Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2018 г. N 15АП-1813/18

город Ростов-на-Дону

10 марта 2018 г.

дело N А32-7543/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Новик В.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от администрации муниципального образования города-курорта Геленджик: представитель Фок В.Ю., паспорт, по доверенности от 27.12.2017;

от индивидуального предпринимателя Михайлова Ф.И.: представитель Михайлов И.Р., паспорт, по доверенности от 30.10.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования города-курорта Геленджик и индивидуального предпринимателя Михайлова Фотия Исидоровича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 20.12.2017 по делу N А32-7543/2017 (судья Куликов О.Б.)

по иску заместителя прокурора Краснодарского края

к ответчикам администрации муниципального образования города-курорта Геленджик и индивидуальному предпринимателю Михайлову Фотию Исидоровичу

о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и индивидуальным предпринимателем Михайловым Ф.И. договора от 10.11.2014 N 43 купли-продажи муниципального имущества, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:77, общей площадью 313,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Ленина, 25 а; о применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности индивидуального предпринимателя Михайлова Ф.И. на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77, общей площадью 313,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Ленина, 25а; о возложении обязанности на администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик возвратить

Михайлову Ф.И. денежные средства, полученные от продажи земельного участка,

в размере 41 552 700 рублей,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация), к индивидуальному предпринимателю Михайлову Фотию Исидоровичу (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и индивидуальным предпринимателем Михайловым Ф.И. договора от 10.11.2014 N 43 купли-продажи муниципального имущества, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:77, общей площадью 313,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Ленина, 25 а; о применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности индивидуального предпринимателя Михайловым Ф.И. на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77, общей площадью 313,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Ленина, 25а. Возложении обязанности на администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик возвратить Михайлову Ф.И. денежные средства, полученные от продажи земельного участка в размере 19 787 000 рублей.

Истец в процессе рассмотрения спора заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором изложил пункт 2 просительной части искового заявления в следующей редакции:

"Применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности индивидуального предпринимателя Михайлова Ф.И. на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77, общей площадью 313,3 кв. м, расположенный по адресу:

г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Ленина, 25а.

Возложить обязанность на администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик возвратить Михайлову Ф.И. денежные средства, полученные от продажи земельного участка, в размере 41 552 700 рублей".

Данное ходатайство судом удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 20.12.2017 признан недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и индивидуальным предпринимателем Михайловым Фотием Исидоровичем договор от 10.11.2014 N 43 купли-продажи муниципального имущества, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:77, общей площадью 313,3 кв. м, расположенного по адресу:

г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Ленина, 25 а. Применены последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности индивидуального предпринимателя Михайлова Фотия Исидоровича на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77, общей площадью 313,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Ленина, 25а. Сул обязал администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик возвратить Михайлову Фотию Исидоровичу денежные средства, полученные от продажи земельного участка в размере 41 552 248 рублей 50 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С индивидуального предпринимателя Михайлова Фотия Исидоровича в доход федерального бюджета взыскано 3 тыс. рублей государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 20.12.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что 02.10.2013 года администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик было получено представление прокуратуры города Геленджика "Об устранении нарушений законодательства, регламентирующего вопросы управления и распоряжения муниципальной собственностью" от 30 сентября 2013 года N 7/4-7-06-2013/4719, содержащее позицию, согласно которой имущество и земельные участки, являющиеся муниципальной собственностью, подлежат одновременной продаже на аукционе. Заместителем прокурора Краснодарского края как в исковом заявлении, так и в ходе судебного разбирательства, не изложены конкретные доводы и указания на то, каким образом нарушены права неопределенного круга лиц по использованию земельного участка площадью 1 456 кв. метров с кадастровым номером 23:40:0507014:77, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Ленина, 25а; а также то, каким образом будут восстановлены права и законные интересы муниципального образования город-курорт Геленджик при возврате денежных средств. Судом первой инстанции также указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77 расположен во второй зоне санитарной охраны курорта, что заведомо препятствует его приватизации. Ссылка суда первой инстанции на заключение управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 1 сентября 2016 года N 110-52-5493/1601-4, представленное истцом, о нахождении указанного выше земельного участка во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, является недопустимым доказательством.

