Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2018 г. N 15АП-3554/18

город Ростов-на-Дону

02 апреля 2018 г.

дело N А32-41679/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Нарышкиной Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.

при участии:

от индивидуального предпринимателя Шихиди Дарьи Дмитриевны; индивидуального предпринимателя Пышкина Дмитрия Дмитриевича; индивидуального предпринимателя Рачицкой Ирины Николаевны; индивидуального предпринимателя Жирова Дмитрия Андреевича; индивидуального предпринимателя Коломийцева Виктора Алексеевича: представитель Шиловский Д.В., паспорт, по доверенности от 11.0.2017;

от общества с ограниченной ответственностью "Арсенал": представитель Шиловский Д.В., паспорт, по доверенности от 23.03.2018;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 16.01.2018 по делу N А32-41679/2017

по иску общества с ограниченной ответственностью "Арсенал"; индивидуального предпринимателя Шихиди Дарьи Дмитриевны; индивидуального предпринимателя Пышкина Дмитрия Дмитриевича; индивидуального предпринимателя Рачицкой Ирины Николаевны; индивидуального предпринимателя Жирова Дмитрия Андреевича; индивидуального предпринимателя Коломийцева Виктора Алексеевича

к ответчику администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

о признании права собственности на многоквартирный жилой дом,

принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Арсенал" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) с требованием о признании права собственности на объекты недвижимого имущества: многоквартирный жилой дом литер "А", расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Крымская, д. 22, корпус 10, на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0404010:607, год постройки 2017; многоквартирный жилой дом литер "А", расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Крымская, д. 22, корпус 11, на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0404010:606, год постройки 2017 (требования, уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определением суда от 30.11.2017 к участию в деле в качестве соистцов привлечены индивидуальный предприниматель Шихиди Дарья Дмитриевна (далее - предприниматель Шихиди Д.Д.), индивидуальный предприниматель Пышкин Дмитрий Дмитриевич (далее - предприниматель Пышкин Д.Д.), индивидуальный предприниматель Рачицкая Ирина Николаевна (далее - предприниматель Рачицкая И.Н.), индивидуальный предприниматель Жиров Дмитрий Андреевич (далее - предприниматель Жиров Д.А.), индивидуальный предприниматель Коломийцев Виктор Алексеевич (далее - предприниматель Коломийцев В.А.).

Общество отказалось от исковых требований; производство по делу в части признания права собственности на спорные объекты недвижимого имущества за обществом было прекращено.

Остальными истцами заявлено ходатайство в порядке статьи 49 АПК РФ об уточнении исковых требований, которым истцы просили признать за индивидуальным предпринимателем Шихиди Д.Д., индивидуальным предпринимателем Пышкиным Д.Д., индивидуальным предпринимателем Рачицкой И.Н., индивидуальным предпринимателем Жировым Д.А., индивидуальным предпринимателем Коломийцевым В.А. право общей долевой собственности в равных долях по 1/5 доле в праве общей собственности на вышеуказанные многоквартирные жилые дома.

Ходатайство истцов об уточнении исковых требований судом первой инстанции удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2018 принят отказ общества от иска; производство по делу в указанной части прекращено; исковые требования предпринимателей удовлетворены в полном объеме.

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просила решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что поскольку истцами не был соблюден установленный законом административный порядок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, постольку суду надлежало отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель общества и предпринимателей возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, представил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверена в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя соистцов и общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договоров аренды N 4000005342 от 28.02.2017, N 4000005343 от 28.02.2017, заключенных между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор), обществу в аренду были переданы следующие земельные участки: земельный участок с кадастровым номером 23:40:0404010:606, площадью 4 298 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации жилого массива средней этажности по адресу: г. Геленджик, Толстый мыс; земельный участок с кадастровым номером 23:40:0404010:607, площадью 3 284 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации жилого массива средней этажности по адресу: г. Геленджик, Толстый мыс.

Пунктами 6.1 договоров аренды земельных участков срок действия договоров установлен до 19.05.2055.

