Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2018 г. N 19АП-602/18

г. Воронеж

7 марта 2018 г.

Дело N А14-12747/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 7 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 7 марта 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Афониной Н.П.,

судей Письменного С.И.,

Серегиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Семеновым А.В.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Назаровой Валентины Ивановны: Ахмедова Е.В., представитель по доверенности N 36АВ223909 от 19.09.2017;

от общества с ограниченной ответственностью "Малое управляющее жилищно-эксплуатационное предприятие N 3": Тихонов А.Б., представитель по доверенности б/н от 11.01.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Назаровой Валентины Ивановны (ОГРНИП 304365235100063, ИНН 365200132786) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2017 по делу N А14-12747/2017 (судья Пригородова Л.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Малое управляющее жилищно-эксплуатационное предприятие N3" (ОГРН 1093652000200 ИНН 3652010906) к индивидуальному предпринимателю Назаровой Валентины Ивановны (ОГРНИП 304365235100063, ИНН 365200132786) о взыскании задолженности в размере 35 280 руб. 81 коп, пени в размере 5 859 руб. 83 коп.,

и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Назаровой Валентины Ивановны (ОГРНИП 304365235100063, ИНН 365200132786) к обществу с ограниченной ответственностью "Малое управляющее жилищно-эксплуатационное предприятие N 3" (ОГРН 1093652000200 ИНН 3652010906) об исключении из тарифа за ремонт и содержание общего имущества самостоятельные инженерные коммуникации по водоотведению, энергообеспечению, теплоснабжению, услуги за вывоз мусора, уборку придомовой территории, относящиеся только к нежилому помещению, принадлежащего ИП Назаровой Валентине Ивановне, и не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома N 19, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Лиски, ул. М. Красноармейская; о признании недействительным договора N 7/2015 от 01.07.2015, заключенного между ИП Назаровой В.И. и ООО "МУЖЭП N 3" на техническое обслуживание,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Малое управляющее жилищно-эксплуатационное предприятие N 3" (далее - ООО "МУЖЭП N 3") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Назаровой Валентине Ивановне (далее - ИП Назарова В.И.) о взыскании 35 280 руб. 81 коп. задолженности, 5 859 руб. 83 коп. пени.

В свою очередь, ИП Назаровой В.И. обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением об исключении из тарифа за ремонт и содержание общего имущества самостоятельные инженерные коммуникации по водоотведению, энергообеспечению, теплоснабжению, услуги за вывоз мусора, уборку придомовой территории, относящиеся только к нежилому помещению, принадлежащего ИП Назаровой В.И., и не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома N 19, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Лиски, ул. М. Красноармейская; признать недействительным договор N 7/2015 от 01.07.2015, заключенный между ИП Назаровой В.И. и ООО "МУЖЭП N 3" на техническое обслуживание.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2017 первоначальные исковые требования ООО "МУЖЭП N 3" удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Назарова В.И. обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворив встречные исковые требования в полном объеме.

ООО "МУЖЭП N 3" представлен отзыв на апелляционную жалобу.

В заседании суда представитель ИП Назаровой В.И. доводы жалобы поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ООО "МУЖЭП N 3" возражал против удовлетворения доводов жалобы.

Представитель ИП Назаровой В.И. просил приобщить к материалам дела дополнительные доказательства: выписку из ЕГРН от 22.12.2017 исх. N 36/исх/17-992172, план расположения помещения от 22.12.2017 исх. N 36/исх/17-992172.

Судом апелляционной инстанции, с учетом мнения представителя ООО "МУЖЭП N 3", не возражавшего против приобщения вышеприведенных документов, дополнительные доказательства приобщены к материалам дела с учетом положений пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции" для полного и всестороннего исследования обстоятельств спора.

В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав в совокупности материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу нижеследующего.

Как следует из материалов дела, на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 17.03.2009 в качестве способа управления многоквартирного дома N 19 по ул. Малая Красноармейская г. Лиски выбрано ООО "МУЖЭП N3", принято решение заключить договор управления между собственниками и управляющей компанией.

