Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2018 г. N 09АП-28783/17

г. Москва

28 марта 2018 г.

Дело N А40-173626/12

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Верстовой М.Е.,

судей: Стешана Б.В., Ким Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гофман Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и Росимущества на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2017 по делу N А40-173626/2012 по иску Росимущества (ОГРН 1087746829994, ИНН 771023134, 109012, Москва, Никольский пер., д. 9) к ОАО "Дирекция международных фотовыставок" (ОГРН 5117746037327, ИНН 7722764544, 109518, Москва, ул. Люблинская, д. 1, стр. 1), ЗАО "Альфа Торг" (ОГРН 5117746003414, ИНН 772276384, 109316, Москва, ул. Талалихина, д. 41, стр. 42) третьи лица: 1. ООО "Бизнес лайф", 2. Министерство культуры г. Москвы, 3.Управление Росреестра по Москве, 4. Департамент культурного наследия г. Москвы, 5. ФГУП ФТ-Центр 6. ОАО "Банк Российский кредит" 7. ГК "Агентство по страхованию вкладов" 8. Компании ФЛАУАРИ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛИМИТЕД о признании недействительным договора купли-продажи части здания от 27.12.2011.

при участии в судебном заседании:

от истца - Рамазанов А.Р. по доверенности от 29.12.2017;

от ответчиков - от ОАО "Дирекция международных фотовыставок" - Теремкова Е.А. по доверенности от 11.01.2018, Абрамов К.В. по доверенности от 24.01.2018;

от третьих лиц - от ООО "Бизнес лайф" - Шевлягин А.В. по доверенности от 25.01.2018; от ФЛАУАРИ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛИМИТЕД - Алехин П.В. по доверенности от 29.03.2017, Качура В.В. по доверенности от 17.02.2016; от ГК "Агентство по страхованию вкладов" - Краснобаева М.Л. по доверенности от 28.07.2016;

эксперт Маркевцева О.А. - лично, по паспорту; иные - не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обратилось

с иском к ОАО "Дирекция международных фотовыставок", ЗАО "Альфа Торг" о признании недействительным договора купли-продажи части здания от 27.12.2011 г.,

расположенного по адресу: Москва, пл. Смоленская- Сенная, д.30, общей площадью

3.010,1 кв.м., заключенного между ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и

ЗАО "Альфа Торг".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора судом привлечены ООО "Бизнес Лайф", Министерство культуры города Москвы, Управление Росреестра по Москве, Департамент культурного наследия города Москвы, ФГУП "ФТ-Центр", ОАО "Банк Российский кредит" и Компания "Флауари Девелопментс Лимитед".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2014 г. в удовлетворении исковых требований было отказано.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2015 г.

Суд перешел рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2015 г. указанное решение отменено по процессуальным основаниям, принят новый судебный акт об отказе в иске.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21 сентября 2015 г. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2015 г. и

решение Арбитражного суда г.Москвы от 30 октября 2014 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Отменяя решения Арбитражного суда г. Москвы от 30.10.2014 г., в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 30.10.2014 г. указано, что, принимая решения об отказе в удовлетворении исковых требований, судом первой инстанции не

дана оценка недействительности спорного договора купли-продажи по основаниям как

крупного размера сделки, установленных ст.ст. 78, 79 ФЗ "Об акционерных обществах", так и по мотивам заниженной цены при продаже основной части здания.

Не проведена судебная экспертиза по делу. Не проверен вопрос о соответствии спорной сделки положениям, содержащимся в ст. 35 ЗК РФ. Кроме того, суд не дал оценки утверждениям Истца о том, что при заключении спорного договора были нарушены, якобы, положения, содержащиеся в ст. 28 ФЗ от 25.06.2002 года "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Суд в должной мере не уделил внимания и проверке утверждений истца о том, имелись нарушения сторонами по делу, заключившими спорную сделку, положения, содержащиеся в ст. 170 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2017 по делу N А40-173626/2012 с учетом указаний суда кассационной инстанции в иске отказано - том 11, л.д. 55-59.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 19.04.2017, ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и Росимущество подали апелляционные жалобы, в которых просят отменить решение Арбитражного суда города Москвы, принять новый судебный акт об удовлетворении иска - том 11.

