Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2018 г. N 06АП-888/18

г. Хабаровск

15 марта 2018 г.

А73-16938/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тихоненко А.А.

судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.

при участии в заседании:

от Открытого акционерного общества "Хабаровский аэропорт" - Лештаева Е.П., представитель по доверенности от 06.10.2017 N 71;

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска - Каун О.А., представитель по доверенности от 29.12.2017 N 02-11/13210,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

на решение от 12.01.2018

по делу N А73-16938/2017

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Левинталь О.М.

по иску Открытого акционерного общества "Хабаровский аэропорт" (ОГРН 1052700246532, ИНН 2724083654)

к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Хабаровский аэропорт" (далее - ОАО "Хабаровский аэропорт", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды N 252 от 25.08.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040410:23, на условиях ранее заключенного сторонами договора аренды N 11780 от 25.12.2013, а именно: исключить пункты 7.2, 7.3 договора и дополнить проект договора N 252 пунктом 2.2 в редакции ранее заключенного договора N 11780 от 25.12.2013 - "В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока, указанного в пункте 2.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. По истечении такого месячного срока договор считается расторгнутым".

Решением суда от 12.01.2018 иск ОАО "Хабаровский аэропорт" удовлетворен, урегулированы разногласия по договору аренды земельного участка от 25.08.2017 N 252, согласно которым пункт 1.2 договора дополнен абзацем следующего содержания: "В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока, указанного в пункте 2.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. По истечении такого месячного срока договор считается расторгнутым"; исключены пункты 7.2 и 7.3 из договора.

В апелляционной жалобе Департамент просит решение от 12.01.2018 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование приводит доводы о том, что отсутствие во вновь заключаемом договоре аренды положений о возможности его возобновления обусловлено изменениями с 01.03.2015 действующего Земельного кодекса Российской Федерации, закрепившего принцип срочности использования земельных участков и отсутствие преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов. По мнению Департамента, положения пункта 7.3 договора не ущемляют права арендатора, поскольку вопрос об изменении кадастровой стоимости земельного участка напрямую затрагивает права городского округа "Город Хабаровск".

В отзыве на апелляционную жалобу истец выразил несогласие с изложенными в ней доводами.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы как несостоятельные по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.12.2013 между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ОАО "Хабаровский аэропорт" (арендатор) заключен договор аренды N 11780.

В соответствии с условиями договора арендатору во временное владение и пользование в целях размещения объектов торговли передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:25054, площадью 88 470 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Железнодорожный район (в 0,9 км к юго-западу от здания аэровокзала, расположенного по адресу: Матвеевское шоссе, 28А), на срок до 23.12.2018.

Передача земельного участка во владение арендатора оформлена актом от 25.12.2013; договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 2.2 договора N 11780 предусмотрено, что в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока, указанного в пункте 2.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. По истечении такого месячного срока договор считается расторгнутым.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 16.03.2016 N 58- пр в целях строительства автомобильной дороги, на основании документации по планировке территории "Проект планировки и проект межевания территории для размещения линейного объекта "Автомобильная дорога "Обход г. Хабаровска км 13 - км 42" в городском округе "Город Хабаровск" и Хабаровском районе Хабаровского края", утвержденной распоряжением Правительства Хабаровского края от 13.02.2015 N 60-рп, земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:25054 включен в перечень объектов, в отношении которых принято решение о прекращении ограничения прав на земельные участки.

19.08.2016 сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды от 25.12.2013 N 11780, земельный участок возвращен Департаменту по акту от 19.08.2016.

При этом в акте от 19.08.2016 указано, что земельный участок не освобожден, его часть площадью 5 556 кв.м изымается для государственных нужд Хабаровского края, часть земельного участка с новым кадастровым номером площадью 82 914 кв.м переоформляется в аренду (вне границ застройки образован новый земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040410:23 площадью 82 914 кв.м).

По результатам рассмотрения обращения ОАО "Хабаровский аэропорт" о заключении договора аренды вновь сформированного участка Департаментом подготовлен проект договора аренды N 252, датированный 25.08.2017, который направлен в адрес общества письмом от 28.08.2017 и получен последним 05.09.2017.

После получения проекта договора N 252, общество заявило о несогласии с его условиями, в частности со следующими пунктами договора (письма от 30.08.2016 N 33-3004, от 24.10.2016 N 33-3646)

- пунктом 7.2: "Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в случаях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации";

- пунктом 7.3 "Пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, определенной в результате государственной кадастровой оценки, исходя из которой исчисляется арендная плата, без согласия арендодателя, выраженного в письменной форме, не допускается".

Арендатор также не согласился с исключением пункта 2.2, содержащегося в прежнем договоре аренды N 11780, следующего содержания: "В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока, указанного в пункте 2.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. По истечении такого месячного срока договор считается расторгнутым".

Письмами Департамента от 20.09.2016 N 13-06/9963, от 09.11.2016 N 13-06/11925 обществу отказано в согласовании спорных условий договора.

Полагая, что ОАО "Хабаровский аэропорт" имеет право на заключение договора аренды измененного земельного участка на прежних условиях, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган) (статья 39.2 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с частью 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 6 части 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов путем подачи в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: - осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; - принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; - принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.17 ЗК РФ).

Из материалов дела усматривается, что стороны не смогли согласовать условия договора аренды спорного земельного участка.

Арендатор настаивает на сохранении редакции договора в прежней редакции, в свою очередь, арендодатель, дополнил условия договора, в том числе с учетом изменившегося земельного законодательства.

В силу норм, предусмотренных пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанные нормы, по сути, являются гарантией для арендатора на сохранение права аренды на прежних условиях в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка.

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:25054, площадью 88 470 кв.м, из которого впоследствии сформирован участок с кадастровым номером 27:23:0040410:23 площадью 82 914 кв.м, был предоставлен ОАО "Хабаровский аэропорт" по договору аренды от 25.12.2013 N 11780 без проведения торгов.

Вновь образуемый участок переоформлен в аренду в связи с принятием органом исполнительной власти решения о резервировании предоставленного в установленном порядке и используемого обществом земельного участка в целях его последующего освоения для государственных нужд.

Таким образом, расторжение договора N 11780 не было связано с какими-либо нарушениями арендатором условий договора аренды и режима использования земель.

Из содержания акта приема-передачи от 19.08.2016 следует намерение сторон сохранить арендные правоотношения применительно к невостребованной для государственных нужд части земельного участка.

Как установлено, арендные отношения между сторонами не прекращались, земельный участок на протяжении указанного времени не выбывал из владения и пользования общества, цели его использования не изменились.

С учетом установленных обстоятельств и подлежащих применению норм права, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что условия ранее заключенного договора в части установления срока действия, механизм расчета и изменения арендной платы должны сохраняться, то есть фактически новый договор должен быть заключен на прежних условиях.

Положениями пунктов 1, 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

При этом, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 422 ГК РФ установлено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Общие правила о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, а арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, установлены пунктом 1 статьи 39.6, пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, введенными в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Исключение из данного правила установлено пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, согласно которому в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В спорном случае договор N 11780 расторгнут соглашением сторон до окончания установленного срока его действия, и в новой редакции срок, на который предоставляется земельный участок, не изменился (до 23.12.2018).

С учетом норм статей 422, 610, 621 ГК РФ, поскольку договор аренды заключен до вступления в силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (то есть до 01.03.2015), то такой договор может быть возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок без проведения торгов.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что новый договор аренды должен быть заключен с обществом на прежних условиях, с включением в него условия о возобновлении договора на неопределенный срок с правом каждой стороны в любое время отказаться от договора, а также исключением положения пункта 7.2, как воспроизводящего по сути положения норм, введенных в действие после заключения договора аренды N 11780.

Разногласия по пункту 7.3 договора касаются порядка пересмотра арендной платы при пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, определенной в результате кадастровой оценки. В указанном пункте фактически запрещен пересмотр кадастровой стоимости земельного участка без согласия арендодателя.

Данное условие в прежнем договоре отсутствовало.

Кроме того, установлено, что земельный участок, в отношении которого заключается договор аренды, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена; предоставляется для целей размещения объектов торговли.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 ЗК РФ).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (часть 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

В данной ситуации в отношении спорного земельного участка арендная плата должна определяться в порядке, установленном полномочным органом государственной власти Хабаровского края.

В соответствии с пунктом 2.11 постановления Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 N 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края" при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, запрет на пересмотр кадастровой стоимости без согласия арендодателя, не соответствует положениям вышеуказанных норм, регламентирующих порядок изменения арендной платы.

В силу пункта 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2, 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно абзацу 3 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абзац 5 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ).

Таким образом, порядок пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, равно как и право заинтересованных лиц оспаривать результаты определения кадастровой стоимости, предусмотрены законом и не могут быть ограничены.

Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств дела, исследованных судом первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, но не содержат фактов, которые не были бы учтены судом при рассмотрении дела.

С учетом установленного, решение, принятое при правильном установлении фактических обстоятельств дела и норм материального права, отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 12.01.2018 по делу N А73-16938/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.А. Тихоненко

Судьи

М.О. Волкова Е.В. Гричановская