Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2018 г. N 07АП-6267/18

город Томск

14 августа 2018 г.

Дело N А67-351/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Фертикова М.А.,
судей		Захарчука Е.И.,
		Павловой Ю.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ташлыковой М.В. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Агропромышленная компания "Галкинская" (N 07АП-6267/2018) на решение от 13.06.2018 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-351/2018 (судья Токарев Е.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Бакчар-ЛесПромЭкспорт" (ИНН 7003000080, ОГРН 1117026000244)

к открытому акционерному обществу "Агропромышленная компания "Галкинская" (ИНН 7003003130, ОГРН 1037000389337)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области ИНН 7017107837, Администрация Бакчарского района

о государственной регистрации перехода права собственности,

в судебном заседании приняли участие:

от истца: Зыкова М.И., по доверенности от 04.05.2018 N 1 (сроком по 04.05.2019), удостоверение адвоката,

от ответчика: Тарханов Е.В., по доверенности от 15.12.2017, паспорт;

от третьих лиц: без участия (извещены),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Бакчар-ЛесПромЭкспорт" обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к открытому акционерному обществу "Агропромышленная компания "Галкинская" о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - нежилое здание конторы-столовой с кадастровым номером 70:03:0101002:1355, общей площадью 428 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, Бакчарский район, село Бакчар, ул. Крылова, N 2 и гаража с кадастровым номером: 70:03:0101002:1363, общей площадью 1547,2 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, Бакчарский район, село Бакчар, ул. Крылова, N 2/9.

Решением от 13.06.2018 Арбитражного суда Томской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своих доводов ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Полагает, что истцом не доказано уклонение ответчика от регистрации договора. Договор купли-продажи от 03.07.2015 является ничтожным. Договор купли-продажи от 23.10.2003 не прошел государственную регистрацию, переход права не зарегистрирован. Суд необоснованно отклонил заявление ответчика о фальсификации доказательств. Суд не принял во внимание предъявленные ответчиком документы, свидетельствующие об арендных правоотношениях сторон.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Решение считает законным и обоснованным.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, третьи лица своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили.

На основании п. 3 ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц, по имеющимся материалам.

В судебном заседании представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель истца просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения от 13.06.2018 Арбитражного суда Томской области апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО "Бакчар-ЛесПромЭкспорт" (покупателем) и ОАО "АПК "Галкинская" (продавцом) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.07.2015 (далее - договор), по условиям которого продавец передает, а покупатель покупает в собственность недвижимое имущество: нежилого здания (контора), (назначение: конторское здание, общей площадью 428 кв.м., площадь застройки 280,3 кв.м.; этажность 2; кирпичное здание; год постройки 1977 год; расположенное по адресу: Томская область, Бакчарский район село Бакчар, улица Крылова N 2.); нежилое здание (гараж) (назначение: гараж; общая площадь 1547,2 кв.м., площадь застройки 1731 кв.м.; этажность 1; кирпичное здание; год постройки 1973 год; расположенное по адресу: Томская область, Бакчарский район село Бакчар, улица Крылова N 2/9.). Здания принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 23.10.2003 года.

Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанное в п.п. 1.1. имущество никому другому не принадлежит, не заложено, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставной капитал юридических лиц не передано, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от прав третьих лиц (п.1.2. договора).

Передаваемое покупателю по настоящему договору имущество расположено на земельном участке по адресу: Томская область, Бакчарский район село Бакчар, улица Крылова N 2, право собственности на земельный участок не зарегистрировано. Границы земельного участка не определены, необходимо проведение землеустроительных мероприятий (п. 1.3. договора).

В соответствии с п. 2.1 договора, цена договора составляет 1 000 000,00 руб. Указанная цена установлена соглашением сторон договора, является окончательной и изменению не подлежит. Оплата стоимости приобретаемого имущества осуществляется покупателем путем передачи наличными денежных средств продавцу в день подписания договора.

Согласно п.4.1.2 договора, продавец обязуется обеспечить подачу заявлений и иных необходимых документов в Управление Федеральной регистрационной службы по Томской области для регистрации прав собственности покупателя на имущество, в случае исполнения покупателем своих обязательств по оплате платежа, предусмотренного в п.2.1 Договора, в течение одного календарного месяца с момента передачи денежных средств продавцу.

В соответствии с п. 4.1.3.и 4..4. договора, продавец обязуется передать покупателю всю имеющуюся у продавца строительную и техническую документацию на имущество, в том числе технические паспорта на здания, а также провести оплату мероприятий по межеванию земельного участка для определения границ земельного участка с продаваемым имуществом.

Нежилые здания переданы покупателю по акту приема-передачи от 03.07.2015.

Из содержания искового заявления следует, что до настоящего времени ответчик не выполнил свои обязательства по государственной регистрации перехода права собственности на указанные нежилые здания.

Претензией от 22.11.2017 истец потребовал от ответчика осуществить действия по государственной регистрации перехода к ООО "Бакчар-ЛесПромЭкспорт" права собственности на нежилые здания, переданные последнему во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.07.2015. Претензия получена ответчиком 23.11.2017, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением о вручении (л.д. 33), однако ответ на претензию не направлен, обязательства в соответствии с п.4.1.2 договора купли-продажи зданий ответчиком не исполнены.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по осуществлению действий по государственной регистрации перехода права собственности на указанные нежилые помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законное и обоснованное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованным, и при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Передача недвижимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.07.2015.

При этом, факт подписания договора купли-продажи от 03.07.2015 от имени ОАО АПК "Галкинская" Гончаровым А.В. и подлинность его подписи ответчик не оспаривает, однако указывает, что данный договор составлен позднее указанной в нем даты и подписан бывшим директором Гончаровым А.В. уже после прекращения полномочий действовать от имени ОАО АПК "Галкинская". Кроме того указывает, на то, что ОАО АПК "Галкинская" не могло распоряжаться спорным недвижимым имуществом, поскольку на момент заключения договора не было зарегистрировано право собственности ответчика на указанное имущество.

Доказательств, свидетельствующих о фальсификации истцом или бывшим директором ОАО "АПК "Галкинская" договора купли-продажи от 03.07.2015. Доказательств того, что указанный договор был подписан Гончаровым А.В. уже после прекращения полномочий директора ОАО "АПК "Галкинская" ответчиком не представлено. Указанная сделка (как заключенная не уполномоченным лицом) не оспорена ответчиком в установленном порядке.

Между тем, как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, право ответчика на спорные нежилые помещения признавалось юридически действительным при отсутствии их государственной регистрации в силу закона.

Так, из отзыва ответчика, уведомления ОАО "АПК "Галкинская" в адрес Администрации Бакчарского района о намерении узаконить спорное имущество и просьбе снять с торгов выставленные земельные участки), следует, что ответчик признает себя собственником спорных объектов недвижимости.

Судом первой инстанции установлено, что спорные нежилые здания были переданы в собственность ответчика ООО "Колос" по акту приема-передачи основных средств от 25.10.2003 на основании договора купли-продажи от 23.10.2003 (л.д. 28-30).

Поскольку на момент совершения сделки между ООО "Колос" и ОАО "АПК "Галкинская" по передаче в собственность последнему нежилых зданий, не был принят Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, земельный участок, на котором расположены спорные здания, был передан ООО "Колос" на основании государственного акта N ТО-03-01-010 от 24.03.1994 в постоянное бессрочное пользование.

В силу пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку спорные объекты были возведены ООО "Колос" для хозяйственной деятельности на принадлежащем ему земельном участке, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что спорные нежилые помещения не являются самовольными постройками.

Как верно отмечено судом первой инстанции, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Доводы ответчика в указанной части отклоняются как необоснованные.

С учетом изложенных обстоятельств суд признает доказанным факт уклонения ответчика от совершения действий по государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности на данные объекты, в связи с чем, требование истца о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - нежилое здание конторы-столовой с кадастровым номером 70:03:0101002:1355, общей площадью 428 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, Бакчарский район, село Бакчар, ул. Крылова, N 2 и гаража с кадастровым номером: 70:03:0101002:1363, общей площадью 1547,2 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, Бакчарский район, село Бакчар, ул. Крылова, N 2/9 обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Довод ответчика о том, что истец владел спорными зданиями на основании заключенного между ними договора аренды, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Ответчиком договор аренды, действовавший в спорный период, в материалы дела не представлен.

Представленные ответчиком копии счета-фактуры N 28 от 30.09.2015 на сумму 20 000,00 руб. и акта N 26 от 30.09.2015 о приеме от ООО "Бакча-ЛесПромЭкспорт" арендной платы в сумме 20 000,00 руб. юридического значения для дела не имеют, так как в данных документах не указано, по какому договору принят платеж.

Копия акта приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2016 не имеет отношения к предмету спорного договора купли-продажи недвижимости, поскольку из содержания акта следует, что в аренду истцу передана электрическая подстанция, от которой осуществляется электроснабжение спорных нежилых помещений, а не спорные здания.

Копия договора аренды N 5 от 01.01.2016 представленная ответчиком не влияет на оценку законности сделки купли-продажи спорных нежилых зданий, поскольку данный договор не мог породить соответствующих правовых последствий, поскольку был заключен уже после продажи недвижимого имущества, являвшегося предметом договора.

Доказательств внесения оплаты по названному договору аренды ответчиком не представлено.

Довод ответчика о необоснованном отклонении заявления о фальсификации, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Как следует из представленного в материалы дела заявления о фальсификации доказательства, ответчик в обоснование заявления ссылается на то, что договор купли-продажи составлен позднее указанной в нем даты и подписан бывшим директором Гончаровым А.В. уже после прекращения полномочий действовать от имени ОАО АПК "Галкинская".

В суде первой инстанции представитель ответчика заявил ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

Однако, заявитель апелляционной жалобы не воспользовался правом предоставленным ему определением суда первой инстанции, которым ответчику было предложено представить доказательства перечисления денежных средств за проведение экспертизы на депозитный счет суда.

Денежные средства на проведение судебной экспертизы не перечислены ответчиком им на депозитный счет суда первой инстанции, в связи с чем, проведение судебной экспертизы невозможно.

Проверить заявление о фальсификации доказательства без проведения экспертизы фактически не представляется возможным.

Заявляя о фальсификации доказательства заявитель должен предполагать последствия своих действий в том числе, обязанности доказать обоснованность такого заявления.

Риск несовершения процессуальных действий в данном случае несет сам заявитель.

Заявление о фальсификации доказательства признано судом первой инстанции, протокольным определением, неосонованным.

Более того, согласно протоколов судебного заседания представитель ответчика 29.05.2018 ходатайство о проведении судебной экспертизы отозвал.

При таких обстоятельствах, основания для признания заявления ответчика о фальсификации доказательства обоснованным отсутствовали.

Иных доводов в обоснование к отмене обжалуемого судебного акта заявителем не приведено.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, не установлено.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.06.2018 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-351/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Агропромышленная компания "Галкинская" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

Е.И. Захарчук Ю.И. Павлова