Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2018 г. N 17АП-9048/18

г.Пермь

14 августа 2018 г.

Дело N А60-39302/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой А.С.,

при участии:

от истца - Феофилактов К.Ю., представитель по доверенности, паспорт,

от ответчика - Храмцова Т.В., представитель по доверенности, паспорт,

от третьих лиц - не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Администрации городского округа Дегтярск,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 08 мая 2018 года,

принятое судьей Зыряновой Т.С.

по делу N А60-39302/2017

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (ОГРН 1076658038907, ИНН 6658289752)

к Администрации городского округа Дегтярск

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Агропромоценка" (ОГРН 1036604389854, ИНН 6662091530), индивидуальный предприниматель Чертыкова Наталья Александровна (ОГРНИП 307662533000041, ИНН 662506239458),

встречному иску Администрации городского округа Дегтярск

к обществу с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб"

о признании утратившим преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (далее - истец, общество, общество "Дегтярский хлеб") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации городского округа Дегтярск (далее - ответчик, администрация, администрация г.Дегтярск), в котором с учетом неоднократного уточнения исковых требований, заявленных истцом и принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 АПК РФ, просит:

Обязать Администрацию ГО Дегтярск заключить с ООО "Дегтярский хлеб" договор купли-продажи государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения: здания производственного корпуса общей площадью 1 408,7 кв.м, с земельным участком общей площадью 1 409 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Дегтярск, ул.Клубная, д.1, кадастровый номер 66-66-18/006/2007-740 на условиях, определенных в тексте проекта договора, направленного ООО "Дегтярский хлеб" исходящим письмом N 01-01-13/1977 от 05.06.2017 N 01-01-13/1977 внеся в него следующие изменения:

Дату заключения договора определить (установить) - 26 июня 2016 года.

Преамбулу (вводную часть) договора изложить в редакции: Городской округ Дегтярск, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, в лице главы городского округа Дегтярск Бусахина Игоря Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб", в лице директора Чернышева Виталия Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, в соответствии с Федеральными законами от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ), от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ), от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ), от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ), от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ), Решением Думы городского округа Дегтярск от 25.05.2017 года N 138 "О внесении изменений в Решение Думы городского округа Дегтярск от 24.11.2016 N 39 "Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности городского округа Дегтярск на 2017 год", Решением Думы городского округа Дегтярск от 28.08.2014 года N 395 "О внесении изменений в Решение Думы городского округа Дегтярск от 01.04.2010 N 344 "О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Дегтярск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-33465/2016 от 03.10.2016, вступившего в законную силу 27.01.2016 года, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Пункты 2.1, 4.1, 4.2, 4.6 - исключить.

Пункт 1.4 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Общая стоимость недвижимого имущества составляет 12 555 661 (двенадцать миллионов пятьсот пятьдесят пять тысяч шестьсот шестьдесят один) руб. 02 коп.".

Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "Покупатель производит оплату стоимости приобретаемого имущества в рассрочку посредством ежемесячных выплат в размере 149 472 (сто сорок девять тысяч четыреста семьдесят два) рубля 16 копеек, первый платеж по договору осуществляется в срок, не позднее 10 дней с момента подписания настоящего договора на счет: УФК по Свердловской области (Администрация городского округа Дегтярск) ИНН 6627003996, КПП 662701001, ОГРН 1026601643419, р/с 40101810500000010010 в ГРКЦ ГУ РФ Банка России, БИК 046577001, КБК 901 114 02043 04 0001 410 (доходы от реализации имущества, находящегося в собственности городских округов), назначение платежа: "Оплата стоимости объекта недвижимого имущества: г.Дегтярск, Свердловской области ул.Клубная, 1".

Пункт 2.4 договора изложить в следующей редакции: "Срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества составляет 7 (семь) лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в порядке, определенном ч.3 ст.5 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ - исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 26 июня 2016 года".

Изложение пункта 4.3. договора оставить на усмотрение суда.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Агропромоценка", индивидуальный предприниматель Чертыкова Наталья Александровна.

