Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2018 г. N 03АП-531/18

г. Красноярск

13 марта 2018 г.

Дело N А74-12090/2017

Резолютивная часть постановления объявлена "01" марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен "13" марта 2018 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи - Белан Н.Н.,

судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,

при участии представителей ответчика - Андрияновой Е.А. по доверенности от 07.09.2017, директора Андриянова В.А. на основании выписки из ЕГРЮЛ,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Абакана

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от "25" декабря 2017 года по делу N А74-12090/2017, принятое судьей Федулкиной А.А.,

установил:

администрация города Абакана (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224, далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Трансстрой" (ИНН 1901096758, ОГРН 1101901003600, далее - ответчик) о взыскании 5 267 250 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.09.2013 N АЮ28175 за период с 01.04.2017 по 01.07.2017, 279 164 рублей 25 копеек неустойки за период с 16.06.2017 по 08.08.2017.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 25.12.2017 исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ответчика в пользу истца 4 486 608 рублей 37 копеек долга, 237 790 рублей 24 копейки неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, требования администрации города Абакана удовлетворить.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что не согласен с применением при расчете исключаемой площади земельного участка заключения АО "Росинвентаризация - Федеральное БТИ", либо иного другого заключения, отчета, экспертизы, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию; при определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 10.05.2017, следует исходить из площади застройки первой очереди жилого дома, которая согласно разрешению на строительство составляет 1 176,2 кв.м.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителя истца.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Между администрацией города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью "Трансстрой" заключён договор аренды земельного участка от 27.09.2013 N АЮ28175 (с учётом соглашения от 05.12.2013), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 13 379 кв.м. с кадастровым номером 19:01:010108:1106, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, пр. Дружбы Народов, 43 категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование: для строительства здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением в нижних этажах объектов делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения, при условии поэтажного разделения различных видов использования, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора устанавливается с 27.09.2013 по 27.09.2018.

По акту приема-передачи от 27.09.2013 земельный участок передан арендатору.

Пунктами 2.2 - 2.5 договора сторонами согласован размер и порядок внесения арендной платы. Ежегодный размер арендной платы по договору составляет 21 069 000 руб. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными платежами в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября. В соответствии с пунктом 2.5. договора размер арендной платы за участок не подлежит пересмотру до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Пунктом 7.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Неисполнение ООО "Трансстрой" обязательств по внесению арендной платы за период с 01.04.2017 по 01.07.2017 по договору послужило для администрации г. Абакана основанием для направления ответчику претензии с требованием об уплате задолженности.

Указанное требование оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Как следует из материалов дела, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика задолженности в размере 5 267 250 рублей по договору аренды земельного участка от 27.09.2013 N АЮ28175 за период с 01.04.2017 по 01.07.2017, 279 164 рублей 25 копеек неустойки за период с 16.06.2017 по 08.08.2017.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, с момента регистрации права первого собственника помещения в жилом доме 1 этапа строительства (10.05.2017), в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме перешла часть земельного участка площадью 3 470 кв.м., предназначенного для эксплуатации и обслуживания указанного многоквартирного дома, вследствие чего право аренды ответчика на указанную часть земельного участка прекратилось. С учетом данного вывода суд первой инстанции признал обоснованным иск в части задолженности по арендной плате в сумме 4 486 608, 37 рублей и 237 790,24 рублей неустойки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы апелляционной жалобы и возражения ответчика, суд апелляционной инстанции считает судебный акт суда первой инстанции правомерным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 27.09.2013 N АЮ28175, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 13379 кв. м с кадастровым номером 19:01:010108:1106, расположенный по адресу: Республика Хакасия, гАбакан, пр. Дружбы Народов, 43, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением в нижних этажах объектов делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения, при условии поэтажного разделения различных видов использования, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).

Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается, что 28.12.2016 введена в эксплуатацию 1 очередь строительства здания многофункционального использования: жилой дом N 1, расположенный на земельном участке: г. Абакан, пр. Дружбы Народов, 43 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2016 N19-RU 193010002006001-064-2016).

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснениями, изложенными в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив представленные в материалы дела доказательства - договор аренды земельного участка от 27.03.2013 NАЮ28175, акт приема-передачи земельного участка от 27.09.2013, разрешение на ввод в эксплуатацию от 28.12.2016 N19-RU 193010002006001-064-2016, выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10.05.2017, заключение АО "Ролстехинвентаризация - Федеральное БТИ" о нормативной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации и технического обслуживания здания многофункционального использования, 1 очередь строительства, жилой дом N1, расположенного по адресу: г. Абакан, пр. Дружбы Народов, 43, пришел к обоснованному и правомерному выводу о том, что с момента регистрации права первого собственника помещения в жилом доме 1 этапа строительства (10.05.2017), в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме перешла часть земельного участка площадью 3 470 кв.м., предназначенного для эксплуатации и обслуживания указанного многоквартирного дома, вследствие чего право аренды ответчика на указанную часть земельного участка прекратилось.

Судом апелляционной инстанции повторно проверен приведенный в обжалуемом решении расчет арендной платы на сумму 4 486 608,37 рублей и признан верным.

Доводы истца о том, что договор аренды земельного участка не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию, суд не обоснованно и не правомерно скорректировал арендную плату, основываясь на том, что право аренды на земельный участок, предназначенного для эксплуатации и обслуживания жилого дома, прекратилось с момента регистрация права первого собственника помещения в данном доме (10.05.2017), отклоняются судом апелляционной инстанции.

Поскольку 10.05.2017 ООО "Трансстрой" в качестве собственника квартиры N 3 в спорном доме зарегистрировало свое право собственности, с указанной даты земельный участок площадью 3 470 кв. м, предназначенный для эксплуатации и обслуживания указанного многоквартирного дома, перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Поскольку земельный участок площадью 3 470 кв.м. в силу закона перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что право аренды ответчика на земельный участок площадью 3 470 кв. м., предназначенный для эксплуатации и обслуживания жилого дома, прекратилось.

На основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 27.03.2013 N АЮ28175 в части площади земельного участка 3 470 кв.м. прекратил свое действие, что не является изменением существенного условия договора, как ошибочно полагает истец.

Довод истца о том, что при определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 10.05.2017, следует исходить из площади застройки первой очереди жилого дома, которая согласно разрешению на строительство составляет 1 176,2 кв.м., отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку противоречит вышеприведенным разъяснениям, изложенным в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.

Истцом также заявлено требование о взыскании 279 164 рублей 25 копеек неустойки в соответствии с пунктом 7.2 договора, предусматривающим ответственность арендатора за просрочку исполнения обязательств по договору в виде пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки, за период с 16.06.2017 по 08.08.2017.

С учетом размера задолженности 4 486 608,37 рублей сумма неустойки составила 237 790,24 рублей.

Расчет неустойки апелляционным судом проверен и признан правильным.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 25.12.2017 по делу N А74-12090/2017 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "25" декабря 2017 года по делу N А74-12090/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи

А.Н. Бабенко В.В. Радзиховская