Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2018 г. N 17АП-1197/18

г. Пермь

19 марта 2018 г.

Дело N А60-55475/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жуковой Т.М.,

судей Макарова Т.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Некрасовой А.С.,

при участии:

от истца и от ответчика, представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца - общества с ограниченной ответственностью "Артель",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 декабря 2017 года

по делу N А60-55475/2017,

принятое судьей Н.В. Соболевой,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Артель" (ОГРН 1086671005190, ИНН 6671256957)

к Администрации города Екатеринбурга

о взыскании стоимости капитального ремонта арендованного имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Артель" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации города Екатеринбурга (далее - ответчик) о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта арендованного имущества в размере 3 996 438 руб. 22 коп. (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст.49 АПК РФ уточнения размера исковых требований).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12 декабря 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись, истец обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

В апелляционной жалобе истец указывает на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела. Ссылается, что ответчиком не исполнены его законные обязанности по проведению капитального ремонта здания, это обстоятельство привело к тому, что истец вынужден был самостоятельно за период пользования арендованным имуществом произвести ремонтные работы в здании. Полагает, что увеличение выкупной стоимости арендуемого здания произошло за счет произведенного истцом капитального ремонта. Обращает внимание, что в настоящий момент истец осуществляет оплату по договору купли-продажи муниципального имущества и фактически сейчас выплачивает ответчику сумму произведенного капитального ремонта еще раз, так как выкупная стоимость определена с учетом ремонта, а затраты на ремонт истцу не возмещены. Отмечает, что согласие ДУМИ на проведение капитального ремонта и предоставление истцом необходимых документов для их проверки Контрольно-ревизионным управлением Администрации г. Екатеринбурга подтверждается материалами дела.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст.156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

До судебного заседания от истца и от ответчика в суд апелляционной инстанции поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей. Ходатайства рассмотрены судом апелляционной инстанции в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворены.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды N 49000280 от 10.02.2011, согласно которому истцу передано в аренду встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу г. Екатеринбург ул. Чернышевского, д. 12, год ввода в эксплуатацию-1917, назначение - торговое, конторское.

В декабре 2011 года - январе 2012 года ООО "Проект-Групп" составлено заключение по результатам обследования строительных конструкций 2-х этажного здания, расположенного в Ленинском административном районе Екатеринбурга по улице Чернышевского, 12. По результатам обследования строительных конструкций двухэтажного кирпичного здания по ул. Чернышевского, 12 в Екатеринбурге, установлено, что общее техническое состояние здания оценивается как аварийное, определено, что в здании необходимо проведение ремонтных работ.

В соответствии с п. 3.2.7. договора аренды капитальный ремонт, перепланировка, переустройство арендуемого объекта производятся только с предварительного письменного согласия арендодателя.

В связи с неотложной необходимостью проведения капитального ремонта из-за состояния арендованного имущества (подтверждено заключением от 27.02.2012) Администрацией города Екатеринбурга письмом от 15.05.2013 N 02.09-28/4971 согласовано проведение реконструкции (капитального ремонта) здания по ул. Чернышевского, д. 12.

В период пользования арендованным имуществом арендатором произведены ремонтные работы в здании, что подтверждено договором подряда от 19.09.2012 N 19/09/2012, актом о приемке выполненных работ N2 от 10.10.2013, актом о приемке выполненных работ N1 от 26.03.2013.

Общая стоимость выполненных работ согласно справке N 1 от 26.03.2013, справке N 2 от 10.10.2013 составила 4 548 768 руб. 52 коп.

25.08.2017 истец направил ответчику письмо с требованием возместить размер затрат на проведение капитального ремонта арендуемого недвижимого имущества в размере 3 996 438 руб. 22 коп., которое было оставлено ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Оценив в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) обжалуемого судебного акта не имеется, в связи со следующим.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Из обстоятельств дела следует, что между сторонами возникли отношения, связанные с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого обществом, как субъектом малого предпринимательства, регулируемые Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии с абз. 2 ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134, нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к иным нормам законодательства о приватизации, равно как и к правилам гражданского законодательства. Последние подлежат применению лишь в отсутствии специального регулирования названным Законом.

Судьба неотделимых улучшений арендованного имущества, арендуемого субъектом малого предпринимательства, определяется правилами ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым их стоимость засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

Иных способов возмещения арендатору расходов, понесенных в результате капитального ремонта выкупаемого муниципального имущества, законодательство не устанавливает.

При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области от 01.08.2016 по делу N А60-45745/2015 следует, что судом разрешены разногласия сторон по договору купли-продажи N 1424 от 03.10.2014 муниципального имущества (встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу г. Екатеринбург ул. Чернышевского, д. 12, год ввода в эксплуатацию 1917, назначение - торговое, конторское), при этом вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений не был предметом рассмотрения в данном деле.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 29 декабря 2016 года по делу N А60-49375/2016 истцу было отказано в удовлетворении исковых требований о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества. При этом суд указал, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого муниципального имущества возможен при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора, следовательно, установление цены в договоре купли-продажи является результатом согласования воли сторон, поэтому оснований для ее последующего изменения судом не установлено.

Кроме того, в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 по указанному делу установлено, что вопреки доводам истца, после заключения договора купли-продажи у ответчика не возникло обязанности по зачету в счет оплаты по договору купли-продажи стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных истцом.

Согласно условиям договора аренды, обязанность по внесению арендной платы была определена сторонами не в денежной форме, допускающей возможность переплаты арендных платежей, а возложением на арендатора обязанности осуществить капитальный ремонт объекта аренды в порядке части 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, заключая договор купли-продажи N 1424 от 03.10.2014, стороны прекратили на будущее время все права и обязанности из договора аренды, включая те, которые связаны с внесением арендной платы в порядке п. 1 ст. 407 ГК РФ (абз. 5 п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Следовательно, с момента выкупа арендованного имущества отношения сторон не регулируются правилами об аренде, положенными в основание заявленного иска.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать на отсутствие оснований применять к настоящему спору и положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении по правилам статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендованное имущество вместе с неотделимыми улучшениями, способными увеличить его стоимость, не было передано арендодателю, что могло бы повлечь на стороне последнего неосновательное обогащение, а осталось в обладании общества.

Заключая договор купли-продажи арендованного муниципального имущества стороны достигли соглашения относительно цены выкупаемого помещения, не передавая разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правом требовать возмещения стоимости произведенных улучшений муниципального имущества при его выкупе общество своевременно не воспользовалось.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции считает, что заявленные истцом требования по существу направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими цены и порядка ее уплаты.

Таким образом, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что по настоящему делу истцом заявлены исковые требования без учета вышеназванных положений действующего законодательства и состоявшихся судебных актов по делам N А60-45745/2015, N А60-49375/2016.

На основании изложенного, доводы заявителя апелляционной жалобы, отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы, заявленные в суде первой инстанции, которые были рассмотрены судом и правомерно отклонены. Заявленные доводы выражают несогласие заявителя с произведенной судом оценкой установленных по делу обстоятельств и содержат его собственное мнение относительно данных обстоятельств, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст.270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя апелляционной жалобы, согласно ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 декабря 2017 года по делу N А60-55475/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.М. Жукова

Судьи

Т.В. Макаров М.А. Полякова