Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2018 г. N 12АП-286/18

г. Саратов

16 марта 2018 г.

Дело N А57-19867/2017

Резолютивная часть постановления объявлена "07" марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен "16" марта 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кусаиновой Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртКлинСити" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 5 декабря 2017 года по делу N А57-19867/2017 (судья Горбунова Н.В.), по исковому заявлению акционерного общества "Саратовстройстекло" (ИНН 6453054397, ОГРН 1026403044073), г.Саратов к обществу с ограниченной ответственностью "АртКлинСити" (ИНН 6453114078, ОГРН 1116453000289), г. Саратов, о расторжении договора N 14 аренды здания и земельного участка под зданием от 01.11.2015; об обязании общества с ограниченной ответственностью "АртКлинСити" освободить здание базы механизации площадью 2 183,2 кв.м. (литер Г, условный номер 64:48:4:0:401:1:Г:0) и земельного участка площадью 5 190 кв.м. (кадастровый (условный) номер 64:48:040326:377) не позднее следующего дня с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу; о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и пени,

при участии в судебном заседании:

от акционерного общества "Саратовстройстекло" - Лариной Ж.В., действующей по доверенности от 09.03.2016,

иные лица не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Саратовстройстекло" (далее - АО "Саратовстройстекло") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АртКлинСити" (далее - ООО "АртКлинСити") о расторжении договора N 14 аренды здания и земельного участка под зданием от 01.11.2015; об обязании ООО "АртКлинСити" освободить здание базы механизации площадью 2 183,2 кв.м. (литер Г, условный номер 64:48:4:0:401:1:Г:0) и земельный участок площадью 5 190 кв.м. (кадастровый (условный) номер 64:48:040326:377) не позднее следующего дня с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу; о взыскании задолженности по арендной плате в размере 328 477 рублей 89 коп.; коммунальным платежам в размере 147 797 руб. 33 коп., пени в размере 91 528 рублей 91 коп., а всего - 567 804 руб. 13 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.01.2018 исковые требования АО "Саратовстройстекло" удовлетворены.

Суд взыскал с ООО "АртКлинСити" в пользу АО "Саратовстройстекло" задолженность по арендной плате по договору об аренде здания и земельного участка под зданием от 01.11.2015 N 14 за период с 01.12.2016 по 30.06.2017 в размере 328 477 рублей 89 коп., по коммунальным платежам за период с 01.09.2016 по 30.06.2017 в размере 147 797 руб. 33 коп., пени в размере 91 528 рублей 91 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 26 356 руб.

Суд расторг договор об аренде здания и земельного участка под зданием от 01.11.2015 N 14, обязав ООО "АртКлинСити" освободить здание базы механизации площадью 2 183,2 кв.м. (литер Г, условный номер 64:48:4:0:401:1:Г:0) и земельный участок площадью 5 190 кв.м. (кадастровый (условный) номер 64:48:040326:377) в течение семидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу.

ООО "АртКлинСити", не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, прекратить производство по делу.

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 01.01.2015 между АО "Саратовстройстекло" (Арендодатель) и ООО "АртКлинСити" (Арендатор) заключен договор N 14 об аренде здания и земельного участка под зданием, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое двухэтажное здание, общей площадью 2 183,2 кв. м. (литер Г), расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им. Ломоносова М.В., д. N 1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, в целях, указанных в настоящем Договоре, принадлежащий Арендодателю на основании свидетельства о регистрации права серии 64 00 N 045708 от 03.04.2000 (условный номер 64:48:4:0:401:1.Т:0) и право пользования земельным участком площадью 5 190 кв.м., который занят, в том числе под зданием и необходим для его использования, принадлежащий Арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права серии АА 085913 от 04.02.2016, с кадастровым (или условным) номером 64:48:040326:377.

Здание будет использоваться Арендатором в соответствии с производственно-хозяйственной деятельностью, осуществляемой Арендатором (пункт 1.2 Договора).

При этом, под производственно-хозяйственной деятельностью Арендатора подразумевается деятельность в рамках договора от 30.12.2014 N 30 по оказанию услуг комплексной уборки территории АО "Саратовстройстекло" и необходимостью, в связи с этим, разместить на территории арендодателя уборочную технику.