Ставка платы на содержание и ремонт дома в спорный период не была установлена общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 19 по ул. Малая Красноармейская г. Лиски, поэтому истец, при установлении платы за содержание общего имущества, исходил из тарифов, установленных органами местного самоуправления, пропорционально доле собственника.

Размер тарифов установлен Постановлениями Администрации городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области: N 243 от 27.05.2013, N 224 от 04.06.2014, N 414 от 01.06.2015.

Между истцом и собственниками спорного дома заключен договор управления многоквартирным домом, предметом которого явилось установление взаимных прав и обязанностей сторон в правоотношениях по управлению общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Лиски, ул. Малая Красноармейская, дом N 19.

В период с 01.04.2015 по 30.06.2015, с 01.05.2016 по 31.03.2017 истец осуществлял функции по содержанию, техническому обслуживанию многоквартирного жилого дома N 19 по ул. Малая Красноармейская г. Лиски.

ИП Назарова В.И. с 29.01.2003 является собственником нежилого пристроенного помещения, площадью 163,2 кв.м., в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Лиски, ул. Малая Красноармейская, дом N 19, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 36/000/003/2017-167989 от 12.04.2017.

Обязательство по оплате расходов на содержание общего имущества собственников за указанный период ответчик не исполнил.

Согласно расчету истца, сумма задолженности ИП Назарова В.И. за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 и с 01.05.2016 по 31.03.2017 составила 35 280 руб. 81 коп.

Данная сумма задолженности сформировалась в связи с неисполнением ответчиком договоренности, установленной сторонами в соглашении о реструктуризации задолженности от 26.04.2017, в котором задолженность ответчика была скорректирована истцом, с учетом наличия заключенных им ранее договоров на оказание услуг по вывозу и захоронению твердых коммунальных отходов, в связи с чем, ранее образовавшаяся задолженность была уменьшена путем снятия тарифа за вывоз и утилизацию ТБО.

Соглашением о реструктуризации задолженности от 26.04.2017, заключенным между сторонами, ИП Назаровой В.И. была предоставлена рассрочка по оплате задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором она является собственником нежилого пристроенного помещения площадью 163, 2 кв.м., за период образования задолженности: 30.03.2014-31.12.2014 в сумме 23 748 руб., 31.01.2015-30.06.2015 в сумме 14 570 руб. 52 коп.; 31.05.2016-31.12.2016 в сумме 22 730 руб. 48 коп.; 31.01.2017-31.03.2017 в сумме 6 230 руб. 93 коп., а всего 67 280 руб. 81 коп.

В соответствии с условиями соглашения ИП Назарова В.И. частично оплатила задолженность в размере 32 000 руб.

Ссылаясь на неисполнение ИП Назаровой В.И. обязанности по оплате услуг содержания и технического обслуживания общего имущества собственников многоквартирного дома в полном объеме, наличие в связи с этим на стороне ИП Назаровой В.И. задолженности, ООО "МУЖЭП N 3" обратилось в суд с настоящим иском.

Вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по оплате услуг содержания и технического обслуживания общего имущества собственников многоквартирного дома ООО "МУЖЭП N 3" начислена пеня.

В свою очередь, ИП Назаровой В.И. обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением об исключении из тарифа за ремонт и содержание общего имущества самостоятельные инженерные коммуникации по водоотведению, энергообеспечению, теплоснабжению, услуги за вывоз мусора, уборку придомовой территории, относящиеся только к нежилому помещению, принадлежащего ИП Назаровой В.И., и не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома N 19, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Лиски, ул. М. Красноармейская; признать недействительным договор N 7/2015 от 01.07.2015 года, заключенный между ИП Назаровой В.И. и ООО "МУЖЭП N 3" на техническое обслуживание.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Выбор собственниками многоквартирного дома N 19 по ул. Малая Красноармейская г. Лиски в качестве управляющей организации ООО "МУЖЭП N 3" установлен материалами дела.