ИП Михайлов Ф.И. также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 20.12.2017. Заявитель жалобы указывает, что судом первой инстанции указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77 расположен во второй зоне санитарной охраны курорта, что заведомо препятствует его приватизации. При этом, судом первой инстанции не учтено, что в силу статьи 4 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" доказательством нахождения земельного участка в зоне санитарной охраны курорта является включение особо охраняемых природных территорий в государственной кадастр недвижимости, который включает в себя сведения о статусе территории, ее географическим положении и границах, режиме особой охраны этих территорий, природопользователях, эколого-просветительской, научной, экономической, исторической и культурной ценности. Таким образом, надлежащим доказательством нахождения земельного участка площадью 1 456 кв. с кадастровым номером 23:40:0507014:77 во второй зоне санитарной охраны курорта является внесение соответствующих сведений в данные государственного кадастра недвижимости. В связи с этим, ИП Михайлов Ф.И. не мог иным образом узнать о том, что данный участок им приобретен быть не может. Суд же сослался на заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 01.09.2016 N 11052-5494/1601-11, о котором ответчик знать не мог, так как оно было вынесено после заключения сделки. ИП Михайлов Ф.И. является добросовестным приобретателем, поскольку проявил достаточную осмотрительность при приобретении земельного участка. В своем иске заместитель прокурора ссылается на незаконность действий администрации муниципального образования город-курорт Геленджик. Однако, оспариваемой сделкой права муниципального образования город-курорт Геленджик не нарушены, поскольку земельный участок приобретен ответчиком по аукционной цене в два раза превышающей его рыночную стоимость.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель администрации муниципального образования города-курорта Геленджик поддержал доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Представитель индивидуального предпринимателя Михайлова Фотия Исидоровича поддержал доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме. Также просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25 июля 2014 года обществом с ограниченной ответственностью "ТАИР" на основании договора об оказании услуг на проведение оценки N 73-14 составлен отчет об оценке рыночной стоимости для продажи с торгов объекта недвижимого имущества N 73-14 (далее - отчет об оценке).

В пункте 1.1 отчета об оценке указана общая информация, идентифицирующая объект оценки: здание дом быта общей площадью 313,3 кв. м, расположенное на земельном участке общей площадью 1 456 кв. м, кадастровый номер 23:40:0507014:77, по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Ленина, 25а.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, составляет на дату оценки без учета НДС: 20 730 000 рублей, в том числе исходя из расчетов по затратному подходу, стоимость, приходящаяся на отдельные позиции, округленно составляет:

- стоимость, приходящаяся на здание Дом быта, составляет 943 000 тыс. рублей;

- стоимость, приходящаяся на земельный участок под зданием, составляет 19 787 000 рублей.

Пунктом 1.3.5 отчета об оценке регламентирована цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.

Предполагаемое использование результатов оценки: проведение аукционных торгов по продаже объекта, вид определяемой стоимости: рыночная стоимость.

Дата оценки (дата определение стоимости), по состоянию на которую оценивается стоимость объекта оценки 25.07.2014.

По результатам открытого аукциона от 21.10.2014 (с учетом увеличения "шага аукциона") между администрацией (продавец) и предпринимателем (покупатель) 10.11.2014 подписан договор купли-продажи муниципального имущества N 43 (далее - договор).

Продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующие объекты недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик здание дома быта площадью 313,3 кв. м, расположенное но адресу:

г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Ленина, дом 25а; земельный участок площадью 1456 кв. м из земель населенных пунктов - для размещения объекта бытового обслуживания, кадастровый номер 23:40:0507014:77, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Ленина, 25а (пункт 1.1 договора).

Пунктом 2.2.2 договора установлено, что покупатель обязуется своевременно выполнить обязательства по оплате приобретаемого объекта в соответствии с условиями договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, покупатель обязуется уплатить продавцу цену имущества в размере 43 533 000 рублей.

Актом приема-передачи муниципального имущества заключенного между сторонами, было подтверждено исполнения условий заключенного между продавцом и покупателем договора.

