Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2018 г. N 21АП-13/18

14 марта 2018 г.

Дело N А84-2219/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05.03.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.03.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Остаповой Е.А., Колупаевой Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Голубенко В.А.,

при участии:

представителей ответчика - Золотухина Е.Л., доверенность б/н от 30.01.2018,

представителей третьего лица - ООО "Порфир" - Золотухина Е.Л., доверенность б/н от 30.01.2018, Позднякова С.А., доверенность б/н от 30.01.2018;

представителя третьего лица - ООО "Ортостат" - Золотухина Е.Л., доверенность б/н от 30.01.2018; Позднякова С.А., доверенность б/н от 30.01.2018;

иные лица, участвующие в деле - не явились,

рассмотрев в отрытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 05 декабря 2017 года по делу N А84-2219/2017 (судья Погребняк А.С.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Обществу с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд"

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: Правительства Севастополя,

на стороне ответчика: Общества с ограниченной ответственностью "Порфир", Общества с ограниченной ответственностью "Ортостат"

о расторжении договора аренды и понуждении возвратить (освободить) земельный участок,

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд" о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить (возвратить) земельный участок.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязанностей по договору аренды земли в части строительства заявленного в договоре объекта в сроки, установленные данным договором и в отсутствие объективных причин невозможности осуществления указанных строительных работ, что является существенным нарушением ответчиком условий договора, являющимся основанием для его расторжения в судебном порядке.

Решением суда первой инстанции от 05.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением Арбитражного суда города Севастополя, ДИЗО обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

Апелляционная жалоба мотивирована несогласием с выводами суда первой инстанции, поскольку, по мнению заявителя, ответчиком не представлены документы, которые бы свидетельствовали о том, что с даты заключения договора аренды земли ответчик приступил к строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, как и не представлены доказательства существования у арендатора объективной невозможности осуществления такого строительства по причинам, не зависящим от него.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

06.02.2018 от ответчика ООО "Дрим Ленд" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

15.02.2018 года судебное заседание было отложено по основаниям, предусмотренным ст. 158 АПК РФ.

В судебное заседание 05.03.2018 явились представители ответчика и третьих лиц - ООО "Порфир", ООО "Ортостат", которые возражали против удовлетворения апелляционных жалоб. Представитель ООО "Дрим Ленд" просил приобщить к материалам дела дополнительные пояснения и проектную документацию по строительству и обслуживанию рекреационного комплекса (3 очередь). Судом приобщены указанные документы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 24.09.2008 между Севастопольской городской государственной администрацией (продавец) и ООО "Дрим Ленд" (покупатель) был заключен Договор 24/09/02, согласно условий которого продавец продает, а покупатель приобретает право аренды земельного участка, площадью 2 га, по адресу: г. Севастополь, мыс Фиолент, для строительства и обслуживания рекреационного комплекса (Объект). Площадь, целевое назначение объекта, право аренды которого продается, определены в соответствии с Решениями Севастопольского городского Совета N 3885 от 13.03.2008 "Об утверждении проектов землеустройства по отводу земельных участков, право на аренду которых приобретается на земельных торгах".

Стоимость права аренды Объекта, согласно протоколу аукциона от 19.09.2008, составляло 2953896 грн.

Согласно п. 3.1. Договора основанием для принятия решения о предоставлении покупателю в аренду объекта и заключения договора аренды земельного участка являются настоящий Договор и проект землеустройства по отводу земельного участка с установлением границ в натуре, утвержденный Решением Севастопольского городского Совета N 3885 от 13.03.2008.

Договор аренды земельного участка заключается между Севастопольским городским Советом и победителем аукциона в течение одного месяца после выполнения победителем аукциона условий договора.

16.01.2009 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Дрим Лэнд" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 13.03.2008 N 3885, договором купли-продажи права аренды от 24.09.2008 N 24/09/02 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для обслуживания рекреационного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Фиолентовское шоссе 136, площадь 1,9994 га.

Согласно п. 3.1 Договор заключен сроком на 25 лет.

Согласно п. 5.1, 5.2 Договора земельный участок передается в аренду для использования на землях рекреационного назначения.

Целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания рекреационного комплекса.

Согласно п. 6.1. Договора передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта отвода. Основанием разработки проекта отвода земельного участка является решение городского Совета от 12.09.2007 N 2704.

