Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2018 г. N 15АП-18617/17

город Ростов-на-Дону

24 марта 2018 г.

дело N А53-16038/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей Т.Г. Гуденица, О.А. Сулименко

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красиной А.Ю.

при участии:

от заявителя ООО "Инвестрадиострой": Нагорских А.С. по доверенности от 07.11.2017 N 4-Ро, Ларионов А.Н. по доверенности от 20.05.2016;

от заинтересованного лица Управления Росреестра по Ростовской области: Федорова Т.А. по доверенности от 01.02.2018;

от третьих лиц:

ГУ МВД РО: представитель Хочхарьян С.М. по доверенности от 04.01.2018 N 1/3;

от конкурсного управляющего ООО "СК Гарант Строй" Байрамбекова М.М.: представители Гвоздевская Н. по доверенности от 10.01.2018, Галкина А.Е. по доверенности от 10.01.2018;

Бондарева Е.Б. лично, представитель Мисюк Н.А. по доверенности от 05.06.2017;

от Бондаревой В.Б.: представитель Мисюк Н.А. по доверенности от 16.12.2013;

от Афанасьевой Л.Н.: представитель Мисюк Н.А. по доверенности от 04.10.2016;

Сергеева И.Г. лично, Дробязко А.А. лично, Ефимова Н.П. лично, ее представитель Бессонов Е.И., Ковалева Л.Ю. лично, Демаков С.В. лично, Попов Э.В. лично,

от остальных участвующих в деле лиц представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Главного управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Ростовской области; общества с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой"; общества с ограниченной ответственностью СК "Гарант-строй"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 12.10.2017 по делу N А53-16038/2017,

принятое судьей Андриановой Ю.Ю.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой"

к заинтересованному лицу - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии третьих лиц: Главного Управления Министерства внутренних дел России по Ростовской области, открытого акционерного общества коммерческий банк "Донской инвестиционный банк", акционерного общества "Контур", общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй", открытого акционерного общества "Меридиан-Юг", общества с ограниченной ответственностью "Полипласт-Юг", общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест+", Билык Елены Ивановны, Землякова Алексея Владимировича, Масычева Сергея Ивановича, Бураковой Ирины Евгеньевны, Колесникова Александра Евгеньевича, Строгановой Натальи Александровны, Ковалевой Ларисы Юрьевны, Николаевой Екатерины Юрьевны, Демакова Степана Валерьевича, Кузнецовой Светланы Владимировны, Дударенок Ларисы Борисовны, Дударенок Станислава Станиславовича, Компаниец Владимира Анатольевича, Новиковой Ольги Сергеевны, Ткаченко Владимира Павловича, Чеха Надежды Ивановны, Рыбальченко Сергея Геннадьевича, Козина Георгия Шамильевича, Яковенко Евгения Викторовича, Ефимовой Надежды Петровны, Попова Эдуарда Владимировича, Ковалева Сергея Владимировича, Калиниченко Натальи Владимировны, Деркачева Виктора Сергеевича, Малиевского Сергея Энгельсовича, Кошилева Игоря Ивановича, Дробязко Андрея Александровича, Бал Татьяны Ивановны, Сергеевой Ирины Георгиевны, Чертова Юрия Владимировича, Чертовой Татьяны Анатольевны, Аветисян Светланы Михайловны, Потапеня Ирины Валерьевны, Власовой Нелли Геннадьевны, Машенцева Александра Владимировича, Рашитова Расима Хакимовича, Поповой Валентины Михайловны, Милакина Игоря Александровича, Шиманского Олега Генриховича, Шпорт Татьяны Николаевны, Пановой Татьяны Михайловны, Крутовой Антонины Ивановны, Бондаревой Виктории Борисовны, Семиной Ольги Александровны, Бондаревой Елены Борисовны, Морозова Олега Николаевича, Комиссаровой Людмилы Николаевны, Пенчук Александра Николаевича, Пенчук Аллы Анатольевны, Карапетян Артема Марати, Дарбинян Арменака Жораевича

о признании незаконным бездействия, выразившегося в непогашении записей об ипотеке, о сделках (договоров участия в долевом строительстве) при государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, об обязании устранить нарушение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - заинтересованное лицо) о признании незаконным бездействие, выразившееся в непогашении записей об ипотеках и записей о сделках (договоров долевого участия в строительстве) при государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства площадью 24810,9 кв. м, степень готовности 20%, кадастровый номер 61:44:0012246:184, адрес (местоположение): г. Ростов-на-Дону, пр-кт М. Нагибина, 38, а также права аренды земельного участка, общей площадью 6049 кв. м, кадастровый номер 61:44:012246:10, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт М. Нагибина, 38, категория: земли поселений (земли населенных пунктов), разрешенное использование: для проектирования и строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресным бюро ГУВД РО и подземной автостоянкой; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов и его участников путем погашения записей.

