. В., доверенность N 21-06-07/587 от 08.02.2013 года,

Думы ЗАТО Северск Томской области - без участия (извещена),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магазин-24" на решение Арбитражного суда Томской области от 08 октября 2013 года по делу N А67-3891/2013 (судья Ломиворотов Л. М.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Магазин-24" (ИНН 7024020778, ОГРН 1037000355292, 636070, Томская область, г. Северск, проспект Коммунистический, 70)

к Управлению имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск Томской области (ИНН 7024004494, ОГРН 1027001686910, 636000, Томская область, г. Северск, проспект Коммунистический, 51)

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения,

к Думе ЗАТО Северск Томской области (ИНН 7024013192, ОГРН 1027001687316, 636070, Томская область, г. Северск, проспект Коммунистический, 51)

о признании незаконным решения N 40/14 от 04.06.2013 в части,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Магазин-24" (далее - ООО "Магазин-24", Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск Томской области (далее - Управление имущественных отношений, заинтересованное лицо) в реализации преимущественного права ООО "Магазин-24" на приобретение нежилого помещения площадью 240 кв.м., N 1 на поэтажном плане, расположенного на первом этаже здания по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, пр. Коммунистический, д. 70/1 и признании незаконным решения Думы ЗАТО Северск Томской области от 04.06.2013 N 40/14 в части не включения в условия приватизации условия о преимущественном праве ООО "Магазин-24" на приобретение нежилого помещения площадью 240 кв.м., N 1 на поэтажном плане, расположенного на первом этаже здания по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, пр. Коммунистический, д. 70/1.

Решением Арбитражного суда Томской области от 08 октября 2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением ООО "Магазин-24" в апелляционной жалобе просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы указано, что ООО "Магазин-24" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого имущества. Вывод суд не соответствуют положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд применил нормы, не подлежащие применению, а именно, часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Подробно доводы общества изложены в апелляционной жалобе.

В отзыве Управление имущественных отношений решение суда первой инстанции просило оставить без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя заинтересованного лица - Думы ЗАТО Северск Томской области.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя апелляционную жалобу поддержал по указанным в ней доводам; представитель Управления имущественных отношений возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.08.2012 70-АВ N 298875 (выданному взамен свидетельства о государственной регистрации права от 23.04.2009 серии 70 АБ 279933) за муниципальным образованием городской округ ЗАТО Северск Томской области зарегистрировано право муниципальной собственности на нежилое помещение, расположенное на первом и подвальном этажах здания, общей площадью 754,50 кв. м с кадастровым номером у70:22:0:159:151151:у2, по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, пр. Коммунистический, 70/1.

Из материалов дела следует, что ООО "Магазин-24" с 2004 года осуществляет пользование площадями в данном помещении на основании договоров аренды.

24.04.2013 года Общество обратилось в Управление имущественных отношений с заявлением (исх. N 22) о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения N 1 площадью 240 кв. м. на первом этаже здания по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, пр. Коммунистический, д. 70/1, в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ.

Рассмотрев заявление, Управление имущественных отношений отказало ООО "Магазин-24" в реализации преимущественного права на приобретение по рыночной цене арендуемого муниципального имущества, изложив основания отказа в письме от 08.05.2013 N 21-03-12/2473.

Полагая, что отказ в реализации преимущественного права и решение в части не включения в условия приватизации условия о преимущественном праве ООО "Магазин-24", не соответствуют требования действующего законодательства и нарушают права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу об отсутствии у заявителя преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения N 1 площадью 240 кв. м.

Арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии пунктом 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

На основании указанной нормы 04.06.2013 решением Думы ЗАТО Северск Томской области N 40/14 были утверждены условия приватизации нежилых помещений площадью 754,5 кв.м., первый этаж и подвал (пом. N I-IV, 1-19, I-V, 1-16), расположенных в здании по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, пр. Коммунистический, д. 70/1, в том числе, пом. N 1 площадью 240 кв.м. на первом этаже, арендуемого Заявителем: способ приватизации - продажа на аукционе, начальная цена - 29 500 000 руб., с учетом НДС. В решении условие о преимущественном праве ООО "Магазин-24" на приобретение нежилого помещения не включено.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды муниципального недвижимого имущества по адресу: г. Северск, пр. Коммунистический, д. 70 (впоследствии N дома был изменен на 70/1) между ООО "Магазин-24" и Управлением имущественных отношений заключен 01 апреля 2004 года (договор N 131).

Согласно пункту 1.1. данного договора заявитель принял в аренду помещения площадью 400,7 кв. м., расположенные на первом этаже, в том числе, помещение торгового зала N 2 площадью 240 кв. м.

