Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2018 г. N 06АП-7571/17

г. Хабаровск

14 марта 2018 г.

Дело N А04-6062/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.,

при участии в заседании:

от АО "ТЭМБР-Банк": Орлова Т.Н., представитель по доверенности от 20.07.2016;

от ООО "Сана", ООО "Компания "Хуа-Ша", ООО "ХуаДун", ИП Дидаш М.П.: представители не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сана"

на решение от 13.11.2017

по делу N А04-6062/2016

Арбитражного суда Амурской области,

принятое судьей Китаевым В.В.,

по иску коммерческого топливно-энергетического межрегионального банка реконструкции и развития (акционерное общество)

к обществу с ограниченной ответственностью "Сана"

о расторжении договора

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Компания "Хуа-Ша", общество с ограниченной ответственностью "ХуаДун", индивидуальный предприниматель Дидаш Марина Петровна,

УСТАНОВИЛ:

Коммерческий топливно-энергетический межрегиональный банк реконструкции и развития (акционерное общество) (ОГРН 1027739282581, далее - АО "ТЭМБР-Банк") обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сана" (ОГРН 1062801019050, далее - ООО "Сана") о расторжении договора аренды от 31.01.2015.

Требования мотивированы ненадлежащим выполнением условий договора по внесению арендной платы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Компания "Хуа-Ша" (ООО "Компания "Хуа-Ша"), общество с ограниченной ответственностью "ХуаДун" (ООО "ХуаДун"), индивидуальный предприниматель Дидаш Марина Петровна (ИП Дидаш М.П.).

Решением от 13.11.2017 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ООО "Сана" считает судебный акт подлежащим отмене.

В обоснование указано на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, в связи исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения.

По мнению заявителя жалобы, письмо от 09.06.2016 содержит только констатацию факта отсутствия погашения задолженности по состоянию на 09.06.2016, а также требование подписать соглашение N 1 от 01.05.2016 о внесении изменений в договор аренды, в то время как предложение о расторжении договора аренды в уведомлении отсутствует.

Кроме того, судом не опровергнут тот факт, что после истечения срока, установленного арендодателем для погашения долга, последний не намеревался расторгнуть договор, а, наоборот, просил подписать соглашение о внесении изменений в договор аренды; вывод суда о непринятии соглашения о зачете требований ввиду отсутствия даты заключения является незаконным.

В отзыве на апелляционную жалобу АО "ТЭМБР-Банк" выразило несогласие с ее доводами, ссылаясь на неправильное толкование ответчиком норм материального и процессуального права.

В судебном заседании, проводившемся путем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Амурской области, представитель АО "ТЭМБР-Банк" указала на отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, дав соответствующие пояснения.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пояснения истца, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела, АО "ТЭМБР-Банк" является собственником объекта недвижимого имущества - административно-бытовой корпус с проходной, назначение: нежилое, 1-3-этажный, общая площадь 1 643,2 кв.м, инв. N 10:401:001:006165070:0004, лит. АА1, адрес (местонахождение): Амурская область, г. Благовещенск, ул. Первомайская, 17, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:358).

Указанный объект недвижимости принадлежит АО "ТЭМБР-Банк" на основании соглашения об отступном N ЮЛ/06-КФ/232-ФЛ/124 от 29.04.2015, заключенного между Банком и ООО "Компания "Хуа-Ша".

Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано 12.05.2015 (свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРП от 14.06.2016).

Решением Благовещенского городского суда от 16.02.2017 по делу N 2-52/17, вступившим в законную силу 23.06.2017, отказано в удовлетворении исковых требований ООО "Компания "Хуа-Ша" о признании соглашения об отступном недействительной сделкой.

На момент заключения соглашения об отступном часть помещений спорного объекта недвижимого имущества была обременена правом аренды в пользу ООО "Сана".

По договору аренды от 31.01.2015, заключенному между ООО "Компания "Хуа-Ша" (прежний собственник) и ООО "Сана", зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области от 02.03.2015 за номером 28:28/001-28/101/003/2015-4/1, во временное владение и пользование ООО "Сана" передана часть помещения - 13, площадью 176,2 кв.м, из которых площадь торгового зала 149,0 кв.м, площадь подсобного помещения 27,2 кв.м, на срок до 30.01.2018.

Письмами от 08.10.2015 исх.N 10-2739, от 30.10.2015 исх.N 10-2989, от 08.12.2015 исх.N 10-3385 ответчику предлагалось заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 31.01.2015, которым изменить наименования и реквизиты арендодателя.

В целях соблюдения претензионного порядка, а также досудебного урегулирования спора 11.05.2016 Банком в адрес ООО "Сана" направлено письмо (исх.N 01-1138), в котором сообщалось о намерении обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды от 31.01.2015, а также направлено три экземпляра дополнительного соглашения N 1 от 10.05.2016, подписанных со стороны Банка, и счета погашения задолженности по арендным платежам.

Письмом от 09.06.2016 арендатору повторно предложено оплатить имеющуюся задолженность, размер которой по состоянию на 31.05.2016 в соответствии с условиями договора аренды от 31.01.2015 составлял 1 896 774,20 руб.

Кроме того, арендатору предлагалось составить акт сверки задолженности, предоставить документы, подтверждающие оплату по договору, в том случае, если арендные платежи направлялись в адрес предыдущего собственника. Также Банк предлагал рассмотреть вариант расторжения договора аренды от 31.01.2015 по соглашению сторон.

Письмо от 11.05.2016 получено лично руководителем ООО "Сана" 17.05.2016, которое оставлено без удовлетворения; оплата не произведена, документы, подтверждающие внесение арендных платежей предыдущему собственнику, не представлены. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 617 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, устанавливает гарантии для арендатора.

Обязанность своевременного внесения платы за пользование имуществом предусмотрена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре арены", если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке даже после уплаты долга, при условии соблюдения разумного срока для предъявления иска о расторжении договора. Материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы.

Так, согласно пунктам 3.1. и 3.2. договора аренды от 31.01.2015 арендная плата составляет 150 000 руб. в месяц, оплата арендатором осуществляется в течение 5 рабочих дней с момента выставления счета.

В соответствии с условиями договора аренды от 31.01.2015 размер задолженности арендатора за период с 12.05.2015 по 31.05.2016 составил 1 896 774,20 руб.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик сослался на погашение задолженности в результате проведенного зачета, представив соглашение о зачете требований от 24.03.2015, из которого следует, что ООО "Компания "Хуа-Ша" имело перед ООО "Сана" задолженность в размере 3 788 253,50 руб., и данная задолженность была зачтена в счет арендной платы по договору аренды от 31.01.2015 за период с 01.04.2015 по 08.05.2017.

В силу статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Рассмотрев условия спорного соглашения о зачете, суд первой инстанции не принял его в качестве надлежащего доказательства ввиду невозможности установления даты его подписания, учитывая, что по пояснениям ответчика - соглашение о зачете является восстановленным документом и подписано недавно задним числом, в то время как подлинник этого документа утрачен.

При этом, суд истребовал у ответчика и третьего лица оригиналы первичных документов, в том числе бухгалтерскую отчетность.

В качестве подтверждающих документов ответчиком представлены только копии платежных поручений, копии договоров цессии, из которых усматривается уступка прав требований по отношению к ООО "Хуа-Син", иных запрашиваемых документов не предоставлено.

ООО "Компания "Хуа-Ша" в обоснование задолженности перед ООО "Сана" представлены копии следующих документов: три платежных поручения за номерами 32, 34, 35; письма от 12.03.2015, 23.03.2015, 24.03.2015; платежные поручения N 86 от 21.04.201, N 90 от 22.04.2015; N 97 от 22.04.2015; два договора уступки права требования от 01.03.2015 и 23.03.2015 с приложенными к ним платежными поручениями.

Анализ представленных документов показал, что платежное поручение N 34 от 23.03.2015 не содержит в себе данных, подтверждающих его фактическое исполнение (не заполнены обязательные для заполнения реквизиты: дата поступления в банк и дата списания).

Из платежных поручений N 86 от 21.04.2015, N 90 от 22.04.2015; N 97 от 22.04.2015 плательщик - ООО "Хуа-Дун", усматривается, что оплата осуществляется за ООО "Компания "Хуа-Ша", однако данные перечисления были осуществлены после даты представленного соглашения о зачете от 24.03.2015, в связи с чем не имеют к нему отношения.

Договор уступки права требования от 01.03.2015, заключенный между ИП Дидаш М.П. и ООО "Сана", содержит в себе сведения о том, что цедент уступает цессионарию права требования к ООО "Хуа-Син" на сумму 1 416 145,79 руб.; договор уступки права требования от 23.03.2015, заключенный между ООО "Хуа-Дун" в лице Дидаш М.П. и ООО "Сана", также содержит в себе данные о том, что уступается задолженность ООО "Хуа-Син" на сумму 317 561,52 руб. При этом в указанный договор включены платежи, которые на день заключения договора не были списаны с расчетного счета ООО "Хуа-Дун".

Кроме того, согласно представленным ответчиком договорам, письмам и платежным поручениям долг составляет 3 719 706,52 руб., в то время как в соглашении о зачете от 24.03.2015 указана задолженность ООО "Компания "Хуа-Ша" перед ООО "Сана" в сумме 3 788 253,50 руб.

В этой связи, в отсутствие затребованной судом, но не представленной бухгалтерской отчетности, при отсутствии подлинника соглашения о зачете, с учетом факта восстановления данного документа и невозможности установления его даты, у суда отсутствовали основания для принятия спорного соглашения в качестве надлежащего и достоверного доказательства по делу.

По указанным основаниям довод апелляционной жалобы о неправомерном непринятии соглашения о зачете требований подлежит отклонению.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статей 65, 71 АПК РФ, установив обстоятельства дела и факт соблюдения истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности требований истца о расторжении договора аренды.

Довод апелляционной жалобы о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, со ссылкой на письмо от 09.06.2016, которое, по мнению заявителя жалобы, содержит только констатацию факта отсутствия погашения задолженности по состоянию на 09.06.2016, а также требование подписать соглашение N 1 от 01.05.2016 о внесении изменений в договор аренды, в то время как предложение о расторжении договора аренды в уведомлении отсутствует, подлежит отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статья 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Обязательный досудебный порядок урегулирования спора при расторжении договора аренды установлен пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а также пунктом 3 статьи 619 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, письмом от 08.10.2015 Банк уведомил ООО "Сана" о том, что является собственником объекта, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Первомайская, 17, и в целях заключения дополнительного соглашения просил предоставить копию договора аренды, заключенного с предыдущим собственником, учредительные документы, в том числе документы, подтверждающие факт оплаты арендных платежей за период с мая по сентябрь 2015 года.

Письмом от 30.10.2015 ответчику направлена копия свидетельства о государственной регистрации права в отношении объекта, часть помещения которого была сдана в аренду ООО "Сана" и вновь предложено предоставить документы о внесении арендных платежей, а в случае их непредставления освободить занимаемые помещения в течение 7 календарных дней со дня получения уведомления.

Письмом от 08.12.2015 в адрес ответчика направлен счет на оплату, а также обозначена сумма задолженности, которая по состоянию на 30.11.2015 составляла 996 774,20 руб. В этом же письме указано на необходимость погашения задолженности в срок до 25.12.2015.

В ответ на указанное письмо ответчик затребовал документы о взаимоотношениях Банка и покупателя (документы об отчуждении имущества).

Письмом от 11.05.2016 арендатору вновь предложено в срок до 30.05.2016 подписать направленное в его адрес дополнительное соглашение, оплатить имеющуюся задолженность, размер которой за период с 12.05.2015 по 30.04.2016 составил 1 746 774,20 руб. В случае отсутствия намерений заключить дополнительное соглашение и погасить задолженность в срок до 30.05.2016, непредставления документов, подтверждающих погашение долга, Банком указано на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды от 31.01.2015 в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору.

К письму приложены: счет на оплату N 1 от 11.05.2016 за период с 12.05.2015 по 30.04.2016 и счет N 2 от 11.05.2016 за май 2016 года, согласно которым задолженность по состоянию на 31.05.2016 составила 1 896 774,20 руб.

Данное письмо получено лично руководителем ООО "Сана" 17.05.2016 (т.1 л.д.32).

Письмом от 09.06.2016 исх. N 01-1399 в адрес арендатора Банком направлен счет на оплату N 3 за июнь 2016 года и дополнительно обращено внимание на неисполнение последним своих обязательств.

Указанное свидетельствует о соблюдении Банком всех необходимых требований в целях досудебного урегулирования спора.

При этом, Банком предоставлялся достаточно разумный срок для надлежащего исполнения обязательств, с обозначением оснований для расторжения договора со ссылками на нормы права и указанием размера задолженности, что, в свою очередь, подтверждает факт соблюдения истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора.

Довод жалобы об отсутствии намерений Банка расторгнуть договор, со ссылкой на предложение подписать соглашение о внесении изменений в договор аренды, является несостоятельным, учитывая четко обозначенное волеизъявление Банка, выраженное в письмах от 30.10.2015, 08.12.2015, 11.05.2016, об освобождении помещений и на обращение в суд с иском о расторжении спорного договора аренды.

Кроме того, сам факт подачи настоящего иска подтверждает намерение Банка расторгнуть договор аренды.

С учетом установленного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют, в связи с чем решение суда отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 13.11.2017 по делу N А04-6062/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

И.В. Иноземцев А.А. Тихоненко