Согласно п. 9.2.2 Договора арендатор обязался, в том числе, использовать земельный участок строго по целевому назначению, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2. целевому назначению - в течение 2 лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащем образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока; своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 настоящего договора и ежегодно до 20 января представлять арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией.

Согласно п. 11.3 Договора действие договора прекращается, путем его расторжения, в том числе, по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором; решению суда по требованию арендодателя вследствие неуплаты арендатором в течение трех месяцев арендной платы в полном объеме; по решению суда по требованию арендодателя вследствие неиспользования арендатором земельного участка не по целевому назначению; решению суда по требованию арендодателя вследствие не использования арендатором земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.

Согласно п. 11.4 Договора Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно п. 11.6 Договора вопрос о дальнейшем использовании объектов недвижимости, возведенных на арендованном земельном участке, после прекращения договора аренды решается по соглашению сторон, кроме случаев, когда договор аренды расторгнут в порядке п.п. 2 п. 11.3 и п. 11.4 Договора.

Согласно положениям п. 13.7 Договора в случае если арендатор в течение сроков, определенных Договором не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором.

Договор аренды зарегистрирован Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия "Центр Государственного земельного кадастра", о чем в государственном реестре земель совершена запись от 26.03.2009 N 040965800015.

Приложением N 3 к Договору является акт определения границ земельного участка в натуре (т. 1, л.д. 20).

16.01.2009 между Арендодателем и Арендатором составлен акт приема-передачи земельного участка, согласно которому была осуществлена передача земельного участка, в соответствии с заключенным договором.

15.12.2010 между сторонами по договору было составлено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли, согласно которому п.п "г" п.9.2.2 был изложен в следующей редакции: "завершить застройку, согласно предусмотренному в п. 5.2. договора целевому назначению в срок до 16.01.2014, согласно решения от 19.10.2010 N 11478".

17.12.2012 между ООО "Ортостат" и ООО "Порфир" был заключен договор о долевом участии в строительстве рекреационного комплекса на мысе Фиолент в г. Севастополе, согласно которому стороны принимают долевое участие в строительстве объекта "рекреационный комплекс" на мысе Фиолент в г. Севастополе. Общими целями сторон является проектирование и строительство объекта с последующим его распределением и приобретением сторонами в собственность причитающихся им договору долей (частей) объекта.

Стороны договорились осуществлять строительство объекта на территории принадлежащих им смежных землевладений на мысе Фиолент в г. Севастополе, в том числе на территории:

земельного участка, площадью 5 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0246), принадлежащего ООО "Ортостат", на праве аренды по договору от 09.02.2009 с Севастопольским городским Советом;

земельного участка, площадью 4 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0245), принадлежащего ООО "Порфир", на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом;

земельного участка, площадью 3 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0247), принадлежащего ООО "Порфир", на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом.

Согласно п. 2.2. принадлежащее им право на застройку земельных участков стороны реализуют совместно, в рамках их прав и обязанностей.

С целью упорядочения и организации процесса строительства объекта стороны делегировали функции заказчика строительства ООО "Порфир".

05.02.2014 между ООО "Ортостат", ООО "Дрим Ленд" и ООО "Порфир" был заключен договор о долевом участии в строительстве рекреационного комплекса на мысе Фиолент в г. Севастополе, согласно которому стороны принимают долевое участие в строительстве объекта "рекреационный комплекс" на мысе Фиолент в г. Севастополе. Общими целями сторон является проектирование и строительство объекта с последующим его распределением и приобретением сторонами в собственность причитающихся им договору долей (частей) объекта.

земельного участка, площадью 2 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0244), принадлежащего ООО "Дрим Ленд", на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом.

Согласно п. 2.2., принадлежащее им право на застройку земельных участков стороны реализуют совместно, в рамках их прав и обязанностей.

ООО "Порфир" (сторона 1) как заказчик строительства обязался обеспечить весь процесс проектирования и строительства объекта. Стороны 2, 3 оказывают стороне 1 содействие по всем вопросам, касающихся проектирования и строительства объекта, в рамках обязательств, возложенных на них договором.

Согласно п. 2.6.Договора финансирование всех мероприятий осуществляется сторонами совместно, в объемах, определенных по соглашению сторон.

