Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2018 г. N 18АП-1727/18

г. Челябинск

12 марта 2018 г.

Дело N А07-29359/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н. Пирской О.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2017 по делу N А07-29359/2017 (судья Абдуллина Э.Р.).

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Государственное унитарное предприятие "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (далее - ГУП "ФЖС РБ", предприятие, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан (далее - Администрация Белорецкого района, Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в предоставлении предприятию в аренду без торгов земельных участков с кадастровыми номерами 02:11:181301:338, 02:11:181301:354, 02:11:181301:355, 02:11:181301:356, 02:11:181301:357, 02:11:181301:364, 02:11:181301:368, 02:11:181301:369, 02:11:181301:370, 02:11:181301:374, 02:11:181301:375, 02:11:181301:376, 02:11:181301:377, 02:11:181301:709, выраженный в письме от 15.08.2017 N 01-07-2314, и обязании Администрации заключить с предприятием договор аренды в отношении обозначенных земельных участков для целей завершения строительства (заявление - л.д. 5-8).

Решением суда первой инстанции от 18.12.2017 (резолютивная часть объявлена 11.12.2017) в удовлетворении заявленных требований ГУП "ФЖС РБ" отказано (л.д. 100-105).

Не согласившись с таким решением, ГУП "ФЖС РБ" (далее также - податель жалобы) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (л.д. 111-113).

Доводы апелляционной жалобы предприятия сводятся, по существу, к следующему.

Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для предоставления ГУП "ФЖС РБ" испрашиваемых земельных участков без торгов для целей завершения строительства индивидуальных жилых домов, возводимых на этих земельных участках. Считает, что данный вывод сделан судом без надлежащей оценки обстоятельств, воспрепятствовавших предприятию завершить начатое строительство в сроки согласно выданной разрешительной документации, а именно: выявленному несоответствию координат земельных участков, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости, и фактических границ земельных участков на местности, в связи с чем строительство было приостановлено до исправления допущенных ошибок в кадастре. Вывод суда первой инстанции об отсутствии на спорных земельных участках незавершенных строительством объектов податель жалобы также считает необоснованным, противоречащим материалам дела (актам обследования земельных участков). То обстоятельство, что государственная регистрация права собственности предприятия на указанные объекты не была осуществлена, не имеет правового значения в рассматриваемом случае. С учетом изложенного, податель жалобы полагает, что заявленные им в рамках настоящего дела требования обоснованны, соответственно, подлежат удовлетворению.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу ГУП "ФЖС РБ" к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 06.03.2018 (15 час. 50 мин.) (л.д. 109-110).

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Администрации Белорецкого района в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон спора.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

ГУП "ФЖС РБ" по договору аренды от 05.03.2008 N 4/08-62 сроком действия с 29.02.2008 на 1 год являлось арендатором, в числе прочих, земельных участков с кадастровыми номерами 02:11:181301:338, 02:11:181301:354, 02:11:181301:355, 02:11:181301:356, 02:11:181301:357, 02:11:181301:364, 02:11:181301:368, 02:11:181301:369, 02:11:181301:370, 02:11:181301:374, 02:11:181301:375, 02:11:181301:376, 02:11:181301:377, 02:11:181301:709, предоставленных предприятию для целей строительства индивидуальных жилых домов (с учетом дополнительного соглашения от 20.01.201) (л.д. 17-21, 31-33).

Срок действия договора аренды от 05.03.2008 N 4/08-62 дважды продлевался дополнительными соглашениями от 14.05.2009 N 17-09-62зем./1 (с 02.03.2009 до 29.02.2012) и от 06.03.2012 N 04-12-62зем./01 (с 01.03.2012 по 29.02.2017) (л.д. 22-30).

Договор аренды от 05.03.2008 N 4/08-62 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

В 2013 г. ГУП "ФЖС РБ" получены разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на земельных участках, поименованных выше (л.д. 34-47).

13 июля 2017 г. ГУП "ФЖС РБ" обратилось в Администрацию Белорецкого района с заявлением о заключении без торгов договора аренды в отношении указанных земельных участков для завершения их освоения в целях строительства индивидуальных жилых домов (л.д. 14).