Заявитель ОАО "Дирекция международных фотовыставок" указывает:

на совершение сделки без требующего в силу законодательства или устава одобрения соответствующих органов юридического лица Протокол заседания совета директоров не содержал решения о продаже здания. На повестку выносился вопрос об определении стоимости предлагаемого к реализации недвижимого имущества.

Продажа здания по заниженной цене.

Статус отчуждаемого недвижимого имущества и отсутствие охранных обязательств в договоре.

Указывает, что договором купли-продажи нежилых помещений от 27.12.2011 условия касающиеся использования и сохранения объекта культурного наследия, не были предусмотрены и не были включены в текст договора. Следовательно, отсутствие в тексте договора условия об обязательстве нового собственника по сохранению объекта культурного наследия, позволяет считать договор не заключенным.

Считает, что в решении имеются нарушения норм материального права, в связи с чем оно подлежит отмене - том 11, л.д. 61-69.

Росимущество в своей жалобе отмечает, что Договор купли-продажи объекта недвижимости от 27.12.2011 года является притворной сделкой.

Договор купли-продажи от 27.12.2011 является крупной сделкой, на которое не получено согласие в предусмотренном законом порядке.

Ходатайствует о назначении по делу повторной судебной экспертизы - том 11, л.д. 100-110.

Отзыв представлен 07.07.2017 Компанией ФЛАУАРИ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛИМИТЕД.

Определением от 29.08.2017 назначена повторная судебная экспертиза спорного здания, расположенного по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл., д. 30, кадастровый (или условный номер) здания: 15721, и земельного участка под зданием по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл., влад. 30, стр. 6, сформированного в 2014 из земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001056:64.

Производство экспертизы поручить ФБУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, эксперту Марковцевой Ольге Александровне.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость части здания общей площадью 3 010,1 кв.м, (инвентарный номер 45:286:002:000198780:0001, литер А, подвал пом. 1 ком. 1-2, пом.II ком. 1-2, пом. III ком. 1-2, этаж 1 пом. IV ком. 1-5, 7-11, 11а, 12-37, этаж 2 пом. V, ком. 1-37, этаж 3 пом. VI ком. 1-37), расположенного по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл, д. 30, кадастровый (или условный номер) здания: 15721, с учетом обременения - договора аренды от 25.10.1995 N 01-12/2587/А5934-95 (действующего сроком до 31.07.2043 и изменением ставки арендной платы) и охранного обязательства по состоянию на 27.12.2011?

2. Какова рыночная стоимость здания целиком общей площадью 3 020,5 кв.м (инвентарный номер 173/2), расположенного по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл., д. 30, кадастровый (или условный номер) здания: 15721, и земельного участка под зданием по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл., влад. 30, стр. 6, сформированного в 2014 из земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001056:64, с учетом обременения - договора аренды от 25.10.1995 N 01-12/2587/А5934-95 от 25.10.1995 (действующего сроком до 31.07.2043 и изменением ставки арендной платы) и охранного обязательства по состоянию на 27.12.2011?

Производство по делу приостановлено - том 11, л.д. 159-160.

Определением от 05.12.2017 г. производство по апелляционным жалобам возобновлено, поскольку 30.11.2017 г. в Девятый арбитражный апелляционный суд поступило экспертное заключение.

ФБУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации представлен счет от 27.11.2017 года за проведение судебной экспертизы N 3661/19-3 - 419204, 30 рублей (том 13).

В судебном заседании представителем истца заявлено ходатайство о вызове эксперта Маркевцеву Ольгу Александровну (ФБУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации) в судебное заседание для разъяснения проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда 21.03.2018 года эксперт Маркевцева Ольга Александровна ответила на вопросы по судебной экспертизе.

Представители ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и Росимущества поддержали доводы апелляционной жалобы, просили их удовлетворить.

Заявили ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель Компании "Флауари Девелопментс Лимитед" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта Арбитражного суда города Москвы на основании следующего.

Согласно п. 6 ст. 79 Закона об акционерных обществах, сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней,

может быть признана недействительной по иску общества или его акционера.

