Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2018 г. N 12АП-15279/17

г. Саратов

13 марта 2018 г.

Дело N А57-18081/2017

Резолютивная часть постановления объявлена "13" марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен "13" марта 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Никольского С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Дроздовой В.С.,

при участии в судебном заседании председателя потребительского гаражно-строительного кооператива "Технический" Колдина И.Ф. (паспорт обозревался),

в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского гаражно-строительного кооператива "Технический" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 ноября 2017 года по делу N А57-18081/2017 (судья Горбунова Н.В.),

по исковому заявлению комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511)

к потребительскому гаражно-строительному кооперативу "Технический" (ИНН 6452082384, ОГРН 1036405206045)

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом города Саратова, с исковым заявлением к потребительскому гаражно-строительному кооперативу "Технический" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.09.1996 N 2226 за период с 01.01.2008 по 31.12.2016 в размере 402 488 руб. 03 коп., а также неустойки за период с 15.09.2008 по 23.01.017 в размере 2 139 010 руб. 64 коп.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27 ноября 2017 года по делу N А57-18081/2017 с потребительского гаражно-строительного кооператива "Технический" в пользу комитета по управлению имуществом города Саратова взысканы задолженность по договору аренды земельного участка от 02.09.1996 N2226 за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 в размере 24 901 руб. 56 коп., пени за период с 15.09.2014 по 23.01.017 в размере 14 809 руб. 31 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С потребительского гаражно-строительного кооператива "Технический" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 558 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, потребительский гаражно-строительный кооператив "Технический" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 02.09.1996 N 2226 размер арендной платы определяется соглашением сторон, соглашений об изменении арендной платы между сторонами не заключались, и поскольку договор был заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы не может изменяться в одностороннем порядке. По мнению заявителя жалобы, расчет долга и неустойки с нарушением норм действующего законодательства.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пунктов 1, 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, т.к. лица, участвующие в деле, не заявили возражений.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.08.1996 N 540-92 ГСК "Технический" предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 3556 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030306:22, для проектирования и строительства подземных гаражей по адресу: г. Саратов, ул. Техническая, б/н.

Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования "Город Саратов" (Арендодатель) и ГСК "Надежда-96" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2226 от 02.09.1996.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Пунктом 2.3спорного договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором 15.09 и 15.11 каждого года.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 3 статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Применительно к статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом является платным. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу части 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец ссылается на то, что ответчиком за период с 01.01.2008 по 31.12.2016 обязательства исполнялись ненадлежащим образом, арендная плата перечислялась несвоевременно, в связи, с чем истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Расчет задолженности по оплате арендной платы рассчитан истцом исходя из площади земельного участка 3556 кв.м.

Ответчик в отзыве на иск приводит ссылку на обстоятельства, исходя из которых, размер площадь арендуемого земельного участка должен быть 1185 кв.м.

Суд первой инстанции обоснованно согласился с приведенным доводом ответчика, исходя из следующего.

Из материалов реестрового дела N 64:48:030306:22 усматривается, что постановлением мэра города Саратова от 23.05.2001 N 323-273 часть земельного участка площадью 0,2371га, предоставленного в долгосрочную аренду ответчику, изъята на основании добровольного отказа, и предоставлена Бондарь В.П.

31 мая 2001 года между администрацией г. Саратова (далее - Арендодатель) и Бондарь В.П. (далее - Арендатор) на основании постановления N 323-273 от 23.05.2001 года, заключен договор аренды земельного участка N 1552, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок 15 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:030306:22 общей площадью 2371,00 кв.м., находящийся по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Техническая, под автостоянку незаконченная строительством автостоянка с нежилым помещ. (сторожка) (пункт 1.1. договора).

Таким образом, плошать земельного участка, находящегося в спорный период в аренде по договору аренды земельного участка N 2226 от 02.09.1996, составляет 1185 кв. м.

Кроме того, ответчик в обоснование своих возражений ссылается на наличие судебного акта - решения Арбитражного суда Саратовской области от 11.08.2017 по делу N А57-10173/2017, согласно которому в пользу истца взыскана задолженность с арендатора по арендной плате по договору аренды земельного участка N 1552 от 31 мая 2001 года.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несостоятельности расчета размера арендной платы, произведенного истцом исходя из площади земельного участка 3556 кв.м.

Ответчиком заявлены возражения относительно применяемого истцом при расчете размера арендной платы коэффициента в процентах от кадастровой стоимости.

По мнению ответчика, такой коэффициент должен быть применен в размере 0,1%.

Ответчик также ссылается на то, что размер арендной платы по спорному договору может быть изменен только по соглашению сторон.

Истцом применен коэффициент 0,2% как за земельный участок, предназначенный для проектирования и строительства подземных гаражей.