Письмом от 15.08.2017 N 01-07/2314 Администрация Белорецкого района уведомила предприятие об отказе в заключении такого договора аренды со ссылкой на отсутствие совокупности условий для предоставления испрашиваемых земельных участков без торгов, предусмотренных статьей 39.6 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 15-16).

Полагая, что отказ в предоставлении испрашиваемых земельных участков в аренду, выраженный в письме Администрации от 15.08.2017 N 01-07/2314, нарушает его права и законные интересы как застройщика на завершение строительства индивидуальных жилых домов, ГУП "ФЖС РБ" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В подтверждение факта наличия на испрашиваемых земельных участках незавершенных строительством жилых домов заявитель сослался на акты обследования земельных участков, составленные в порядке муниципального земельного контроля 06.07.2017 (л.д. 48, 49).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности наличия оснований для предоставления ГУП "ФЖС РБ" испрашиваемых земельных участков без торгов, приняв во внимание отсутствие на данных земельных участков незавершенных строительством объектов, а также доказательств объективной невозможности освоения земельных участков до 2013 г.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названных норм права следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконным решения и действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его вынесения, и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя (пункт 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как указано выше, в рамках настоящего дела заявитель оспаривает отказ, выраженный в письме Администрации от 15.08.2017 N 01-07/2314 в ответ на заявление ГУП "ФЖС РБ" о заключении без торгов договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:11:181301:338, 02:11:181301:354, 02:11:181301:355, 02:11:181301:356, 02:11:181301:357, 02:11:181301:364, 02:11:181301:368, 02:11:181301:369, 02:11:181301:370, 02:11:181301:374, 02:11:181301:375, 02:11:181301:376, 02:11:181301:377, 02:11:181301:709 для завершения их освоения в целях строительства индивидуальных жилых домов.

Отказ в предоставлении испрашиваемых земельных участков в аренду вынесен Администрацией Белорецкого района в пределах её компетенции.

Законность оспариваемого отказа проверяется арбитражным судом на момент его вынесения.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Срок действия договора аренды от 05.03.2008 N 4/08-62, заключенного с ГУП "ФЖС РБ" в отношении спорных земельных участков, первоначально составлял 1 год; по истечении указанного срока договор дважды был продлен до 29.02.2012, затем до 29.02.2017; разрешение на строительство индивидуальных жилых домов получено предприятием в 2013 г.

Материальная направленность заявленных ГУП "ФЖС РБ" требований состоит в получении законного права осуществить строительство индивидуальных жилых домов на этих земельных участках.

Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Следует отметить, что в соответствии с действующей с 01.03.2015 редакцией статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации из нее исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила составляют положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В названных положениях законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", даны следующие разъяснения.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Представленные в материалы дела документы (в том числе, акты обследования земельных участков, составленные в порядке муниципального земельного контроля 06.07.2017), не позволяют суду сделать однозначный вывод о нахождении в границах испрашиваемых земельных участков незавершенных строительством объектов, являющихся недвижимым имуществом по смыслу приведенных выше положений закона.

Решение суда не может быть основано на предположениях.

Более того, из материалов дела следует заявителем уже дважды реализовано право на продление арендных правоотношений с целью освоения земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов.

С учетом изложенного, основания для приобретения ГУП "ФЖС РФ" как застройщиком спорных земельных участков права приобрести их в аренду для завершения строительства без проведения торгов в соответствии с приведенными выше положениями закона отсутствуют.

При таких обстоятельствах доводы о добросовестности застройщика для применения положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не имеют принципиального значения.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы также пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

На момент прекращения действия договора аренды от 05.03.2008 N 4/08-62 оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления предприятию без проведения торгов земельного участка для строительства в рассматриваемом случае также не имеется.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных ГУП "ФЖС РФ" требований и отмены решения суда по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, по мнению апелляционной коллегии, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (л.д. 123), распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1 500 руб., подлежит возвращению подателю жалобы из федерального бюджета на основании подпункта 3, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2017 по делу N А07-29359/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" - без удовлетворения.

Возвратить государственному унитарному предприятию "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1500 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 19.02.2018 N 343.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская О.Н. Пирская