В силу п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться одной управляющей организацией.

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Следовательно, с момента выбора собственниками ООО "МУЖЭП N 3" в качестве управляющей организации у истца возникли права и обязанности по содержанию и техническому обслуживанию недвижимого имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Лиски, ул. Малая Красноармейская, д. 19.

В соответствии со ст. ст. 210 и 249 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Порядок покрытия расходов по содержанию общего имущества определяется соглашением сторон, при отсутствии такового каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве. Указанные нормы гражданского законодательства корреспондируют к нормам жилищного законодательства.

В ст. 39 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Ст. 154 ЖК РФ установлено, что в структуру платы за жилое помещение включается плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).

В силу ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Обязанность собственника нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома в силу п. 1 ст. 158 ЖК РФ возникает перед управляющей организацией.

Иными словами, собственники нежилых встроенных (пристроенных) помещений исполняют свою обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт принадлежащих им помещений перед контрагентом (управляющей организацией) согласно условиям договора на управление многоквартирным домом. Отсутствие отдельно заключенного договора между истцом и ответчиком не является основанием для освобождения последнего от несения бремени расходов по содержанию общего имущества.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ содержится правовая позиция, согласно которой собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Учитывая, что в спорный период ИП Назарова В.И. являлась собственником нежилого пристроенного помещения в доме N 19 по ул. Малая Красноармейская г. Лиски, суд приходит к выводу об обязанности ответчика нести бремя расходов на содержание общего имущества собственников в указанном многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Соглашением о реструктуризации задолженности от 26.04.2017 заключенным между сторонами, задолженность ответчика была скорректирована истцом, с учетом наличия заключенных им ранее договоров на оказание услуг по вывозу и захоронению твердых коммунальных отходов, в связи с чем, ранее образовавшаяся задолженность была уменьшена путем снятия тарифа за вывоз и утилизацию ТБО.

Согласно пункту 4.5. указанного договора размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, устанавливается органом местного самоуправления согласно действующего законодательства, в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном дом, пропорционально принадлежащему собственнику жилому/нежилому помещению. На момент заключения договора размер платы за 1 кв.м. составляет 18 руб. 14 коп.

Стоимость оказанных услуг определена истцом, исходя из площади помещения - 163,2 кв.м., и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленного исходя из тарифов, установленных органами местного самоуправления и договором управления многоквартирным домом от 01.01.2016, проект которого утвержден протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 17.03.2009.

Возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований ИП Назарова В.И. указала, что принадлежащее ей нежилое помещение имеет отдельные самостоятельные инженерные коммуникации по электроснабжению, водоотведению, вывоз ТБО производится самостоятельно, по договору заключенному с иной организацией, в 2017 году проведены работы по отделению нежилого помещения от единой инженерной системы теплоснабжения МКД и созданию самостоятельной системы теплоснабжения, не связанной с домом. В настоящее время работы завершены и с 01.10.2017 ИП заключен договор на отпуск и потребление тепловой энергии с теплоснабжающей организацией - ОАО "РЖД".

Кроме того, ответчиком выполнялись самостоятельно работы по техническому ремонту фасада, восстановление фундамента, облагораживание придомовой территории. Также капитальный ремонт крыши производился самостоятельно, в связи с отказом ООО "МУЖЭП N 3" на основании того, что крыша нежилого помещения к общему имуществу не относится, а принадлежит ответчику.

Согласно акту государственной приемочной комиссии от 29.06.1995 о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию - пристройки магазина к 70 квартирному жилому дому N 19 по улице Малая Красноармейская в г. Лиски, спорное нежилое помещение является пристроенным к многоквартирному жилому дому.

Данное помещение - одноэтажное, имеющее в качестве фундамента бетонные блоки, перегородки, выполненные из силикатного кирпича, было пристроено к МКД позднее сдачи самого многоквартирного дома (сдано в 1994 г.).