Приведенные доводы ответчика отклонены судом первой инстанции, исходя из следующего.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 137-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в редакции, действующей в спорный период, установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, арендные платежи за пользование земельным участком являются нормативно регулируемыми, поэтому уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления вправе путём принятия нормативных правовых актов в одностороннем порядке изменять нормативно установленные ставки арендной платы и методику их расчета независимо от воли сторон договора и без заключения дополнительных соглашений к нему.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Как указано выше, по договору аренды земельного участка N 2226 от 02.09.1996 земельный участок предоставлен для проектирования и строительства подземных гаражей по адресу: г. Саратов, ул. Техническая, б/н.

Согласно акта осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:48:030306:22 по адресу: г. Саратов, ул. Техническая, б/н, на участке, находящемся в аренде у ответчика расположены двухуровневые гаражные боксы. Ответчик указанный факт не отрицает.

При этом, постановлением N 412-П для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей установлен коэффициент 0,2% кадастровой стоимости земельного участка, который, по мнению суда первой инстанции, правомерно применен истцом при расчете размера арендной платы.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В силу пункта 24 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Пунктами 25-26 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" определено, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 ГК РФ). Например, в случае предъявления иска о взыскании лишь суммы основного долга срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки продолжает течь. Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку исковые требования предъявлены только 04.08.2017, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2008 по 03.08.2014, пени за просрочку платежа за период с 15.09.2008 по 03.08.2014.

В связи с заявлением ответчиком о пропуске срока исковой давности, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по спорному договору за период с 01.01.2008 по 03.08.2014, пени за просрочку платежа за период с 15.09.2008 по 03.08.2014.

Рассматривая требования истца о взыскании задолженности по спорному договору аренды за период с 04.08.2014 по 31.12.2016 и пени за просрочку платежа за период с 04.08.2014 по 13.04.2017, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлено, что арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Распоряжением комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" утверждены новые результаты кадастровой оценки.

Исходя из данного Распоряжения от 28.12.2012 N 989-р, удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка составляет 5147,90 руб./кв.м.

Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования - 11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" www.sarnovosti.ru 11.01.2013.

Согласно части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая, что внесение изменений кадастровой стоимости в ГКН произошло 31.01.2013 в связи с принятием и вступлением в силу распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-Р, расчет арендной платы с 31.01.2013 следует производить из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-Р.

Таким образом, размер годовой арендной платы, начиная с 31.01.2013, подлежит расчету исходя размера УПКС - 5147,90 руб./кв.м, площади - 1185,00 кв.м., коэффициента - 0,2%, что составляет в размере 12 200,52 руб., за полугодие 6 100,26 руб.

Спорный период внесения арендатором арендных платежей по настоящему иску с учетом применения срока исковой давности определен с 01.01.2014 по 31.12.2016, то есть, арендные платежи должны производиться арендатором по дате внесения с 15.09.2014 по 15.11.2016.

По расчету суда первой инстанции за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 размере арендной платы составил 36 601,56 руб. Оплата ответчиком произведена чеком-ордером от 06.10.2015 на сумму 11700 руб. 00 коп. с назначением платежа за 2015 год. Иных платежей за спорный период ответчиком не произведено.

По расчету суда первой инстанции, на дату обращения с настоящим иском задолженность по арендной плате за спорный период составляет в размере 24 901,56 руб.

Согласно части 1 статьи 64, статьям 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка от 02.09.1996 N 2226 за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 в размере 24 901 руб. 56 коп.

Также, истцом заявлено требование о взыскании с ГСК "Технический" неустойки по спорному договору.

С учетом применения срока исковой давности требования истца по взысканию пени рассматриваются судом за период с 04.08.2014 по 13.04.2017.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку (штраф, пени) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, право снижении неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые соответствующими нормами гражданского законодательства.

Пунктом 2.5 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку просрочки в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Ответчиком заявлено о применении норм статьи 333 ГК РФ.

Факт просрочки внесения арендных платежей за 2014, 2015, 2016 года подтверждается письменными материалами дела и ответчиком не оспорен.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что инфляция в настоящее время значительно меньше цены кредитов, в этом году ожидается на уровне 3%.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом заявления ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также указанных разъяснений, принимая во внимание существующие между сторонами правоотношения, продолжительность просрочки, соотношение величины неустойки с размером задолженности и размером ставки рефинансирования, учитывая установленный договором чрезмерно высокий размер неустойки равный 0,3% в день, суд первой инстанции исходя из фактических обстоятельств дела, явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства пришел к выводу о наличии оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ и снижения ее размера до 0,1% в день от суммы недоимки, в связи с чем, размер пени по расчету суда первой инстанции за период с 15.09.2014 по 13.04.2017 составил 14 809,31 руб.

Между тем, удовлетворяя исковые требования в обжалуемой части, судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьёй 7 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 137-ФЗ) к земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗК РФ, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.

Согласно разъяснениями, приведенными в абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключённому до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключённому до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Договор аренды земельного участка N 2226 заключен между администрацией муниципального образования "Город Саратов" (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) - 02.09.1996.

Как следует из условий договора, размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, и могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок и в других случаях, предусмотренных законодательными актами (п. 2.7 договора).

