Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2018 г. N 09АП-4614/18

г. Москва

27 марта 2018 г.

Дело N А40-42302/17

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Алексеевой Е.Б., Веклича Б.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Мытищинского района на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 декабря 2017 г. по делу N А40-42302/17 (11-387), принятое судьей Дружининой В.Г.

по иску Администрации городского округа Мытищи Московской области (141008, область Московская, городской округ Мытищи, город Мытищи, проспект Новомытищинский, 36/7, ОГРН 1025003534423, ИНН 5029009950, дата рег. 11.04.1996 г.)

к Закрытому акционерному обществу "СТРОЙСЕВЕР" (123557, город Москва, переулок Тишинский Б., 26, 13-14, помещение XII, ОГРН 1027739062768, ИНН 7703188415, дата рег. 26.01.1998 г.)

о взыскании денежных средств

по встречному иску Закрытого акционерного общества "СТРОЙСЕВЕР"

к Администрации городского округа Мытищи Московской области

о взыскании неосновательного обогащения

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Гущина М.А. по доверенности от 19.03.2018 г.;

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "СТРОЙСЕВЕР" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 855.236 руб. 64 коп. и пени за период с 16.09.2015 г. по 30.06.2017 г. в размере 81.374 руб. 24 коп. (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 307-310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы несоблюдением арендатором порядка, условий и сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка N 153 от 04.09.2015 г.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции Закрытым акционерным обществом "СТРОЙСЕВЕР" было заявлено встречное исковое заявление к Администрации городского округа Мытищи Московской области о взыскании неосновательного обогащения в размере 1.039.630 руб. 82 коп., встречный иск принят судом первой инстанции к рассмотрению совместно с первоначальными исковыми требованиями.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 04 декабря 2017 г. в удовлетворении первоначальных исковых требований было отказано, встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, по основаниям, изложенным в жалобе.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец, будучи надлежащим образом, извещенным о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие не явившегося лица.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании Постановления Главы Мытищинского муниципального района от 26.02.2007 N 403 между Администрацией городского округа Мытищи Московской области (Арендодатель, Истец по первоначальному иску, Ответчик по встречному иску) и Закрытым акционерным обществом "СТРОЙСЕВЕР" (Арендатор, Ответчик по первоначальному иску, Истец по встречному иску) заключен Договор от 14.06.2007 N 5513 аренды земельного участка категории "земли населенных пунктов", кадастровый N 50:12:0080120:0026, общей площадью 27005 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский муниципальный район, муниципальное образование городское поселение Мытищи, п. Поведники, для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта и многоэтажного паркинга, сроком до 14.06.2014 г. (с учетом дополнительных соглашений к договору от 20.05.2010, от 07.07.2011 и от 14.06.2012).

В 2007 году указанный договор аренды земли зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом данного договора, предоставлен обществу в аренду на инвестиционных условиях на период строительства.

В 2014 году по указанию Главы городского поселения Мытищи, на основании плана по формированию земельного участка (территории) жилого комплекса и заявления ЗАО "Стройсевер" в соответствии с выполненными кадастровыми работами, произведен раздел указанного выше земельного участка и 21.03.2014 года проведен кадастровый учет следующих земельных участков:

1) площадью 2512+/-18 кв.м. с местоположением: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, п. Поведники, кадастровый номер 50:12:0080120:121, вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта и многоэтажного паркинга,

2) площадью 2973+/-19 кв.м. с местоположением: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, п. Поведники, кадастровый номер 50:12:0080120:122, вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта и многоэтажного паркинга,

3) площадью 3698+/-21 кв.м. с местоположением: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, п. Поведники, кадастровый номер 50:12:0080120:123, вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта и многоэтажного паркинга,

4) площадью 79+/-3 кв.м. с местоположением: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, п. Поведники, кадастровый номер 50:12:0080120:124, вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта и многоэтажного паркинга,

5) площадью 4081+/-22 кв.м. с местоположением: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, п. Поведники, кадастровый номер 50:12:0080120:125, вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта и многоэтажного паркинга,

6) площадью 429+/-7 кв.м. с местоположением: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, п. Поведники, кадастровый номер 50:12:0080120:126, вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта и многоэтажного паркинга,

7) площадью 2233+/-16 кв.м. с местоположением: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, п. Поведники, кадастровый номер 50:12:0080120:127, вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта и многоэтажного паркинга,

8) площадью 4100+/-22 кв.м. с местоположением: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, п. Поведники, кадастровый номер 50:12:0080120:128, вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта и многоэтажного паркинга,

9) площадью 3470+/-21 кв.м. с местоположением: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, п. Поведники, кадастровый номер 50:12:0080120:129, вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта и многоэтажного паркинга,

10) площадью 2219+/-16 кв.м. с местоположением: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, п. Поведники, кадастровый номер 50:12:0080120:130, вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта и многоэтажного паркинга,

11) площадью 1211+/-12 кв.м. с местоположением: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, п. Поведники, кадастровый номер 50:12:0080120:131, вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта и многоэтажного паркинга.