17.04.2017 администрацией обществу выданы разрешения на строительство: N 23-303000-132-2017 на строительство объекта "Жилой комплекс в районе Толстого мыса города-курорта Геленджик. 7-этажный жилой дом. 12 этап строительства" Жилой дом литер 15, общей площадью 5530,6 кв.м, количество этажей - 8, количество подземных этажей - 1, по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Крымская, N 22, корпус 10 на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0404010:607; N 23-303000-133-2017 на строительство объекта "Жилой комплекс в районе Толстого мыса города-курорта Геленджик. 7-этажный 2-секционный жилой дом. 13 этап строительства" Жилой дом литер 16, общей площадью 8156,2 кв.м, количество этажей - 8, количество подземных этажей - 1 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Крымская, N 22, корпус 11 на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0404010:606.

01.11.2017 между обществом (арендатор) и Шихиди Д.Д., Пышкиным Д.Д., Рачицкой И.Н., Жировым Д.А., Коломийцевым В.А. (субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка, по которому арендатор предоставил субарендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:40:0404010:606 площадью 4 298 кв.м по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Крымская, 22, корпус 11. Срок субаренды установлен сторонами с 01.11.2017 по 01.11.2023 (п. 2.1 договора субаренды).

02.11.2017 между обществом (арендатор) и Шихиди Д.Д., Пышкиным Д.Д., Рачицкой И.Н., Жировым Д.А., Коломийцевым В.А. (субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка, по которому арендатор предоставил субарендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:40:0404010:607 площадью 3 284 кв.м по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Крымская, 22, корпус 10. Срок субаренды установлен сторонами с 02.11.2017 по 01.11.2023 (п. 2.1 договора субаренды).

Согласно пунктам 1.3 договоров субаренды земельных участков, цель субаренды - для строительства и эксплуатации жилого массива средней этажности.

Письмами от 15.11.2017 N 110-52-8618/1701-11, N 110-52-8619/1701-11 администрация сообщила о внесении изменений в разрешения на строительство N 23-303000-132-2017, N 23-303000-133-2017 в части изменения застройщика на Шихиди Д.Д., Пышкина Д.Д., Рачицкую И.Н., Жирова Д.А., Коломийцева В.А.

На основании указанных разрешений на строительство истцами были возведены многоквартирные жилые дома: многоквартирный жилой дом литер "А", расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Крымская, д. 22, корпус 10, на земельном участке кадастровый номер 23:40:0404010:607, год постройки 2017; многоквартирный жилой дом литер "А", расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Крымская, д. 22, корпус 11, на земельном участке кадастровый номер 23:40:0404010:606, год постройки 2017.

В связи с отсутствием государственного строительного надзора в ходе строительства Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик письмом от 22.11.2017 N 110-52-8785/1701-11 отказало соистцам в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию спорных многоквартирных жилых домов.

Невозможность оформления права собственности на спорные объекты недвижимости в административном порядке послужило основанием для обращения истцов в суд с иском по настоящему делу.

В силу части 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (абзац 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если при строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение данного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0404010:606, 23:40:0404010:607, на которых расположены спорные многоквартирные жилые дома, находятся в собственности муниципального образования город Геленджик, предоставлены в аренду обществу по договорам аренды N 4000005342 от 28.02.2017, N 4000005343 от 28.02.2017, и впоследствии в субаренду ИП Шихиди Д.Д., Пышкину Д.Д., Рачицкой И.Н., Жирову Д.А., Коломийцеву В.А. на основании договоров субаренды земельных участков от 01.11.2017, от 02.11.2017.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. В соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано за арендатором земельного участка, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 658-О, следует, что сам по себе титул владения земельным участком, на котором арендатором возведено капитальное строение, не свидетельствует о самовольности такой постройки, при условии, что земельный участок был предоставлен арендатору для строительства соответствующего объекта недвижимости. При этом согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В соответствии с пунктами 1.1 договоров аренды N 4000005342 от 28.02.2017, N 4000005343 от 28.02.2017 разрешенный вид использования передаваемых в аренду земельных участков - для строительства и эксплуатации жилого массива средней этажности. Как следует из пунктов 4.1.2 договоров аренды N 4000005342 от 28.02.2017, N 4000005343 от 28.02.2017 арендатору предоставлено право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования участка и утвержденное проектной документации на основании соответствующего разрешения на строительство.

Постановлениями администрации от 24.03.2017 N 918, от 22.03.2017 N 887 были утверждены градостроительные планы земельных участков, на которых расположены спорные многоквартирные дома, N Ru 233030005442, N Ru 233030005438, согласно которым одним из основных видов разрешенного использования земельных участков предусмотрена жилая застройка, среднеэтажная жилая застройка.