Как следует из материалов дела, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обратилось с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 27.12.2011 г. части здания, расположенного по адресу: г.Москва, пл. Смоленская-Сенная, д.30, общей площадью - 3010,1 кв.м., заключенного между ОАО "Дирекция Международных фотовыставок" и ЗАО "Альфа-Торг" на основании ст. ст. 10, 168 и 170 ГК РФ и ст.78,79 ФЗ "Об акционерных обществах".

ОАО "Дирекция международных фотовыставок" является акционерным обществом, 100 % акций которого находятся в собственности Российской Федерации.

Распоряжением ТУ Росимущества в городе Москве от 24.09.2010 N 1957 на должность И.о. генерального директора ФГУП "Дирекция международных фотовыставок" назначен Страшнов В.К.

Распоряжением ТУ Росимущества в городе Москве от 09.11.2011 N 1673 за ФГУП "Дирекция международных фотовыставок" на праве хозяйственного ведения было закреплено здание по адресу: г. Москва, пл. Смоленская-Сенная, д. 30. общей площадью 3020,5 кв.м. (Здание).

Здание расположено на необходимом для его эксплуатации земельном участке с кадастровым N 77:01:0001056:64, площадью 3945 кв.м., кадастровой стоимостью 28

9947 795,30 руб.

Спорное здание - "Дом Несвицкой, 1793 г., арх. М.Ф. Казаков" является объектом культурного наследия федерального значения, включенным в единый государственный

реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов

Российской Федерации.

01.12.2011 г. внесена запись о государственной регистрации права хозяйственного ведения ФГУП "Дирекция международных фотовыставок" на здание (свидетельство о государственной регистрации права хозяйственного ведения от 01.12.2011 N 77 АН 622156, запись регистрации 77-77-12/043/2011-701).

Издано 06.12.2011 г. распоряжение ТУ Росимущества в городе Москве N 1673 о приватизации ФГУП "Дирекция международных фотовыставок", в соответствии с которым в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса включено

здание по адресу: г. Москва, пл. Смоленская-Сенная, д. 30, а также земельный участок

с кадастровым N 77:01:0001056:64.

В ЕГРЮЛ внесена 20.12.2011 г. запись о государственной регистрации ОАО "Дирекция международных фотовыставок". ОАО "Дирекция международных фотовыставок" зарегистрировало 26.12.2011 г. право собственности на Здание и получило соответствующее свидетельство о регистрации права.

Проведено заседание Совета директоров Общества 26.12.2011 г., на котором было принято решение продать часть Здания общей площадью 3010,1 кв. м. Согласно отчету об оценке N 19/10/11, заказанному Страшновым В.К. (дата составления отчета 26.12.2011, дата оценки 20.12.2011), стоимость отчуждаемой части здания составила 73 000 000 руб.

Согласно отчету от 31.08.2012 N 66/2012 об оценке рыночной стоимости Здания (проведенной по инициативе нового генерального директора Общества Веселова Р.В.) рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 27.12.2011 г. составляла 882 021 740 рублей с НДС.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 14.11.2002 г. N 161 -ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" руководитель унитарного предприятия при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах унитарного предприятия добросовестно и разумно. То

же требование устанавливает и ст.71 Федерального закона от 26.12.1995 г. N 208-ФЗ

"Об акционерных обществах" (далее - Закон об акционерных обществах) в отношении

генерального директора акционерного общества. При этом Страшновым В.К. не были

предприняты меры по расторжению крайне невыгодного договора, в том числе и в рамках ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

По мнению Истца, сделка по отчуждению Здания является притворной на основании следующего. 27.12.2011 г. между Обществом и ЗАО "Альфа Торг" заключен договор купли-продажи части здания общей площадью 3010,1 кв. м., а 29.12.2011 г. ЗАО "Альфа

Торг" продало указанную часть здания ЗАО "Бизнес Лайф". Согласно данным, размещенным в Центре раскрытия корпоративной информации в сети Интернет на сайте Интерфакс, 03.02.2012 г. ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ" приобрел 100%

акций ЗАО "Бизнес Лайф". 22.02.2012 г. Общество и ЗАО "Бизнес Лайф" заключили

договор купли-продажи оставшейся части здания (площадь 10,4 кв.м.) по цене 500 000

руб.