По окончании строительства и введения в эксплуатацию объекта стороны осуществляют его распределение в объемах, определенных по соглашению сторон (п. 2.7 Договора).

03.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя (Севземконтроль) был составлен акт обследования N 67/05-01/ОБ/16 земельного участка, площадью 20000 кв.м. по адресу: г. Севастополь, ул. Фиолентовское шоссе 136, с разрешенным использованием - для строительства и обслуживания рекреационного комплекса, с указанием на то, что земельный участок не огражден, территория участка свободна от объектов капитального строительства, некапитальных сооружений, объектов благоустройства, признаки хозяйственной деятельности на земельном участке отсутствуют, признаки использования земельного участка по целевому назначению отсутствуют.

17.01.2017 Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя вынесено предупреждение ООО "Дрим Ленд" о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, предложив, в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок, досрочно расторгнуть договор аренды и возвратить объект аренды в установленном законом порядке.

29.03.2017 Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя направил в адрес ООО "Дрим Ленд" предложение о расторжении договора аренды земельного участка, а также экземпляр соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли и акта приема-передачи земельного участка.

Учитывая, что ответчик не освоил в установленные договором сроки земельный участок и не завершил строительство заявленного в договоре объекта, а также не представил доказательств объективной невозможности исполнения договора по причинам, которые не зависели от него, что, по мнению истца, привело к тому, что г. Севастополь лишен того, ради чего заключался договор и является существенным нарушением условий договора со стороны арендатора, истец обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и о понуждении возвратить земельный участок истцу, а также привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние.

Повторно рассмотрев и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей пришел к следующему.

Учитывая положения Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя", статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, ДИЗО на сегодняшний день является арендодателем по спорному договору аренды, заключенному в отношении публичного имущества, находящегося в собственности города федерального значения Севастополя.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор, что подтверждается копиями документов, приложенных к материалам дела.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

В соответствии со статьей 23 Закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Правоотношения в настоящем деле регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации ввиду того, что они являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Закона N 6-ФКЗ.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течении трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания рекреационного комплекса. Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что на спорном земельном участке отсутствуют сооружения, земельный участок не освоен.

Ответчик, не оспаривает факт нарушения определенного договором срока окончания строительства оговоренного объекта на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место не зависящие от его воли обстоятельства, препятствовавшие своевременному строительству.

Как было установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, строительство рекреационного комплекса должно осуществляется на спорном земельном участке, расположенном по адресу: Фиолентовское шоссе, 136, находящемся в аренде у ООО "Дрим Ленд", а также на смежных земельных участках, расположенных по адресу: Фиолентовское шоссе, 134 и Фиолентовское шоссе,138, находящихся в аренде ООО "Порфир", и по адресу: Фиолентовское шоссе, 140, находящемся в аренде ООО "Ортостат".

Судом первой и апелляционной инстанции установлено, что договоры о совместном участии в строительстве рекреационного комплекса: договор N 1 от 17.12.2012 (л.д. 70-44, том 1), договор б/н от 05.02.2014 (л.д. 80-84, том 1), были заключены в связи с объективно имеющимися сложностями по застройке участков, прежде всего связанными с полным отсутствием инженерных сетей в районе мыса Фиолент, где расположены указанные земельные участки, а также какой-либо социальной и транспортной инфраструктуры. В соответствии с условиями указанных договоров, с целью упорядочения и организации процесса строительства, функции заказчика строительства рекреационного комплекса были делегированы ООО "Порфир". Принимая во внимание значительную площадь общей территории, подлежащей освоению, вышеуказанную сложность, связанную с отсутствием сетей, а также низкий спрос на объекты недвижимости, расположенные в рассматриваемом районе города, обществами было принято решение о разделении рекреационного комплекса на очереди строительства, и их последовательном строительстве.

Для этого были утверждены общая концепция застройки, технико-экономические показатели, а также разработаны общие планировочные и архитектурно-строительные решения для застройки всех четырех земельных участков, включая спорный участок N 138.

Разработка данной проектной документации первоначально осуществлялась на основании Договора подряда N 3/12/12-П на разработку проектной документации от 26.12.2012, а после присоединения к совместной деятельности ООО "Дрим Ленд" - на основании Договора подряда N 020715/6П от 06.07.2015 года. В целях обеспечения возможности разработки проектной документации на всех земельных участках проведены необходимые геодезические, геологические и экологические изыскания, что подтверждается соответствующими отчетами исполнителей данных работ.