Определением от 20.10.2017 к производству принято встречное исковое заявление Администрации г.Дегтярск о признании утратившим преимущественного права на приобретение арендуемого имущества нежилого помещения: здания производственного комплекса (литеры 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж) общей площадью 1 408,7 кв.м, расположенное по адресу: Свердловская область, г.Дегтярск, ул.Клубная, д.1 - для его рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Определением от 14.11.2017 по делу назначена судебная экспертиза по вопросам определения рыночной стоимости здания и земельного участка. 27.02.2018 г. в материалы дела поступило заключение эксперта.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08 мая 2018 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречного иска отказано. Суд решил:

1. Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "ДЕГТЯРСКИЙ ХЛЕБ" (ИНН 6658289752, ОГРН 1076658038907) и Администрацией городского округа Дегтярск (ИНН 6627003996, ОГРН 1026601643419) разногласия при заключении договора купли - продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Дегтярск, ул. Клубная, д.1:

Дату заключения договора определить - 03 июля 2017 года.

Преамбулу договора изложить в редакции: "Городской округ Дегтярск, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, в лице главы городского округа Дегтярск Бусахина Игоря Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб", в лице директора Чернышева Виталия Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, в соответствии с Федеральными законами от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ), от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ), от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ), от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ), от 02 июля 2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ), Решением Думы городского округа Дегтярск от 25.05.2017 года N 138 "О внесении изменений в Решение Думы городского округа Дегтярск от 24.11.2016 N 39 "Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности городского округа Дегтярск на 2017 год", Решением Думы городского округа Дегтярск от 28.08.2014 года N 395 "О внесении изменений в Решение Думы городского округа Дегтярск от 01.04.2010 N 344 "О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Дегтярск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-33465/2016 от 03.10.2016 г., вступившего в законную силу 27.01.2016 года, заключили настоящий договор о нижеследующем:".

Пункт 1.4 договора изложить в редакции: "Общая стоимость недвижимого имущества составляет 12 555 661 (двенадцать миллионов пятьсот пятьдесят пять тысяч шестьсот шестьдесят один) руб. 02 коп.".

Пункт 2.1 договора исключить.

Пункт 2.2. Договора изложить в редакции: "Сумма платежа составляет 12 555 661 (двенадцать миллионов пятьсот пятьдесят пять тысяч шестьсот шестьдесят один) руб. 02 коп.".

Пункт 2.3 договора изложить в редакции: "Покупатель производит оплату стоимости приобретаемого имущества в рассрочку посредством ежемесячных выплат в размере 149 472 (сто сорок девять тысяч четыреста семьдесят два) рубля 16 копеек, первый платеж по договору осуществляется в срок - не позднее 10 дней с момента подписания настоящего договора на счет: УФК по Свердловской области (Администрация городского округа Дегтярск) ИНН 6627003996, КПП 662701001 ОГРН 1026601643419 р/с 40101810500000010010 в ГРКЦ ГУ РФ Банка России БИК 046577001 КБК 901 114 02043 04 0001 410 (доходы от реализации имущества, находящегося в собственности городских округов), назначение платежа: "Оплата стоимости объекта недвижимого имущества: г.Дегтярск, Свердловской области ул.Клубная, 1, последующие платежи осуществляются не позднее 10 числа текущего месяца".

Пункт 2.4 договора изложить в редакции: "Срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества составляет 7 (семь) лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в порядке, определенном ч.3 ст.5 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ".

Пункт 4.1. исключить.

Пункт 4.2. исключить.

Пункт 4.3. изложить в редакции: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.3 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

Пункт 4.6. исключить.

2. В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

3. В порядке распределения судебных расходов взыскать с Администрации городского округа Дегтярск (ИНН 6627003996, ОГРН 1026601643419) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДЕГТЯРСКИЙ ХЛЕБ" (ИНН 6658289752, ОГРН 1076658038907) 54 000 (пятьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп., в том числе: 6 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 48 000 в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить или изменить решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 мая 2018 года по делу N А60-39302/2017 в части и принять новый судебный акт.

В качестве доводов апелляционной жалобы администрация указывает, что судом первой инстанции не учтено изменение площади выкупаемого объекта; что истцом пропущен 30-дневный срок направления договора, что влечет утрату преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; что у истца отсутствует право на оспаривание условий договора купли-продажи помимо стоимости выкупаемого объекта; что администрация не злоупотребляла своими правами при правоотношениях с обществом; что неправомерно исключение из преамбулы договора ссылки на решение суда по делу N А60-43457/2016, так как у истца имеется задолженность по арендной плате; что исключение пунктов 4.1, 4.2, 4.6 договора влечет уклонение от ответственности покупателя.

Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором против удовлетворения жалобы возражало.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей не направили, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее - АПК РФ).