Согласно техническому паспорту на МКД, расположенный по ул. М. Красноармейская, д. 19, г. Лиски от 1998 года, нежилое помещение, принадлежащее ответчику, является неотделимой частью МКД, а именно: имеют единый адрес, конструктивно связано с ним - строительные конструкции являются общими для жилых и нежилых помещений (общая стена), земельный участок единый.

Кроме того, в настоящее время имеются также общие инженерные коммуникации холодного водоснабжения. ИП Назаровой В.И. указанное обстоятельство не отрицается.

Вместе с тем, ответчик ссылается на то, что 01.01.2007 им был заключен договор с МУП "Лискинская городская электрическая сеть" N 352 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, согласно которому ответчик имеет индивидуальную линию электроснабжения, 09.01.2013 - заключен договор N 44685 энергоснабжения, имеется индивидуальная система энергообеспечения, работоспособность которой поддерживается ответчиком самостоятельно. 01.04.2011 - заключен договор N Д-578 ЮВ ДТВ с ОАО "РЖД" на транспортировку сточных вод, 01.10.2015 - заключен договор холодного водоснабжения и водоотведения с МУП "Водоканал". Ответчиком указано также на наличие автономной системы водоотведения.

Кроме того, в октябре 2017 года ответчиком завершены работы по организации автономного теплоснабжения.

Вместе с тем, данный довод не принимается во внимание, поскольку обслуживание участка тепловой сети, относившегося к общему имуществу МКД, до октября 2017 года осуществлялось истцом, что свидетельствует о том, что инженерные коммуникации отопления, а водоснабжения - до настоящего времени, нежилого помещения ответчика подключены к внутридомовым трубопроводам жилого дома, то есть спорные помещения конструктивно были связаны ранее, а также в настоящее время связаны с общим имуществом дома, несмотря на то, что они расположены в подвальном помещении МКД.

Ответчиком в материалы дела представлен договор купли-продажи земельного участка N 267 от 05.09.2011 и Постановление от 23.05.2011 о предоставлении ответчику за плату земельного участка в собственность, согласно которым ответчиком приобретен земельный участок площадью 370 кв.м. для размещения жилого дома с пристроенным нежилым помещением (магазин N 25), расположенный по адресу: г. Лиски, ул. Малая Красноармейская, д. 19/1 (свидетельство о государственной регистрации от 01.07.2013 36-АДN 087180).

В процессе рассмотрения исковых требований ответчик обращался в Администрацию городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области письмом от 20.11.2017, с просьбой изменить почтовый адрес занимаемому им нежилому пристроенному помещению с условным номером 36:14:0012401:0011:7884, площадью 163,2 кв.м.

Постановлением Администрации городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области N 812 от 05.12.2017 нежилому пристроенному помещению с условным номером 36:14:0012401:0011:7884, площадью 163,2 кв.м., расположенному по адресу: Воронежская область, Лискинский район, г. Лиски, ул. Малая Красноармейская, д. 19, изменен почтовый адрес на: РФ, Воронежская область, Лискинский район, г. Лиски, ул. Малая Красноармейская, д. 19/1.

Согласно техническому паспорту, в состав дома расположенного по адресу: г. Лиски, ул. Малая Красноармейская, д. 19, входит, в том числе спорное нежилое помещение.

В материалы дела также сторонами представлены доказательства, подтверждающие общность сетей в спорный период, нежилого помещения и жилого дома, расположенного по адресу: г. Лиски, ул. Малая Красноармейская, д. 19, в частности теплоснабжения, водоснабжения.

Довод ответчика о том, что последний не пользовался услугами истца в связи с этим не должен нести затраты, связанные с оплатой расходов по содержанию жилого многоквартирного дома в спорный период, правомерно отклонен судом первой инстанции.

Между тем, вне зависимости от того, являются ли принадлежащие ответчику помещения встроено-пристроенными и пользуются ли он отдельно взятым общим имуществом многоквартирного дома, ответчик в соответствии с вышеуказанными нормами права обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Несение собственником бремени расходов по содержанию общего имущества закон связывает не с фактом владения или пользования общим имуществом, а с размером доли собственника в общем имуществе.

