Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2018 г. N 21АП-394/18

27 марта 2018 г.

Дело N А84-604/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22.03.2018.

В полном объёме постановление изготовлено 27.03.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Остаповой Е.А. и Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Макаровой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.01.2018 по делу N А84-604/2017 (судья Ражков Р.А.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью "Ажур"

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Правительства Севастополя

о расторжении договора аренды и понуждении освободить земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Ажур" - Сивидов В.В. по доверенности от 02.06.2017;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Щеглов М.Е. по доверенности от 27.12.2017,

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ажур" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка площадью 1,1149 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул.Косарева (далее - спорный земельный участок), заключенного 03.10.2003 между Севастопольским городским советом и обществом с ограниченной ответственностью "Ажур". Истец просит так же суд обязать ответчика в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в состояние пригодное для дальнейшего использования указанный земельный участок путем освобождения его за счет ответчика. Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком взятых на себя обязательств арендатора в части освоения земельного участка, а именно по строительству и обслуживанию общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой. Истец указывает, что ответчиком, в нарушение условий договора аренды, не предоставлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность выполнения обществом обязательств по договору.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.01.2018 в удовлетворении исковых требований Департамента отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что доказательствами, имеющимися в материалах дела подтверждается наличие объективных причин, препятствовавших окончанию ответчиком строительства на арендованном им земельном участке согласно условиям договора аренды от 03.10.2003 N 973. Суд пришел к выводу об отсутствии у Департамента оснований для расторжения указанного договора аренды, установив принятие арендатором в течение срока действия договора всех необходимых действий, направленных на исполнение условий договора.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Полагает, что ответчик, в предусмотренный договором срок не осуществил строительства на арендуемом земельном участке, не развивал инженерные коммуникации города, а так же благоустройство арендуемой территории. Указывает, что данные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды земли.

Правительство Севастополя о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направило, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержали соответственно апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей Департамента и общества, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 03.10.2003 между Севастопольским городским советом (арендодателем) и частным предприятием "Ажур" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствие с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок (кадастровый номер 8536400000:01:010:0003) площадью 1,1149 га для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой, расположенный по адресу: г.Севастополь, ул.Косарева (л.д.18-21).

Согласно дополнительному договору от 30.01.2014 N 1 (л.д.22 оборот - 26) внесены изменения в договор аренды земли от 03.10.2003 года, в частности, указано, что арендодатель предоставил, а арендатор принял в срочное платное пользование спорный земельный участок для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки; приведен актуальный расчет арендной платы за использование земельного участка, а так же порядок ее внесения; определен срок действия договора аренды - до 01.05.2028, условия использования земельного участка, условия и сроки передачи земельного участка в аренду и другое.

В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды в редакции дополнительного договора на арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения застройки земельного участка в срок с 03.04.2009 до 03.02.2015 согласно решению Севастопольского городского совета от 21.05.2013 N 5575.

В соответствии с кадастровым планом на спорном земельном участке расположены незавершенные строительством нежилые здания (пункт 2.2. договора аренды в редакции дополнительного договора).

Актом проверки Севгосстройнадзора от 27.05.2016 года N 34/05-01/ОБ/16 (л.д.13) установлено, что на момент проведения проверки земельный участок по периметру огражден металлическим забором, оснащенным несколькими металлическими воротами с запирающими устройствами. На земельном участке расположены следующие объекты: капитальный объект, незавершенный строительством состоящий из трех этажей, включая цокольный, представляющий собой монолитную ж/б конструкцию, выполнено частично заполнение стен природным камнем (ракушечником), выполнено частичное остекление оконных проемов; капитальный объект, незавершенный строительством, состоящий из одного надземного этажа, представляющий собой монолитную ж/б конструкцию, выполнено заполнение стен природным камнем (ракушечником), произведено армирование для возведения ж/б колонн второго этажа, дверные (оконные) проемы не заполнены. Установлено так же, что на земельном участке расположена строительная техника - передвижной башенный кран. На момент обследования, строительные (земляные) работы не осуществлялись.

На основании результатов проведенного обследования 07.06.2016 Департаментом в адрес общества направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по спорному договору в части строительства общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой (л.д.29-30).

Письмом от 08.11.2016 N 95-Исх/14584/2016 Департамент направил ответчику предложение о расторжении договора аренды земельного участка, с приложением проекта соответствующего соглашения (л.д.33-34). Факт направления данного письма подтверждается описями вложения в ценное письмо с уведомлением.

Полагая, что ответчик противоправно уклоняется от расторжения договора аренды земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 23 Закона 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

С учетом положений статьи 9 Земельного кодекса Украины, Закон N 3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя", пункта 3, пункта 6 решения Севастопольского городского совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя", пункта 2 статьи 25 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", пункта 1, пункта 2 статьи 10 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 6-ЗС "О системе исполнительных органов государственной власти города Севастополя", Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является функциональным правопреемником Севастопольского городского совета в сфере земельных правоотношений, и, как следствие, права и обязанности арендодателя по настоящему договору перешли к Департаменту.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные нормы содержатся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, основанием для обращения Департамента с соответствующим иском послужило существенное, по мнению истца, нарушение ответчиком условий договора аренды, выразившееся в не освоении арендатором земельного участка, не осуществлении строительства в сроки, установленные договором аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.09.2017 г. по делу N А84-1077/2016 установлено, что ООО "Ажур" по условиям заключенного между сторонами договора аренды земельного участка публичной собственности возвел и оформил право собственности на объект незавершенного строительства, 43% готовностью, но должен был в срок до 03.02.2015 завершить его застройку. Установлено так же, что в апреле 2014 года высшим исполнительным органом власти Севастополя был издан распорядительный акт о запрете любого капитального строительства на территории города до получения особого распоряжения (распоряжение и.о. губернатора Севастополя от 17.04.2014 N 46), то есть в силу прямого запрета общество фактически было лишено возможности осуществлять строительство, тем самым были ограничены его права. С целью преодоления таких препятствий и попыткой совершить действия по устранению непредвиденного обстоятельства, истец обратился в соответствующую Комиссию по вопросу предоставления разрешения на возобновление строительных работ (далее - Комиссия), во исполнение решения которой истцом был получен кадастровый паспорт на земельный участок и осуществлено обращение в орган архитектуры и градостроительства города Севастополя относительно выполнения иных условий, указанных в решении Комиссии, связанного с корректировкой плана благоустройства территории, находящейся за пределами границ арендуемого земельного участка.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что обществом совершены все возможные действия, направленные на выполнение условий Комиссии в пределах своих обязательств, определенных договором аренды, однако разрешение на продолжение строительных работ по определенных причинам получено не было. Вследствие указанных выше непредвиденных обстоятельств, оговоренные в договоре сроки строительства были нарушены и истекли.

По результатам рассмотрения спора о внесении изменений в договор аренды земли от 03.10.2003 N 973 в части продления сроков строительства в рамках дела N А84-1077/2016 Арбитражным судом города Севастополя вынесено решение от 07.09.2017 года о частичном удовлетворении иска ООО "Ажур" и внесении изменений в договор аренды земли от 03.10.2003 N 973 посредством изложения в новой редакции некоторых пунктов договора от 03.10.2003 N 973.

В частности, пункт 4.3 договора аренды земли от 03.10.2003 изложен в следующей редакции: "При этом нормативно денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание с 03.04.2009 и до истечения трехлетнего срока с даты вступления решения суда по делу А84-1077/2016 в законную силу".

Пункт 8.1 договора аренды земли от 03.10.2003 N 973 изложен в следующей редакции: "На арендованный земельный участок устанавливаются ограничения в его использовании в части окончания строительства на земельном участке в срок с 03.04.2009 и до истечения трехлетнего срока с даты вступления решения суда по делу А84-1077/2016 в законную силу".

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что преюдициальным решением Арбитражного суда города Севастополя по делу N А84-1077/2216 установлено наличие объективных причин, препятствующих окончанию строительства, а также продлен срок строительства объекта, обусловленного условиями договора аренды земли от 03.10.2003 N 973.

На основании изложенного коллегия апелляционного суда соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у Департамента оснований для расторжения договора аренды от 03.10.2003 N 973, в связи с принятием арендатором в течение срока действия договора всех необходимых действий, направленных на исполнение условий договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности исковых требований.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.01.2018 по делу N А84-604/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

Е.А. Остапова Н.И. Сикорская