Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2018 г. N 10АП-1170/18

г. Москва

22 марта 2018 г.

Дело N А41-51336/17

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области - Алексашина Е.М., по доверенности от 09.01.2018,

от ООО "Мидис" - Самошкин В.Д., генеральный директор согласно протоколу N 1/2015 внеочередного собрания участников от 12.01.2015,

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Управления Росреестра по Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании по правилам рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции исковое заявление Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Мидис" о расторжении договора аренды земельного участка от 24.09.2012 N 367-АП,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился к Обществу с ограниченной ответственностью "Мидис" с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 24.09.2012 N 367-АП.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.08.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу.

При рассмотрении апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд установил наличие оснований, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для безусловной отмены решения суда первой инстанции, поскольку дело было рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом.

Определением от 19.02.2018 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области оставила вопрос о разрешении искового заявления на усмотрение суда.

Представитель общества возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 24.09.2012 между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского района Московской области (арендодатель) и ООО "Бэст" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 367-АП сроком на 49 лет с 24.09.2012 по 23.09.2061.

В соответствии с условиями договора арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020208:163 площадью 3500 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, д. Тимоново, северо-западная часть кадастрового квартала 50:09:0020208, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование "под общественно-деловое и гражданское строительство".

На основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между ООО "Бест" и гражданином Черенковым Н.В., арендатором стал Черенков Н.В.

На основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 11.03.2014, заключенному между Черенковым Н.В. и ООО "Мидис", арендатором земельного участка стал ответчик - ООО "Мидис".

В соответствии с пунктами 4.1.1, 4.3.2, 4.3.5, 4.3.7 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок только в соответствии целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области; производить освоение земельного участка в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

В обоснование исковых требований Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского района ссылается на то обстоятельство, что 14.09.2015 произведен осмотр спорного земельного участка, о чем был составлен акт (л.д. 12). В результате осмотра было установлено, что земельный участок не огорожен, не используется.

26.12.2016 сотрудниками Управления муниципального контроля администрации Солнечногорского муниципального района Московской области был осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:09:0020208:163 на предмет соблюдения условий договора аренды (л.д. 14-16).

В результате осмотра составлен Акт обследования от 26.12.2016, из которого следует, что участок не освоен, не огорожен забором по периметру в границах, указанных в кадастровой карте. На земельном участке растут деревья, кустарниковые растения. Признаки освоения земельного участка отсутствуют. Земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Посчитав, что указанные нарушения условий договора являются существенными, поскольку повлекли неисполнение договора аренды в части использования земельного участка по целевому назначению, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 03.03.2017 N 15исх-2176/КУИ о необходимости соблюдения условий договора.

Поскольку ответчик в добровольном порядке указанные нарушения не устранил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 6.3.2 и 6.3.4 договора аренды земельного участка от 24.09.2012 N 367-АП договор может быть расторгнут в случаях:

- неиспользования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением;

- неиспользования земельного участка в течение шести месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:09:0020208:163 предоставлен под общественно-деловое и гражданское строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Согласно пункту 4.3.7 договора аренды земельного участка от 24.09.2012 N 367-АП арендатор обязан производить освоение земельного участка в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

Как следует из материалов дела, во исполнение указанных условий договора ответчиком 22.04.2014 получены Технические условия N 7 на устройство съезда к территории автомойки, расположенной на пикете км 0+250 автодороги "от поворота на дер. Тимоново шоссе до поворота на дер. Рыгино.

Общество осуществило проектировку автомойки с придорожным сервисом, что подтверждается Проектом организации дорожного движения транспортных средств и пешеходов при строительстве и эксплуатации автомойки с придорожным сервисом".

12.05.2014 произведено согласование проекта организации дорожного движения на период строительства.

24.07.2014 были получены Технические условия N 3148 на водоснабжение и водоотведение.

Произведена Топографическая съемка, имеется ситуационный план с согласованиями, получены Технические условия на присоединение к электрическим сетям от 06.02.2013.

Обществом заключен договор на осуществление технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям от 06.02.2013.

Таким образом, материалами дола подтверждается, что с момента принятия прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.09.2012 N 367-АП общество приступило к освоению земельного участка в целях его использования по целевому назначению - строительство автомойки с придорожным сервисом.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель комитета по управлению имуществом пояснила также, что задолженности по уплате арендной платы у общества не имеется и оставила вопрос о разрешении искового заявления на усмотрение суда.

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, принимая во внимание приятие обществом мер по освоению земельного участка, отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате, отсутствие доказательств наличия иных нарушений пользования земельным участком, желание сторон спора сохранить арендные отношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0020208:163, обеспечение баланса интересов сторон спорного договора, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и расторжения договора аренды земельного участка от 24.09.2012 N 367-АП.

Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Руководствуясь часть 6.1 статью 268, пунктом 2 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02.08.2017 по делу N А41-51336/17 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова