Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2018 г. N 05АП-130/18

г. Владивосток

07 марта 2018 г.

Дело N А51-16833/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 марта 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Седовой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Приморское автодорожное ремонтное предприятие",

апелляционное производство N 05АП-130/2018

на решение от 27.11.2017

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-16833/2017 Арбитражного суда Приморского края

по иску государственного бюджетного учреждения "Хозяйственное управление администрации края" (ИНН 2540016993, ОГРН 1022502275124)

к акционерному обществу "Приморское автодорожное ремонтное предприятие" (ИНН 2538099431, ОГРН 1062538079856)

о взыскании 644 357,88 руб.,

при участии:

от ГБУ "Хозяйственное управление администрации края": Пейц В.М., по доверенности от 05.03.2018, сроком действия на 1 год, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Государственное бюджетное учреждение "Хозяйственное управление администрации края" (далее - ГБУ "Хозяйственное управление администрации края", Учреждение, истец) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к акционерному обществу "Приморское автодорожное ремонтное предприятие" (далее - АО "Примавтодор", ответчик) о взыскании задолженности за фактическое пользование помещениями в период с 05.09.2016 по 24.04.2017 на сумму в размере 644 357,88 руб.

Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, просил взыскать с ответчика в пользу ГБУ "Хозяйственное управление администрации края" 809 027 рублей 12 копеек основного долга.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.11.2017 исковые требования Учреждения удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда первой инстанции как незаконное и необоснованное и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование своей правовой позиции указывает, что АО "Примавтодор" в течение срока действия договора добросовестно производило оплату за арендованные помещения в размере установленном в договоре N 15-А от 08.09.2015. Полагает, что поскольку договор был заключен до 04.09.2016, по истечении срока действия договора оснований для внесения арендной платы у АО "Примавтодор" не имелось. Отмечает, что помимо прочего, добросовестно исполнял обязательства по содержанию арендованного имущества и понес затраты на капитальный ремонт арендуемых помещений на сумму 4 574 737 рублей в связи с чем, полагает, что АО "Примавтодор" имеет право уменьшить сумму арендной платы на 4 574 737 руб. Ссылается на абзац 5 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с которым в случае невыполнения арендодателем обязанности по осуществлению капитального ремонта арендованного имущества арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2018 жалоба АО "Примавтодор" принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 06.03.2018.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца представил суду письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. На доводы апелляционной жалобы возражал, поддержал доводы отзыва. Решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) по результатам проведения аукциона заключен договор от 08.09.2015 N 15А аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Приморского края сроком на 11 месяцев 27 дней, т.е. до 04.09.2016.

В соответствии с п. 1.1. Договора его предмет - передаваемое во временное пользование недвижимое имущество: нежилые помещения номера на поэтажном плане: 1, 30, 32, часть 31 площадью 18, 3 кв.м на 2-м этаже; 1-4, 7, 19-23, 25, 26, 28-37 на 4-м этаже, общей площадью 638, 8 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Бородинская, д. 12.

Нежилые помещения общей площадью 4 760,30 кв.м в здании, расположенном по адресу: г.Владивосток, ул.Бородинская, д.12, принадлежат истцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 25-ААN 581366 от 17.05.2005. Собственником указанных нежилых помещений является Приморский край.

Согласно акту приема-передачи от 08.09.2015 арендодатель передал арендатору, а арендатор принял недвижимое имущество указанное в п. 1.1 договора аренды.

Пунктом 4.2 договора аренды установлено, что досрочное расторжение или продление настоящего договора аренды осуществляются путем заключения дополнительного соглашения.

Ответчик обратился в Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края с письмом о продлении договора аренды от 08.09.2015 N 15-А.

Письмом от 01.06.2016 N 20/09/01-04/16659 Департамент на обращение АО "ПримАвтоДор" сообщил, что ввиду потребности в использовании данных помещений для размещения органов исполнительной власти Приморского края и краевых государственных учреждений, договор аренды N 15-А будет прекращен по истечении срока его действия 04.09.2016, а также уведомил об отсутствии намерения в его продлении или заключении на новый срок, поскольку указанные в договоре нежилые помещения после окончания срока действия договора будут использованы собственником для нужд Приморского края и в аренду передаваться не будут.

Письмом от 03.06.2016 N 56/1120 истец также уведомил ответчика о необходимости освобождения арендуемых помещений по истечении срока действия договора аренды N15-А 04.09.2016.