На основании договора аренды от 29.06.2005 N 357 часть помещения торгового зала, площадью 5,0 кв. м. на поэтажном плане N 2, расположенного на первом этаже встроено-пристроенного здания, по адресу: Томская область, г. Северск, пр. Коммунистический, 70, предоставлено в аренду ИП Волкову Э.А. для торговли мясными продуктами. Факт предоставления ИП Волкову Э.А. части помещения общей площадью 240 кв. м. подтверждается планом-схемой, скрепленной печатью ООО "Магазин-24".

С учетом указанного, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что в пользовании ООО "Магазин-24" с 01.07.2005 (акт приема-передачи) помещение торгового зала в полном объеме (240 кв.м.) не находилось.

Договор аренды с ИП Волковым Э.А. расторгнут с 01.03.2006.

С 2005 года между ООО "Магазин-24" и Управлением имущественных отношений заключались договоры аренды, на основании которых в пользовании Общества находилось часть помещения торгового зала площадью 154 кв. м. (договор от 05.03.2005), 120 кв. м. (договор от 05.04.2006), 135,1 кв. м. (договор от 05.04.2007), 135,1 кв. м. (договор от 04.04.2008), 135,1 кв. м. (договор от 11.01.2009), 255,1 кв. м. (договор от 01.08.2011).

Таким образом, до 01.08.2011 в пользовании ООО "Магазин-24" находилась часть помещения торгового зала площадью не более 154 кв. м.

Решением Думы ЗАТО Северск от 24.11.2005 N 3/3 утверждена Методика расчета ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом нежилого фонда городского округа ЗАТО Северск.

В соответствии с пунктом 2.6 Методики с учетом мест общего пользования арендуемого помещения (К5) применяется коэффициент 1,8 для организаций торговли.

Из расчетов арендной платы следует, что при определении ставки арендной платы применялись базовая ставка арендной платы, коэффициенты, в том числе - 1,8 (с учетом мест общего пользования), которые перемножались между собой, образуя ставку арендной платы, которая в свою очередь применялась при определении арендной платы посредством умножения на площадь арендуемых помещений, соответствующую условиям договоров.

Фактически коэффициент - 1,8 устанавливается для помещений, имеющих места общего пользования и увеличивает ставку арендной платы, закладывая в её размер плату за пользование местами общего пользования. При этом использование данного коэффициента не подтверждает факт предоставления в аренду площадей в полном объеме, так как это противоречит указанной выше Методике, договорам, расчетам арендной платы.

Кроме того, согласно техническому паспорту на нежилое помещение от 17.12.2008 и свидетельствам о государственной регистрации права от 23.04.2009 и 17.08.2012, в муниципальной собственности находится единый самостоятельный объект недвижимости общей площадью 754,5 квадратного метра.

Доказательств постановки на учет в установленном законом порядке объекта недвижимости - нежилое помещение общей площадью 240, 00 кв. м., расположенное на первом этаже здания по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, просп. Коммунистический, 70/1 в материалы дела не представлено.

Из кадастрового паспорта от 06.03.2012 Северского отделения ОГУП "ТОЦТИ" следует, что он определяет контур нежилого помещения и предназначен исключительно для идентификации объекта с целью сдачи его в аренду.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно установил, что нежилое помещение общей площадью 240, 00 кв. м., расположенное на первом этаже здания по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, просп. Коммунистический, 70/1, не является обособленным объектом недвижимости.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из изложенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что реализация преимущественного права на приобретение части нежилого помещения, которое не является обособленным объектом недвижимости, не допускается.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как правомерно указал суд первой инстанции, для создания из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов необходимо волеизъявление собственника. Формирование и выделение отдельных объектов недвижимости из общей площади помещения, при отсутствии волеизъявления собственника арендуемого помещения по инициативе арендатора с целью выкупа может привести к нарушению прав владения, пользования и распоряжения собственником указанным объектом недвижимости как единым целым.

Учитывая изложенное Управлением имущественных отношений правомерно отказано в реализации преимущественного права ООО "Магазин-24" на приобретение нежилого помещения площадью 240 кв. м., N 1 на поэтажном плане, расположенного на первом этаже здания по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, пр. Коммунистический, д. 70/1.

Следовательно, правомерным является решение Думы ЗАТО Северск Томской области N 40/14 от 04.06.2013 в части невключения в условия приватизации условия о преимущественном праве ООО "Магазин-24" на приобретение указанного нежилого помещения.

Аналогичные обстоятельства, как правильно указал суд первой инстанции, уже являлись предметом исследования арбитражного суда по делу N А67-3319/2012.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не подлежит доказыванию по настоящему делу.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 08 октября 2013 года по делу N А67-3891/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Магазин-24" из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 715 от 13.12.2013 года.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н. В. Марченко

Судьи

В. А. Журавлева Л. Е. Ходырева