Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2018 г. N 15АП-2982/18

город Ростов-на-Дону

24 марта 2018 г.

дело N А32-22211/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей В.В. Ванина, Н.В. Нарышкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гребенкиной И.П.,

при участии:

от заявителя (истца): представитель

от заинтересованного лица (ответчика): представитель не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2018 по делу N А32-22211/2016

по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир-93" (ОГРН 1022302957434, ИНН 2320033859)

о взыскании задолженности в размере 624826,07 руб., неустойки в размере 59057,23 руб.,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Альтаир-93" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору N 4900770852 от 04.05.2008 за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204029:53 за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 в размере 624 826 рублей 07 копеек, а также взыскании неустойки в размере 59 057 рублей 23 копейки и о расторжении договора аренды от 04.05.2008 N 4900770852 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53.

Администрация обратилась с ходатайством об изменении основания исковых требований в части требования о расторжении договора аренды земельного участка, просила расторгнуть договор аренды земельного участка также в связи с нарушением арендатором градостроительного законодательства в виде производства строительных работ до получения разрешения на строительство.

Определением от 30.05.2017 ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2018 в удовлетворении иска отказано.

Решение мотивировано тем, что размер годовой арендной платы подлежит расчету исходя из рыночной стоимости земельного участка. В материалах дела находится не оспоренный ни одной из сторон договора отчет об определении размера годовой арендной платы за земельный участок от 09.12.2014 N 2-34/ОЗ-2014, выполненный ООО "АМСО" по заказу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи в рамках исполнения муниципального контракта, в котором содержится вывод о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53, в размере 5 274 360 рублей.

Из акта сверки платежей по данному договору, представленному администрацией города Сочи, и платежному поручению, предоставленному ответчиком, видно, что арендатором за период с 01.01.2013 по 30.06.2016 внесено 535 338 рублей 71 копейка.

Учитывая изложенное, у арендатора имеется переплата по договору аренды, в связи с чем задолженность по арендным платежам отсутствует, а, следовательно, неправомерным является и начисление неустойки.

Суд не нашел оснований для удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды земельного участка в связи с самовольным строительством, поскольку решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2017 по делу N А32-7772/2017 в иске администрации о сносе самовольной постройки, расположенной на спорном земельном участке, отказано. Суд указал, что доводы администрации о нарушении градостроительного законодательства, достаточного для расторжения договора аренды земельного участка, не получили своего подтверждения при рассмотрении иска администрации о сносе самовольной постройки.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просила решение суда от 25.01.2018 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- администрацией произведен расчет задолженности за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53 за период с 01.10.2014 по 31.03.2016, согласно которому задолженность составляет 624 826 рублей 07 копеек, а также начислена неустойка в размере 59 057 рублей 23 копейки. В адрес ответчика направлялась претензия с требованием ликвидировать задолженность в десятидневный срок, которая была оставлена ответчиком без ответа.

- ответчиком нарушен п. 5.2.13 вышеуказанного договора аренды, согласно которого арендатор обязуется не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до получения письменного согласия арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке;

- даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Начисленная арендодателем неустойка арендатором не оплачена. Решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно и нарушает права администрации г. Сочи как участника договорных отношений.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Заявитель (истец) и заинтересованное лицо (ответчик) явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Сочинским филиалом) и ООО "Альтаир-93" согласно распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 30.04.2008 года N 405 заключен договор от 04.05.2008 N7700000852 о предоставлении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53 общей площадью 630 кв.м., расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3 стр. 1, предоставленного для эксплуатации здания кафе "Континент".

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи договор аренды от 04.05.2008 N 7700000852 считается договором от 04.05.2008 за номером N 4900770852.

Дополнительным соглашением от 24.12.2014 к договору аренды, арендодатель устанавливает новые параметры размера арендной платы с 13.01.2015 в соответствии с отчетом об определении размера годовой арендной платы, от 09.12.2014 N 2-34/ОЗ-2014 и составляет 452 013 рублей в год.

Истцом произведен расчет задолженности за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53 за период с 01.10.2014 по 31.03.2016, согласно которому задолженность составляет 624 826 рублей 07 копеек, а также начислена неустойка в размере 59 057 рублей 232 копейки.

В адрес ответчика направлялась претензия с требованием ликвидировать задолженность в десятидневный срок, которая была оставлена ответчиком без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.

При решении вопроса об обоснованности заявленных истцом требований суд первой инстанции руководствовался следующим.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшим в спорный период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Учитывая, что в силу выше приведенных норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428 по делу N А12-11992/2013).

Спорный земельный участок расположен на территории города-курорта Сочи и в заявленный истцом период находился в собственности указанного муниципального образования.

К отношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы согласно постановлению N 791 (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку в пункте 2 постановления N 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 и постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление N 1061).

Преамбулой к правилам, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1. Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап = Р х С х Ки,

где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу N А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу N А32-31400/2015.

Согласно пункту 5.2 Правил N 1061 при расчете коэффициента инфляции Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации для целей исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение всех коэффициентов-дефляторов К1 годов, следующих за годом проведения рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

Однако, как следует из пункта 4.1 Правил N 1061, указанный пункт 5.2 подлежит применению только в случаях, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления N 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 9.2 постановления N 210.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014.

С учетом изложенного, суд пришел к верному выводу, что приведенная истцом методика расчета арендной платы за земли муниципальной собственности, расположенные на территории города Сочи, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Для расчета арендной платы в данном случае подлежит применению ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости.

В материалах дела находится не оспоренный ни одной из сторон договора отчет об определении размера годовой арендной платы за земельный участок от 09.12.2014 N 2-34/ОЗ-2014, выполненный ООО "АМСО" по заказу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи в рамках исполнения муниципального контракта, в котором содержится вывод о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53, в размере 5 274 360 рублей.

Из акта сверки платежей по данному договору, представленному администрацией города Сочи, и платежному поручению, предоставленному ответчиком, видно, что арендатором за период с 01.01.2013 по 30.06.2016 внесено 535 338 рублей 71 копейка.

Учитывая изложенное, у арендатора имеется переплата по договору аренды, в связи с чем, задолженность по арендным платежам отсутствует, а, следовательно, неправомерным является и начисление истцом неустойки.

Требование о расторжении договора правомерно отклонено судом ввиду следующего.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обоснование уточненного требования администрация сослалась на осуществление ответчиком на участке самовольного строительства до выдачи разрешения на строительство. Как установил суд первой инстанции, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2017 по делу N А32-7772/2017 в иске администрации о сносе самовольной постройки, расположенной на спорном земельном участке, отказано,

Таким образом, доводы администрации о нарушении градостроительного законодательства, достаточного для расторжения договора аренды земельного участка, не получили своего подтверждения при рассмотрении иска администрации о сносе самовольной постройки.

Суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2018 по делу N А32-22211/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

В.В. Ванин Н.В. Нарышкина