Определением суда от 15.08.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены лица в пользу которых в едином государственном реестре недвижимости имеются записи об ипотеках и о сделках (договоров долевого участия в строительстве) при государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 24810,9 кв. м, степень готовности 20%, кадастровый номер 61:44:0012246:184, адрес (местоположение): г. Ростов-на-Дону, пр-кт М. Нагибина, 38.

Определением от 05.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное Управление Министерства внутренних дел России по Ростовской области (далее - Управление), как лицо ранее выступавшее в качестве застройщика земельного участка общей площадью 6049 кв. м, кадастровый номер 61:44:012246:10.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.10.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано наличием спора о праве, что недопустимо при рассмотрении дела в порядке гл. 24 АПК РФ.

Главное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой", общество с ограниченной ответственностью СК "Гарант-строй" обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили решение отменить, заявление ООО "Ивестрадиострой" удовлетворить.

В обоснование апелляционных жалоб их заявители сослались на следующие обстоятельства. В связи с переходом права собственности на спорный объект от ООО СК "Гарант-Строй" к ООО "Инвестрадиострой" по результатам торгов в форме открытого конкурса на основании решения общего собрания кредиторов ООО СК "Гарант-Строй" в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), в рассматриваемом случае отсутствует спор о праве между ООО "Инвестрадиострой" и гражданами, юридическими лицами, в пользу которых в настоящее время зарегистрированы обременения (ипотека в силу закона) и в отношении которых зарегистрированы записи о сделках (договорах долевого участия в строительстве), заключенных между застройщиками и физическими (юридическими) лицами, поскольку: во -первых, ООО "Инвестрадиострой" стороной по таким сделкам никогда не выступало; во-вторых, приобрело объект по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт М. Нагибина, 38, на торгах в форме открытого аукциона в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО СК "Гарант-Строй" по правилам, установленным Федеральным законом N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; в -третьих, приобрело на торгах объект, обремененный обязательствами должника (ООО СК "Гарант-Строй") по предоставлению жилых помещений включенным в реестр передачи жилых помещений кредиторам; в-четвертых, выплатило денежные средства кредиторам ООО СК "Гарант-Строй", включенных в реестр денежных требований, в чью пользу в настоящее время зарегистрированы сделки и ипотека в силу закона. По мнению апеллянтов, существующие регистрационные записи о ранее зарегистрированных сделках (договорах долевого участия в строительстве) и обременениях (ипотеке в силу закона), при наличии нового договора, заключенного по результатам торгов между ООО СК "Гарант-Строй" и ООО "Инвестрадиострой", также прошедшего государственную регистрацию в Управлении, создают в настоящее время видимость наличия прав тех граждан и юридических лиц, в отношении которых Управлением не были погашены записи о сделках и обременениях при переходе права собственности на объект от ООО СК "Гарант-Строй" к ООО "Инвестрадиострой". Заявители апелляционных жалоб настаивали на том, что поскольку договор купли -продажи имущества от 06.05.2016 N28-ГС заключен по результатам проведения торгов, в установленном порядке недействительным не признан, следовательно, залог реализованного имущества прекратился, а обременения должны быть сняты.

В судебном заседании представители заявителей жалоб поддержали изложенные в них доводы, просили решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель управления и третьи лица просили решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.03.2003 г. между ОАО "СевкавНИПИагропром" (исполнитель) и ГУВД по Ростовской области (заказчик) был заключен договор подряда, по условиям которого исполнитель, обязался совершить действия по проектированию, строительству 240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38. ОАО "СевкавНИПИагропром" в свою очередь, заключило Договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома от 19.09.2003 N 17/2-09-С с ООО "СИГ". В соответствии с пунктом 3.1.1 договора подрядчик обязуется за счет собственных и привлеченных средств осуществить в соответствии со строительными нормами и правилами, утвержденной проектно-сметной документацией и графиком выполнения работ строительство объекта, ввести его в эксплуатацию в срок до 01.07.2006.