Учитывая, что строительство 1-ой и 2-ой очередей строительства должно было осуществляться на территории земельных участков по Фиолентовскому шоссе, 134 и 138, арендуемых ООО "Порфир", для данных объектов на основании вышеуказанных договоров на разработку проектной документации, были разработаны в полном объеме проектные решения для строительства 2-х семиэтажных зданий, 4-х четырехэтажных зданий, а также отдельно стоящего здания ресторана.

Во исполнение условий договора о совместном участии, ООО "Порфир" было получено архитектурно-планировочное задание N 469 для размещения рекреационного комплекса на мысе Фиолент в Балаклавском районе г. Севастополя, утвержденное Главным архитектором города Севастополя 06.04.2009; 17.05.2013 под N ГУО-4291 получены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка: Объект "Рекреационный комплекс по Фиолентовскому шоссе, г. Севастополь", выданные Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации; проект строительства получил необходимые положительные заключения экспертизы, для производства строительно-монтажных работ были получены разрешительные документы: декларация о начале выполнения строительных работ, зарегистрированная в соответствии с законодательством Украины инспекцией ГАСК в г. Севастополе 03.09.2013 г. под N СТ083132460860, а также разрешение на строительство N 10, выданное 30.12.2014 г. Управлением архитектуры и градостроительства г. Севастополя.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено, что для обеспечения застройки участков получены Технические условия для присоединения к электрическим сетям N 1938/08, а также заключен договор N 25015- 1938 (3058-15) об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям всех объектов на участках по Фиолентовскому шоссе 134-140.

Как указал ответчик, в соответствии с данным договором, на земельном участке фактически выстроены необходимые трансформаторные подстанции, а к ним от ПС-3 5/6кВ N 7 подведены магистральные сети электроснабжения, а стоимость строительства превысила 23 миллиона рублей.

Учитывая чрезвычайно высокую себестоимость подведения сетей водоснабжения и канализации, было принято решение об использовании альтернативных способов решения проблемы. Так, для обеспечения водоснабжения всех 4-х земельных участков на земельном участке по Фиолентовскому шоссе фактически осуществлено бурение и обустройство 3-х водонапорных скважин.

Проблема с канализированием была решена путем строительства собственных очистных сооружений, в которую должны поступать ливневые и канализационные стоки от объектов строительства со всех 4-х земельных участков. В подтверждение указанных доводов представлены договоры на поставку оборудования, товарные накладные и акты приема-передачи.

Кроме того, как следует из материалов дела, в период действия законодательства Российской Федерации на территории города Севастополя предпринимались меры для соблюдения условий договора, а именно: представлена для согласования фактически реализуемая схема поэтапного освоения всех 4-х земельных участков. Указанная схема была одобрена Градостроительным советом города, Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства N 22-ГПЗУ от 23.07.2015 года (л.д. 117 том 1) утвержден Градостроительный план для строительства рекреационного комплекса в г. Севастополе по адресу: Фиолентовское шоссе 134, 136, 138 и 140.

Так, суд первой инстанции правильно обратил внимание на то, что описание месторасположения границ земельного участка согласно Градостроительного плана, включает в себя четыре земельных участка по адресу: Фиолентовское шоссе 134, 136, 138 и 140, в том числе, спорного земельного участка, находящегося в арендном пользовании ООО "Дрим Ленд".

Кроме того, из протокола N 20 открытого заседания Президиума Градостроительного Совета (при Департаменте архитектуры и градостроительства) от 09.10.2014, следует, что Президиум принял решение поддержать инициативу строительства рекреационного комплекса по Фиолентовскому шоссе, 135, 136, 138, 140.

Также на открытом заседании Президиума Градостроительного Совета при Департаменте архитектуры и градостроительства, оформленном протоколом N 28 от 04.12.2014 повторно обсуждался вопрос строительства рекреационного комплекса по Фиолентовскому шоссе, 134, 136, 138, 140. Согласно выписке из протокола N 31 открытого заседания Президиума градостроительного Совета 25.12.2014 принято решение рекомендовать выдачу Генерального плана застройки участков по Фиолентовскому шоссе 134, 136, 138, 140 в соответствии с проектными материалами.