Земельные участки, образованные в результате раздела участка, поставлены в установленном законом порядке на государственный кадастровый учет, что подтверждается наличием кадастровых паспортов, в которых указана площадь каждого земельного участка. Сформированные земельные участки имеют категорию земель "земли населенных пунктов" и предназначены для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкульбыта и многоэтажного паркинга, как и первоначальный участок. Письмом от 07.02.2014 N И-251-орг формирование земельных участков утверждено Администрацией городского поселения Мытищи.

В п.4 ст. 11.8 ЗК РФ как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Данной нормой не предполагается прекращение действия договора аренды в отношении земельных участков, образованных в результате раздела.

При этом при жилищном строительстве вновь образованные участки становятся предметом измененного договора с учетом последствий, предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ст. 36 ЖК РФ.

В ст.36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройств, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом в соответствии с п.5 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из названных положений закона, а также разъяснений, содержащихся в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности в силу закона с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства.

Как верно отметил суд первой инстанции, в силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

На момент рассмотрения спора на 11 земельных участках, об образовании которых было заявлено ЗАО "Стройсевер", расположены следующие объекты строительной деятельности:

- на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0080120:121 - многоквартирный дом N 2, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная, 9А;

- на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0080120:122 - многоквартирный дом N 1, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная, 9;

- на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0080120:123 -многоквартирный дом N 3, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная, 7А;

- на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0080120:124 - ТП пос. Поведники, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная;

- на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0080120:125 - многоквартирный дом N 4, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная, 7;

- на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0080120:126 - прогулочная площадка детского сада, расположенная по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная;

- на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0080120:127 - многоквартирный дом N 5, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная, 5А;

- на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0080120:128 - автостоянка, расположенная по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная;

- на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0080120:129 - многоквартирный дом N 6, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная, 5;

- на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0080120:130 - многоквартирный дом N 7, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная, 3;

- на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0080120:131 - теплотрасса, расположенная по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, ул. Санаторная.

Большинство объектов, возведенных ЗАО "Стройсевер", является многоквартирными домами и в соответствии со ст.ст. 12, 16 Закона N 214-ФЗ участниками строительства в указанных домах уже осуществлены все необходимые действия по исполнению обязательств по договорам долевого участия в строительстве (произведено необходимое финансирование в целях строительства многоквартирных домов по договорам участия в долевом строительстве, подписаны акты о фактической передаче оплаченных квартир после окончания строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию), которые в соответствии с указанными требованиями закона являются необходимым и достаточным основанием для возникновения права собственности на объект долевого строительства у участника долевого строительства.

Права собственников жилых помещений в указанных объектах стали регистрироваться, начиная с 2013-2015 гг., а именно: право собственности на первую квартиру в жилом доме N 2 зарегистрировано 31.10.2013, право собственности на первую квартиру в жилом доме N 1 зарегистрировано 01.11.2013, право собственности на первую квартиру в жилом доме N 3 зарегистрировано 01.09.2014, право собственности на первую квартиру в жилом доме N 4 зарегистрировано 01.09.2014, право собственности на первую квартиру в жилом доме N 5 зарегистрировано 01.09.2014, право собственности на первую квартиру в жилом доме N 6 зарегистрировано 12.10.2015, право собственности на первую квартиру в жилом доме N 7 зарегистрировано 16.10.2015.

Таким образом, с момента формирования земельных участков, на которых расположены вышеуказанные многоквартирные жилые дома, в целях эксплуатации многоквартирных жилых домов (или с момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства соответственно, когда государственный кадастровый учет уже проведен) данные земельные участки в силу прямого указания закона перешли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах. Следовательно, с указанного момента договор аренды прекратил свое действие под соответствующими объектами недвижимости, введенными в эксплуатацию.

По согласованию с Администрацией городского округа Мытищи Московской области ЗАО "Стройсевер" произведено финансирование строительства инженерных сооружений и объектов социальной инфраструктуры на территории Московской области на земельных участках, предоставленных в аренду, при этом строительство указанных объектов полностью завершено, о чем свидетельствуют выданные в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию построенных (реконструированных) объектов капитального строительства, утвержденные Главой городского поселения Мытищи Мытищинского района МО и Заместителем министра строительного комплекса МО.

По смыслу абз.2 п.3 ст.552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В п.25 постановления Пленума N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит тоже право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лиц в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

ЗАО "Стройсевер" представило в материалы дела доказательства того, что в указанный в иске период после ввода объектов в эксплуатацию все помещения в названных объектах были переданы им в собственность другим лицам. Таким образом, земельные участки, являющиеся объектом договора аренды, перешли в пользование собственников указанного недвижимого имущества, а ЗАО "Стройсевер" надлежащим образом исполнило обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию возведенных объектов, перестало быть фактическим пользователем земельного участка под указанными объектами, в связи с поступлением объектов в собственность иных лиц после завершения строительства, в связи с чем аналогичные изменения подлежали внесению и в спорный договор.

В нарушение вышеуказанных требований закона Администрация Мытищинского муниципального района МО не приняла решение об изменении условий договора аренды, основанное на том, что при разделе участка кадастровый N 50:12:008 01 20:0026, общей площадью 27005 кв.м. образованы другие земельные участки, предметом измененного договора, являются вновь образованные земельные участки, на которых не завершено строительство жилых домов и объектов социальной инфраструктуры, в связи с чем ответчик продолжал регулярно вносить плату за пользование участком по договору аренды в прежнем размере.

28.10.2015 г. по инициативе Администрации Мытищинского муниципального района стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым договор аренды земли от 14.06.2011 N 5513 считается расторгнутым с 30.08.2015 г. Между Администрацией Мытищинского муниципального района и ЗАО "Стройсевер" заключено новое юридически обязывающее соглашение - договор аренды земельного участка N 153 от 04.09.2015 г., в соответствии с которым арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору земельный участок общей площадью 27005 кв.м. с кадастровым номером 50:12:0080120:0026, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, поселок Поведники, для использования в целях: строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта и многоэтажного паркинга. В п. 1.2. договора указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства. В п. 2.1. договора предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается до 30.08.2018 г. При этом согласно п. 2.4 условия настоящего договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 01.09.2015 г.

Разделом 3 договора аренды определены размер и условия внесения арендной платы по договору, а именно: размер арендной платы за участок на дату заключения настоящего договора установлен в приложении N 2 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью и которое, в частности, как это следует из Расчета, предусматривает определение размера арендной платы по формуле: Апл=Аб*Кд*Пкд*Км*S, где S - это значение площади земельного участка (27005 кв.м.).

Между тем, поскольку с передачей вновь созданных объектов ЗАО "Стройсевер" последовательно освобождало застроенные земельные участки с кадастровыми номерами 50:12:0080120:121, 50:12:0080120:122, 50:12:0080120:123, 50:12:0080120:124, 50:12:0080120:125, 50:12:0080120:126, 50:12:0080120:127, 50:12:0080120:128, 50:12:0080120:129, 50:12:0080120:130 и 50:12:0080120:131, то при расчете размера арендной платы необходимо было исключать площади соответствующих земельных участков с учетом установленных дат ввода объектов в эксплуатацию, регистрации прав на помещения в них, площади участков, на которые подлежит начислению арендная плата и соответственно уменьшения площади земельных участков под введенными и переданными в эксплуатацию жилыми домами и объектами социальной инфраструктуры.

Согласно расчетам истца по встречному иску, наряду с суммами уже перечисленными в пользу Администрации по договору аренды ЗАО "Стройсевер" перечислило в этот период денежные средства за пользование земельными участками в размере 2.052.887 рублей 62 коп. Данное обстоятельство подтверждается представленными в дело платежными поручениями ответчика за 2014 - 2015 гг., справкой из Управления использования земель Администрации Мытищинского муниципального района МО от 11.12.2014 N 7692 об отсутствии задолженности по договору аренды земли N5513 от 14.06.2007 по состоянию на 01.11.2014, а также расчетом задолженности арендной платы по данным Администрации ГО Мытищи по состоянию на 08.08.2016 и платежным поручением ответчика от 25.08.2016 N 398.

Сумма переплаты за указанный период составляет 1.039.630 руб. 82 коп.

Кроме того, судом обращено внимание на то, что отказ Администрации в проведении перерасчет арендной платы нарушает права ответчика как арендатора, поскольку ответчик продолжал регулярно вносить плату за пользование участком по договору аренды в прежнем размере, что повлекло существенную переплату арендной платы со стороны ответчика.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства и переписку сторон, обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска, а встречный иск удовлетворил.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Доводы приведенные в апелляционной жалобе истца не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65, 66, 110, 123, 132, 156, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 декабря 2017 г. по делу N А40-42302/17 (11-387) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Г.С. Александрова

Судьи

Е.Б. Алексеева Б.С. Веклич