Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2018 г. N 17АП-19954/17

г. Пермь

26 марта 2018 г.

Дело N А60-35127/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 марта 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Семенова В.В.,

судей Дюкина В.Ю., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой А.С.,

при участии

от истца: не явились,

от ответчика: не явились,

от третьих лиц: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление 37"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 ноября 2017 года, принятое судьей Сушковой С.А.,

по делу N А60-35127/2017

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление 37" (ОГРН 1026605767055, ИНН 6674100740)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

третьи лица: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью "Форматинвест" (ОГРН 1126671008881, ИНН 6671396217), конкурсный управляющий Кайкы Николай Дмитриевич,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление 37" (далее - ООО "РСУ-37", ответчик) о взыскании 5 496 862 руб. 07 коп. долга по договору аренды земельного участка N 5-1778 от 13.04.2009, 1 081 079 руб. 55 коп. неустойки за период с 12.01.2016 по 09.01.2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО), общество с ограниченной ответственностью "Форматинвест" (далее - ООО "Форматинвест"), конкурсный управляющий Кайкы Николай Дмитриевич.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.11.2017 исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскано 6 557 941 руб. 62 коп., в том числе долг в размере 5 496 862 руб. 07 коп., неустойка, начисленная за период с 12.01.2016 по 09.01.2017, в сумме 1 081 079 руб. 55 коп. Также с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 52 789 руб. 71 коп.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "РСУ-37" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, разрешить вопрос по существу. В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что на спорном земельном участке находятся два объекта недвижимого имущества (площадью 850 кв.м. и 408,6 кв.м.), принадлежащие на праве собственности третьему лицу - ООО "Форматинвест", право собственности ООО "Форматинвест" на данные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке 18.02.2013. Считая, что часть земельного участка 18.02.2013 перешла во владение и пользование третьего лица, ответчик указывает, что администрацией не пересчитана арендная ставка для ООО "РСУ-37", которое в настоящее время фактически пользуется и владеет лишь оставшейся частью земельного участка, не занятого объектами недвижимого имущества.

Отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5-1778 от 13.04.2009 (л.д. 10).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Объектом данного договора является земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:766 общей площадью 72 293 кв.м, расположенный в границах улиц Мартовской - Колхозников - Строгальщиков в городе Екатеринбурге, для строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-делового центра.

В соответствии с пунктом 6.1 срок действия договора аренды установлен с 31.12.2008 по 30.12.2011. В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений (письменного предупреждения о расторжении договора) со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2.2.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, если иное не предусмотрено в расчете.

Администрация, ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с января 2016 года по декабрь 2016 года в размере 5 496 862 руб. 07 коп., обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей по договору, отсутствия доказательств погашения спорной задолженности, а также наличия правовых оснований для начисления договорной неустойки.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу статей 67, 68 и 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.01.2016 по делу N А60-1765/2016 возбуждено производство по делу о банкротстве ООО "РСУ-37".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.03.2016 по делу N А60-1765/2016 ООО "РСУ-37" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство.

Согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права от 18.02.2013 66 АЕ 644185 и от 18.02.2013 66 АЕ 644186, 18.02.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО "Форматинвест" на нежилое здание - склад теплоизоляционных материалов, литера Б, площадью 850,3 кв.м, адрес (местоположение) объекта: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Мартовская, д. 18 и нежилое здание, литера А, площадью 408,6 кв.м, адрес (местоположение) объекта: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Мартовская, д. 18.

По данным технических паспортов указанные объекты возведены в 2012 году, площадь объектов соответствует площадям объектов (850,3 кв.м и 408,6 кв.м), на которые ответчиком получены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию N N RU 66302000-1472, RU 66302000-1476.

Таким образом, в собственности третьего лица находятся объекты, для строительства и эксплуатации которых был предоставлен ответчику земельный участок.

Строительство объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:766 общей площадью 72 293 кв.м в полном объеме не завершено.

Поскольку выкуп земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:27633 площадью 41 690 кв.м был произведен без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, в отсутствие иных оснований необходимо сделать вывод о том, что для эксплуатации объектов собственности ООО "Форматинвест" требуется земельный участок площадью 41 690 кв.м из состава земельного участка площадью 72 293 кв.м.

Пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, ответчик является пользователем земельного участка 66:41:0000000:766 в части площади 30 603 кв.м; в части земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, для строительства и эксплуатации которых предоставлялся земельный участок в аренду, ответчик землепользователем не является.

В отношении указанной площади земельного участка подлежит применению ставка арендной платы 1,5%, так как 1 и 2 очереди торгово-делового центра находятся в собственности третьего лица.

В рамках дела N А60-7547/2017 с ООО "Форматинвест" взыскана плата за фактическое пользование земельным участком площадью 41 690 кв.м, в том числе за период январь-ноябрь 2016 года.

Вывод суда первой инстанции, что взыскиваемая за период январь-декабрь 2016 года арендная плата относится к текущим платежам, является правильным.

При таких условиях, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата по договору аренды земельного участка за период январь-декабрь 2016 года в размере 30 603 кв.м х 3 755 руб. х 1,5% х 1,055 х 1,074 = 1 953 088 руб. 59 коп.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в случае не внесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Исковые требования в части взыскания основного долга удовлетворены частично, неустойка за спорный период также подлежит частичному удовлетворению. Поскольку по каждому платежу изменяется лишь сумма платежа без изменения периода просрочки и иных показателей для расчета неустойки, судом апелляционной инстанции произведен расчет неустойки пропорционально площади используемого ответчиком земельного участка к общей площади земельного участка.

Таким образом, исковые требования в части взыскания неустойки за период с 12.01.2016 по 09.01.2017 подлежат удовлетворению в размере 1 081 079 руб. 55 коп. х (1 953 088 руб. 59 коп. / 5 496 862 руб. 07 коп.).

Согласно статье 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции в силу требований пункта 2 части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит изменению в части размера удовлетворенных исковых требований, ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета пропорционально сумме удовлетворенных требований, так как в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с предоставлением ответчику отсрочки по уплате государственной пошлины, судебные расходы по апелляционной жалобе не распределяются.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 ноября 2017 года по делу N А60-35127/2017 изменить, изложив резолютивную часть решения в редакции:

"Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление N 37" (ОГРН 1026605767055, ИНН 6674100740) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661) денежные средства 2 337 206 руб. 68 коп., в том числе 1 953 088 руб. 59 коп. задолженности, 384 118 руб. 09 коп. неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление N 37" (ОГРН 1026605767055, ИНН 6674100740) в доход федерального бюджета 19 858 руб. государственной пошлины".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

В.Ю. Дюкин Т.В. Макаров