Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2018 г. N 15АП-1836/18

город Ростов-на-Дону

07 марта 2018 г.

дело N А32-43410/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.Ю.,

в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 по делу N А32-43410/2017, принятое судьей Савиным Р.Ю.,

по заявлению Администрации города Сочи

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица жилищно-строительного кооператива Альфа"

(ИНН 2320106507, ОГРН 1022302927800)

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 15.06.2017 N 23/264/001/801/2017-965, в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472 площадью 1 198 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова; об обязании погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472.

Заявленные требования мотивированы тем, что приостановление и отказ в погашении регистрационной записи ввиду отсутствия подписанного акта приема-передачи земельного участка является неправомерным. Администрацией при подаче заявления соблюдены установленные требования законодательства, представлены все необходимые документы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что договор аренды является ничтожной сделкой, ввиду чего у регистрирующего органа отсутствует правовая возможность совершать действия по регистрации расторжения договора.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просила решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 отменить. В апелляционной жалобе заявитель приводит доводы о том, что, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции нарушает права администрации как участника договорных отношений. Также, администрация настаивает на отсутствии у регистрирующего органа законных оснований для приостановления и отказа в погашении регистрационной записи.

Отзыв на апелляционную жалобу представлен не был.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы проводилось в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Сочи и жилищно-строительным кооперативом "Альфа" подписан договор от 19.08.2008 N 4900004754 о предоставлении во временное владение и пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472 площадью 1 198 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова.

Пунктом 2.1 настоящего договора срок действия данного договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.02.2017. Пунктом 8.4 договора аренды N 4900004504 установлено, что срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в п. 2.1 настоящего договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

В адрес ЖСК "Альфа" 08.11.2016 Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи направлено уведомление от 07.11.2016 об истечении срока договора аренды N 4900004754 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472 площадью 1 198 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова и об отказе в продлении указанного договора.

Кроме того, администрация указала в уведомлении, что имеет право обратиться в Управление Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0201020:472 площадью 1 198 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании указанного уведомления Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю направлено заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды N 4900004754 от 19.08.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472.

15.06.2017 в Администрацию города Сочи от Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступило уведомление от N 23/264/001/801/2017-965 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое мотивировано тем, что действия по погашению регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472 площадью 1 198 км. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть произведены только после подписания сторонами договора акта приема-передачи.

Считая, что указанное решение Управления Росреестра по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации записи о прекращении права аренды не соответствует закону, администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемых действий Управления Росреестра и нарушение данными действиями прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемых действий лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Как установлено статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится по заявлению правообладателя (пункт 1), с приложением документов, необходимых для ее проведения. Если иное не установлено данным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (пункт 2).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

При государственной регистрации прекращения права соответствующая запись ЕГРП погашается в порядке, установленном разделом VI Правил, ей присваивается статус "погашенная" (пункт 16 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765).

Из материалов дела следует, что Администрация г. Сочи обратилась с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды N 4900004754 от 19.08.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:472.

Пунктом 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ закреплено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с данным Законом.

Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что договор аренды земельного участка N 4900004754 заключен в отношении земельного участка, находящегося в границах курорта федерального значения и являющегося собственностью Российской Федерации органом местного самоуправления г. Сочи, который не уполномочен на распоряжение федеральным имуществом.

Суд установил, что ввиду ничтожности рассматриваемого договора регистрирующий орган не мог совершить действия по государственной регистрации прекращения аренды земельного участка.

В пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств" указано, что при рассмотрении спора арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункта 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 32 Закона N 33-ФЗ и пункта 2 статьи 16 Закона N 26-ФЗ границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории).

В силу пункта 6 статьи 2 Закона N 33-ФЗ особо охраняемые природные территории федерального значения являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов власти.

При таких обстоятельствах на момент заключения договора аренды от 19.08.2008 N 4900004754 между администрацией и обществом спорный земельный участок в силу закона являлся федеральной собственностью.

Как установлено пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно статья 114 Конституции Российской Федерации, статья 14 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12 Федерального конституционного закона "О Правительстве Российской Федерации" функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации.

Вместе с тем, спорный договор аренды подписан от имени арендодателя директором Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду.

При таких обстоятельствах, по договору спорный земельный участок был предоставлен в аренду органом местного самоуправления г. Сочи, который не уполномочен на распоряжение федеральным имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:47 предоставлен в аренду как объект недвижимости с нарушением требований земельного законодательства, ввиду того, что распоряжение спорным земельным участком при заключении договора аренды от 19.08.2008 N 4900004754 произведено органом, не уполномоченным на распоряжение таким участком, договор аренды земельного участка 19.08.2008 N 4900004754, находящегося в федеральной собственности, обладает признаками ничтожности, предусмотренными статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду чего спорный договор и дополнительное соглашение к нему являются недействительными (ничтожными) сделками.

Ничтожная сделка (договор аренды земельного участка) не может быть расторгнута в судебном порядке или прекращена в одностороннем порядке по истечении срока ее действия.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что поскольку договор аренды земельного участка 19.08.2008 N 4900004754 является ничтожной сделкой, следовательно, ничтожный договор не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, ввиду чего заявленные требования не подлежат удовлетворению.

С учетом приведенных выводов о ничтожности спорного договора аренды N 4900004754 доводы апелляционной жалобы о том, что отказ в удовлетворении заявленных требований нарушает права администрации как участника договорных отношений, является несостоятельным. В рассматриваемом случае отказ в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка по основаниям, приведенным в заявлении, не нарушает права и законные интересы муниципального образования в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Повторно рассмотрев материалы дела, апелляционная коллегия считает, что все представленные сторонами доказательства исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, им дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 по делу N А32-43410/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов