Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2018 г. N 09АП-4800/18

г. Москва

12 марта 2018 г.

Дело N А40-184833/17

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Панкратовой Н.И., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "КАЙЗЕН"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.12.2017 по делу N А40-184833/17, принятое судьей Н.А. Чекмаревой

по иску ООО "Гарант Инвест" (ОГРН 1137746598780) к ООО "КАЙЗЕН" (ОГРН 1167746592540) о взыскании 531 897, 33 руб.,

при участии в судебном заседании представителей истца: Логвиненко А.В. по доверенности от 09.01.2018, Замолотнев Н.А. по доверенности от 24.11.2017,

установил:

ООО "Гарант Инвест" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "КАЙЗЕН" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды в виде: основного долга в сумме 371 341, 86 руб., суммы штрафной неустойки, предусмотренной договором, исходя из расчета 0,5% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки платежа, в размере 160 555, 47 руб., с продолжением начисления с 26.09.2017 по дату фактического исполнения.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.12.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик не согласился с принятым судом решением, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика, надлежащим образом извещенного о рассмотрении дела, не явился.

Представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. ст. 123, 156, 266, 268 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав представителей истца, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО "Гарант Инвест" (арендодатель, истец) и ООО "КАЙЗЕН" (арендатор, ответчик) заключен договор N ГИ/К-03/2017 аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, д. 72/2.

Арендатору с учетом положений, согласованных дополнительным соглашением N 2 от 04.07.2017 к указанному договору аренды, предоставлено нежилое помещение (этаж 1, помещение II, часть комнаты N 2, N 28), общей площадью 222 кв.м., расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Нижегородская, д. 72/2. Указанное помещение является частью помещения с кадастровым номером 77:01:0006036:1838.

Право собственности ООО "Гарант Инвест" на указанное помещение подтверждается записью в ЕГРН за N 77-77-04/122/2013-192 от 11.10.2013.

Суд первой инстанции указал, что помещение согласно акту приема-передачи передано арендатору 27.03.2017.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что стороны договора подписали данный акт приема-передачи как приложение N 1 к договору, с открытой датой, поскольку помимо необходимости выполнения истцом/арендодателем услуг по адаптации, перед передачей помещения, необходимо было выполнить ряд работ, без которых использование арендуемых площадей было невозможно. Отсутствие времени/даты приема-передачи арендуемого нежилого помещения, ввиду неполного выполнения истцом своих обязательств в части адаптации его к требованиям по сдачи в аренду, затрудняет установление начала течения срока аренды и влияет на расчет суммы взыскания.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в материалах дела имеется копия акта приема-передачи, датированного 27.03.2017, согласно которому помещение передано арендатору 27.03.2017 (л.д. 33). Согласно данному акту арендатор подтверждает, что он надлежащим образом осмотрел помещение и что помещение передается в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечающем санитарно-техническим, противопожарным нормам и назначению помещения. Замечаний по состоянию помещения и иных замечаний арендатор не имеет.

Приложенный ответчиком к апелляционной жалобе документ является формой, по которой составлен акт от 27.03.2017, данная форма также приложена истцом при предъявлении иска и имеется в материалах дела (л.д. 24) помимо подписанного сторонами акта от 27.03.2017.

О фальсификации данного доказательства - акта от 27.03.2017 - в предусмотренном статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке ответчиком не заявлено.

С учетом изложенного доводы ответчика о наличии акта приема-передачи как приложения N 1 к договору с открытой датой противоречат материалам дела.

Согласно ст. 614 ГК РФ, а также условиям договора, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 2.1. договора определяет, что за владение и пользование помещением в течение всего срока аренды арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату, и оплачивает не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому (п. 2.4.договора аренды).

Согласно п. 2.3.2. договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 1 от 22.05.2017, ежемесячная арендная плата устанавливается в размере: за период с 01.06.2017 по 28.02.2018 в размере 300 000 руб., вкл. НДС 18%.

Согласно п.п. 2.7., 2.8. договора, помимо ежемесячной арендной платы арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю стоимость эксплуатационных услуг, которая является дополнительным видом платы за пользование помещением, оплачивается в дополнение к ежемесячной арендной плате, и которая предоставляет собой долю арендатора в расходах арендодателя на услуги, предоставляемые в рамках эксплуатации, управления и обслуживания помещения, мест общего пользования в здании. Данные услуги оплачиваются в течение 5 рабочих дней с момента получения счета арендодателя органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).

В нарушение условий договора, норм действующего законодательства, не допускающих односторонний отказ от исполнения обязательства, ответчиком не внесена сумма постоянной части арендной платы за июль 2017 г. в размере 150 000 руб.

Кроме того, в соответствии с п.п. 2.7., 2.8. договора ответчиком не возмещены затраты истца на оплату эксплуатационных услуг за март 2017 г. в сумме 4 684, 18 руб., за апрель 2017 г. в сумме 27 417, 44 руб., за май 2017 г. в сумме 31 114, 75 руб., за июнь 2017 г. в сумме 58 979, 44 руб., а также не внесена оплата за обустройство помещения для арендатора (адаптация) за период с июля 2017 г. по сентябрь 2017 г. в размере 99 146, 05 руб.

Досудебный порядок урегулирования спора соблюден истцом путем направления в адрес ответчика претензии от 09.08.2017, претензия ответчиком не исполнена, что послужило поводом для обращения истца в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку ответчик каких-либо доказательств оплаты не предоставил, задолженность по существу не оспорил, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность в заявленном размере, которая до настоящего времени не погашена (ст.ст. 309, 310, 314 ГК РФ), в связи с чем требование о взыскании долга в указанном размере правомерно, обоснованно, подтверждено надлежащими доказательствами, подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.4.2. договора, в случае нарушения сроков уплаты платежей по договору, арендатор уплачивает арендодателю штрафную неустойку в размере 0,5% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки платежа.

Судом первой инстанции установлено, что истцом правомерно начислены пени согласно приложенному расчету в общем размере 160 555, 47 руб. за период с 26.06.2017 по 25.09.2017, которые также подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Расчет судом проверен, ответчиком по существу не оспорен, поэтому требование истца о взыскании пени подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Размер неустойки суд первой инстанции правомерно признал соразмерным нарушенному обязательству, оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ не усмотрел.

Повторно проверив расчет неустойки, суд апелляционной инстанции не усматривает его несоответствия нормам закона, условиям договора и фактическим обстоятельствам.

В апелляционной жалобе ответчик приводит доводы о том, что в данном случае сторонами установлен срок действия договора аренды нежилых помещений от 16.03.2016 N ГИ/К-03/2017 с 16.03.2017 по 28.02.2020 включительно, соответственно, договор подлежал государственной регистрации. Указывает, что в решении судом не дана оценка доводам о том, что истец не произвел регистрацию договора аренды, суд не применил правовые последствия нарушения требования о регистрации данного договора.

Данные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (п. 2) совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Согласно п. 3 указанного Обзора, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, заключив договор, стороны приняли на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. В рассматриваемом случае стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

Таким образом, выводы суда первой инстанции по результатам рассмотрения спора соответствуют фактическим обстоятельствам и нормам закона.

Учитывая изложенное, суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы заявителя, а равно оснований для отмены решения суда в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2017 года по делу N А40-184833/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Н.И. Панкратова И.С. Лящевский