Как верно установлено судом первой инстанции, из материалов дела следует, что 30.07.2008 между ООО "Дегтярский хлеб" (арендатор) и Администрацией г.Дегтярск (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв.м, расположенное по адресу: г.Дегтярск, Свердловской обл.. ул.Клубная, д.1.

Согласно пункту 3.4 договор действует с 30.07.2008 до 30.07.2018.

31.03.2016 письмом исх.N 28 ООО "Дегтярский хлеб" обратилось в Администрацию городского округа Дегтярск с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения: здания производственного корпуса, литеры 1А; 1Б; 1Д; 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв.м, расположенного по адресу: г.Дегтярск Свердловской обл., ул.Клубная, д.1, кадастровый номер 66-66-18/006/2007-740, в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ". Данное письмо получено, что подтверждается печатью с присвоенным входящим номером вх.N 01-01-14/766 от 31.03.2016.

Администрация городского округа Дегтярск письмом N 01-01-13/2408 от 18.07.2016 сообщила, что заявитель имеет задолженность по арендной плате на 15.06.2016 в размере 5899050 руб. 71 коп. Письмом N 01-01-13/2516 от 26.07.2016 была направлена претензия с требованием о погашении задолженности. Письмами N 01-01-11/2147 от 29.06.2016 и N 01-01/13/2540 Администрация уведомила заявителя о необходимости подписать дополнительное соглашение от 17.01.2014.

Письмом N 70 от 22.07.2016 заявитель дал ответ Администрации на претензию от 18.07.2016 с возвращенным расчетом задолженности, который заявитель не подписал ввиду несогласия с ним. Письмом N 68 от 21.07.2016 заявитель возвратил в адрес Администрации неподписанное Дополнительное соглашение от 17.01.2014, поскольку Данным дополнительным соглашением изменяется арендная плата задним числом (с 01.01.2015), а также ввиду необоснованного завышения арендной платы.

Судебными актами по делу N А60-33465/2016, бездействие Администрации городского округа Дегтярск признано незаконным, не соответствующим требованиям части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Решением суда по делу N А60-33465/2016, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, суд обязал Администрацию городского округа Дегтярск (ИНН 6627003996, ОГРН 1026601643419) совершить действия, определенные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутого нежилого помещения, принять решение об условиях приватизации указанного нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить Обществу с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (ИНН 6658289752, ОГРН 1076658038907) проект договора купли- продажи названного помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение решения суда по делу N А60-33465/2016, ответчиком направлен с сопроводительным письмом N 01-01-13/1977 и истцом получен 05.06.2017 г. проект договора купли - продажи недвижимого имущества.

Истец выразил несогласие с условиями представленного договора, что нашло свое отражение в протоколе разногласий, датированном 03.07.2017 г., направленным в адрес администрации письмом исх. N 45 от 04.07.2017 г.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора в части даты заключения договора, выкупной цены имущества, размера штрафных санкций и иным условиям явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона N 159-ФЗ.

Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции.

Сторонами на рассмотрение суда переданы разногласия по преамбуле, пунктам 1.4, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 4.1, 4.2, 4.3, 4.6 договора купли-продажи.

В части установления даты договора решение суда первой инстанции сторонами не обжалуется.

Судом первой инстанции правильно исключена в преамбуле ссылка на решение суда по делу N А60-43457/2016, так как указанное решение касается взыскания с истца в пользу ответчика задолженности по внесению арендной платы по договору аренды и не касается правоотношений по договору купли-продажи; включение в преамбулу указанной ссылки не влечет для истца дополнительных обязанностей, но и не прекращает каких-либо прав ответчика.

Стоимость выкупаемого имущества определена с учетом результатов судебной экспертизы, и спор между сторонами по формулировке пунктов 1.4, 2.2 в настоящее время отсутствует.

Апелляционная жалоба ответчика также не содержит доводов, выражающих несогласие с установленными судом формулировками пунктов 2.3, 2.4 договора купли-продажи.

С учетом установленного судебными актами по делу N А60-43457/2016 злоупотребления администрацией своими правами при реализации истцом своего преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (статья 10 ГК РФ), суд первой инстанции верно исключил из договора пункт 2.1, возлагающий на истца погасить задолженность не на дату обращения за выкупом имущества, а за период значительно позднее (более 14 месяцев).

Требование истца об исключении из договора пунктов 4.1, 4.2. также подлежит удовлетворению поскольку, из содержания подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что при существенном нарушении договора одной стороной, по требованию другой стороны, договор может быть расторгнут по решению суда. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания полагать, что задержка платежа на срок 10 дней влечет для ответчика подобный ущерб у суда отсутствуют, ответчиком иного не доказано и включение данного условия в спорный договор никак не обоснованно. Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснил, что требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Учитывая изложенное, рассмотрев в совокупности условия пунктов 4.1 и 4.2 спорного договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что они подлежат исключению, так как не отвечают требованиям разумности, истцом данное условие не согласовано, соответственно, споры в данной части (при возникновении) подлежат урегулированию сторонами в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ, а при недостижении досудебного урегулирования в судебном порядке.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ размер ответственности за просрочку внесения денежных средств в оплату объекта не установлен.

Следовательно, неустойка может применяться лишь по соглашению сторон (статья 331 ГК РФ).

Суд первой инстанции указал, что неустойка в размере 0,1% в день, предложенная ответчиком, с учетом текущего уровня инфляции, размера ключевой ставки не носит явно чрезмерный характер. Установление же неустойки в размере 0,01% или однократной ставки рефинансирования, не отвечает принципу баланса интересов продавца и покупателя, поскольку фактически ниже даже удвоенной ставки рефинансирования, которая применяется только как достаточная для установления размера потерь кредитора, снижение ниже которого возможно только в исключительных случаях (пункт 2 Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Поскольку покупатель не возражает против включения в текст договора условия о неустойке, возражает лишь против предложенного продавцом размера неустойки, предлагает свою редакцию спорного пункта, суд считает, что размер неустойки подлежит установлению в размере 0,1% суммы просроченной задолженности в день. При этом в зависимости от конкретных обстоятельств истец не лишен права заявлять о применении положений статьи 333 ГК РФ.

Также суд первой инстанции исключил из договора пункт 4.6, согласно которому, в случае расторжения договора в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением покупателем своих обязательств продавец вправе требовать от покупателя (в части, не покрытой неустойкой) возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды в размере арендной платы, которую продавец мог бы получить от предоставления имущества в аренду, за время передачи его покупателю до возврата имущества продавцу.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

При расторжении договора сторона не лишена права требовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").

При расторжении договора по вине покупателя продавец, в любом случае, не лишен права требовать возмещения убытков (статья 393 ГК РФ). При этом принятие пункта 4.6 в редакции ответчика ставит истца в заведомо неравное положение и может привести к неосновательному обогащению ответчика. При таких обстоятельствах, пункт 4.6 исключен судом из текста договора обоснованно.

Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, соответствуют верно установленным обстоятельствам, необходимым для правильного рассмотрения дела и применимым нормам права.

Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выражают несогласие заявителя с произведенной судом оценкой установленных по делу обстоятельств и содержат его собственное мнение относительно данных обстоятельств, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 АПК.

Вопреки доводу апелляционной жалобы истцом соблюдена процедура передачи преддоговорного спора на рассмотрение арбитражного суда. Исковое заявление предъявлено в суд 27.07.2017, то есть в пределах месячного срока после написания ответчиком письма от 13.07.2017 N 01-01-13/2508 об отказе подписать договор купли-продажи с учетом протокола разногласий.

Как верно указано судом первой инстанции, с учетом отсутствия задолженности по арендной плате на момент обращения истца за выкупом, заключения договора купли-продажи на основании судебного акта, установленного судами злоупотребления правом со стороны ответчика, заключение договора купли-продажи не может ставиться в зависимость от погашения истцом задолженности по арендной плате за последующие периоды.

Вопреки доводам ответчика, судом первой инстанции верно установлено, что предметы договора купли-продажи и договора аренды совпадают, что истцом выкупается имущество, находившееся у него в аренде более трех лет, что влечет отклонение встречного иска.

Определение существенного нарушения условия нарушения договора (просрочка 10 дней) любого платежа существенно отличается от обычной практики ведения деятельности, которые обычно подразумевают систематичность нарушения (не менее двух раз подряд и др.). Судом первой инстанции верно указано, что существенность нарушения в данных правоотношениях истца и ответчика может определяться судом с учетом конкретных обстоятельств нарушения.

Вопреки доводу апелляционной жалобы, исключение пунктов 4.1, 4.2, 4.6 договора не ставит администрацию в заведомо неравное положение, а восстанавливает баланс отношений между истцом и ответчиком.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражный суд Свердловской области от 08 мая 2018 года по делу N А60-39302/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

В.Ю. Дюкин Ю.В. Скромова