Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2018 г. N 10АП-1277/18

г. Москва

22 марта 2018 г.

Дело N А41-32322/17

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Алибековой Д.Э.,

при участии в заседании:

от истца - Ахмедов М.В. по доверенности от 18.01.2018,

от ответчика - Латышев Е.В. на основании паспорта, Козелков Д.Ю. по доверенности N 50 АБ 0323548 от 25.09.2017,

от Комитет лесного хозяйства МО - Миятлиева Д.М. по доверенности N 27ДОВ-569 от 14.12.2017,

от ТУ РОСИМУЩЕСТВА в МО - Ланчава Л.М. по доверенности N 542-Д от 30.10.2017,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - представители не явились, извещены;

от ПАО "МОЭК" - представители не явились, извещены;

от ПАО междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" - представители не явились, извещены;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "АтлантСитиГрупп" и ИП Латыша Е.В.на решение Арбитражного суда Московской области от 22 ноября 2017 года по делу N А41-32322/17, принятое судьей Федуловой Л.В. по иску ООО "АтлантСитиГрупп" к ИП Латышу Евгению Васильевичу, третьи лица: Комитет лесного хозяйства МО, ТУ РОСИМУЩЕСТВА в МО, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ПАО "МОЭК", ПАО междугородной и международной электрической связи "Ростелеком", о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с существенными нарушениями условий договора и возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "АтлантСитиГрупп" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ИП Латышу Евгению Васильевичу со следующими требованиями, с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 06.05.2016 г.,

- взыскать денежные средства в размере 5 500 000 руб.,

- взыскать денежные средства (реальный ущерб) в размере 2 134 134 руб.

ИП Латыш Евгений Васильевич заявил встречный иск, в котором просит взыскать с ООО "АтлантСитиГрупп" денежные средства в размере 17 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 576 921,60 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 46 536,49 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Комитет лесного хозяйства Московской области, Публичное акционерное общество "Московская объединенная электросетевая компания", Публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 ноября 2017 года по делу N А41-32322/17 требования ООО "АтлантСитиГрупп" удовлетворены в части расторжения договора купли-продажи земельного участка от 06 мая 2016 с кадастровым номером 50:37:0050101:1, взыскания с ИП Латыша Е.В. денежных средств в размере 3 800 000 руб., судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 36 401,82 руб.В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований по первоначальному иску, ООО "АтлантСитиГрупп" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в указанной части отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска в полном объеме. В обоснование доводов своей апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Также ИП Латыш Е.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части удовлетворения первоначального иска отменить. В обоснование доводов своей апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представители заявителей поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционным судом в соответствии со ст. 266, ч. 5 ст. 268 АПК РФ только в части первоначального иска, так как соответствующих возражений сторонами не заявлено.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции полагает, что обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении требований ООО "АтлантСитиГрупп" о взыскании 1 700 000 руб. и судебных расходов подлежит отмене, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.05.2016 между ИП Латышем Евгением Васильевичем (Продавец) и ООО "АтлантСитиГрупп" (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить земельный участок, обладающий следующими уникальными характеристиками: кадастровый номер 50:37:0050101:1, адрес: Московская область, Каширский район, ЗАО "Новоселки", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного жилищного строительства, площадь 60 000 кв. м (далее - спорный земельный участок).

Как следует из п. 1.4.договора купли-продажи земельный участок не оснащен и не обременен элементами инженерной инфраструктуры: электрическими сетями, объектами водоснабжения, газовыми сетями, подъездными путями, элементами благоустройтсва.

Ограничений в пользовании земельным участком не имеется (п. 1.5), строения и сооружения на земельном участке отсутствуют (п. 1.6.).

Цена и порядок оплаты земельного участка урегулированы в разделе 3 договора.

Согласно п. 3.1. договора цена земельного участка составляет 46 000 000 руб. В счет основной цены договора в соответствии с Договором о намерениях купли-продажи земельного участка N 03-12 от 15.12.2015 г., подписанным Сторонами, оплачен задаток в сумме 3 800 000 руб., который является частичной оплатой цены настоящего договора:

- платежное поручение N 613 от 29.12.2015-1 000 000 руб.,

- платежное поручение N 1 от 12.01.2016-300 000 руб.,

- платежное поручение N 82 от 30.03.2016-300 000 руб.,

- платежное поручение N 153 от 25.04.2016-100 000 руб.,

- платежное поручение N 102 от 05.04.2016-200 000 руб.,

- платежное поручение N 116 от 08.04.2016-100 000 руб.,

- платежное поручение N 117 от 08.04.2016-100 000 руб.,

- платежное поручение N 7 от 19.01.2016-200 000 руб.,

- платежное поручение N 57 от 26.02.2016-500 000 руб.,

- платежное поручение N 65 от 04.03.2016-500 000 руб.,

- чек-ордер Сбербанка N 9038 филиал N 1797 операция 11901 от 16.03.2016 в сумме 430 000 руб.,

- наличные денежные средства - 70 000 руб. переданы Латышу Е.В. по расписке.

