|
19 марта 2018 г.
|
Дело N А09-2945/2017
|
Резолютивная часть постановления объявлена 12.03.2018.
Постановление изготовлено в полном объеме 19.03.2018.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителя истца - управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309) - Крючкова Д.В. (доверенность от 09.01.2018 N 29/4-7), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" (г. Брянск, ОГРН 1153256006881, ИНН 3257030669) и третьих лиц - индивидуального предпринимателя Бобеску Ляны Антоновны (ОГРНИП 317440100001257, ИНН 440103663038), индивидуального предпринимателя Тимофеевой Татьяны Васильевны (ОГРНИП 314440133600029, ИНН 440120950635), Кисилёвой Светланы Николаевны, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Брянской области, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" на решение Арбитражного суда Брянской области от 10.11.2017 по делу N А09-2945/2017, установил следующее.
Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" (далее - ответчик, общество, ООО "Инвестпроект") о взыскании задолженности по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 17.11.2016 N 312СД-2016 (далее - договор аренды, договор аренды нежилого помещения) за период с 17.11.2016 по 30.06.2017 в размере 1 849 370 руб. 76 коп., неустойки за просрочку платежей за период с 10.12.2016 по 30.06.2017 в размере 63 560 руб. 41 коп., расторжении договора аренды, обязании ответчика освободить муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Брянск, пр-т Ленина, д.3, общей площадью 432,6 кв.м (далее - нежилое помещение, арендуемое помещение), передав его по акту приема-передачи истцу (с учётом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены индивидуальный предприниматель Бобеску Ляна Антоновна, индивидуальный предприниматель Тимофеева Татьяна Васильевна, являющиеся субарендаторами спорного нежилого помещения, а также Кисилёва Светлана Николаевна, являющаяся ликвидатором ООО "Инвестпроект".
ООО "Инвестпроект" в ходе рассмотрения искового заявления управления 05.07.2017 подало в суд первой инстанции встречное исковое заявление к управлению об изменении условий договора аренды нежилого помещения в части его разрешенного использования.
Определением Арбитражного суда Брянской области от 10.07.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017, встречное исковое заявление возвращено заявителю.
ООО "Инвестпроект 31.10.2017 подало в суд первой инстанции встречное исковое заявление к управлению о взыскании расходов по ремонту арендованного помещения на основании заключенного договора аренды в сумме 2 684 882 руб.
Определением Арбитражного суда Брянской области от 01.11.2017 встречное исковое заявление было возвращено заявителю.
Решением Арбитражного Брянской области от 02.11.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Судебный акт мотивирован доказанностью факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору аренды, наличия оснований для расторжения договора аренды, а также обязанности ответчика передать по акту приема-передачи арендуемое помещение и уплатить истцу предусмотренную договором неустойку.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд принял решение при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для дела; при этом, не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд считает установленными, указывает на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, в связи с необоснованным возвратом встречного искового заявления ответчика.
Истец просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.
В судебное заседание ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 03.11.2016 проведен аукцион, предметом которого была продажа права на заключение договора аренды с установлением ежемесячного платежа за право пользования муниципальным нежилым помещением общей площадью 432,6 кв.м., расположенным по адресу: г. Брянск, Советский район, пр. Ленина, д. 3, целевое назначение: под организацию общественного питания, срок аренды 5 лет. По результатам проведенного аукциона по лоту N 1: победителем аукциона признано ООО "Инвестпроект".
Между управлением (арендодатель) и ООО "Инвестпроект" (арендатор) 17.11.2016 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 17.11.2016 N 312СД-2016, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение, с кадастровым (или условным) номером 32-32-01/045/2008-819, для использования под организацию общественного питания.
Вышеуказанное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности (том 1, л.д. 20).
Помещение было передано арендатору на основании акта приема-передачи от 17.11.2016 (том, 1 л.д. 17).
Право аренды зарегистрировано в установленном порядке.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды устанавливается сторонами с 17.11.2016 по 15.11.2021.
Арендная плата за переданный по настоящему договору аренды объект устанавливается в размере 267 772 руб. 87 коп. в месяц в соответствии с протоколом аукциона N 6-А от 03.11.2016 (п. 3.1 договора).
Арендатор самостоятельно перечисляет арендную плату авансом до 10-го числа текущего месяца в бюджет города Брянска. Организации, финансируемые из федерального, областного и городского бюджетов, перечисляют арендную плату до 1-го числа, следующего за отчетным месяцем. Арендную плату за январь арендатор перечисляет авансом до 20-го января в бюджет города Брянска, за исключением организаций, финансируемых из федерального, областного и городского бюджетов. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на бюджетный счет города по соответствующему коду бюджетной классификации (п. 3.2 договора).
Вместе с тем ответчик принятые на себя обязательства по внесению платы за пользование арендуемым помещением в установленный договором срок не исполнил. Задолженность ответчика по арендной плате за период с 17.11.2016 по 30.06.2017 составила 1 849 370 руб. 76 коп.
Управлением в адрес общества направлено предарбитражное напоминание от 03.02.2017 N 29/06-1326 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и предложением расторгнуть договор, но ответчик оставил указанные требования без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Рассматривая требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.
Судебная коллегия согласна с данным выводом суда первой по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт передачи объекта, переданного ответчику по договору аренды от 17.11.2016 N 312СД-2016, подтверждается материалами дела, что свидетельствует о возникновении у ООО "Инвестпроект" обязательств по внесению соответствующей арендной платы.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку ответчик не представил доказательств погашения задолженности по оплате арендных платежей за период с 17.11.2016 по 30.06.2017 на сумму 1 849 370 руб. 76 коп, суд первой инстанции обоснованно взыскал указанную задолженность с общества в пользу управления.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 6.2 договора в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в бюджет города пеню в размере 1/300 годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей по договору истцом на основании п. 6.2 договора начислены пени за период с 10.12.2016 по 30.06.2016 в размере 63 560 руб. 41 коп.
Расчет подлежащей взысканию с ответчика неустойки, с применением согласованной в договоре ставки, является правомерным и арифметически правильным. Соответствующий контррасчет ответчиком ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не представлен. Ходатайство о снижении размера неустойки ответчиком не заявлено. Каких-либо доказательств явной несоразмерности величины неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик не представил.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца пени в размере 63 560 руб. 41 коп.
Кроме того, правомерны выводы суда первой инстанции о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 312СД-2016 от 17.11.2016 и обязании ответчика освободить арендуемое помещение с возвратом истцу по акту приема-передачи в силу следующего.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
На основании пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно п.6.2 договора аренды при двукратной просрочке платежа арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды независимо от последующего внесения суммы задолженности.
Факт несвоевременного и неполного внесения ответчиком арендных платежей более чем за два месяца подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.
В пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66) разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
На основании пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - совместное постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ NN6/8 от 01.07.1996) спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РФ.
Следовательно, в силу указанных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, процедуре расторжения договора предшествует обязательное соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора для договоров аренды недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела, истцом направленно в адрес ответчика предарбитражное напоминание исх. N 29/6-1326 от 03.02.2017 (том 1, л.д. 18), полученное последним 22.02.2017, что подтверждается квитанцией о направлении заказной корреспонденции и уведомлением о вручении (том 1, л.д. 6, 9). Из содержания данного документа следует предложение истца ответчику в срок до 02.03.2017 погасить сложившуюся задолженность по арендной плате, а также предложение расторгнуть договор аренды при неисполнении вышеуказанной обязанности.
При указанных обстоятельствах, с учетом соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, исковые требования о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 312СД-2016 от 17.11.2016 правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с