Отсутствие заключенного с истцом в виде единого документа договора также не может служить основанием для освобождения его от несения расходов по содержанию общего имущества, в силу фактического оказания услуг истцом. Кроме того, истцом представлены акты оказания услуг по обслуживанию имущества МКД.

Ответчиком не доказано, что помещение технически не связано с общим имуществом, не представлены доказательства поставки коммунальных ресурсов без использования общедомовых коммуникаций, в связи с чем, принадлежащее ответчику нежилое помещение полностью изолировано от МКД.

Таким образом, наличие одного почтового адреса, расположение жилого дома и пристроенного к нему нежилого помещения наличие общих инженерных коммуникаций, свидетельствует о том, что нежилое помещение является конструктивной частью МКД.

Ссылка ответчика на наличие у него в собственности отдельного земельного участка, выкупленного по договору купли-продажи земельного участка, не является основанием для неоплаты расходов на общее имущество. Доказательств того, что выкупленный земельный участок под магазин имел и имеет самостоятельные инженерные сети, в материалы дела не представлено.

Факт регистрации земельного участка под зданием, не позволяет сделать вывод о том, что нежилое здание не связано с многоквартирным домом. Содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10). Более того, участок под пристройкой специально под строительство этого объекта не выделялся и был зарегистрирован позднее.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика указал, что ИП Назарова В.И. не отказывается нести общедомовые расходы, но за исключением расходов на водоотведение и тепловую энергию.

Однако, в силу закона ИП Назарова В.И. обязана нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у нее расходов на содержание собственных помещений, находящихся в индивидуальной собственности. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

Довод ответчика на неправильное применение истцом тарифов в спорный период, опровергнут актом проверки Государственной жилищной инспекции от 18.10.2017, в выводе которого указано, что нарушений при применении установленного размера платы за содержание и ремонт общедомового имущества для нежилого помещения ИП Назаровой ВИ., расположенного по адрес: Воронежская область, Лискинский район, г. Лиски, ул. Красноармейская, д. 19, в проверяемый период не установлено.

Кроме того, Письмом Государственной жилищной инспекции N 7059-17 от 05.09.2017 по вопросу ненадлежащего исполнения истцом своих обязанностей по уборке придомовой территории МКД, ответчик был проинформирован об отсутствии состава административного правонарушения истцом и, соответственно, отсутствии оснований привлечения его к ответственности.

Проверка была инициирована в связи с обращениями ответчика в различные контролирующие органы, в том числе в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией своих обязанностей.

В связи с изложенным, суд считает установленным материалами дела факт осуществления истцом, как управляющей организацией, в заявленный период деятельности по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества собственников в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Лиски, ул. Малая Красноармейская, д.19.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 09.11.2010 N 4910/10, разъяснено, что поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещения, в связи с чем несение ответчиком расходов по оплате услуг в рамках самостоятельно заключенных договоров не освобождает собственника от оплаты смежных услуг, оказанных управляющей организацией.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у ИП Назаровой В.И. задолженность за заявленный период составила 35 280 руб. 81 коп., в связи с чем, требования истца по первоначальному иску удовлетворены судом области.

Кроме того, в связи с несвоевременным внесением платы за содержание и техническое обслуживание общего имущества истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу положений пункта 159 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, лицо, пользующееся, потребляющее коммунальные услуги, несвоевременно и (или) не полностью внесшее плату за коммунальные услуги, обязано уплатить исполнителю пени в размере, установленном частью 14 статьи 155 ЖК РФ.

В соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Расчеты пени произведены верно, у суда сомнений не вызывают.

Поскольку ответчиками допущено нарушение установленного срока исполнения обязательств, учитывая, что ответчиком не представлены доказательства отсутствия своей вины, а также наличия иных обстоятельств, предусмотренных статьей 404 ГК РФ, суд признает правомерным начисление ответчику по первоначальному иску неустойку в виде пени в размере 5 859 руб. 83 коп.