Все здание, путем заключения двух притворных сделок, прикрывающих сделку по продаже всего здания без земельного участка, целиком перешло в собственность ЗАО "Бизнес Лайф", единственным акционером которого является ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ". При этом земельный участок, находящийся под Зданием, остался в собственности Общества.

ОАО "Банк Российский кредит" как арендатор Здания смог осуществлять контроль над действиями собственника данного Здания в лице ЗАО "Бизнес Лайф" (аффилированные лица).

Продажа Здания осуществлялась по частям. Осуществление продажи Здания при заключении притворных сделок по частям преследовало целью формально избежать выполнение требования ст. 35 ЗК РФ о том, что отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Пункт 1 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает

исключение из этого правила для отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре с частью земельного участка.

Умысел на совершение двух притворных сделок по продаже частей здания исключил необходимость при проведении оценки цены сделок учитывать стоимость земельного участка и позволил многократно занизить цену спорного имущества.

Балансовая стоимость активов предприятия по состоянию на 21.12.2011 г. составляла 552 832 000 руб., в то время как балансовая стоимость земельного участка составляла 289 948 000 руб., а балансовая стоимость Здания составляла 33 184 409 руб.

В случае осуществления продажи Здания единым лотом вместе с земельным участком

балансовая стоимость отчуждаемых активов составила бы 58,5% и для совершения данной сделки необходимо было бы получить одобрение общего собрания акционеров

в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 79 Закона об акционерных обществах. Ввиду того,

что Здание частями по притворным сделкам было продано без земельного участка балансовая стоимость отчуждаемых активов составила менее 25% на данную сделку не

требовалось одобрения в порядке, предусмотренном ст. 79 Закона об акционерных обществах.

По мнению Истца, совокупность сделок по отчуждению Здания была направлена на прикрытие сделки по отчуждению объекта недвижимости единым лотом, а также занизить стоимость отчуждаемого без земельного участка фактически всего здания, а не его частей. В договоре купли-продажи недвижимого имущества от 27.12.2011 г. отсутствуют данные, определяющие расположение объектов недвижимости, подлежащих передаче в собственность ЗАО "Альфа Торг", на соответствующем земельном участке.

Отказывая в иске, суд обоснованно исходил из следующего.

Предметом договора купли-продажи 27.12.2011 г. являлись нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: Москва, Смоленская-Сенная площадью д. 30, назначение: нежилое, общая площадь помещений 3010,1 кв.м., инв.N 45:286:002:000198780:0001, лит. А (п. 1.1. Договора), включающее в себя подвал пом. I ком. 1-2, пом. II ком. 1-2, пом. III ком. 1-2, этаж 1 пом. IV ком. 1-5, 7-11, 11а, 12-37, этаж 2 пом. V ком. 1-37, этаж 3 пом. VI ком. 1-37. Полный перечень и состав, а также дополнительные характеристики нежилых помещений указаны в Приложении N 1 к Договору (п. 1.2. Договора).

Несостоятелен довод Истца о том, что в договоре невозможно идентифицировать имущество, подлежащее передаче покупателю, поскольку сторонами договора определен состав и объем передаваемых по договору помещений.

По соглашению сторон и в соответствии с отчетом об оценке рыночный стоимости N 19/10/11 от 26.12.2011 г., общая покупная стоимость недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. договора, составляет 73 000 000 руб. с учетом НДС (п. 2.1. договора).

Выполняя указания суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 21.09.2015 г., а также в целях проверки довода Истца, что сделка была совершена по заниженной стоимости, определением от 15.12.2015 г. была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, общей площадью 3 010,1 кв. м., расположенного по адресу: г.Москва, Смоленская-Сенная пл.,