Прокурор считает, что данный договор является недействительным (ничтожным) в части продажи земельного участка, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, предусмотрено статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 раздела 2 Конституции Российской Федерации установлено, что законы и другие правовые акты, действовавшие на территории Российской Федерации до вступления в силу Конституции Российской Федерации, применяются в части, не противоречащей Конституции Российской Федерации.

Частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации установлено право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В подпункте 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494 установлены границ и режим округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае.

Пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, не измененной Законом N 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Частью 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" предусмотрено, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Курорты г. Геленджика не утратили статус курортов и продолжают входить в состав земель особо охраняемых территорий (статья 96 Земельного кодекса Российской Федерации) и подлежат особой охране на основании пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (в который Законом N 406-ФЗ внесены изменения, но они не коснулись курортов).

До принятия Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 406-ФЗ от 28.12.2013 курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий (подпункт "ж" пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в первоначальной редакции).

Законом N 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. В то же время пункт 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ предусматривает, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ.

С введением в действие Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ не утратил силу запрет на приватизацию курортов как территорий объектов, находящихся под особой охраной.

Данная правовая позиция сформулирована в судебных актах по делам NN А32-18357/2014, А32-28724/2014, А32-45758/2014, А32-7976/2015, А32-45660/2014, А32-33339/2014, А32-20009/2015, А32-17060/2016.

Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77, расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Геленджикской группы курортов, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494 согласно заключению Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 01.09.2016 N 11052-5494/1601-11) и относится к землям особо охраняемых природных территорий, созданных до вступления в силу Закона N 406-ФЗ.

Документов, которые опровергали бы сведения, изложенные в заключении Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 01.09.2016 N 11052-5494/1601-11 администрацией и предпринимателем в дело не представлено.

Таким образом, документально подтверждено, что спорный земельный участок ограничен в обороте, а его передача в собственность предпринимателю не соответствует требованиям законодательства.

Порядок и основания признания сделок недействительными установлены § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах, оспариваемая прокурором сделка нарушает законодательный запрет приватизации земель особо охраняемых природных территорий, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно отчету об оценке от 25.07.2014, рыночная стоимость объекта оценки составляет дату оценки без учета НДС 20 730 000 рублей:

- стоимость, приходящаяся на здание Дом быта, составляет 943 000 рублей;

- стоимость, приходящаяся на земельный участок под зданием, составляет 19 787 000 рублей.

По договору купли-продажи предприниматель оплатил (в силу пункта 3.1 договора) администрации цену имущества (стоимость объекта недвижимости + стоимость земельного участка) равную 43 533 000 рублей.

Следовательно, пропорциональное соотношение стоимости земельного участка к стоимости объекта оценки составляет = 95,45% (19 787 000 рублей (стоимость земельного участка) / 20 730 000 рублей (стоимость объекта оценки)).

Судом отмечено, что сумма в размере 41 552 248 рублей 50 копеек (43 533 000 рублей - сумма, оплаченная по договору х 95,45% (соотношение стоимости земельного участка к стоимости здания) подлежит возврату администрацией, указанная сумма пропорционально определена с учетом увеличения "шага" аукциона.

На основании изложенного, требования истца признаны судом обоснованными в части.

Поскольку земельный участок фактически занят объектами недвижимости предпринимателя, его возврат в натуре в порядке применения последствий недействительности сделки невозможен. В этой связи надлежащим последствием применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка является погашение регистрационной записи о праве собственности предпринимателя на земельный участок.

Доводы администрации о том, что выставляя на продажу земельный участок, муниципалитет исполнял представление прокуратуры города Геленджика, не влияют на действительность договора в части продажи ограниченного в обороте земельного участка, который противоречит закону. Доказательств оспаривания представления прокуратуры администрацией в дело не представлено.

Ссылки предпринимателя на отсутствие в деле доказательств нарушения чьих-либо прав не принимаются, так как спорная сделка нарушает законодательный запрет приватизации земель особо охраняемых природных территорий, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой.

В связи с отсутствием перехода права собственности на земельный участок, денежные средства, уплаченные предпринимателем по недействительному (ничтожному) договору купли-продажи, подлежат возврату предпринимателю продавцом земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2017 по делу N А32-7543/2017 оставить без изменений, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова В.Л. Новик