ИП Назаровой В.И. по встречному иску заявлено требование об исключении из тарифа за ремонт и содержание общего имущества самостоятельные инженерные коммуникации по водоотведению, энергообеспечению, теплоснабжению, услуги за вывоз мусора, уборку придомовой территории, относящиеся только к нежилому помещению, принадлежащего ИП Назаровой В.И., и не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома N 19, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Лиски, ул. М. Красноармейская.

Также истцом по встречному иску заявлено требование о признании недействительным договора N 7/2015 от 01.07.2015, заключенного между ИП Назаровой В.И. и ООО "МУЖЭП N 3" на техническое обслуживание.

Указанные требования не подлежат удовлетворению в силу вышеизложенных обстоятельств.

Заявляя требование об исключении из тарифа за ремонт и содержание общего имущества самостоятельные инженерные коммуникации по водоотведению, энергообеспечению, теплоснабжению, услуги за вывоз мусора, уборку придомовой территории, относящиеся только к нежилому помещению, принадлежащего ИП Назаровой В.И., и не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома N 19, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Лиски, ул. М. Красноармейская, истец (ИП Назарова В.И.) ссылается на наличие автономных инженерных коммуникаций и, соответственно, несение связанных с этим самостоятельных расходов по их обслуживанию и потреблению ресурсов.

Однако, данное требование об исключении ответчиком (ООО "МУЖЭП N 3") из состава услуг, оказанных ответчиком, вышеперечисленных услуг по содержанию и текущему ремонту, и, в связи с этим корректировка тарифа, не соответствует частям 1, 2 статьи 39, части 1 статьи 158 ЖК РФ, а также пунктам 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, где размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возложена как на собственников квартир, так и на собственников иных нежилых помещений в силу прямого указания закона.

Истец (ИП Назарова В.И.) ссылается в своих пояснениях также на отказ ответчика, как управляющей организации, исполняющей обязанности в части содержания общего имущества, от ремонта кровли пристроенного помещения, принадлежащего истцу, в связи с чем он понес затраты по ее ремонту.

Согласно пункту 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт.

В соответствии с пунктом 12 Правил N 491 собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Производству ремонта должен предшествовать осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 указанных Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Осмотры общего имущества проводятся на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления управляющей организации (пункт 13 Правил N 491).

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (пункт 14 Правил N 491).

Пунктами 18 и 21 Правил N 491 установлено, что текущий и капитальный ремонты общего имущества проводятся по решению общего собрания собственников помещений.

В соответствии с пунктом 17 Правил N 491 собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. При этом они обязаны предварительно утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Ответственность управляющей организации за ненадлежащее содержание общего имущества предусмотрена пунктом 42 Правил N 491.

В соответствии с пунктами 2 - 5 Постановления N 491 в состав общего имущества включаются: крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Акт обследования технического состояния кровли здания истцом не представлен. Доказательства наличия аварийной ситуации, которая требовала бы немедленного ремонта кровельного покрытия, в материалах дела отсутствуют. Процедура решения вопроса о ремонте общего имущества (кровли здания), для которого необходимо принятие решения общего собрания собственников, не соблюдена.

В нарушение пункта 14 Правил N 491 собственниками помещений или ответственными лицами не принималось решение о соответствии или несоответствии имущества истца (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

По указанным основаниям, приняв самостоятельно решение о найме подрядной организации для проведения работ по ремонту спорного имущества, истец не вправе требовать исполнения обязанности по ремонту своей крыши с управляющей организации.

Ответчик не представил доказательства ненадлежащего состояния внутридомовых систем инженерного оборудования, в результате чего ответчик не пользовался холодным водоснабжением, центральным отоплением в спорный период времени.