Пункт 3.1.2 договора предусматривает, что ООО "СИГ" имеет право заключать гражданско-правовые договоры, направленные на строительство и ввод в эксплуатацию объекта, и производить по ним расчеты за счет собственных и привлеченных средств, а также передавать свои полномочия по данному договору третьим организациям. ООО "СИГ" с физическими лицами были заключены договоры на участие в долевом строительстве жилого дома по адресу пр.М.Нагибина,38.

В связи с нарушением сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию и невозможностью ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром" исполнения обязательства ГУВД по Ростовской области уведомило ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром" о расторжении договора письмом от 18.09.2003.

14.03.2006 г. ООО СК "Гарант Строй" направило в адрес ГУВД по Ростовской области письмо, согласно которому ООО СК "Гарант Строй" готово принять на себя обязательства ООО "СИГ" и перезаключить новые договоры с дольщиками на тех же условиях.

25.04.2006 г. в адрес дольщиков ООО "СИГ" были направлены письма, в соответствии с которыми они были поставлены в известность о том, что между ГУВД Ростовской области, ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром" и ООО "СИГ" расторгнуты договоры на строительство указанного выше многоквартирного дома, и что в настоящее время правами на часть строящихся квартир, за исключением прав на квартиры ГУВД Ростовской области, обладает ООО "СК "Гарант Строй". Также дольщикам было предложено перезаключить договор с ООО СК "Гарант Строй".

04.04.2006 г. между ООО "СК "Гарант Строй" и ГУВД по Ростовской области был заключен договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240 квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, в г. Ростове-на-Дону.

Согласно пункту 3.1.20 указанного договора исполнитель обязуется заключить в пятидневный срок договор с ООО "СИГ" о взятии на себя обязательств по договорам долевого участия ООО "СИГ" с дольщиками.

14.12.2007 г. между ООО СК "Гарант Строй" и ГУВД по Ростовской области был заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве 19- этажного 240 квартирного жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой в г. Ростове-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, от 14.12.2007. Как приложение N 1 к инвестиционному договору от 14.12.2007 был составлен перечень участников строительства ООО "СИГ", обязательства по которым на себя взяло ООО СК "Гарант Строй".

Согласно указанному договору ГУВД по Ростовской области обязуется в установленный срок предоставить земельный участок площадью 6049, кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для строительства дома, а ООО "СК "Гарант Строй" обязуется в предусмотренные договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование и строительство объекта и принять свою долю в объекте, завершенном строительством.

Пунктом 1.2 указанного, договора предусмотрено, что ГУВД по Ростовской области передает право инвестору заключать; договоры долевого участия, договоры простого товарищества и т.д. с соинвесторами от своего имени и за свой счет, а после ввода в эксплуатацию жилого дома подписывать акты приема-передачи квартир от своего имени с одновременной передачей реестра в Управление Росреестра по Ростовской области.

14.12.2007 г. между ООО СК "Гарант Строй" и ГУВД по Ростовской области заключен агентский договор N 17/05-А-12 по переоформлению договоров долевого участия в строящемся 19-этажном 240-квартирном жилом доме с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД по Ростовской области и подземной автостоянкой, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М.Нагибина, 38, согласно которому ГУВД по Ростовской области (принципал) и ООО "Гарант Строй" (агент) пришли к соглашению о том, что агент обязуется совершать от имени и за счет принципала действия по перезаключению договоров с физическими лицами, согласно приложенному списку, с правом получения денежных средств от них на свой расчетный счет.

Для исполнения обязательств по договорам ГУ МВД России по Ростовской области передало ООО СК "Гарант Строй" для строительства земельный участок, предоставило право вести строительство на этом земельном участке.

Таким образом, поскольку ООО СК "Гарант Строй" заключил с ГУВД РО договор на строительство данного объекта с обязательством принятия на себя обязательств ООО "СИГ" перед дольщиками, ООО СК "Гарант Строй" стал правопреемником ООО "СИГ" по обязательствам, вытекающим из договоров долевого участия.

Указанные обстоятельства подтверждены судебными актами судов общей юрисдикции, в частности, решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.10.2006 г. (оставлено без изменений кассационным определением от 04.12.2006 г.).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2012 г. в отношении ООО "СК "Гарант Строй" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович.

Определением от 11.02.2013 г. к должнику применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" "Банкротство застройщиков".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 по делу N А53-11325/2011 общество с ограниченной ответственностью "СК "Гарант-Строй" признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

11 декабря 2015 года состоялось собрание кредиторов ООО "СК "Гарант- Строй", по результатам которого было принято решение о реализации объекта незавершенного строительства, представляющего собой 19-ти этажный 240-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 38 и права аренды на земельный участок, расположенный под указанным объектом незавершенного строительством. Утверждено Предложение о порядке, сроках и об условиях реализации от 04.12.2015.

На собрании кредиторов, проведенном 16 февраля 2016 года было принято решение внести изменения в порядок, сроки и условия реализации прав и обязанностей Застройщика ООО СК "Гарант-Строй" по объекту незавершенного строительством, представляющий собой 240 квартирный 19-ти этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 38, обремененный обязательствами должника по предоставлению жилых помещений и денежных средств, включенным в реестр требований кредиторов и реестр передачи жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО СК "Гарант-Строй" N А53-11325/2011 участникам строительства.

8 апреля 2016 года были проведены открытые торги по лоту N 1 в соответствии с Порядком, сроками и условиями реализации прав и обязанностей Застройщика ООО "СК "Гарант Строй" по объекту незавершенного строительства, представляющего собой 240 квартирный 19-ти этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 38, обремененный обязательствами должника по предоставлению жилых помещений и денежных средств включенным в реестр требований кредиторов и реестр передачи жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "СК "Гарант Строй" N А53-11325/2011 участникам строительства и изменениями к нему, утвержденными собраниями кредиторов, состоявшимися 11.12.2015 и 16.02.2016.

В результате проведенных торгов 06 мая 2016 года был заключен договор купли-продажи прав и обязанностей ООО СК "Гарант Строй" как застройщика по незавершенному строительством объекту, представляющего собой 240 квартирный 19-этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: г. Ростов- на-Дону, пр. Нагибина, 38 с победителем торгов Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" (101000, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 40, стр. 1, ИНН/КПП 7701361819/770101001).

В соответствии с условиями договора ООО "Инвестрадиострой" приобрело на торгах право собственности ООО СК "Гарант Строй" на объект незавершенного строительства. Площадь: общая 24810,9 кв. м. Степень готовности: 20%. Кадастровый номер: 61:44:0012246:184. Адрес (местоположение): Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, пр-кт Михаила Нагибина, 38, а также право аренды земельного участка, общей площадью 6 049 кв. м, кадастровый номер: 61:44:012246:10, расположенным по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, пр-кт Михаила Нагибина, 38. Категория: Земли поселений (земли населенных пунктов). Разрешенное использование: Для проектирования и строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресным бюро ГУВД РО и подземной автостоянкой, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.05.2016 года.

Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой", что не оспаривается сторонами.

Во исполнение договора между участниками строительства, включенными в реестр требований ООО СК "Гарант Строй", ООО СК "Гарант Строй" и ООО "Инвестрадиострой" было заключено соглашение о переводе долга, согласно которому ООО "Инвестрадиострой" обязалось исполнить перед участниками долевого строительства обязательство ООО СК "Гарант Строй" о возврате денежных средств.

Таким образом, согласно условиям приобретения имущества должника, согласованными на собрании кредиторов, ООО "Инвестрадиострой" принял на себя обязательства перед кредиторами, включенными в реестр требований о передаче жилых помещений, а так же перед кредиторами дольщиками, включенными в реестр с денежными требованиями.

Гражданами были заключены договоры на участие в долевом строительстве жилого дома по адресу пр.М.Нагибина,38. Фактические обстоятельства таковы, что в разное время физические лица вносили денежные средства на строительство дома разным субъектам - ООО "СИГ", ООО "Гарант-Строй", ГУВД РО. Решениями судов общей юрисдикции указанные лица признаны в равной степени обязанными перед дольщиками. При этом, суды общей юрисдикции обязали вышеуказанных лиц заключить с гражданами договоры долевого участия, поскольку денежные средства были уплачены до принятия ФЗ N 214-ФЗ.