Системное толкование указанных положений во взаимосвязи с условиями договора аренды позволяет сделать вывод о том, что размер арендной платы по спорному договору не является регулируемым, поскольку договором не предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. Дополнительные соглашения, предоставляющие право арендодателю на одностороннее изменение способа определения арендной платы в связи с изменением нормативно-правовых актов, устанавливающих коэффициенты арендной платы, сторонами не заключались, доказательств суду не представлено.

Поскольку на спорный договор не распространяются положения ЗК РФ о нормативном регулировании арендной платы, а его (договора) условия не предусматривают изменение в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, постольку принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления актов об изменении порядка расчета арендных платежей само по себе не влечет автоматический пересмотр способа расчёта размера арендной платы, предусмотренного договором.

С учетом применения срока исковой давности, требования истца о взыскании задолженности по спорному договору аренды рассматриваются апелляционным судом за период с 04.08.2014 по 31.12.2016.

В приложении N 2 к договору N 2226 от 02.09.1996 "Расчетные земельные платежи за период с 01.01.1997 по 01.01.1998" (т.1 л.д. 48) указано, что сумма арендной платы, подлежащая оплате за всю площадь земельного участка (3556,00кв.м), составляет 310759 руб. Размер арендных платежей за нормативную площадь (3556,00кв.м): 3556,00 87,3900 1,00 = 310759 руб.

Годовая арендная плата в размере 310759 руб. - это сумма денежных средств до деноминации рубля, которая была произведена по состоянию на 1 января 1998 года.

Согласно Указу Президента РФ от 04 августа 1998 года N 822 "Об изменении нарицательной стоимости денежных знаков масштаба цен" нарицательная стоимость денежных средств поменялась с коэффициентом 1000 : 1 (тысяча к одному), то есть одному новому рублю соответствовали 1000 старых рублей, образца 1993 и 1995 годов.

Сумма аренды по настоящему делу в старых ценах соответствует 310759 руб., после деноминации - 310,759 руб. в новых ценах или 25,9 руб. в месяц.

Площадь арендуемого земельного участка составляет 1185 кв.м

Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м (согласно приложению N 2 к договору аренды земельного участка N 2226 от 02.09.1996) - 87,39 руб.

87,39 руб. 1185 кв.м = 103557,15 руб. (до деноминации) или 103,56 руб. (после деноминации).

В пункте 2.3 договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор арены земли) N 2226 от 02.09.1996 арендные платежи начинают исчисляться с даты регистрации договора с уплатой равными долями не позднее 15.09 и 15.11 каждого года.

В соответствии с действующим законодательством, регламентирующим взаимоотношения сторон по оплате аренды земли, условиями договора, исходя из времени заключения договора аренды земельного участка, за период с 15.09.2014 по 15.11.2016 задолженность по внесению арендных платежей составляет 346,68 руб.

Чеком-ордером от 06.10.2015 (т. 1 л.д. 36) потребительским гаражно-строительным кооперативом "Технический" на счет УФК по Саратовской области (Комитет по управлению имуществом города Саратова) перечислены денежные средства в размере 11700 руб.

Чеком-ордером от 26.01.2011 (т. 1 л.д. 35) потребительским гаражно-строительным кооперативом "Технический" на счет УФК по Саратовской области (Комитет по управлению имуществом города Саратова) перечислены денежные средства в размере 20907 руб. с назначением платежа : арендная плата за 2010 г по договору 2226 от 02.09.1996.

Чеком-ордером от 30.09.2011 (т. 1 л.д. 37) потребительским гаражно-строительным кооперативом "Технический" на счет УФК по Саратовской области перечислены денежные средства в размере 26700,31 руб. с назначением платежа: арендная плата по договору 2226 от 02.09.1996, но без указания конкретного периода.

Таким образом, по состоянию на дату обращения истца с иском в арбитражный суд первой инстанции у ответчика перед истцом задолженность по арендной плате отсутствовала и имелась переплата, которая существовала и по состоянию на 15.09.2014 и до окончания искового периода.

Таким образом, у кооператива отсутствует задолженность по внесению арендных платежей за период с 04.08.2014 по 31.12.2016, в связи с чем, исковые требования в указанной части предъявлены необоснованно.

Согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку у ответчика отсутствует задолженность по основному долгу, требование истца о взыскании неустойки за период с 04.08.2014 по 13.04.2017 также не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, у арбитражного суда апелляционной инстанции имеются правовые основания для отмены судебного акта в обжалуемой части - в части удовлетворенных исковых требований в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В иске о взыскании 24901,56 руб. долга и 14809,31 руб. неустойки отказать.

В связи с отменой решения суда первой инстанции в части судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 ноября 2017 года по делу N А57-18081/2017 отменить в обжалуемой части.

В иске о взыскании 24901,56 руб. долга, 14809,31 руб. неустойки отказать.

Взыскать с комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу потребительского гаражно-строительного кооператива "Технический" 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова С.В. Никольский