По актам приема-передачи от 01.11.2015 Арендодатель передал, а Арендатор принял здание и земельный участок под зданием.

Согласно пункту 3.1 Договора размер ежемесячной арендной платы составляет 50 000 руб.

Арендная плата перечисляется Арендатором ежемесячно на расчетный счет Арендодателя не позднее 25 числа текущего месяца (пункт 3.2 Договора).

Арендатор оплачивает коммунальные услуги (водоснабжение, канализация, отопление) по отдельному счету, предоставляемому Арендодателем не позднее 10 числа следующего за отчетным месяцем (пункт 3.6 Договора).

Договор заключен на 3 года - с 01.11.2015 по 31.10.2018 (пункт 4.1 Договора).

В силу пункта 5.1 Договора, в случае просрочки платежей, указанных в пунктах 3.1, 3.6, 3.7 настоящего договора, арендатор уплачивает 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки каждого платежа.

В соответствии с условиями Дополнительного соглашения к Договору от 01.11.2015 арендатор принял на себя обязательство осуществить ремонт арендуемого здания в соответствии с условиями договора подряда от 01.11.2015 N 7.

Арендатор надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по оплате арендных и коммунальных платежей.

28.07.2017 Арендодатель направил Арендатору претензию N 12-08пр с требованием в срок до 15.08.2017 погасить задолженность по договору об аренде здания и земельного участка под зданием от 01.11.2015 N 14 в размере 469 627 руб. 53 коп., задолженность по оплате коммунальных платежей по договору об аренде здания и земельного участка под зданием от 01.11.2015 N 14 в размере 147 797 руб. 33 коп., а также уплатить неустойку за просрочку исполнения обязательства по уплате арендных платежей и оплате коммунальных платежей всего в размере 91 528 руб. 91 коп.

Однако данная претензия была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения АО "Саратовстройстекло" в суд с данным иском.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования АО "Саратовстройстекло" о взыскании с ООО "АртКлинСити" основного долга по договору.

Расчет задолженности судом проверен и признан верным.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Стороны согласно ст.ст. 8,9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Поскольку доказательств перечисления арендной платы за период с 01.12.2016 по 30.06.2017 в сумме 328 477,89 рублей ответчиком в материалы дела не представлено, исковые требования в указанной части правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик выполнил подрядные работы, которые должны быть зачтены в счет арендной платы, не принимаются судебной коллегией как противоречащие материалам дела.

Судом установлено, что 01.11.2015 между арендатором и арендодателем заключен договор N 7 на выполнение подрядных работ.

Согласно п. 1.1 договора подряда N 7 арендатор принял обязательство выполнить ремонт здания механизации (объект договора аренды). Стоимость работ оценена сторонами в размере 1 799 972 руб.

Работы по договору подряда арендатор выполнил частично. По акту выполненных работ на сумму 465 070,57 и по акту от 10.08.2016 на сумму 66 640, 74 руб.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения к договору N 14 об аренде здания и земельного участка стороны предусмотрели, что расчет по договору аренды возможен зачетом требований по договору подряда в части оплаты.

Таким образом, оплата арендных и коммунальных платежей по договору аренды N 14 производилась с 01.11.2015 по 30.09.2016 путем заключения актов зачета взаимных требований. За сентябрь 2016 г. арендная плата погашена зачетом частично на сумму 30 372,47 руб.

С учетом произведенных расходов на ремонт здания арендные платежи на период ремонта не подлежали начислению. Произведенные расходы были учтены при определении размера арендной платы, подлежащей взысканию.

В последующем, с сентября 2016 года арендатор не исполняет принятые им по договору N 14 обяхательства по оплате арендной платы и коммунальных платежей.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.05.2017 по делу N А57-2931/2017 с ООО "АртКлинСити" в пользу АО "Саратовстройстекло" взыскана задолженность по договору N 14 аренды здания и земельного участка под зданием от 01.11.2015 за период с 30.09.2016 по 30.11.2016 в сумме 141 149,64 руб.

При этом, в данном споре задолженность по арендной плате заявлена за период с 01.12.2016 по 30.06.2017 в размере 328 477 руб. 89 коп., а также по коммунальным платежам за период с 01.09.2016 по 30.06.2017 в размере 147 797 руб. 33 коп.

Ответчик доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки не представил, наличие долга и указанные истцом обстоятельства документально не оспорил.

Суд обоснованно установил невозможность зачета (в полном объеме по договору подряда) в счет арендной платы, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, несения таких расходов - актов выполненных работ, подтверждающих объем проведенных работ на большую сумму, чем произведен зачет сторонами.

Также судебная коллегия отклонят доводы жалобы об отсутствии у истца полномочий на сдачу в аренду спорного объекта.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 12 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендатор, пользовавшийся имуществом и не оплативший пользование объектом аренды, не вправе ссылаться на отсутствие у арендодателя права собственности на арендованное имущество, а положения ст. 608 ГК РФ не означают обязанность арендодателя по доказыванию наличия у него права собственности на переданное в аренду имущество в ходе рассмотрения спора о нарушении арендатором обязательств по договору аренды.

Судом установлено, что договор аренды здания и земельного участка от 01.11.2015 N 14 зарегистрирован 01.03.2016.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что течение срока аренды, а также обязательство по оплате арендных платежей возникает с 01.11.2015. Акт приема-передачи подписан сторонами 01.11.2015 без замечаний.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, обстоятельство того, что право собственности на земельный участок зарегистрировано после 01.11.2015 не влияет на законность принятого решения.

Как усматривается из материалов дела, истец также просит взыскать с ответчика пени в размере 91 528 рублей 91 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.1 договора аренды установлено, что в случае просрочки платежей, указанных в пунктах 3.1, 3.6, 3.7 настоящего договора, арендатор уплачивает 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки каждого платежа.

Факт нарушения ответчиком установленного договором срока внесения арендных платежей подтверждается материалами дела, ответчиком не опровергнут.

По расчету истца размер неустойки составляет 91 528 руб. 91 коп.

Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд апелляционной инстанции считает его обоснованным, арифметически верным.

Ответчиком расчет неустойки не оспорен, контррасчет не представлен.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик заявлял о снижении начисленной неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. В отсутствие доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, а также получения кредитором при удовлетворении заявленного требования необоснованной выгоды, суд первой инстанции не усмотрел оснований для снижения начисленной истцом неустойки. Апелляционная жалоба доводов в указанной части не содержит.

В отсутствие доказательств уплаты неустойки, требование о ее взыскании правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Приведенная норма, как разъяснено в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации 17.07.2017 истец направил ответчику предложение N 12-37 о досрочном расторжении договора от 01.11.2015 N 14.

В указанный в предложении срок (до 10.08.2017) арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке и до настоящего времени не ответил на предложение истца.

Также, в качестве доказательства соблюдения АО "Саратовстройстекло" досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды в материалы дела представлена претензия от 28.07.2017 N 12-08пр.

Отсутствие в материалах дела доказательств внесения ООО "АртКлинСити" арендной платы с 01.12.2016 по 30.06.2017 подтверждает факт нарушения обществом своего обязательства по уплате арендных платежей более двух раз подряд и более шести месяцев.

Таким образом, приведенное истцом основание является достаточным для расторжения договора аренды об аренде здания и земельного участка под зданием от 01.11.2015 N 14.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о соблюдении истцом претензионного порядка по требованию о расторжении договора аренды является правильным.

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании ООО "АртКлинСити" освободить здание базы механизации площадью 2 183,2 кв.м. (литер Г, условный номер 64:48:4:0:401:1:Г:0) и земельный участок площадью 5 190 кв.м. (кадастровый (условный) номер 64:48:040326:377) не позднее следующего дня с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Договор об аренде здания и земельного участка под зданием от 01.11.2015 N 14 расторгнут судом по требованию арендодателя.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, являющееся предметом договора, в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 декабря 2017 года по делу N А57-19867/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АртКлинСити" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

О.А. Дубровина В.Б. Шалкин