д. 30 по состоянию на 27.12.2011 г., проведение которой было поручено экспертам- оценщикам ООО "Институт управления стоимостью" Мунерману И. В. и Цветковой Е.Е.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость части здания, общей площадью 3 010,1 кв. м., инвентарный номер 45:286:002:000198780:0001, литер А, включающее в себя подвал пом. 1 ком. 1-2, пом. II ком. 1-2, пом. III ком. 1-2, этаж 1 пом. IV ком. 1-5, 7-11, 11а, 12-37, этаж. 2 пом. V ком.1-37, этаж 3 пом. VI ком. 1-37, расположенного по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл., д. 30, кадастровый (или условный) номер здания: 15721, общая площадь здания: 3 020,5 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0001056:64 площадью 3 945 кв. м. по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл., влад. 30, стр. 6 с учетом имеющегося обременения - договора аренды N 01-12/2587/А5934-95 от 25.10.1995 г. (действующего сроком до 31.07.2043 г. и изменением ставки арендной платы) по состоянию на 27.12.2011 г. составляет, округленно с НДС 72 967 000 руб.

Уменьшив рыночную стоимость помещения в размере 576 590 025 руб. на стоимость обременения в размере 503 623 026,27 руб., эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта экспертизы составляет 72 967 000 руб.

Согласно повторного экспертного заключения от 29.10.2017 года (том 13 л.д. 61-62) по 1 вопросу рыночная стоимость части здания общей площадью 3 010,1 кв.м, (инвентарный номер 45:286:002:000198780:0001, литер А, подвал пом. 1 ком. 1-2, пом.II ком. 1-2, пом. III ком. 1-2, этаж 1 пом. IV ком. 1-5, 7-11, 11а, 12-37, этаж 2 пом. V, ком. 1-37, этаж 3 пом. VI ком. 1-37), расположенного по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл, д. 30, кадастровый (или условный номер) здания: 15721, с учетом обременения - договора аренды от 25.10.1995 N 01-12/2587/А5934-95 (действующего сроком до 31.07.2043 и изменением ставки арендной платы) и охранного обязательства по состоянию на 27.12.2011 составляет 70.981.480 рублей с учетом НДС.

По второму вопросу - рыночная стоимость здания целиком общей площадью 3 020,5 кв.м (инвентарный номер 173/2), расположенного по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл., д. 30, кадастровый (или условный номер) здания: 15721, и земельного участка под зданием по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная пл., влад. 30, стр. 6, сформированного в 2014 из земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001056:64, с учетом обременения - договора аренды от 25.10.1995 N 01-12/2587/А5934-95 от 25.10.1995 (действующего сроком до 31.07.2043 и изменением ставки арендной платы) и охранного обязательства по состоянию на 27.12.2011 составляет 70.136.312 рублей с учетом НДС.

Экспертом Маркевцевой Ольгой Александровной даны ответы на поставленные вопросы суда, и истца, относительно представленного заключения, подтверждающие, что при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках применяемых подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ, ст. 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ и ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционной коллегией установлено, что экспертные исследования проведены объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Доводы заявителей о продаже здания по заниженной цене отклоняются апелляционной коллегией, поскольку по условиям договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества определена сторонами в размере 73 000 000 руб. с учетом НДС, а согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 72 967 000 руб., согласно повторной экспертизы 70.981.480 рублей с учетом НДС.

С учетом того, что сделка была совершена по рыночной стоимости, а продавец получил продажную стоимость помещения в полном объеме, суд приходит к выводу о несостоятельности доводов Истца, что сделка являлась крайне невыгодной для Общества и причинила ему ущерб.

Несостоятелен довод Истца о том, что сделка преследовала цель по причинению ущерба и незаконному отчуждению имущества, поскольку, как установлено судебной экспертизой, сделка преследовала цель получить денежные средства, соответствующие реальной стоимости нежилого помещения.

Заявители ОАО "Дирекция международных фотовыставок" указывают на совершение сделки без требующего в силу законодательства или устава одобрения соответствующих органов юридического лица Протокол заседания совета директоров не содержал решения о продаже здания. На повестку выносился вопрос об определении стоимости предлагаемого к реализации недвижимого имущества.

Договор купли-продажи от 27.12.2011 является крупной сделкой, на которое не получено согласие в предусмотренном законом порядке.

Данные доводы проверены апелляционной коллегией и отклоняются, поскольку опровергаются материалами дела.