Согласно правовой позиции, изложенной в вышеназванном постановлении, а также в Определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.03.2011 N ВАС-17947/10, от 23.03.2011 N ВАС-3145/11, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Ссылка ИП Назаровой В.И. на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязанностей по уборке придомовой территории с представлением актов комиссионного обследования территории и фотографии.

Однако, в данном случае законодательством установлен определенный порядок, в соответствии с которым, согласно пункту 6 Правил изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила изменения размера платы), в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.

Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено (пункты 7, 8 Правил изменения размера платы).

В силу пунктов 15, 16 указанных Правил факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения; акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредставления или представления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

В нарушение статей 9, 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств соблюдения установленного порядка в соответствии с положениями Правил изменения размера платы.

Требования ИП Назаровой В.И. о признании недействительным договора предоставления коммунальных услуг от 01.07.2015 не подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора).

В соответствии с частью 1 статьи 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

В силу пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления многоквартирным домом относится порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Из приведенных правовых норм следует, что фиксированная стоимость размера платы за содержание и ремонт жилого помещения указывается в договоре только на момент его заключения, при этом в соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года, но в соответствии с указанным в договоре управления порядком (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований, в частности, уровня инфляции.

В порядке пункта 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Согласно пункту 17 Правил N 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1 статьи 44 ЖК РФ).

С учетом изложенного, размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме и может быть изменен также по решению собрания собственников помещений.

Таким образом, установленный действующим законодательством порядок определения платы (тарифа) за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома обязателен для хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность в качестве управляющих организаций, что исключает произвольное применение указанных тарифов.

В рассматриваемом случае решением общего собрания собственников дома, оформленным протоколом от 17.03.2009, ООО "МУЖЭП N 3" выбрано в качестве управляющей организации для оказания услуг и выполнения работ содержанию и текущему ремонту общего имущества спорного многоквартирного дома; стоимость услуг определена на основании тарифов, установленных Постановлениями Администрации городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области: N 243 от 27.05.2013, N 224 от 04.06.2014, N 414 от 01.06.2015.

В рассматриваемом случае протокол общего собрания собственников от 17.03.2009 содержит сведения о кворуме по всем вопросам повестки дня.

Кроме того, в силу статьи 181.5 ГК РФ решение собрания, если оно принято при отсутствии необходимого кворума, ничтожно, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Следовательно, законность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть проверена только в судебном порядке.

Процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется положениями жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к положениям гражданского законодательства. Жилищное законодательство не предусматривает каких-либо изъятий в части, касающейся одностороннего изменения указанной платы, такое изменение возможно только решением общего собрания собственников.

Вместе с тем, проанализировав также положения договора N 7 по эксплуатационным услугам и предоставлению коммунальных услуг от 01.07.2015, о недействительности которого заявил истец в просительной части встречного искового заявления, суд также не нашел оснований для признания его недействительным, по основаниям, изложенным выше. Тариф на содержание и текущий ремонт соответствует законодательно установленному в Постановлении Администрации городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области N 414 от 01.06.2015, иные положения договора в установленном порядке не оспорены.

Однако, с учетом ранее изложенного, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом исходя из площади помещения.

При этом, отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо признание его незаключенным, недействительным, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить управляющей организации затраты, понесенные на ремонт и содержание общего имущества.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2017 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя жалобы.

На основании подпунктов 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации в настоящем случае при подаче апелляционной жалобы подлежит уплате государственная пошлина в сумме 3000 руб. ИП Назаровой В.И. при подаче апелляционной жалобы платежным поручением N 311 от 11.01.2018 была оплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. Таким образом, 3 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины подлежат возврату ответчику из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2017 по делу N А14-12747/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Назаровой Валентины Ивановны - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Назаровой Валентине Ивановне (ОГРНИП 304365235100063, ИНН 365200132786) из федерального бюджета госпошлину в размере 3000 руб., уплаченной за рассмотрение апелляционной жалобы по платежному поручению N 311 от 11.01.2018.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.П. Афонина

Судьи

С.И. Письменный Л.А. Серегина