Как следует из п. 3.2 договора, остаток суммы по оплате договора составляет 42 200 000 руб., который оплачивается по графику, но не позднее 25.11.2018 г. Обязанность Покупателя считается исполненной после перечисления последней части денежных средств, указанных в графике платежей:

- до 25.05.2016-2 200 000 руб.,

- до 25.06.2016-1 300 000 руб.,

- до 25.07.2016-1 300 000 руб.,

- до 25.08.2016-1 400 000 руб.,

- с 1 сентября до 25 декабря 2016-2 000 000 руб.,

- с 1 января 2017 по 25.12.2018 - по 1 500 000 руб. в месяц,

- до 25.11.2018-1 000 000 руб.

Оплата производится путем перечисления остатка стоимости земельного участка на расчетный счет Продавца, указанный в Договоре.

Стороны договорились, что проценты на сумму оплаты не начисляются и не уплачиваются.

06.05.2016 сторонами пописан Акт приема-передачи земельного участка.

19.05.2016 на основании договора купли-продажи от 06.05.2016 зарегистрировано право собственности ООО "АтлантСитиГрупп" на земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1.

Однако, в ходе разработки документации по планировке территории под комплексную жилую застройку ООО "АтлантСитиГрупп" стало известно, что приобретенный земельный участок частично расположен в охранных зонах ЛЭП напряжением 10 000 вольт, на самом участке также располагаются ЛЭП, имеется наложение границ участка на земли лесного фонда Ступинского лесничества, по направлению длины участка проходят подземные кабельные линии.

Поскольку при заключении договора купли-продажи общество (Покупатель) не было уведомлено об ограничениях использования спорного участка, истец полагая, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, руководствуясь ст. 450, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, ООО "АтлантСитиГрупп" обратилось с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования по первоначальному иску в части расторжения договора купли-продажи земельного участка от 06.05.2016, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении сделки истец был введен в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку имел намерение приобрести участок для осуществления жилищного строительства на все площади участка 60 000 кв. м.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения спорного договора.

Порядок расторжения договора установлен ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 которой установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 названной статьи).

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ввиду специфики объекта линии воздушной электропередач, требующей установления охранной зоны на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", возможная к использованию площадь земельного участка уменьшается.

Как верно установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1 расположен в пределах охранной зоны линии электропередачи (ЛЭП) ПС 35 кВ "Кашира-Город" N 224 и охранной зоны ЛЭП 35 кВ "Кашира-Город" с отпайкой на ПС (подстанцию) 110 кВ "Стрелецкая" N 572. Земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1 относится к категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для комплексного жилищного строительства. В соответствии с Приказом Минэкономразвития N 540 от 01.09.2014 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" комплексное жилищное строительство подразумевает: размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них. Ввиду изложенного на земельном участке 50:37:0050101:1 в соответствии со ст. 8, 9, 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, на части участка, расположенного в пределах охранной зоны, запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1 частично расположенный в пределах охранной зоны, имеет установленные ограничения в использовании, что является нарушением пунктов 1.4, 1.5 договора аренды.

Согласно представленному в материалы дела Акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050101:1 от 27.10.217 в ходе осмотра установлено, что земельный участок имеет наложения на земли лесного фонда Ступинского участкового лесничества, Ступинского сельского участкового лесничества. Стороны путем визуального осмотра установили наличие столба, имеющего надпись 2в-79, сведения о дате установки столба отсутствуют. В ходе осмотра представитель ПАО "Ростелеком" Буров М.А. сообщил, что по осматриваемому участку проходит телефонная канализация со смотровыми устройствами. Данное сооружение имеет кадастровый и технический паспорта, свидетельство о государственной регистрации на сооружение. На земельном участке отсутствует строительная техника, участок не имеет ограждения, на земельном участке расположен фундамент размером 52*15 метров и имеет 16 внутренних ячеек. На земельном участке также расположены 4 фундамента размером 14*16 метров, по 4 ячейки каждый. Ширина ленты фундамента 0,5 метров. На одной из ячеек 14*16 метров возведены стены первого этажа из газосиликатного блока. На земельном участке выкопана земля под пятый фундамент размером 14*16 метров.

Поскольку границы земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050101:1 не вынесены в натуру, истцу не были предоставлены сведения о прохождении на земельном участке линии электропередач и соответственно наличии ограничений в использовании земельного участка в соответствии с правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременений не было обозначено (равно как и не было сведений о расположении земельного участка в охранной зоне линии электропередачи), истец как покупатель не мог разумно предвидеть наступление данных последствий.

Таким образом, судом первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что при заключении сделки истец был введен в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку имел намерение приобрести участок для осуществления жилищного строительства на все площади участка 60 000 кв. м.

Также истец по первоначальному иску просил взыскать денежные средства (реальный ущерб) в размере 2 134 134 руб.

Истец указывает, что с момента регистрации права собственности ООО "АтлантСитиГрупп" на земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1 у общества возникли дополнительные расходы по уплате земельного налога за 2016 год в размере 2 134 134 руб., которые в силу ст. 15 ГК РФ являются убыткам.

В обоснование понесенных расходов истцом представлены: требование Межрайонной ИФНС России N 18 по Московской области N 570 об оплате 2 134 134 руб. земельного налога за 2016 г., платежное поручение N 266 от 14.09.2017, чек-ордер СБ РФ (т.3, л.д. 59, 74) на общую сумму 600 000 руб.

Оставляя данное требование без удовлетворения, суд первой инстанции исходил из недоказанности факта несения истцом убытков.

Данный вывод суда основан на имеющихся в деле доказательствах, соответствует обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.

Из представленного истцом требования не следует, что налог начислен именно за земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1, а не за какой-либо иной участок.

Кроме того, согласно платежным документам, истцом в счет оплаты земельного налога перечислено 600 000 руб., тогда как ко взысканию заявлена сумма 2 134 134 руб.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства несения истцом убытков в заявленном размере, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении данного требования.

Доводы ИП Латыша Е.В. о не применении судом первой инстанции принципа эквивалентности при расторжении договоров, а также не обязании истца вернуть ответчику земельный участок основаны на неверном толковании требований гражданского законодательства.

Остальные доводы апелляционной жалобы ответчика сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Отказывая в удовлетворении требований истца по первоначальному иску в части взыскания 1 700 000 руб., суд первой инстанции исходил из отсутствия в деле доказательств, подтверждающих перечисление ответчиком спорной суммы именно по договору купли- продажи. При этом суд первой инстанции указал, что в платежных документах в графе назначение платежа указано: оплата по договору о намерениях купли-продажи земельного участка 03-12 от 15.12.2015, оплата за приобретение земельного участка по договору от 30.11.2015, при этом договоры от 30.11.2015 и от 15.12.2015 г. в материалы дела не представлены.

Апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с п. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

ИП Латыш Е.В. ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не оспаривал, что денежные средства, перечисленные по данным платёжным документам, были приняты в счёт погашения обязательств истца по оплате земельного участка по договору купли-продажи от 06.05.2016 г. Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что расчёт размера встречных исковых требований ИП Латыша Е.В. о взыскании задолженности по спорному договору произведён с учётом оплаты ООО "АтлантСитиГрупп" аванса в размере 5 500 000 руб. (а не 3 800 000 руб.); платёжные поручения и чеки-ордеры, подтверждающие факт перечисления денежных средств в размере 1 700 000 рублей, осуществлены после заключения договора купли-продажи земельного участка от 06.05.2016 (т.1 л.д. 44-57); ответчиком не представлено в материалы дела иных договоров, заключённых между истцом и ответчиком, за исключением спорного.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельства дела с учетом оценки представленных документов, арбитражный апелляционный суд считает, что вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований о взыскании 1 700 000 руб., не соответствует обстоятельствам дела, в связи с чем, решение Арбитражного суда Московской области в этой части подлежит отмене.

Решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска ИП Латыша Е.В. не обжалуется.

В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы истца, апелляционным судом производится перерасчет судебных расходов пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 22.11.2017 по делу N А41-32322/17 в части отказа в удовлетворении требований ООО "АтлантСитиГрупп" о взыскании 1 700 000 руб. и судебных расходов отменить.

Взыскать с ИП Латыш Е.В. в пользу ООО "АтлантСитиГрупп" 1 700 000 руб. - задолженности по договору от 06.05.2016 и 51 723 руб. 87 коп. - судебных расходов по иску и апелляционной жалобе.

В остальной части Решение Арбитражного суда Московской области от 22.11.2017 по делу N А41-32322/17 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Коновалов