Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2018 г. N 15АП-20760/17

город Ростов-на-Дону

23 марта 2018 г.

дело N А32-45658/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Попова А.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью "Тупсеагропромсервис"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 13.11.2017 по делу N А32-45658/2016

по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края

к обществу с ограниченной ответственностью "Тупсеагропромсервис"

при участии третьих лиц: администрации муниципального образования Туапсинский район; Тлепщука Баксета Хусейновича

о взыскании задолженности, пени,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тупсеагропромсервис" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 065 586,51 руб., пени в размере 584 522,27 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик надлежащим образом не исполнил договорное обязательство по внесению арендных платежей за период с 01.01.2014 по 18.12.2014, в результате чего образовалась задолженность, на которую истцом начислена неустойка за период с 11.01.2014 по 25.11.2016 из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Туапсинский район, Тлепщук Баксет Хусейнович.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2017 исковые требования удовлетворены частично, с ОАО "Туапсеагропромсервис" в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края взыскано 665 800,29 руб. задолженности и 218 441,89 руб. пени. В остальной части иска отказано.

Суд установил, что согласно договору аренды от 25.10.2007 N 0000003344 ответчику был передан земельный участок с кадастровым номером 23:33:1305001:41. Поскольку с 2012 года объект недвижимости на данном участке принадлежит иному лицу (Тлепщуку Б.Х.) данный земельный участок был впоследствии разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 23:33:1305001:258 (используется ответчиком) и 23:33:1305001:259 (используется третьим лицом). В связи с указанными обстоятельствами суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендную плату за период с 01.01.2014 по 07.05.2014 (то есть до даты возникновения участков, образованных путем раздела исходного участка, сопряженной судом с моментом государственной регистрации права на вновь образованные участки - 08.05.2014) необходимо исчислять исходя из кадастровой стоимости исходного земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:41 (143 376 829,70 руб.), а с 08.05.2014 по 18.12.2014 исходя из кадастровой стоимости вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:259 (12 700 000 руб.). При этом, суд посчитал, что обязанность оплачивать пользование земельным участком с кадастровым номером 23:33:1305001:258 (и соответствующей части участка с кадастровым номером 23:33:1305001:41 до 08.05.2014) у ответчика отсутствует. Ввиду частичного удовлетворения требования о взыскании долга, производное требование о взыскании пени также удовлетворено в части.

Стороны обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество просило решение суда отменить в части взыскания с ответчика 622 849,44 руб. долга и 191 030,04 руб. пени, вынести по делу новый судебный акт об отказе в иске на эту сумму.

Ответчик указывает, что на кадастровом учете в период с 13.01.2014 по 07.05.2014 одновременно состояли и исходный участок со статусом "постоянный учет" (23:33:1305001:41) и вновь образованные участки со статусом "временный учет" (23:33:1305001:258, 23:33:1305001:259). Суд при принятии решения, в случае, когда фактически на кадастровом учете находились и исходный и вновь образованные участки со значительной разницей в кадастровой стоимости, отдал приоритет стоимости исходного участка, хотя закон не содержит такого приоритета. Суд также не учел, что обязательство по внесению арендной платы с 01.01.2014 по 07.05.2014 является долевым, а не солидарным. Суд не принял во внимание, что договор расторгнут соглашением от 21.04.2014, в котором отсутствует указание на наличие задолженности на стороне ответчика, таким образом, оснований для обращения с иском для дальнейшего взыскания у ответчика не имелось.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда в части отказа в удовлетворении иска отменить, требования удовлетворить в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что департамент вправе взыскивать с ответчика арендную плату за весь участок вне зависимости от наличия объекта недвижимости иного лица, поскольку использование участка для предпринимательских целей влечет солидарную ответственность арендаторов.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.10.2007 между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 0000003344 (далее - договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:33:1305001:41 общей площадью 27 867 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Холодный родник, для эксплуатации производственной базы (п. 1.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.03.2008 N 23-23-13/016/2008-244.

Согласно п. 6.2 договора срок его действия установлен в течение 49 лет до 25.10.2056 года.

В соответствии с пунктом 2.4. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Согласно акту приема-передачи договоров аренды земельных участков от 17.03.2014, все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 25.10.2007 N 0000003344 перешли от администрации муниципального образования Туапсинский район к истцу. Право государственной собственности Краснодарского края зарегистрировано 12.02.2013, о чем выдано свидетельство от 12.02.2013 серии 23-АЛ N 358864.

По данным кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:41 от 01.03.2007 г. на данном участке расположены объекты недвижимости, отображенные на чертеже в разделе третьем.

По данным кадастровой выписки об указанном земельном участке, он поставлен на кадастровый учет 15.09.2005.

В соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21.04.2014 N 540 "О разделе земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:41, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, расположенного в Туапсинском районе" земельный участок с кадастровым номером 23:33:1305001:41 общей площадью 27 867 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Холодный родник на два земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером 23:33:1305001:258 площадью 2 060 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером 23:33:1305001:259 площадью 25 812 кв. м;

После раздела земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:41 (далее - исходный участок) 08.12.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком заключены договоры аренды N 0000003735 и 00000037396 (далее договоры), согласно которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду вновь образованные при разделе земельные участки:

- с кадастровым номером 23:33:1305001:258 площадью 2 060 кв.м;

- с кадастровым номером 23:33:1305001:259 площадью 25 812 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Холодный родник, для эксплуатации производственной базы (п. 1.1 договоров).

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно п. 7.2 договоров срок их действия установлен до 25.10.2056 года.

В соответствии с пунктами 2.3. договоров арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

В пункте 11.1 договора N 0000003735 указано, что договор аренды земельного участка от 25.10.2007 N 3300003344 считается расторгнутым с даты государственной регистрации настоящего договора (то есть договора N 0000003735).

Также между сторонами заключено соглашение от 19.12.2014 о расторжении договора аренды земельного участка от 25.10.2007 N 3300003344, в пункте 3 которого указано на его вступление в силу с 21.04.2014, а в пункте 2 отражено отсутствие задолженности арендатора по арендной плате.

Ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.01.2014 по 18.12.2014 не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 2 065 586,51 руб., истец в адрес ответчика направил претензию от 26.09.2016 N 52-26728/16-32-20 с просьбой незамедлительно погасить образовавшуюся задолженность.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон как арендные.

В соответствии со ст. 36 Конституции РФ, п. 7 ст. 1 ЗК РФ, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 25.10.2007 между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 0000003344, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:33:1305001:41 общей площадью 27 867 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Холодный родник, для эксплуатации производственной базы

В последующем Тлепщук Б.Х. приобрел у ответчика по договору купли-продажи от 04.03.2010 в собственность часть (382/967 доли в праве) 2-х этажного нежилого здания станции техобслуживания с последующим разделом здания в натуре по договору от 25.10.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 14.06.2012 серия 23-АК N 687479.

В пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в частности, указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, Тлепщук Б.Х. вступил в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора N 0000003344 от 25.10.2007 в качестве арендатора земельного участка.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Между тем, из материалов дела не усматривается, что объект недвижимости, принадлежащий Тлепщуку Б.Х. и расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:33:1305001:41 общей площадью 27 867 кв.м (а впоследствии на земельном участке с кадастровым номером 23:33:1305001:258 площадью 2 060 кв. м), используется в предпринимательских целях.

Так, до продажи и раздела здание в целом являлось станцией технического обслуживания. Однако ни из договора купли-продажи, ни из договора о реальном разделе не следует, что такое назначение сохранено после раздела здания. В свидетельстве о государственной регистрации права, полученном Тлепещуком Б.Х. после раздела здания, исключено наименование здания как станции техобслуживания. Тлепещук Б.Х. не является индивидуальным предпринимателем (сведения о регистрации указанного лица в качестве индивидуального предпринимателя в ЕГРИП отсутствуют, департаментом обратное не доказано). Наименования полученных Тлепещуком Б.Х. при разделе здания помещений (гараж, склад, генераторная, комната для персонала) не позволяет констатировать факт использования третьим лицом участка в предпринимательских целях, равно как и определенный до покупки и раздела участка вид разрешенного использования участка (для эксплуатации производственной базы), при том, что раздел участка осуществлялся ответчиком единолично. Указанное не оценивается судом как достаточное для установления факта осуществления третьим лицом предпринимательской деятельности в приобретенных помещениях и на спорной территории. В апелляционной жалобе департамент полагает, что такой характер пользования следует из представленных в материалы дела актов обследования. Однако из актов обследования земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:258 от 22.07.2014 и от 10.05.2017 не следует, каким образом Тлепещук Б.Х. использует участок, отражен только вид разрешенного использования по данным кадастрового учета.

Таким образом, ни в суде первой инстанции, ни с апелляционной жалобой, ни в апелляционном суде департамент не представил доказательств действительного использования спорного земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:41 до момента его раздела Тлепещуком Б.Х. в предпринимательских целях.

Соответственно оснований полагать обязательство солидарным не имеется, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что обязанность у ответчика по оплате арендной платы имеется лишь в отношении фактически используемой части участка, которая впоследствии сформирована как самостоятельный участок с кадастровым номером 23:33:1305001:259. Материалы дела не позволяют опровергнуть правильность определения доли ответчика в обязательстве, расчет судом первой инстанции правомерно определен с учетом уменьшения площади земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:41 на 2 060 кв.м

Вывод суда первой инстанции о долевом характере ответственности соответствует нормам действующего законодательства, расчет за период с 01.01.2014 по 07.05.2014 судом первой инстанции произведен верно.

Согласно кадастровому паспорту от 24.11.2016 N 2343/12/16-1462292 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:41 составляет 143 376 829,70 руб. Для расчета арендной платы исходя из данной площади определен УПКЗ (на 1 кв.м) и применен к уменьшенной площади с последующим умножением на ставку и коэффициенты инфляции.

Апелляционный суд полагает такой расчет верным.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 23:33:1305001:41 общей площадью 27 867 кв. м разделен на два земельных участка с кадастровым номером 23:33:1305001:258 площадью 2 060 кв. м и с кадастровым номером 23:33:1305001:259 площадью 25 812 кв. м.

Согласно выписки из ГКН земельный участок с кадастровым номером 23:33:1305001:259 в собственности Краснодарского края с 08.05.2014 (номер государственной регистрации 23-23-01/2029/2014-882).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 20.01.2015 N 3/52 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:259 площадью 25 812 кв. м с 13.01.2014 в размере 12 700 000 руб.

Следовательно, арендную плату за период с 01.01.2014 по 07.05.2014 необходимо исчислять исходя из кадастровой стоимости 143 376 829,70 руб. (путем определения УПКЗ и умножения на уменьшенную площадь участка), а с 08.05.2014 по 18.12.2014 из кадастровой стоимости 12 700 000 руб.

Доводы общества об обратном основаны на ошибочном понимании норм материального права.

Согласно п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.

Поскольку право собственности за Краснодарским краем было зарегистрировано 08.05.2014, то кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:1305001:259 в размере 12 700 000 руб. можно применять только с даты регистрации (08.05.2014).

Постановка земельного участка на временный кадастровый учет не создает объекта права. Суд правомерно руководствовался в расчетах моментом государственной регистрации права, с которым законом сопряжено возникновение сформированного в результате раздела участка как объекта права и трансформация статуса участка в ГКН из временного в учтенный. Кадастровая стоимость является характеристикой земельного участка существующего в качестве объекта права. Следовательно, до момента юридического возникновения объекта права не может быть использована и такая его характеристика как кадастровая стоимость.

Ссылки ответчика на допущенное истцом бездействие, выразившееся в несвоевременной регистрации права собственности Краснодарского края на спорный земельный участок, судом не принимаются, так как ответчиком не представлены доказательства его незаконности. Кроме того, такие ссылки в принципе не являются основанием уменьшения установленной императивно арендной платы, а могут быть лишь основанием отдельного убыточного иска.

Исходя из аналогичной логики, не может быть принят и довод жалобы ответчика о неправомерности использования в расчетах кадастровой стоимости участка 23:33:1305001:41 после 21.04.2014 (даты расторжения договора N 0000003344 от 25.10.2007). При этом суд отмечает, что расторжение договора связано именно с разделом участка, без реального прекращения пользования, ввиду чего до возникновения участков 23:33:1305001:259 и 23:33:1305001:259 как объектов права, не мог измениться и объект аренды.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы за спорный период произведен истцом в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50), также учтен коэффициент инфляции 2013 года в размере 5,5% и коэффициент инфляции 2014 года в размере 5%.

С применяемой в расчете методикой (формулой) начисления арендной платы по иным основаниям (кроме кадастровой стоимости) ответчик не спорит.

Ответчиком обязательство по внесению арендных платежей частично исполнено, в сумме 231 946,61 руб.

Таким образом, сумма задолженности, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, составляет 665 800,29 руб. и верно определена судом первой инстанции.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 11.01.2014 по 25.11.2016 в размере 584 522,27 руб., рассчитанной на основании суммы основного долга в размере 2 065 586,51 руб. По просьбе суда первой инстанции истец также произвел расчет пени на сумму долга 665 800,29 руб., согласно которому пеня составила 218 441,89 руб.

Согласно п. 5.2 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку требование о взыскании задолженности судом первой инстанции удовлетворены в части 665 800,29 руб., то и требование о взыскании пени правомерно удовлетворено в части путем расчета пени от суммы задолженности в размере 665 800,29 руб., что составило 218 441,89 руб.

О применении положений статьи 333 ГК РФ в суде первой инстанции ответчик не заявлял, оснований для самостоятельного снижения суммы неустойки, у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы общества по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на общество. Департамент от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2017 по делу N А32-45658/2016 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

А.А. Попов О.А. Сулименко