Как следует из материалов дела, проведено заседание Совета директоров ОАО "Дирекция международных фотовыставок" 26.12.2011 г., которое приняло единогласное решение продать большую часть помещений в спорном здании по цене 73 000 000 руб., мотивировав необходимость продажи здания его нахождением в аренде на срок до 31.07.2043 г. и низкой ставкой арендной платы.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ, истцом не представлено доказательств того, что умыслом лиц, заключивших оспариваемый договор, охватывалось создание правовых последствий иных, нежели те, которые возникли: не продажа неликвидного помещения по рыночной стоимости, а отчуждение имущества акционерного общества по убыточной цене.

Необоснован довод истца о несоблюдении положений ст.78 ФЗ "Об акционерных обществах", суд приходит к следующему.

Размер активов баланса ОАО "Дирекция международных фотовыставок" составлял на дату заключения сделки 552 832 000 руб., стоимость отчуждаемого имущества не составляла 25% и более процентов балансовой стоимости активов общества по данным промежуточного баланса ОАО, составленного на дату принятия Росимуществом Распоряжения N 1673 от 06.12.2011 г. и в силу ст. 78 ФЗ "Об акционерных обществах", оспариваемая сделка не являлась крупной и не требовала единогласного одобрения Советом Директоров общества.

Несмотря на то, что сделка не требовала одобрения, фактически она была одобрена Советом директоров, поскольку в протоколе заседания совета директоров от 26.12.2011 г. содержатся все основные условия договора купли- продажи, в т.ч. его цена, и за совершение сделки проголосовали все члены совета директоров.

В жалобе заявитель указывает на притворность сделки. Данный довод истца проверен апелляционной коллегией и отклоняется на основании следующего.

В соответствии с действующим гражданским законодательством, притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что волеизъявление сторон направлено на создание, изменение или прекращение обязательств, не определенных условиями притворной сделки. При совершении притворной сделки единая воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Из содержания п.2 ст.170 ГК РФ следует, что притворная сделка должна быть совершена между теми же сторонами, что и "прикрываемая".

Довод Истца о притворности сделки, что двумя сделками купли-продажи помещений: одной между ЗАО "Альфа Торг" и ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и второй - между ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и ЗАО "Бизнес Лайф" прикрывалась одна сделка купли-продажи между ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и ЗАО "Бизнес Лайф" не отвечает содержанию нормы - ст.170 ГК РФ.

Согласно материалам дела ЗАО "Альфа-Торг", ЗАО "Бизнес Лайф", ОАО "Дирекция международных фотовыставок" не являются взаимосвязанными лицами, при этом юридическая связь между ЗАО "Альфа-Торг", ЗАО "Бизнес Лайф", ОАО "Дирекция международных фотовыставок" отсутствует, доказательств обратного не представлено.

При отчуждении недвижимости переход права осуществляется не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только на его часть, занятую непосредственно зданием (сооружением) и необходимую для его использования со (ст.273 и ст.552 ГК РФ).

Часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости, определяется продавцом, который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок

любой площади и незанятый другими строениями.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник - Статья 35 ЗК РФ.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением, в том числе, отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка - ч.4 ст.35 ГК РФ.

На едином земельном участке с кадастровым номером N 77:01:0001056:64 общей площадью 3945 квадратных метров, помимо здания, расположенном по адресу:

пл.Смоленская- Сенная д.30, находится сооружение N 4 представляющее собой подземную автостоянку с надземной частью в виде въезда в подземный паркинг, пожарного выхода, а также вынесенных на поверхность земельного участка наружных

блоков системы вентиляции подземной автостоянки, которое не принадлежит ЗАО "Бизнес Лайф".

В случае, когда продавец помещений в здании имел намерение продать покупателю часть земельного участка, занятого непосредственно зданием, а не прилегающего к зданию участка свободного от других строений, ОАО "Дирекция международных фотовыставок" было необходимо произвести реальный раздел всего земельного участка, разделив общий участок как минимум на два разных (с разными кадастровыми номерами) участка. Каждая из отдельных частей общего участка должна быть поставлена на кадастровый учет и зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости.

Действия ответчика по разделу земельного участка с кадастровым номером N 77:01:0001056:64 общей площадью 3945 квадратных метров на два земельных участка, один из которых с кадастровым номером 77:01:001056:2218 общей площадью 1398 кв. метров располагается строго по обрезу здания, а второй с кадастровым номером 77:01:001056:2217 занимает всю оставшуюся площадь в размере 2 547 кв.