На основании распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства горда Севастополя от 23.07.2015 N 22-ГПЗУ утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровыми номерами: 91:02:001016:37, 91:01:006002:51; 91:01:006002:52, 91:01:006002:43 площадью 4,0 га, 2,0 га, 5,0 га, 3,0 га, расположенного в г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 135, 136, 138, 140, с разрешенным использованием: для строительства и обслуживания рекреационного комплекса с номером RU94G-00000019.

На основании вышеуказанного распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, выдан градостроительный план земельного участка от 23.07.2015, в который включены все четыре спорных земельных участка (N 134, 136, 138, 140).

Таким образом, действия государственных органов города Севастополя свидетельствуют об одобрении совместного использования именно четырех земельных участков N 134, 136, 138, 140, расположенных по Фиолентовскому шоссе в городе Севастополе.

Распоряжением Департамента от 08.02.2016 N 350-РДЗ утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:01:006002:51, расположенного по адресу: г.Севастополь, Фиолентовское шоссе, 136, площадью 20 000 кв.м, вид разрешенного использования - "для строительства и обслуживания рекреационного комплекса", а также установлена категория земель для данного объекта земельных отношений - "земли населенных пунктов".

Сведениями из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером 91:01:006002:51, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 136, площадью 20 000+-50 кв.м, вид разрешенного использования - "для строительства и обслуживания рекреационного комплекса", является город федерального значения Севастополь.

Таким образом, поскольку в силу норм Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка является исходным документом для проектирования и строительства и необходим для разработки проектной документации для строительства объектов капитального строительства, выдачи разрешения на строительство и ввода объектов в эксплуатацию, суд первой инстанции верно указал, что действия государственных органов города Севастополя, в т.ч. по утверждению (выдаче) одного градостроительного плана на все арендованные земельные участки, который был подготовлен на основании документов о совместном участии в строительстве единого рекреационного комплекса вышеуказанными Обществами, свидетельствуют об одобрении совместного использования именно четырех земельных участков N 134, 136, 138, 140, расположенных на Фиолентовском шоссе в городе Севастополе для строительства рекреационного комплекса.

Однако, несмотря на это, Департамент воспрепятствовал приведению ранее заключенного договора аренды в соответствие с законодательством РФ, лишив тем самым Общество возможности продолжить освоение земельного участка, а после, в январе 2017 года обратился с требованием к Обществу об исполнении обязательств в тридцатидневный срок в части строительства рекреационного комплекса, и в последующем с требованием о расторжении договора аренды в связи с отсутствием строительства на спорном земельном участке.

16.06.2016 ООО "Дрим Ленд", руководствуясь пунктом 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС), Порядком переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года (далее - Порядок N 1250), утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП, обратилось в Департамент с заявлением о переоформлении права аренды земельного участка площадью 20 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 136, кадастровый номер 91:01:006002:51, приложив следующие документы: заверенные копии устава заявителя, приказа о вступлении в должность директора, свидетельства о внесении сведений о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, свидетельства о постановке заявителя на учет в налоговом органе; оригинал Договора аренды; оригинал дополнительного соглашения от 15.10.2010 о внесении изменений в Договор аренды; оригинал кадастрового паспорта земельного участка и его заверенная копия; заверенная копия справки о нормативной цене земельного участка.

Уведомлениями от 28.11.2016 N 5-исх./15695/2016 и от 06.12.2016 N 05-исх./16384/2016 об отказе в предоставлении государственной услуги Департамент проинформировал заявителя, что в связи с не освоением земельного участка в сроки, установленные подпунктом "г" пункта 9.2.2 Договора аренды, не выполнением существенного условия указанного договора - не использования земельного участка для осуществления строительства в течение срока свыше 6 лет, основания для перезаключения Договора аренды отсутствуют.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 30.03.2017 по делу А84-5319/16, оставленным без изменений постановлением суда апелляционной инстанции от 13.07.2017, постановлением суда кассационной инстанции от 02.10.2017, суд пришел к выводам о том, что отказ Департамента в предоставлении государственной услуги по переоформлению возникшего у ООО "Дрим Ленд" в соответствии с земельным законодательством Украины права аренды земельного участка площадью 20 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 136, по мотивам несвоевременного освоения (застройки) арендованного земельного участка, не соответствует требованиям пункта 13 статьи 3 Закона N 46-ЗС и пункта 7 Порядка N 1250, в связи с чем, решение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, оформленное уведомлениями от 28.11.2016 N 05-исх./15695/2016 и от 06.12.2016 N 05-исх./16384/2016 об отказе в предоставлении государственной услуги по переоформлению возникшего в соответствии с земельным законодательством Украины права аренды, путем предоставления в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд" земельного участка площадью 20 000+-50 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 136, кадастровый номер 91:01:006002:51, с разрешенным использованием "для строительства и обслуживания рекреационного комплекса" было признано незаконным; суд обязал Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд" и совершить действия, предусмотренные пунктами 9, 10 Порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП, и направленные на заключение с обществом с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд" договора аренды земельного участка площадью 20 000+-50 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 136, кадастровый номер 91:01:006002:51, с разрешенным использованием "для строительства и обслуживания рекреационного комплекса".