Таким образом, установленный вид разрешенного использования соответствует фактическому виду осуществленного истцами строительства спорных многоквартирных жилых домов.

Кроме того, собственник указанных земельных участков в лице администрации выразил свою волю на строительство спорных многоквартирных домов путем выдачи истцам разрешений на строительство N 23-303000-132-2017 от 17.04.2017, N 23-303000-133-2017 от 17.04.2017.

Судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что при указанных обстоятельствах в рассматриваемом случае не исключена возможность признания права собственности на спорные многоквартирные дома, размещенные на земельных участках с кадастровыми номерами 23:40:0404010:606, 23:40:0404010:607, которые предоставлены предпринимателям Шихиди Д.Д., Пышкину Д.Д., Рачицкой И.Н., Жирову Д.А., Коломийцеву В.А. по договорам субаренды.

В целях проверки соответствия спорных строений требованиям градостроительных, строительных и иных обязательных норм и правил, требованиям экологической безопасности, установления фактического размещения спорных многоквартирных домов на земельных участках с кадастровыми номерами 23:40:0404010:606, 23:40:0404010:607, судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая и экологическая экспертиза.

Заключением строительно-технической экспертизы от 26.12.2017 установлено следующее. Спорные объекты (корпус 10, корпус 11 многоквартирного жилого дома лит. "А" по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Крымская, 22) соответствуют требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительным планам земельных участков, на которых они расположены, градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, проекту планировки территории муниципального образования город-курорт Геленджик. Спорные объекты соответствуют требованиям экологической безопасности, требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, иным требованиям, установленным законодательством Российской Федерации в области охраны окружающей среды и здоровья человека. Спорные объекты оказывают косвенное воздействие на окружающую среду в процессе эксплуатации указанных объектов недвижимости. Для предотвращения и снижения возможного негативного воздействия на окружающую среду при эксплуатации указанных объектов недвижимости проведены соответствующие мероприятия, указанные в экспертном заключении. Нормативный уровень фактического, технического состояния спорных объектов соответствует требованиям нормативных документов, следовательно, данные объекты недвижимого имущества не создают угрозу для жизни, безопасности и здоровья граждан. Качество выполненных строительно-монтажных работ в спорных объектах соответствует требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ), что подтверждено актами на скрытые работы, общими журналами работ, журналами бетонных работ. Качество использованных строительных материалов, изделий и конструкций спорных объектов соответствует требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ), что подтверждено сертификатами качества, лабораторными испытаниями, а также сплошного визуального осмотра.

Основания для оценки заключения экспертов в качестве недопустимого либо недостоверного доказательства с точки зрения доводов сторон и материалов дела отсутствуют.

Истцами в материалы дела были представлены положительные заключения негосударственной экспертизы N 23-2-1-2-0122-17 от 06.04.2017, N 23-2-1-2-0123-17 от 06.04.2017, выданные ООО "Эталон-экспертиза", согласно которым проектная документация по объектам "Жилой комплекс в районе Толстого мыса города-курорта Геленджик. 7-этажный жилой дом. 12 этап строительства" Жилой дом литер 15, "Жилой комплекс в районе Толстого мыса города-курорта Геленджик. 7-этажный 2-секционный жилой дом. 13 этап строительства" Жилой дом литер 16, соответствуют требованиям нормативной технической документации и результатам инженерных изысканий; результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям регламентов.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что спорные объекты соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушают права и законные интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (абзац 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Администрацией не был учтен тот факт, что истцы обращались с заявлениями о выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию спорных жилых домов, однако им было отказано в получении соответствующего разрешения, что отражено в письменных отказах, представленных в суд первой инстанции.

Таким образом, судом первой инстанции было верно установлено, что спорные объекты построены на принадлежащих истцам на праве субаренды земельных участках с соблюдением всех градостроительных и строительных норм и правил, не нарушают права и законные интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, истцами получены разрешения на строительство объектов, а также предпринимались надлежащие меры к легализации объектов, отклонений от проектной документации допущено не было.

При указанных обстоятельствах, исковые требования предпринимателей Шихиди Д.Д., Пышкина Д.Д., Рачицкой И.Н., Жирова Д.А., Коломийцева В.А. о признании права собственности на спорные многоквартирные жилые дома обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2018 по делу N А32-41679/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

Н.В. Нарышкина Б.Т. Чотчаев