метров, были произведены только 13 февраля 2014 года, в связи с чем, продажа земельного участка под зданием могла быть осуществлена не ранее указанной даты.

На момент совершения оспариваемой сделки, помещение не могло продаваться вместе с земельным участком, поскольку объектом договора являлось не

все здание целиком, а его часть, что соответствует ч.4 ст.35 ЗК РФ.

Таким образом, требования ст.35 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи не были нарушены.

Суд указал в обжалуемом судебном акте, Договоры купли-продажи помещений от 29.12.2011 г. и 22.02.2012 г., заключенные между ЗАО "Альфа-Торг" и ОАО "Дирекция

международных фотовыставок", а также между ЗАО "Бизнес Лайф" и ОАО "Дирекция

международных фотовыставок" не свидетельствует об изначальной согласованности злонамеренных действий сторон оспариваемых сделок (злоупотребление правом), недвижимое имущество не составляет основное имущество ОАО "Дирекция международных фотовыставок", участвующее в хозяйственной деятельности, недвижимое имущество реализовано по рыночной стоимости, экономическая целесообразность оспариваемых сделок подтверждена решением Совета Директоров ОАО "Дирекция международных фотовыставок".

Объект купли-продажи является объектом культурного наследия. При отчуждении объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые указываются в охранном обязательстве собственника объектов культурного наследия (п.4 ст.48 Федерального Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации").

Согласно материалам дела, охранное обязательство N 16-23/007-1080/8 от 27 апреля 2009 г. выдано Комитетом по культурному наследию города Москвы (Москомнаследие) не в адрес собственника здания, а в адрес арендатора (пользователя)здания - ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ", с которым Госкомитет РФ по управлению государственным имуществом заключил 25.10.1995 г. договор аренды здания N 01-12/2587/А5934-95 на срок 49 лет. Охранного обязательства с ОАО "Дирекция международных фотовыставок" комитет по культурному наследию (Москомнаследие) не заключал.

Согласно материалам дела, в п.5.2 охранного обязательства срок действия охранного обязательства устанавливается на время нахождения Объекта у Пользователя, т.е. до окончания срока арендного договора.

При переходе права собственности на объект культурного наследия обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые указаны в охранном обязательстве, остались без изменений, таким образом, эти обязательства несет не новый собственник здания, а продолжает нести его арендатор - ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ".

В связи с тем, что охранное обязательство не было оформлено и в отношении предыдущих собственников, то при заключении оспариваемого договора оно не могло быть оформлено на нового собственника, поскольку обязанность по сохранению объекта культурного наследия возложена Москомнаследием не на собственника здания, а на арендатора.

Доказательств того, что охранное обязательство, заключенное с арендатором, прекратило свое действие, суду первой инстанции, а также суду апелляционной инстанции не представлено.

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованности исковых требований.

На основании статьи 106, 110 АПК РФ подлежит перечислению за проведение судебной экспертизы ФБУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации с депозита Девятого арбитражного апелляционного суда 419204, 30 рублей на основании счета от 27.11.2017 года Наименование платежа - экспертиза N 3661/19-3.

Возвратить Росимуществу с депозита Девятого арбитражного апелляционного суда 795,70 рублей, излишне уплаченной по платежному поручению N 234145 от 30.08.2017 за проведение экспертизы.

Доводы апелляционных жалоб заявителей не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Арбитражный суд города Москвы полно, всесторонне и объективно установил и рассмотрел обстоятельства дела, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб относятся на заявителей.

Руководствуясь ст.ст. 82, 106, 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Отказать в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.04.2017 по делу N А40-173626/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Перечислить за проведение судебной экспертизы N 3661/19-3 ФБУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации с депозита Девятого арбитражного апелляционного суда 419204, 30 рублей на основании счета от 27.11.2017 года.

Возвратить Росимуществу с депозита Девятого арбитражного апелляционного суда 795,70 рублей, излишне уплаченной по платежному поручению N 234145 от 30.08.2017 за проведение экспертизы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.Е. Верстова

Судьи

Б.В. Стешан Е.А. Ким