Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2018 г. N 15АП-2557/18

город Ростов-на-Дону

16 марта 2018 г.

дело N А32-7332/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Н.В. Нарышкиной, Б.Т. Чотчаева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гребенкиной И.П.,

при участии:

от заявителя (истца): представитель не явился,

от ответчика: представитель не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2017 по делу N А32-7332/2017

по иску администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

к обществу с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг" (ИНН 2310133597, ОГРН 1082310017184)

о взыскании задолженности в размере 2386206,81 руб., пени в размере 158863,57 руб.,

принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору N 4300021015 от 25.08.2014 в размере 2386206,81 руб. за период с 01.08.2016 по 31.07.2017, пени в размере 158863,57 руб. по состоянию на 31.07.2017, пени за период с 01.08.2017 по день фактической оплаты задолженности (уточненные исковые требования).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по арендной плате по спорному договору.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда от 26.12.2017 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд указывает, что согласно схеме ответчику фактически передан во владение и пользование земельный участок площадью 30707 кв.м., в том числе 7000 кв.м. для строительства детского дошкольного образовательного учреждения. Однако, решение Прикубанского районного суда города Краснодара от 30.08.2016 вступило в законную силу 03.10.2016, но не исполнено ФГБУ "ФКП Росреестра", что подтверждается письмом ООО "Нефтестройиндустрия-ЮГ" от 13.12.2017 направленным в адрес департамента архитектуры и градостроительства администрации, о том, что работа по разделу и постановке на кадастровый учет земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:11460, не завершена. Более того, договор аренды земельного участка от 25.08.2014 N 4300021015 по которому в ходе ряда сделок по переуступки прав и обязанности арендатора по договору, 14.01.2015 ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" приняло на себя права и обязанности арендатора, не расторгнут и является действующим. Письмо ООО "Нефтестройиндустрия-ЮГ" от 13.12.2017 подтверждает, что земельный участок площадью 30707 кв.м., не мог быть передан фактически во владение и пользование ООО "Нефтестройиндустрия-ЮГ". Кроме того, администрация полагает, что расчет размера годовой арендной платы, установленный судом, не соответствует нормам действующего законодательства Российской Федерации.

От общества с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик считает доводы жалобы необоснованными.

Заявитель (истец) и ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар N 5681 от 18.08.2014 "Об объединении земельного участка по проспекту имени Константина Образцова, 6 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара", между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Черноморская строительная компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4300021015 от 25.08.2014, согласно условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, общей площадью 47480 кв.м., расположенный в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, по пр. им. Константина Образцова, 6, кадастровый номер 23:43:0137001:11460 (пункт 1.1. договора).

Участок предоставляется для размещения многоэтажной жилой застройки для целей жилищного строительства (пункт 1.3. договора).

Согласно пункту 2.1. договора, расчет арендной платы приведен в приложении к договору, являющемся неотъемлемой частью договора.

Пунктом 2.4. договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа начала каждого месяца.

В соответствии с пунктом 5.2. договора, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.1. договора, договор действует в течение по 18.02.2054.

В ходе ряда сделок по переуступке, права и обязанности арендатора по указанному выше договору переданы ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг".

Договор и сделки по переуступки прав и обязанностей зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (запись государственной регистрации от 27.01.2015 N 001/801/15-372).

По утверждению истца, ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 01.08.2016 по 31.07.2017 в размере 2386206,81 руб.

Истец направлял в адрес ответчика претензию N 34429.26 от 02.11.2016 с требованием оплаты задолженности, в которой, также указал на возможность взыскания пени в случае отсутствия оплаты (т. 1, л.д. 48-49), которая оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Правоотношения сторон в рамках указанного договора регулируются в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В силу пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

В пункте 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Как верно указал суд первой инстанции, поскольку договор N 4300021015 от 25.08.2014 заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, к отношениям сторон, заключившим данный договор, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный нормативными актами Краснодарского края.

Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате усматривается, что таковой произведен с учетом постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов".

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал на то, что фактически он использует земельный участок площадью 30707 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Прикубанского районного суда города Краснодара от 30.08.2016 на филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю возложена обязанность осуществить кадастровый учет трех земельных участков (N 1, 2, 3) в соответствии с прилагаемой схемой, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:11460. На администрацию возложена обязанность заключить с ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" договоры аренды на вновь образованные земельные участки N 1, 3, согласно прилагаемой схемы. Администрацией принято решение о запрете строительства жилого комплекса и передачи части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:11460 в муниципальную собственность для строительства школы и размещения детского дошкольного образовательного учреждения, сквера (информация о принятом решении размещена 10.09.2015). Согласно схеме ответчику фактически передан во владение и пользование земельный участок площадью 30707 кв.м., в том числе 7000 кв.м. для строительства детского дошкольного образовательного учреждения.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Таким образом, размер годовой арендной платы за 2015 год составляет:

- 1007801933,60 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) / 47480 кв.м. = 21225,82 руб. за 1 кв.м. 21225,82 руб. * 30707 кв.м. = 651781254,74 руб.; 651781254,74 руб. * 0,3% + 5,5% + 5% + 5,5% = 2285163,82 руб. (размер годовой арендной платы в 2015 году).

За период с 27.01.2015 по 31.12.2015: 2285163,82 руб. / 365 дн. * 339 дн. = 2122385,03 руб.

Размер годовой арендной платы за 2016 года составляет: 651781254,74 руб. * 0,3% + 5,5% + 5% + 5,5% + 6,4% = 2431414,30 руб.