При переходе права собственности на объект незавершенного строительства к заявителю записи об ипотеке и о договорах участия в долевом строительстве не погашены, в связи с чем, заявитель 02.02.2017 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о погашении записей об обременении в отношении спорного объекта незавершенного строительства.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области направило заявителю ответ, указав, что погашение регистрационных записей возможно только при наличии оснований предусмотренных действующим законодательством, а именно в соответствии с требованиями федеральных законов N 102-ФЗ от 16.07.1998 и N 214-ФЗ от 30.12.2004.

Полагая, что бездействие, выразившееся в непогашении при государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства записей об ипотеке и о договорах участия в долевом строительстве, а по сути, отказ регистрационного органа в погашении этих записей, является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с частью 6 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", изменения в сведения ЕГРН о государственной регистрации ипотеки вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или закладной в форме электронного документа.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что требования заявителя фактически направлены на оспаривание зарегистрированных обременений и не могут быть рассмотрены в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Действующее нормативное регулирование частно-правовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Развивая указанный принцип применительно к отношениям несостоятельности, законодатель установил в Законе о банкротстве положения, направленные на стимулирование конкурсных кредиторов к скорейшему заявлению своих требований в деле о банкротстве должника (статьи 71 и 100 Закона о банкротстве). Последствием несвоевременного обращения с заявлением является включение таких требований "за реестр". В случае же несовершения кредитором действий по установлению своих требований в деле о банкротстве, данные требования по завершении конкурсного производства признаются погашенными (абзац 3 пункта 1 и абзац 3 пункта 9 статьи 142 данного Закона). При этом закон не содержит исключений из указанных правил для каких-либо требований к банкротящейся организации, в том числе и для тех, которые обеспечены залогом имущества должника.

Именно поэтому, давая разъяснения о правовых последствиях необращения залогодержателя с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что в такой ситуации заложенное имущество продается с торгов в общем порядке, предусмотренном статьями 110 - 111 Закона о банкротстве, без необходимости получения согласия залогового кредитора на продажу предмета залога; такая продажа приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве (пункты 9 и 12 постановления N 58).

Таким образом, и законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.

При этом наличие в гражданском законодательстве конкурирующих норм о праве следования (пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации) не может быть принято во внимание, поскольку специальный закон, имеющий приоритет над общими нормами частного права, содержит иное правило, устанавливающее прекращение залога.

В этой связи, судебная коллегия находит обоснованными доводы заявителей жалоб о том, что залоговые права третьих лиц, не включенных в реестр обеспеченных залогом требований, при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве ООО СК "Гарант Строй", были прекращены.

Данный вывод судебной коллегии также основан на судебных актах по делу А53-11325/2011, в рамках которого по обособленному спору (по заявлению одного из дольщиков Комиссаровой Л.Н.) судебные инстанции пришли к выводам о том, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве права третьих лиц были прекращены и покупатель получил вещь свободной от каких -либо притязаний (постановление Арбитражного суда Северо- Кавказского округа от 21.02.2018).

Вместе с тем, доводы апеллянтов о том, что при регистрации договора купли -продажи имущества, приобретенного ООО "Инвестрадиострой" на торгах, управление Росреестра должно было "автоматически" погасить записи о залоге, основаны на неверном толковании норм материального права.

По правилам пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрация прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статей 16 - 18 указанного Закона государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, по заявлению, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, соответствующие требованиям законодательства.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрация прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно ч. 11 ст.53 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным Законом о регистрации.

В пункте 1 статьи 25 Закона об ипотеке указано, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Указанный перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке применительно к спорным отношениям является исчерпывающим.

В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 23.04.2013 N 608-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Инвест-групп" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. В таком случае погашение регистрационных записей возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правоотношения.

Исходя из выраженной третьими лицами по делу (дольщиками, не включенными в реестр обеспеченных залогом требований) позиции о сохранении за ними прав залогодержателей, очевидно, что совместная подача заявления о погашении записи о залоге невозможна.

В этой связи, ООО "Инвестрадиострой" имеет возможность защищать свои права лишь в общеисковом порядке и решение суда по такому делу и будет являться основанием для внесения в ЕГРП по соответствующему заявлению общества записи о прекращении ипотеки.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия совместного заявления или решения суда о погашении залога, управление в силу Закона не имело права производить регистрационные действия.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что действия управления соответствовали Закону и не повлекли нарушения прав и законных интересов заявителя.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционных жалобах.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционных жалоб подлежат отнесению на заявителей.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.10.2017 по делу N А53-16038/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Т.Г. Гуденица О.А. Сулименко