Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2018 г. N 10АП-3779/18

г. Москва

22 марта 2018 г.

Дело N А41-33174/17

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Немчиновой М.А.,

судей: Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Искендеровой Я.Г.

при участии в заседании:

от истца Администрации городского округа Химки Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика Садоводческого некоммерческого товарищества "Взлет" - Островский С.В. представитель по доверенности от 04 марта 2016 года, Прокофьева Н.Н. представитель по доверенности от 05 февраля 2018 года,

от третьих лиц Государственной компании "Автодор", Федерального дорожного агентства - представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2017 года по делу N А41-33174/17, по иску Администрации городского округа Химки Московской области к Садоводческому некоммерческому товариществу "Взлет" о взыскании и расторжении договора аренды, третьи лица - Государственная компания "Автодор", Федеральное дорожное агентство,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Садоводческому некоммерческому товариществу "Взлет" (далее - ответчик), в котором просила:

- взыскать 3 141 998 руб. 56 коп. задолженности по оплате арендной платы за период с 3 квартала 2013 года по 1 квартал 2017 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка N 156 от 16 марта 1995 года, 1 206 925 руб. 64 коп. неустойки за период с 01 июля 2013 года по 24 апреля 2017 года;

- расторгнуть договор аренды земельного участка N 156 от 16 марта 1995 года общей площадью 8,0 га, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский район, вблизи дер. Мелькисарово, для коллективного огородничества;

- обязать СНТ "Взлет" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок общей площадью 8,0 га, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский район, вблизи дер. Мелькисарово, для коллективного огородничества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Государственная компания "Автодор", Федеральное дорожное агентство.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 58-59 т. 2).

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 16 марта 1995 года Администрация городского округа Химки Московской области (арендодатель) и СНТ "Взлет" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 156, согласно которому арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 8,0 га, с кадастровым номером 50:10:020904:39, находящийся по адресу: вблизи дер. Мелькисарово Химкинского района, для коллективного огородничества.

Пунктом 1.2 договора, срок аренды устанавливается на 49 лет.

В соответствии с пунктом 3.1 договора сумма ежегодной платы за арендованный земельный участок исчисляется в размере ставки земельного налога с коэффициентом 1,3 за единицу площади. В дальнейшем размер арендной платы может пересматриваться в рамках действующего законодательства, но не чаще чем раз в год.

В силу пункта 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором равными долями не реже одного раза в три месяца с момента вступления в силу настоящего договора.

Пунктом 4.2 договора установлено, что арендодатель обязан эффективно использовать земельный участок в соответствии с целевым значением.

За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством (глава 7 договора).

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 3 квартала 2013 года по 1 квартал 2017 года составила 3 141 998 руб. 56 коп., на которую начислена неустойка в сумме 1 206 925 руб. 64 коп.

Истец 23 марта 2017 года направил в адрес ответчика претензию, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения.

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Поскольку в досудебном порядке ответчик образовавшуюся задолженность не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик не имел возможности во взыскиваемый период использовать арендованный земельный участок согласно виду его разрешенного использования.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом в силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09. апреля 2013 года N 13689/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года N 302-ЭС14-735 по делу N А19-1917/2013 определена правовая позиция, в соответствии с которой арендатор освобождается от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, когда арендатор лишен возможности использовать имущество, поскольку со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление.

Как следует из материалов дела, согласно кадастровой выписке в отношении данного земельного участка, граница земельного участка с кадастровым номером 50:10:020904:39 не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Постановлением Главы городского округа Химки Московской области от 22 июня 2007 года N 992 утверждены проекты границ земельных участков ориентировочной площадью 1 303 733 кв.м., расположенных на территории г. Химки Московской области и необходимых для строительства федеральной автомобильной дороги М-10 "Россия" на участке МКАД в районе Бусиновской транспортной развязки до Шереметьево-1 (км 29+300) с обходом г. Химки (Москва - Санкт-Петербург), Московская область.

Актом о выборе земельного участка для строительства федеральной автомобильной дороги М-10 "Россия" на участке МКАД в районе Бусиновской транспортной развязки до Шереметьево-1 (км. 29+300) с обходом г. Химки (Москва - Санкт-Петербург), Московская область от 22 июня 2007 года, согласован и рекомендован к утверждению выдел земельного участка для строительства, размещения и эксплуатации проектируемой скоростной автомагистрали, согласованы примерные размеры намечаемых к изъятию земель.

Распоряжением Федерального дорожного агентства от 16 февраля 2009 года N 45-р "Об изъятии земельных участков и объектов недвижимости для нужд Российской Федерации в целях обеспечения реализации инвестиционного проекта "Строительство скоростной автомобильной дороги Москва - Санкт-Петербург на участке 15-й км. - 58-й км." для нужд Российской Федерации изъяты земельные участки.

Земельный участок с кадастровым номером 50:10:020904:34 поставлен на кадастровой учет 08 июня 2009 года и принадлежит на праве собственности Российской Федерацией, также зарегистрировано обременение в виде договора аренды с арендатором ГК "Российские автомобильные дороги".

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 17 ноября 2009 года N 1464-О-О, закрепленное в статье 82 АПК РФ право лиц, участвующих в деле, ходатайствовать о назначении экспертизы является дополнительной процессуальной гарантией их конституционного права на судебную защиту, поскольку предоставляет возможность обосновать правомерность занимаемой ими позиции по делу в случае, когда для этого необходимы специальные знания в различных областях науки, техники, искусства, ремесла.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ по ходатайству ответчика Арбитражный суд Московской области определением от 07 ноября 2017 года назначил по настоящему делу судебную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО "Лаборатория Судебных Экспертиз" Тарасову Юрию Викторовичу.

На разрешение экспертов судом поставлен следующий вопрос: "Установить с выходом на местность и имеющихся в материалах дела N А41-33174/17 правоустанавливающих документов, содержащих сведения об описании границ земельных участков, имеется ли пересечение границ земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020904:39 с границами земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020904:34. Если имеется, установить площадь и границы пересечения, описать графически".

Согласно выводам эксперта Тарасова Юрия Викторовича, изложенных в заключении эксперта N 028-ЗЭ от 27 ноября 2017 года, имеется пересечение границ земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020904:39 с границами земельных участков с кадастровыми номерами: 50:10:0020904:34 (30 393 кв.м.); 50:10:0020903:15 (8 405 кв.м.); 50:10:0020904:55 (1 500 кв.м.); 50:10:0020904:20 (721 кв.м.); 50:10:0020904:18, 50:10:0020904:17 (1198 кв.м.); 50:10:0020904:24 (533 кв.м.); 50:10:0020903:12 (11 254 кв.м.); 50:10:0020904:51 (2 065 кв.м.).

В соответствии с частью 1 статьи 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его.

Требования к заключению экспертов предусмотрены частью 2 статьи 86 АПК РФ.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении содержится ответ на поставленный судом вопрос, заключение мотивировано, вывод эксперта предельно ясен, обоснован исследованными обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, ответчиком не представлены.

Таким образом, заключение экспертизы и дополнение к нему в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ подлежат принятию судом в качестве надлежащего доказательства по делу и подлежат оценке наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ), в связи с чем суд принимает выводы, изложенные в заключении.

Поскольку из представленного заключения эксперта следует, что 56 069 кв.м. из 80 000 кв. м земельного участка заняты участками лесного фонда и занятыми федеральными автодорогами (федеральной собственности), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик не имел возможности во взыскиваемый период использовать арендованный земельный участок согласно виду его разрешенного использования.

Доводы истца о том, что ответчик обязан оплачивать аренду за пользование земельными участками, которые не были изъяты для государственных нужд (в том числе в результате фактического изъятия) судом отклоняется, поскольку в результате такого фактического изъятия, земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020904:39 был разделен на множество земельных участков, образовалась чересполосица, отсутствует свободный доступ к земельным участкам, находящимся внутри автомобильных дорог и полос отвода.

Поскольку со стороны ответчика отсутствует просрочка исполнения обязательства по оплате аренды, исковые требования о расторжении договора аренды по указанным основаниям не подлежат удовлетворению.

При этом, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020904:39 площадью 8,0 га не существует в том виде, в котором он был предоставлен в аренду, его возврат в порядке статьи 622 ГК РФ невозможен.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2017 года по делу N А41-33174/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

С.А. Коновалов В.Н. Семушкина