В соответствии с приказом департамента имущественных отношений от 14.12.2016 N 2640 кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 728794764,25 руб.

Таким образом, размер годовой арендной платы в 2017 году составляет: 728794 764,25 руб. / 47480 кв.м. = 15349,51 руб. за 1 кв.м.; 15349,51 руб. * 30707 кв.м. = 471337422,61 руб.; 471337422,61 руб. * 0,3% = 1414012,27 руб. (размер годовой арендной платы в 2017 году).

За период с 01.01.2017 по 31.07.2017: 1414012,27 руб. / 365 дн. * 212 дн. = 821289,32 руб.

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения за период с 05.02.2015 по 09.02.2017, согласно которым арендная плата ответчиком внесена в общем размере 10436812,77 руб. (т.1, л.д. 54, 57-77, т. 2, л.д. 8).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно указал, что по состоянию на 31.07.2017 у общества отсутствует задолженность по арендной плате по договору N 4300021015 от 25.08.2014.

При этом, Арбитражный суд Краснодарского края обоснованно указал на то, что с учетом дат произведенных ответчиком оплат, просрочка уплаты арендных платежей отсутствует.

При названных обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными ввиду следующего.

Положениями статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность собственников земельных участков, а также лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.

Целью получения хозяйствующим субъектом земельного участка в пользование для строительства объекта недвижимости является именно возведение на полученном земельном участке объекта недвижимого имущества, что является общеизвестным. Строительство объекта недвижимого имущества в соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации невозможно без получения разрешения на строительство.

В силу статей 49 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Предоставление земельного участка для целей строительства предполагает в последующем выдачу разрешения на строительство на спорном земельном участке при условии соответствия представленных заявителем документов установленным требованиям.

Использование земельного участка с кадастровым N 23:43:0137001:11460, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для размещения многоэтажных жилых домов, в том числе со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения: многоэтажные жилые дома, по пр. К.Образцова,6 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара возможно только путем получения разрешения на строительство.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар 30.09.2015 отказал ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" в выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого дома по пр. К.Образцова, 6 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара. Письмом N 35-36574-3 от 25.11.2015 администрация разъяснила, что отказ в выдаче разрешения на строительство обусловлен необходимостью строительства на участке социальных объектов. Фактически администрацией муниципального образования г. Краснодар принято решение о запрете строительства жилого комплекса и использование части земельного участка с кадастровым N 23:43:0137001:11460 для строительства школы и размещения детского дошкольного образовательного учреждения, сквера.

Положения статей 328, 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают определенные обязательства арендодателя и арендатора, а также их встречный (взаимный) характер. В связи с этим, необходимо учитывать наличие права требовать исполнения обязательства по внесению платы только за соответствующий период, связанный с обеспечением возможности использования имущества, и площадь, что свидетельствует о наличии либо отсутствии оснований для получения арендодателем арендной платы.

Доводы заявителя о том, что решение Прикубанского районного суда города Краснодара от 30.08.2016 истцом не исполнено, не влияют на правильность принятого судом решения с учетом существа основания отказа в выдаче разрешения на строительство и своевременного извещения арендатором участка его собственника о наличии такого отказа.

Судом правильно установлено, что в результате отказа в выдаче разрешения на строительство, у арендатора отсутствовала возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

В связи с невозможностью дальнейшего освоения земельного участка с кадастровым N 23:43:0137001:11460, Прикубанским районным судом города Краснодара вынесено решение о разделе земельного участка с кадастровым N 23:43:0137001:11460, переходе части участка в муниципальную собственность, суд также обязал администрацию муниципального образования город Краснодар предоставить, компенсационный участок с кадастровым номером 23:43:0129001:42, общей площадью 41443 м2, в Прикубанском внутригородском округе, в районе улиц Тополиной и Топольковой г. Краснодара, без проведения торгов, под многоэтажное жилое строительство с встроенно - пристроенными офисно-торговыми помещениями, подземными паркингами, ДДУ на 120 мест, в качестве компенсации, сроком на 10 лет. Признав право на компенсационный участок, районный суд подтвердил невозможность использования арендатором земельного участка с кадастровым N 23:43:0137001:11460. В соответствии с решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 30.08.2016 часть земельного участка с кадастровым N 23:43:0137001:11460, площадью 16773 кв.м переходит в муниципальную собственность для размещения спортивного ядра школа и сквера.

На основании части 3 статьи 69 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Аналогичная позиции изложена в решении Арбитражного суда Краснодарского краю по делу N А32-17587/2017, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Письмо от 13.12.2017, на которое ссылается истец, лишь подтверждает, что ответчик оказывал истцу содействие в исполнении решения Прикубанского районного суда города Краснодара.

На основании статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" за осуществлением раздела (постановка на кадастровый учет, регистрация права собственности) вправе обратиться лишь собственник земельного участка.

Таким образом, именно истец не исполнил решение Прикубанского районного суда города Краснодара о разделе земельного участка с кадастровым N 23:43:0137001:11460. Судом установлена невозможность использования ответчиком земельного участка с кадастровым N 23:43:0137001:11460 с момента отказа в выдаче разрешения на строительство и фактическое использование ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" земельного участка, площадью 30707 кв.м., в том числе 7000 кв.м. для строительства детского дошкольного учреждения.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд полно и всесторонне исследовал имеющиеся в материалах дела доказательства и дал им правильную оценку.

Нарушения норм материального или процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2017 по делу N А32-7332/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Н.В. Нарышкина Б.Т. Чотчаев