Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2018 г. N 12АП-1326/18

г. Саратов

22 марта 2018 г.

Дело N А57-21474/2017

Резолютивная часть постановления объявлена "15" марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен "22" марта 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кусаиновой Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Благострой" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 декабря 2017 года по делу N А57-21474/2017 (судья Заграничный И.М.) по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов", ОГРН 1036405000280 к обществу с ограниченной ответственностью "Благострой", ОГРН 10664500130350, третьи лица: комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Благострой" - Дятченко А.К., действующей по доверенности от 9.01.2018,

от администрации муниципального образования "Город Саратов" - Маркеловой Д.А., действующей по доверенности N 2-04/148 от 19.12.2017,

от комитета по управлению имуществом города Саратова - Маркеловой Д.А., действующей по доверенности N 02-15/28831 от 28.11.2017,

иные лица не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Благострой" (далее - ООО "Благострой") о расторжении договора аренды N 810 от 21.11.2007 земельного участка площадью 2 400 кв.м с кадастровым номером 64:48:040115:34, расположенного по адрес: г. Саратов, Московское шоссе.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.12.2017 суд расторг договор аренды земельного участка N 810 от 21.11.2007 земельного участка площадью 2 400 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040115:34, расположенного по адрес: г. Саратов, Московское шоссе.

С ООО "Благострой" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 6 000 руб.

ООО "Благострой", не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как установлено судом, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 30.10.2007 N Т-4436-р между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (Арендодатель) и Храповым Валерием Евгеньевичем (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.11.2007 N 810 с кадастровым номером 64:48:040115:0012 площадью 24 942 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, шос. Московское, предоставленного для строительства комплекса автосалонов и торгово-административных зданий, сроком на 49 лет.

Договор надлежащим образом зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

19.11.2013 заключено соглашение об изменении договора аренды указанного земельного участка, предметом которого являются:

- земельный участок площадью 17 613 кв.м с кадастровым номером 64:48:040115:33;

- земельный участок площадью 2 400 кв.м с кадастровым номером 64:48:040115:34;

- земельный участок площадью 4 928 кв.м с кадастровым номером 64:48:040115:35.

Пунктом 2 указанного соглашения установлен вид разрешенного использования земельного участка площадью 2 400 кв.м с кадастровым номером 64:48:040115:34 "автозаправочные станции (бензиновые)" вместо "для строительства комплекса автосалонов и торгово-административных зданий".

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 08.04.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 810 от 21.11.2007 в части земельного участка площадью 2 400 кв.м с кадастровым номером 64:48:040115:34 перешли к ООО "Благострой".

В соответствии с п. 5.2.2. договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с п. 4.1.2. договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно ответу Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству в архиве комитета отсутствует проектная документация на строительство каких-либо объектов капитального строительства по адресу: г. Саратов, шос. Московская. Градостроительный план и разрешение на строительство администрацией муниципального образования "Город Саратов" на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040115:34 не выдавались.

При осмотре территории специалистом муниципального земельного контроля комитета по управлению имуществом города Саратова 20.03.2017 установлено, что территория земельного участка не огорожена, произрастает травяная растительность, камыш.

Объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 64:48:040115:34, арендуемый ООО "Благострой", не используется в целях строительства более 3 лет, что в силу статей 45, 46 Земельного кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

05.04.2017 администрацией в адрес ООО "Благострой" направлено предупреждение N 1304/7314 о необходимости представить документы, подтверждающие освоение земельного участка. Однако документы в адрес администрации не поступили.

10.05.2017 ответчику направлено уведомление о расторжении спорного договора аренды земельного участка, поскольку ответчик пользуется земельным участком с кадастровым номером 64:48:040115:34 площадью 2 400 кв.м с существенным нарушением условий договора, не использует спорный земельный участок в соответствии с основным видом разрешенного использования, нарушая требования федерального закона. К уведомлению были приложены соглашение о расторжении договора аренды N 810 от 21.11.2007 и акт приема-передачи земельного участка.

В связи с неполучением ответа на указанное уведомление истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основной обязанностью арендатора является использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, к числу которых относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.

При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4.1.2. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; невнесении арендной платы более 3-х раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Материалами дела подтвержден факт не освоения земельного участка на протяжении более трех лет.

В пункте 30 указанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ, является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Истец, в подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, представил в материалы дела копию предупреждения от 04.04.2017 N 1304/7314 и уведомление от 10.05.2017 N 1304/10015, почтовые квитанции от 09.04.2017 и от 12.05.2017 с описью вложения и списком внутренних почтовых отправлений (листы дела 23 - 32 тома 1), подтверждающие направление истцом в адрес ответчика (г. Саратов, ул. им. Шехурдина, д. 26Б) уведомления о досрочном расторжении спорного договора и его возврате по акту приема-передачи, являющемуся согласно сведениям из ЕГРЮЛ юридическим адресом ООО "Благострой".

В силу ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Применительно к п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридических лиц", при разрешении споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица, следует учитывать, что в силу пп. "в" п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) отражается в едином государственном реестре юридических лиц для целей осуществления связи с юридическим лицом.

При этом, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по его адресу, указанному именно в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего органа или представителя.

Судом установлено, что указанная корреспонденция была направлена ответчику по юридическому адресу ООО "Благострой", содержащемуся в ЕГРЮЛ на момент его отправления.

При этом, ответчик заявляя в суде апелляционной инстанции об ином почтовом адресе, не представил надлежащих доказательств, содержащих сведения о данном факте. Представленный в материалы дела договор замены стороны в обязательстве от 08.04.2014 не содержит указание на другой адрес ООО "Благострой" для отправки почтовой корреспонденции.

Учитывая презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 3 ст. 10 ГК РФ), арендодатель, направив предупреждение от 04.04.2017 N 1304/7314 и уведомление от 10.05.2017 N 1304/10015 по известному адресу ООО "Благострой", принял все зависящие от него меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующих письменных документов.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом представлены надлежащие доказательства, подтверждающие принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договора. Поэтому правомерно счел подлежащими удовлетворению требования о расторжении договора аренды.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы о том, что обществом было проведено ряд работ по очищению, выравниванию участка не принимается апелляционным судом, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие данный факт.

Кроме того, вопреки доводам жалобы, ответчик не представил документального подтверждения об использовании земельного участка по целевому назначению.

В силу ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 2 ст. 71 АПК РФ).

Учитывая изложенные обстоятельства, исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 декабря 2017 года по делу N А57-21474/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

О.А. Дубровина В.Б. Шалкин