Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2018 г. N 09АП-10314/18

г. Москва

26 марта 2018 г.

Дело N А40-229863/16

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В.Пирожкова,

судей Е.Б. Расторгуева, О.Г. Головкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Момот И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Спурт-97" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 ноября 2017 года по делу N А40-229863/2016, принятое судьей Н.А. Чекмаревой,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Спурт-97" (ОГРН 1037709092850)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Цынжаловская С.В. (по доверенности от 25.09.2017)

от ответчика: Бавыкина Л. С. (по доверенности от 25.12.2017)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Спрут-97" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи нежилого помещения общей площадью 132,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 31, с кадастровым номером 77:08:0002008:5866 (этаж 1, пом. XVII, комн. 1-12).

Решением от 28 ноября 2017 года по делу N А40-229863/2016 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил, урегулировав разногласия между ООО "Спрут-97" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли- продажи нежилого помещения общей площадью 132,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 31, с кадастровым номером 77:08:0002008:5866 (этаж 1, пом. XVII, комн. 1-12). изложив п. 2.1.2 и п. 2.1.3 Договора в редакции ответчика; п. 3.1 Договора в редакции: Цена объекта составляет 16 392 000 руб. в соответствии с судебной экспертизой по делу А40-229863/16-64-1442 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; в счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере в соответствии с судебной экспертизой. С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 526 000 руб. без НДС, с учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 15 866 000 руб. без НДС. Изложив п. 3.3 договора в редакции ответчика. Изложив п. 3.4 договора в редакции оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 264 433 руб. 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. П. 3.6, 5.1,5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1 в. редакции и ответчика.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.09.1998 между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы, (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы, Арендодатель), ДЕЗ М.О. "Митино" и ООО "Сптур-97" (Арендатор) заключен договор N 9- 221/98 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (с приложениями к нему и Дополнительными соглашениями), в соответствии с п.п. 1 на основании распоряжения МКИ от 04.12.1997 N 3229-р, свидетельства Управления недвижимости N 256638 от 27.04.1998 Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество общей площадью 131,6 м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 31 под магазин сроком действия с 04.12.1997 по 04.12.2002.

05.08.2003 Департаментом имущества г. Москвы, (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы, Арендодатель), ГУД ДЕЗ МО "Митино" и ООО "Сптур-97" (Арендатор) заключен договор N 9-421/03 аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (с приложениями к нему и Дополнительными соглашениями), в соответствии с п.п. 1 на основании договора аренды N 9-221/98 от 27.04.1998. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество общей площадью 131,6 м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 31 под магазин сроком действия с 05.12.2002 по 05.12.2007.

Дополнительным соглашением от 01.12.2004 наименование арендатора заменено на ООО "Стпрут-97".

Дополнительным соглашением от 06.12.2007 срок действия договора продлен до 05.12.2012.

Дополнительным соглашением от 08.10.2012 срок действия договора продлен 30.06.2015.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ истец 18.05.2016 обратился в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 08.08.2016 N 33-5-73951/16-(2)-0 ответчиком в адрес истца было направлено письмо с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, общей площадью 131,6 м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д.31 по цене 15 789 000 руб. 00 коп.

Вместе с тем, согласно проведенной ООО "Ай-Эс-Консалтинг" по заказу истца оценке, стоимость выкупаемого имущества составляет 9 970 000 руб. 00 коп. ( с учетом стоимости произведенных неотделимых улучшений).

Как указывает истец, он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом, однако ответчик по истечение 30 дней ответ не направил.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой согласно заключению ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ", эксперту Артемову В.И.: рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 18.05.2016 составляет 16 392 000 руб., без учета НДС, стоимость произведенных неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, составляет 526 000 руб. 00 коп.

Ответчик представил возражение на заключение эксперта, в связи с чем, экспертом были даны исчерпывающие ответы на возражения и поставленные вопросы.

Вместе с тем, истцом было заявлено ходатайство о производстве повторной судебной экспертизы в связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертами ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 NN 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда. Кроме того, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 316, 421, 445, 446, 488, 863 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ правомерно удовлетворил исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи частично, изложив пункты 2.1.2, 2.1.3, 3.3, 3.6, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1 Договора в редакции ответчика.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Суд первой инстанции правомерно отклонил заявленное истцом ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы как не соответствующее требованиям статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд не усматривает. Несогласие истца с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Истцом в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялся сравнительный подход оценки спорного объекта.

При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Материалы, иллюстрирующие судебное экспертное заключение, приложены к нему и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Оценивая экспертное заключение, суд апелляционной инстанции находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

Иные доводы апелляционной жалобы истца не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного решения, кроме того, данные доводы, были предметом рассмотрения судом первой инстанции и суд оценив их в совокупности на основании статей 67-68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал им надлежащую оценку.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 ноября 2017 года по делу N А40-229863/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

О.Г. Головкина Е.Б. Расторгуев