Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2018 г. N 15АП-2483/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 мая 2018 г. N Ф08-4056/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

23 марта 2018 г.

дело N А53-17650/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Величко М.Г., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой Н.В.

при участии:

от истца - представители Шамарина О.Ю. по доверенности N 5 от 23.05.2017, паспорт, Болгов Д.А. по доверенности N 5 от 23.05.2017, паспорт;

от ответчика - представитель Журавленко Е.В. по доверенности от 09.01.2018, паспорт;

от третьего лица - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом Миллеровского района

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 17.01.2018 по делу N А53-17650/2017

по иску ООО "Аквариум"

к комитету по управлению имуществом Миллеровского района

при участии третьего лица - Сербин Сергей Николаевич

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества,

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Аквариум" обратилось в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Миллеровского района Ростовской области с требованием об урегулировании разногласий по договору купли-продажи арендованного муниципального имущества.

Решением суда от 17.01.2018 исковые требования удовлетворены, определены условия пунктов 2.1 - 2.3 договора N3 купли-продажи муниципального имущества в следующей редакции:

2.1. Цена, приобретаемого покупателем имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, составляет - 1 840 000 рублей 00 копеек. НДС не облагается.

2.2. Оплата за имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего договора производится в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в рассрочку в течение пяти лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем указанной в пункте 2.1 суммы в бюджет Миллеровского района на реквизиты, указанные в главе 10 настоящего договора, в следующем порядке:

- 20% от цены приобретаемого объекта в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора;

- оставшуюся сумму покупатель перечисляет ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца квартала.

2.3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

С Комитета по управлению имуществом Миллеровского района ИНН 6149002490 ОГРН 1026102194260 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аквариум" ИНН 6149010766 ОГРН 1066149000620 взысканы судебные расходы в сумме 46 000 рублей. С депозитного счета суда перечислено 40 000 рублей независимому оценщику Могила Денису Валерьевичу ИНН 615016039301 по счету от 08.12.2017 N 5-4/2017. С депозитного счета суда возвращено обществу с ограниченной ответственностью "Аквариум" ИНН 6149010766 ОГРН 1066149000620 10 000 рублей, уплаченных по платежному поручению от 18.08.2017 N 661.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что Комитет по управлению имуществом Миллеровского района не имеет полномочий на принятие самостоятельно решений о приватизации муниципального имущества с реализацией преимущественного права субъектом малого и среднего предпринимательства. В решении не указано о прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества муниципального образования "Миллеровский район", а также о собрании депутатов Миллеровского района. 24 мая 2017 года от ООО "Аквариум" поступил протокол разногласий с приложением своего варианта договора купли-продажи, отличающегося от формы Администрации Миллеровского района с новыми условиями и новой выкупаемой стоимостью муниципального имущества в размере 1 100 000 рублей, установленного в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 19.05.2017, выполненного независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (п.2.2. проекта договора ООО "Аквариум"). Данный отчет не был предоставлен ни в комитет по управлению имуществом Миллеровского района, ни на рассмотрение суда. К протоколу разногласий прилагалось маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости г. Миллерово от 14.05.2017 на 1 листе, с вероятной рыночной стоимостью имущества в сумме 1 100 000 рублей. В проекте предложенного договора ООО "Аквариум" была предусмотрена рассрочка платежей не предусмотренная Решением Собрания депутатов Миллеровского района от 30.03.2017 N 199. В связи с этим, данные условия Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района были отклонены (письмо от 07.06.2017 N 83/10/1846). Суд также не учел, что в соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны. В связи с этим, оснований для удовлетворения иска в полном объеме не имелось.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Аквариум" является арендатором нежилого помещения (подвал), состоящее из комнат: N 14-92,5 кв. м, N 15-91,4 кв. м, N 16-54,7 кв. м, N 17-29,1 кв. м, N 18-13,3 кв. м, N 19-13,0 кв. м, N 20-10,1 кв. м, N 21-7,5 кв. м, N 22-2,5 кв. м, N 23-4,8 кв. м, N 24-4,9 кв. м, N 25-15,5 кв. м, N 26-22,8 кв. м, N 27-19,7 кв. м, N 28-16,1 кв. м, N 29-17,6 кв. м, N 30-10,2 кв. м, N 31-7,6 кв. м, N 32-12,6 кв. м, N 33-9,3 кв. м, N 34-4,2 кв. м, N 35-10,5 кв. м, N 36-6,6 кв. м, N 37-3,5 кв. м, N 38-3,4 кв. м, N 39-14,6 кв. м, N 40-7,3 кв. м, N 41-16,7 кв. м, N 42-4,2 кв. м, N 43-2,5 кв. м, N 44-5,6 кв. м, N 45-9,0 кв. м, N 46-2,5 кв. м, N 47-19,7 кв. м, т.е. общей площадью - 565,5 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал - 14,15,16,17,18,19,20,21,22, 23,24,25, 26,27,28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41,42, 43, 44,45, 46, 47, литер и/А, являющееся частью нежилого помещения общей площадью - 1131,4 кв. м, с кадастровым номером 61:54:0082401:40, расположенного в здании литер А, по адресу: Ростовская область, Миллеровский р-н, г. Миллерово, ул. Ленина, д. 3 на основании договора аренды нежилого помещения N 11 от 23.12.2014 заключенного с Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района.

Объект находится в муниципальной собственности муниципального образования "Миллеровский район".

20 февраля 2017 года ООО "Аквариум" обратилось в адрес ответчика с заявлением (регистрационный номер 83/482) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном нормами Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.06.2008 (далее - Закон N 159-ФЗ).

21 апреля 2017 года Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района было принято распоряжение N188 "Об условиях приватизации муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Миллеровский район" в соответствии с которым было принято решение о реализации преимущественного права арендатора - субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества.

25 апреля 2017 года Комитет по управлению имуществом Миллеровского района направил в адрес арендатора проект договора N3 купли-продажи муниципального имущества, с сопроводительным письмом N83/10/1590 от 25.04.2017.

В распоряжении Комитета по управлению имуществом Миллеровского района и проекте договора была указана выкупная цена объекта в размере 3 977 800 рублей, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14.04.2017 реестровый N 8-062/3-2017, выполненного независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также порядок оплаты объекта - единовременно в течении 15 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи.

24 мая 2017 года ООО "Аквариум" направило протокол разногласий N 93/2017 к договору N 3 купли-продажи муниципального имущества.

В протоколе разногласий, а также в проекте договора N 3 истец установил выкупную стоимость в размере 1 100 100 рублей исходя из информации о вероятной рыночной цене помещения, полученной от другого оценщика, а также предложил порядок оплаты выкупной стоимости, отличающийся от предложенного порядка оплаты ответчиком.

Письмами Комитета по управлению имуществом Миллеровского района от 30.05.2017 N 83/10/1802 и от 07.06.2017 N 83/10/1546 протокол разногласий к договору N 3 купли продажи муниципального имущества был отклонен, а в подписании договора в редакции истца было отказано.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 421 (части 1, 4) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

По правилам статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Ни статус истца как субъекта малого бизнеса, ни право его на выкуп арендованного помещения комитетом по управлению имуществом не оспаривается.

Поскольку разногласия сторон вызвано размером цены объекта, судом первой инстанции была назначена экспертиза, согласно выводам которой, отчет об оценке, положенный в основу проекта договора купли-продажи, направленного ответчиком, не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" и федеральным стандартам оценки, что повлекло его недостоверность. Рыночная цена объекта определена в сумме 1 840 000 рублей.

Данные выводы эксперта сторонами не были оспорены, с размером рыночной цены стороны согласились.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что условие договора о размере цены должно быть сформулировано с включением данных о цене в сумме 1 840 000 рублей.

Кроме того, истцом было заявлено требование о включении в договор условия о рассрочке оплаты следующего содержания (пункты 2.2 и 2.3 договора).

"2.2. Оплата за имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего договора производится в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в рассрочку в течение пяти лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем указанной в пункте 2.1 суммы в бюджет Миллеровского района на реквизиты, указанные в главе 10 настоящего договора, в следующем порядке:

- 20% от цены приобретаемого объекта в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора;

- оставшуюся сумму покупатель перечисляет ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца квартала.

2.3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ."

В возражениях на заявленное истцом требование, а также в апелляционной жалобе ответчик сослался на невозможность предоставления рассрочки, указал, что при обращении за выкупом истец не просил о рассрочке платежа, комитет не вправе вносить изменения в эти условия.

Данные доводы получили надлежащую правовую оценку в суде первой инстанции и подлежат отклонению апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно норме статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Именно арендатор вправе определить, применять ли при выкупе правило о рассрочке, а к гарантиям прав продавца относится нахождение имущества в залоге у продавца в силу закона до момента выкупа и начисление процентов на сумму платежей, по которым предоставлена рассрочка.

Вопреки доводам жалобы, закон не связывает реализацию этого права с заявлением о нем при обращении за выкупом и не ограничивает арендатора сроком на заявление требования о рассрочке. Достаточно того, что это условие заявлено им при заключении договора, согласовании его условий.

Ссылку ответчика на необходимость рассмотрения этого вопроса Городской Думой суд первой инстанции правомерно отклонил, поскольку законных оснований для отказа в рассрочке нет и у Городской Думы, право выбора условий оплаты императивно дано законом покупателю, договор купли-продажи заключается в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Доводы апелляционной жалобы изучены судом апелляционной инстанции и отклонены, поскольку не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения суда, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены законного и обоснованного судебного акта. Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств спора. Рассмотрев дело повторно, апелляционный суд оснований для такой переоценки не нашел.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2018 по делу N А53-17650/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

М.Г. Величко В.Л. Новик