Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2018 г. N 16АП-3482/17

г. Ессентуки

16 марта 2018 г.

Дело N А63-11998/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Макаровым О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью совхоза - завода "Кавказ"

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.06.2017 по делу N А63-11998/2016 (под председательством судьи Жирновой С.Л.),

по иску администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края (ОГРН 1172651025205, ИНН 2607022471)

к обществу с ограниченной ответственностью совхозу-заводу "Кавказ" (ОГРН 1022600663656, ИНН 2607013621)

об изъятии земельных участков и нежилого здания,

при участии в судебном заседании:

от администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края: представитель Гурьянова С.В. по доверенности от 09.01.2018,

от ООО СЗ "Кавказ": представитель Губарева О.А. по доверенности от 20.02.2017,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Изобильного Изобильненского района Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью совхозу-заводу "Кавказ" (далее - общество, ООО СЗ "Кавказ") об изъятии у общества путем выкупа для муниципальных нужд города Изобильного Изобильненского района Ставропольского края: земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:324, площадью 3 996 кв.м., по рыночной стоимости в размере 1 602 635, 76 руб. (далее - земельный участок с кадастровым номером 26:06:121501:324); земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:326, площадью 5 741 кв.м., по рыночной стоимости в размере 2 302 485, 46 руб. (далее - земельный участок с кадастровым номером 26:06:121501:326); земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:327, площадью 13 428 кв.м., по рыночной стоимости в размере 5 385 433,68 руб. (далее - земельный участок с кадастровым номером 26:06:121501:327); нежилого строения - склада жестяно-баночного цеха с кадастровым номером 26:06:00:00:2/35:1000/С, площадью 1 359, 3 кв.м., по рыночной стоимости в размере 3 038 745, 79 руб. (далее - нежилое строение - склада жестяно-баночного цеха с кадастровым номером 26:06:00:00:2/35:1000/С);

о прекращении право собственности ООО СЗ "Кавказ" на земельные участки: с кадастровым номером 26:06:121501:324; с кадастровым номером 26:06:121501:326; с кадастровым номером 26:06:121501:327 и нежилое строение - склада жестяно-баночного цеха с кадастровым номером 26:06:00:00:2/35:1000/С;

о признании право собственности на земельные участки: с кадастровым номером 26:06:121501:324; с кадастровым номером 26:06:121501:326; с кадастровым номером 26:06:121501:327 и нежилое строение - склада жестяно-баночного цеха с кадастровым номером 26:06:00:00:2/35:1000/С за администрацией города Изобильного Изобильненского района Ставропольского края (с учетом уточнений).

Решением суда первой инстанции от 27.06.2017 исковые требования администрации удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции от 27.06.2017 в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости отменить, полагая, что судом неправильно применены нормы процессуального права, поскольку в основу решения положено экспертное заключение без должной оценки выводов, изложенных в нем, также указывая на необоснованное отклонение ходатайства о проведении повторной оценочной экспертизы.

Определением от 30.01.2018 произведена процессуальная замена администрации города Изобильного Изобильненского района Ставропольского края на правопреемника - администрацию Изобильненского городского округа Ставропольского края, судебное разбирательство откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для урегулирования спора мирным путем.

Информация о времени и месте судебного разбирательства с соответствующим файлом размещена 31.01.2018 на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители сторон настаивали на письменных позициях, имеющихся в материалах дела.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав позиции представителей истца и ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению, в связи со следующим.

Согласно пункту 3 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральным органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Земельным кодексом Российской Федерации допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исключение из этого правила установлено для тех случаев, когда до 01 апреля 2015 г. принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В этом случае подготовка проекта планировки территории, предусматривающего размещение объекта государственного или муниципального значения, для размещения которого изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, не требуется, а местоположение границ земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, устанавливается на основании утвержденного акта о выборе земельного участка и приложенной к нему схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (часть 2 статьи 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

В соответствии со статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Пунктом 1 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (пункт 2 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

В силу положений пункта 2 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд (статья 282 Гражданского кодекса Российской Федерации).

24 февраля 2015 года администрацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N 262, в связи со строительством путепровода через железную дорогу в городе Изобильном Ставропольского края издано постановление N 111 об изъятии для муниципальных нужд земельных участков из категорий земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, под производственную базу принадлежащих на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью совхозу-заводу "Кавказ": с кадастровым номером 26:06:121501:324 площадью 3 996 кв.м.; с кадастровым номером 26:06:121501:326 площадью 5 741 кв.м.; с кадастровым номером 26:06:121501:327 площадью 13 428 кв.м.

На основании названного постановления 26.02.2015 управлением Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю зарегистрировано ограничение (обременение) в пользу администрации на указанные земельные участки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 15.12.2016 N 26/001/305/2016-7146 и выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 05.04.2017.

Письмом от 03.03.2015 N 641 администрация уведомила общество о государственной регистрации решения об изъятии спорных земельных участков.

11 мая 2016 года администрация письмом N 1595 направила обществу соглашение об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд города Изобильного от 26.04.2016. К указанному письму администрацией были приложены копии отчетов об определений рыночной стоимости изымаемых объектов N 003-15/Н1, N 003-15/Н2, N 003-15/НЗ, N 003-15/Н4, подготовленные индивидуальным предпринимателем С.П. Жляковым.

Согласно названным отчетам выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:324 определена в размере 1 714 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:326 - в размере 2 195 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:327 - 4 086 000 рублей, нежилого строения - склада жестяно-баночного цеха с кадастровым номером 26:06:00:00:2/35:1000/С - в размере 1 198 000 рублей.

Общество, не возражая по существу об изъятии объектов недвижимости, полагало, что их рыночная стоимость значительно выше, нежели стоимость предложенная администрацией.

В соответствии с пунктом 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.04.2015), сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии).

В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Согласно пункту 4 статьи 57 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расчетах размеров возмещения убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Рыночная стоимость земельных участков, согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Определением арбитражного суда от 18 апреля 2017 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации "Экспертно-консультационное бюро" Попенко Сергею Владимировичу и Иванову Ивану Владимировичу.

Согласно заключению эксперта N 19/05/17Э от 22 мая 2017 года, рыночная стоимость, земельных участков, объектов экспертизы, рассчитанная в рамках сравнительного подхода к оценке, по состоянию на дау проведения экспертизы, составила:

- земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:324 площадью 3 996 кв.м. 1 602 635 рублей 76 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:326 площадью 5 741 кв.м.

2 302 485 рублей 46 копеек;

- земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:327 площадью 13 428 кв.м.

5 385 433 рубля 68 копеек;

-рыночная стоимость нежилого строения - склада жестяно-баночного цеха с кадастровым номером 26:06:00:00:2/35:1000/С площадью 1 359,3 кв.м., на дату оценки составляет 2 786 537 рублей 04 копейки;

- размер упущенной выгоды ООО совхоза-завода "Кавказ" в связи с изъятием объектов недвижимости, находящихся в г. Изобильном Ставропольского края на дату осмотра объектов и проведения оценки, составляет 0 (Ноль) рублей.

При ознакомлении с заключением экспертизы N 19/05/17Э от 22.05.2017, у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта в связи с чем, судом апелляционной инстанции определением от 09.10.2017 по делу назначена повторная судебно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Ставропольский экспертный центр" Думбовскому Андрею Владимировичу.

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N О/49/17 от 10.12.2017, согласно которому установлено, что рыночная стоимость объектов недвижимости, а именно:

- земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:324, площадью 3 996 кв.м. составляет 4 156 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:326, площадью 5 741 кв.м. составляет 5 758 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:327, площадью 13 428 кв.м. составляет 12 371 000 руб.;

- нежилого строения - склада жестяно-баночного цеха, с кадастровым номером 26:06:00:00:2/35:1000/С, площадью 1 359,3 кв.м. составляет 1 393 000 руб.

Размер упущенной выгоды ООО совхоза - завода "Кавказ" в связи с изъятием объектов недвижимости, а именно: земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:324, площадью 3 996 кв.м.; земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:326, площадью 5 741 кв.м.; земельного участка с кадастровым номером 26:06:121501:327, площадью 13 428 кв.м.; нежилого строения - склада жестяно-баночного цеха, с кадастровым номером 26:06:00:00:2/35:1000/С, площадью 1 359,3 кв.м. составляет 0 (ноль) руб.

Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств того, что эксперт по своей квалификации не может проводить данного рода исследования либо провел его некомпетентно или предвзято, ответчиком не представлено. В заключении эксперта указаны нормативные, методически и технические средства, использованные в исследовании. Заключение дано на основе расчетов, изучения материалов арбитражного дела и нормативных материалов. Выводы эксперта в достаточной степени мотивированы.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции, установив рыночную стоимость изъятых земельных участков и нежилого строения, приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления рыночной стоимости объектов недвижимости.

Апелляционная жалоба общества в части взыскания с администрации упущенной выгоды за изъятие объектов недвижимости удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с администрации подлежит взысканию в пользу общества судебные расходы по оплате экспертизы и госпошлины по апелляционной жалобе. Излишне уплаченная госпошлина по жалобе в размере 9 000 руб. подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края по делу от 27.06.2017 N А63-11998/2016 в части установления рыночной стоимости недвижимого имущества изменить, апелляционную жалобу - удовлетворить частично.

Установить рыночную стоимость имущества в следующем размере:

- земельный участок с кадастровым номером 26:06:121501:324, площадью 3 996 кв.м., в размере 4 156 000 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером 26:06:121501:326, площадью 5 741 кв.м. в размере 5 758 000 руб.;

- земельный участок с кадастровым номером 26:06:121501:327, площадью 13 428 кв.м. в размере 12 371 000 руб.;

- нежилое строение - склад жестяно-баночного цеха с кадастровым номером 26:06:00:00:2/35:1000/С, площадью 1 359,3 кв.м. в размере 1 393 000 руб.

В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края по делу от 27.06.2017 N А63-11998/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью совхоза - завода "Кавказ" из федерального бюджета 9 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью совхоза - завода "Кавказ" 49 500 возмещения судебных расходов по уплате услуг экспертизы и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо - Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

Г.В. Казакова З.М. Сулейманов