Решая вопрос о расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, приоритетным является решение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока договора аренды. При этом, оценивая действия сторон, как добросовестные или недобросовестные, и, исходя из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота с учетом прав и законных интересов каждой из сторон, ответчик во исполнение требований статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" и Постановления Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП "Об утверждении Порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014 года" и в установленные сроки обратился в адрес ДИЗО с заявлением о перезаключении договора аренды, которое фактически было рассмотрено не в пределах 30-дневного срока, а лишь 06.12.2016 и безосновательно оставлено без удовлетворения, что явилось предметом обжалования в суде, соответственно, данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны договора, а ответчик в свою очередь напротив предпринимал все меры для реализации взятых на себя обязательств по спорному договору, что свидетельствует об отсутствии порока поведения арендатора.

Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для освоения земельного участка и наличие обстоятельств, исключающих возможность осуществления строительства оговоренного объекта.

Кроме того следует отметить, что в силу возникших изменений нормативно-правового регулирования градостроительных отношений Севастополя после начала действия законодательства РФ (18.03.2014), требующих получения определенного пакета документов в государственных органах для возможности осуществления строительства на ранее учтенном земельном участке в силу норм Градостроительного кодекса РФ, а именно: необходимо провести кадастрирование земельного участка, согласовать его границы, получить межевой план, градостроительный план, на основании которого начать разработку проектной документации и получить разрешение на строительство (статьи 44, 48, 52 Градостроительного кодекса РФ, статьи 14, 22 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственном кадастре недвижимости"), а также привести прежние договорные отношения в соответствие с законодательством РФ, то следует признать, что ответчиком активно предпринимались необходимые меры для соблюдения условий договора, связанных с возможностью осуществления строительства оговоренного в договоре аренды объекта.

При этом судебная коллегия обращает внимание, что ответчик не мог получить градостроительный план на основании договора аренды, заключенного по законодательству Украины, и в принятой в Украине системе кадастровых координат, а такая возможность появляется только после установления границ земельного участка в соответствии с требованиями РФ, проведения кадастровых работ по внесению сведений в соответствующий реестр недвижимости РФ, подготовки межевого плана и постановки на кадастровый учет.

При этом суд апелляционной инстанции обращает внимание, что Севреестр был создан 05.06.2014, а полномочия в сфере государственного кадастрового учета возложены на него с 10.07.2014 на основании Соглашения между Росреестром и Правительством Севастополя от 27.05.2014 N 35, порядок же подготовки, согласования и утверждения плана границ земельных участков был утвержден Постановлением Правительства Севастополя от 10.04.2015 N 277-ПП, т.е. спустя более года после начала действия на территории города Севастополя законодательства РФ, а поэтому в любом случае ответчик не мог получить утвержденный градостроительный план земельного участка ранее середины 2015 года.

В связи с изложенным, доводы истца об отсутствии объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, что привело к тому, что город Севастополь лишен того, ради чего заключался Договор, при изложенной выше установленной судом совокупности обстоятельств, также обоснованно были отклонены судом.

Судебная коллегия, исходя из вышеуказанного, считает верным вывод суда первой инстанции о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, соответственно, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.

Следовательно, суд первой инстанции верно указал, что расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ДИЗО о расторжении договора аренды земли и в удовлетворении производных требований - о возврате земельного участка.

Коллегия судей полагает, что иные доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя 05 декабря 2017 года по делу N А84-2219/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Сикорская Н. И.

Судьи

Остапова Е. А.
Колупаева Ю. В.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.