Письмом от 14.09.2016 N 56/1767, адресованным ответчику, истец потребовал освободить арендуемые помещения в связи с истечением срока действия договора аренды N 15-А.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по освобождению занимаемого ответчиком помещений и не передаче указанных помещений, истец обратился с иском в Арбитражный суд Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.01.2017 по делу N А51-25778/2016 суд обязал АО "Приморское автодорожное ремонтное предприятие" освободить нежилые помещения общей площадью 527,6 кв.м. номера на поэтажном плане 1-4, 7, 19-23, 25, 26, 28-37 на 4-ом этаже здания, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Бородинская, 12, переданные по договору аренды N 15-А и принадлежащие государственному бюджетному учреждению "Хозяйственное управление администрации края" на праве оперативного управления.

Спорное имущество было передано по акту приема-передачи 24.04.2017 года.

22.05.2017 истец направил в адрес ответчика претензию N 56/955, в которой уведомлял о том, что по состоянию на 18.05.2016 имеется задолженность арендатора перед арендодателем по оплате аренды, требовал погасить образовавшуюся задолженность в десятидневный срок с момента получения настоящей претензии.

В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по оплате суммы основного долга истец обратился в суд с иском о взыскании суммы основного долга в размере 809 027,12 руб. за период с 01.01.2017 по 24.04.2017 года.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Согласно положениям статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 622 ГК РФ установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.01.2017 по делу N А51-25778/2016 суд обязал АО "Примавтодор" освободить нежилые помещения, переданные по договору аренды N 15-А и принадлежащие государственному бюджетному учреждению "Хозяйственное управление администрации края" на праве оперативного управления. Однако, спорное имущество было передано по акту приема-передачи лишь 24.04.2017.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду надлежащих доказательств возврата помещений арендодателю в предусмотренный срок, и доказательств оплаты спорной суммы задолженности в размере 809 027,12 руб., в связи с чем, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы апеллянта о том, что ответчик АО "Примавтодор" имеет право уменьшить сумму арендной платы на 4 574 737 руб., поскольку им проведен капитальный ремонт арендуемых помещений со ссылкой на абзац 5 пункта 1 статьи 616 ГК РФ, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, были обоснованно отклонены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Положение абзаца 4 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта.

Согласно условию, предусмотренному в пункте 2.2.8 договора аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Приморского края N 15-А от 08.09.2015, арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества, а также принимать участие в капитальном ремонте фасада здания и благоустройстве прилегающей территории арендуемого имущества.

Вместе с тем надлежащих доказательств необходимости проведения капитального ремонта здания в спорный период ответчиком, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не предоставлено. Не представлено также доказательств согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в рамках договорных отношений или наличия неотложной необходимости в его проведении.

Как следует из представленных ответчиком в материалы дела, обосновывающих несение затрат на проведение капитального ремонта, договора подряда N 1557/15 от 28.05.2015, предметом указанного договора являются работы по проведению ремонта кабинетов N 210, 211, 213, 214, 407, 412, 414, 415, 416, 417 по адресу ул. Бородинская, 12 в г. Владивостоке. Согласно локальному ресурсно - сметному расчету, являющемуся приложением к договору подряда N 3267/15 от 12.10.2015, договор заключен с целью выполнения ремонтных работ в кабинетах N 212,402,403, 404, 406, 410, 418, коридоре 4 этажа, цокольном помещении в административном здании по адресу: г. Владивосток, ул. Бородинская, 12. Вместе с тем вид ремонтных работ (капитальный или текущий) в договорах не указан. Доказательств того, что ремонтные работы носили капитальный характер, а не являлись исполнением возложенной на арендатора обязанности, предусмотренной пунктом 2.2.8. договора аренды по выполнению текущего ремонта, в материалы настоящего дела не представлено.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом, согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При подписании акта приема-передачи от 08.09.2015, являющегося Приложением N 2 к Договору аренды недвижимого имущества от 08.09.2015 стороны подтвердили, что передаваемое имущество находится в состоянии пригодном для дальнейшей эксплуатации в соответствии с условиями договора.

В силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, установленная договором сумма арендной платы была согласована сторонами с учетом их осведомленности относительно состояния имущества, передаваемого в аренду. Надлежащих доказательств того, что недостатки имущества, требующие проведения капитального ремонта, возникли по вине арендодателя после заключения договора, что является основанием для снижения размера арендной платы, в материалах дела не имеется.

Таким образом, в отсутствие доказательств обратного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент заключения договора арендатору было известно о техническом состоянии помещений, в связи с чем, на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду имущества.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор между сторонами был заключен на срок до 04.09.2016, и по истечении срока действия договора оснований для внесения арендной платы у АО "Примавтодор" не имелось, подлежит отклонению в силу следующего.

Положения статьи 622 ГК РФ об обязанности арендатора, не возвратившего или несвоевременно возвратившего имущество, внести арендную плату за все время просрочки, означают, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы; оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно счел требования истца о взыскания с ответчика суммы задолженности за фактическое пользование спорными помещения в общем размере 809 027,12 руб. подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах основания для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Примавтодор" отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.11.2017 по делу N А51-16833/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына