Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2018 г. N 18АП-2597/18

г. Челябинск

04 апреля 2018 г.

Дело N А07-29346/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.01.2018 по делу N А07-29346/2016 (судья Юсеева И.Р.).

Акционерное общество "Милек" (далее - истец, общество, АО "Милек") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030317:98, расположенного по адресу: г.Уфа, ул. Л.Толстого,21, в также договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030313:15, расположенного по адресу: г.Уфа, ул. Ульяновых, 62 (требования изложены с учетом объединения в одно производство с настоящим делом дела N А07-26348/2016 определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2017).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.01.2018 (резолютивная часть оглашена 11.01.2018) урегулированы разногласия, возникшие между АО "Милек" и Управлением при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030317:98, расположенного по адресу г.Уфа, ул. Л.Толстого,21, под производственную деятельность и деловое управление, склады общей площадью 15 326 кв.м, путем изложения спорных пунктов в следующей редакции:

- в преамбуле и реквизитах договора наименование арендатора указать "АО "Милек" в лице директора Мавлиярова Руслана Хамитовича";

- пункт 4.1. договора читать в следующей редакции: Размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 286 225, 80 рублей".

- пункт 4.2. договора дополнить следующим абзацем "Арендную плату по договору начислять, согласно ставки арендной платы за земли от вида функционального использования большей части земельного участка, производственной базы.".

- пункт 7.3. договора исключить.

- таблицу расчетов в приложении N 2, являющемся неотъемлемой частью соглашения, изложить в следующей редакции:

Период пользования участком	Кадастровая стоимость (руб)	КСУ (руб/кв.м)	С	S (кв.м)	Размер платы за месяц (руб)	Арендная плата за период (руб.)
26.11.2015-31.12.2015	7 890 000	514,81	1,50%	15326,00	9862,50	11506,25
01.01.2015-31.03.2016	7 890 000	514,81	1,50%	15326,00	9862,50	29587,5
01.04.2016-18.07.2016	7 890 000	514,81	1,61%	15326,00	10585,75	48489,56
19.07.2016-31.12.2016	17 778 000	1159,99	1,61%	15326,00	23852,15	128801,61

Пункт 4.6 читать в следующей редакции: "Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 26.11.2015 по месяц подписания соглашения, определяется как сумма арендных плат, начисляемых с 26.11.2015 по месяц подписания соглашения, и вносится арендатором в течение 20 дней со дня вступления в законную силу решения суда, которым урегулированы разногласия. Расчеты арендной платы, начиная с 26.11.2015, указаны в приложении N 2, являющимся неотъемлемой часть настоящего соглашения".

Также урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030313:15, расположенного по адресу г.Уфа, ул. Ульяновых, 62 под производственную деятельность и деловое управление, склады общей площадью 4798 кв.м, путем изложения спорных пунктов в следующей редакции:

- в преамбуле и реквизитах договора наименование арендатора указать "АО "Милек" в лице директора Мавлиярова Руслана Хамитовича";

- пункт 4.1. договора читать в следующей редакции: Размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 108 916,56 рублей".

- пункт 4.2. договора дополнен следующим абзацем "Арендную плату по договору начислять, согласно ставки арендной платы за земли от вида функционального использования большей части земельного участка, производственные помещения.";

- пункт 4.6 договора читать в следующей редакции: "Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 26.11.2015 по месяц подписания соглашения, определяется как сумма арендных плат, начисляемых с 26.11.2015 по месяц подписания соглашения включительно, и вносится арендатором в течении двадцати дней со дня вступления в законную силу решения суда, которым урегулированы разногласия. Расчеты арендной платы, начиная с 26.11.2015, указаны в приложениях N 2 к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью.

- пункт 7.3. договора исключить.

- таблицу расчетов в приложении N 2, являющемся неотъемлемой частью соглашения, изложить в следующей редакции:

Период пользования участком	Кадастровая стоимость (руб)	КСУ (руб/кв.м)	С	S (кв.м)	Размер платы за месяц (руб)	Арендная плата за период (руб.)
26.11.2015-31.12.2015	2980000,00	621,09	1,50%	4798,00	3725,00	4
01.01.2015-31.03.2016	2980000,00	621,09	1,50%	4798,00	3725,00	11175
01.04.2016-18.07.2016	2980000,00	621,09	1,61%	4798,00	3998,17	1431,02
19.07.2016-31.12.2016	6765000	1409,96	1,61%	4798,00	9076,38	49188,10

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2018 была исправлена техническая ошибка, допущенная при изготовлении резолютивной части решения в части изложения редакции пункта 4.1 договора. В соответствии с надлежащей редакцией резолютивной части пункт 4.1 исключен из договора.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт в части изложения редакции спорных пунктов договора, исключая его преамбулу.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об исключении предусмотренного в пункте 7.3 договора условия о неустойке за просрочку возврата земельного участка. Ссылаясь на разъяснения, приведенные в пункте 8 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", указывает на предусмотренную статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность начисления неустойки на нарушение предусмотренных договором обязательств после прекращения его действия. Условие о начислении неустойки в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения обязательства арендатора по передаче земельного участка арендодателю предусмотрено для всех вновь заключаемых договоров аренды постановлением Главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.09.2009 N 4514 "Об уменьшении размера неустойки (пени) по договорам аренды земельных участков".

По мнению апеллянта, при определении размера арендной платы за 2016 год подлежала применению ставка арендной платы в размере 3,35% от кадастровой стоимости земельного участка, установленная для офисов, представительств коммерческих организаций, как имеющая наибольшее значение одного из видов разрешенного использования и установленная для земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования (пункт 2.1.6 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка").

Кроме того, расчет годовой арендной платы за использование земельного участка за периоды, начиная с 19.07.2016 по 31.12.2017 должен быть определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:030317:98, установленной решением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу N 3-283/2017 от 16.03.2017 в размере рыночной стоимости - 17 778 000 руб.

АО "Милек" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с приведенными в ней доводами.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 14 часов 00 минут 28 марта 2018 года на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, с 2006 года АО "Милек" принадлежат на праве собственности здание хозяйственного двора, нежилое, 1-этажный, общая площадь 550 кв.м., гараж, нежилое, 1-этажный, общая площадь 63 кв.м., центральный склад, 1-этажный, общая площадь 791,80 кв.м., пристрой, нежилое, 2-этажный, общая площадь 316,60 кв.м., склад, нежилое, 1-этажный, общая площадь 97 кв.м., склад, нежилое, 1-этажный, общая площадь 82,50 кв.м., расположенные по адресу : г.Уфа, ул.Ульяновых, 62 (т.1 дела N А07-29348/2016 л.д. 21- 26).

Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030313:15, разрешенным использованием которого является производственная деятельность, деловое управление, склады (т.1 дела N А07-29348/2016 л.д.9).

Также обществу "Милек" с 2006 года принадлежат на праве собственности трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, общая площадь 46, 5 кв.м., склад, нежилое 2-этажный, общая площадь 963, 70 кв.м., нежилое помещение, общая площадь 83,6 кв.м., этаж 1, здание, назначение нежилое, 1 этажный, общая площадь 25,3 кв.м., склад, нежилой 1-этажный, общая площадь 104, 40 кв.м., склад, нежилой 1- этажный, общая площадь 160,90 кв.м. расположенные по адресу г.Уфа, ул. Л.Толстого,21 (т.1 дела N А07-29346/2016 л.д. 21-26).

Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030317:98, разрешенным использованием которого является производственная деятельность, склады, деловое управление (т.1 дела N А07-29346/2016 л.д. 9).

26.10.2016 АО "Милек" обратилось в Управление с заявлением о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:030313:15, 02:55:030317:98, в ответ на которое Управление подготовило проекты договоров аренды (т.1 дела N А07-29346/2016 л.д. 7-12, т.1 дела N А07-29348/2016 л.д. 7-9).

В названных проектах согласован срок действия договоров аренды с 26.11.2015 по 26.112016 и распространение условий договора на отношения с 26.11.2015, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 3.1).

В пункте 4.1 определен размер арендной платы на момент заключения договора в численном выражении. Пунктом 4.6 определено, что арендная плата за первый подлежащий оплате период с 26.11.2015 определяется как сумма плат с указанной даты по месяц подписания договора и подлежит внесению с течении 20 дней с момента подписания договора. Расчеты арендной платы начиная с 26.11.2015 указаны в приложениях N 2 к договору.

В пункте 7.3 договоров предусмотрено условие о начислении неустойки в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки возвращения земельного участка при прекращении договора аренды.

Не согласившись с предложенными условиями договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:030317:98 и 02:55:030313:15, истец направил в адрес Управления протоколы разногласий к договору в части изложения преамбулы, пунктов 4.1, 4.2, 4.6, а также приложения N 2 к нему (т.1 дела NА07-29346/2016 л.д. 17-18 и т.1 дела NА07-29348/2016 л.д. 18-19). Обозначенные обществом разногласия касались применение значения ставки арендной платы с учетом фактического использования отдельных частей земельного участка и актуальных значений кадастровой стоимости земельного участка. Пункт 7.3 общество предлагало исключить из договора.

Отклоняя представленные обществом протоколы разногласий, в письмах от 18.11.2016 N 34503, 34504 Управление указало на подготовку договоров в соответствии с формой договора аренды земельного участка утвержденной постановлением главы Администрации города Уфы N 607 от 16.02.2004 "Об утверждении форм договоров, заключаемых при оформлении договорных отношений на земельные участки" (т.1 дела N А07-29346/2016 л.д. 14, т.1 дела N А07-29348/2016 л.д. 15). Со ссылкой на пункт 2.1.6 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка", Управлением указано на определение ставки арендной платы на 2016 год в размере 3,35% от кадастровой стоимости, установленной для офисов, представительств коммерческих организаций, как имеющей наибольшее значение одного из видов разрешенного использования для земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования. Разъяснено, что при наличии на земельном участке нескольких объектов, имеющих различное функциональное назначение, общество имеет возможность представить план границ с разбивкой площадей земельного участка под такими объектами, после чего будет решен вопрос о перерасчете арендной платы по договору.

Ссылаясь на наличие разногласий при заключении договоров аренды земельных участков, истец обратился настоящими требованиями в арбитражный суд.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что на предоставляемых в аренду земельных участках расположены здания различного назначения. Ввиду отсутствия возможности применения различных ставок для расчета арендной платы сформированного земельного участка, а также положений пункта 2.1.6 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" (применимого лишь при определении кадастровой стоимости земельных участков), расчет арендной платы произведен судом исходя из ставок, подлежащих применению к большей площади земельного участка. Применение показателей кадастровой стоимости земельных участков произведено судом начиная с 1 января 2015 года исходя из значений, установленных решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 16.03.2017 по делу N3-405/2017. Из проекта договора судом исключено условие пункта 4.1 определяющее численное значение арендной платы на момент заключения договора, поскольку момент заключения договора определяется вступлением решения по указанному делу в законную силу. Исключая из договора пункт 7.3, суд исходил из отсутствия согласия сторон на включение условия о неустойке за ненадлежащее исполнение условий договора и отсутствия оснований для регулирования гражданско-правовых отношений сторон постановлением Главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.09.2009 N4514 "Об уменьшении размера неустойки (пени) по договорам аренды земельных участков".

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Материалами дела подтверждено наличие исключительного права общества "Милек" на приобретение указанных выше земельных участков в аренду, в этой связи договор аренды земельного участка, заключаемый сторонами в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, носит для Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ее функционального органа с соответствующей компетенцией - Управления, обязательный характер.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В силу пункта 1 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Разногласия сторон по настоящему делу возникли по поводу определения размера арендной платы за земельный участок, в том числе за период, предшествующий заключению договора (с 26.11.2015).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом, на основании пункта 2 статьи 425 названного Кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По смыслу названных положений закона распространение условий договора на период, предшествующий его заключению, возможно только по обоюдному согласию сторон.

В рассматриваемом случае распространение условий договора аренды на предшествующий его заключению период не исключается, поскольку в спорный период вышеназванные земельные участки были заняты принадлежащим истцу с 2006 года недвижимым имуществом, поэтому земельные участки находились в фактическом пользовании АО "Милек". Согласие сторон на применение пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по поводу использования земельного участка достигнуто.

С учетом того обстоятельства, что при заключении договора аренды между сторонами возникли разногласия, которые были переданы на рассмотрение суда, договор будет считаться для сторон заключенным с даты вступления в законную силу судебного акта по существу настоящего спора, как правильно указал суд первой инстанции.

Поскольку условия договора, в том числе, в части внесения арендных платежей, станут для сторон обязательными с даты заключения договора (в рассматриваемом случае, с даты вступления в законную силу судебного акта по существу настоящего спора), включение в договор пункта 4.1, определяющего размер годовой арендной платы на момент заключения договора в твердой сумме (с применением оспоренных обществом ставок), противоречат действующему законодательству и нарушают баланс интересов сторон.

Из сопоставления принятой редакции пунктов 4.1 и таблицы расчетов (приложение N 2 к договору), а также мотивировочной части обжалуемого решения усматривается очевидность допущенной при изложении резолютивной части решения ошибки технического характера. В этой связи, исключение из договора пункта 4.1 определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2018 не подлежит оценке в качестве изменения его содержания.

Возражений в части выводов суда первой инстанции, касающейся изложения (исключения) названных условий договора в апелляционной жалобе Управлением не мотивировано.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, установлены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена".

Органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления.

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" утверждено приложение N 1-Е для исчисления арендный платы за землю за период с 01.07.2015 по 31.03.2016, в пункте 7.8 которого ставка в процентах от кадастровой стоимости в отношении земельных участков под объектами промышленности была утверждена в размере 1,5%. Ставка в отношении земельных участков предназначенных для размещения офисов и представительств коммерческих организаций установлена в размере 3,13%

В период с 01.04.2016 по 31.05.2017 аналогичные ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостана определялись на основании приложения N 1-Ж к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 в размере 1,61% и 3,35% соответственно.

Из обстоятельств дела следует, что спор между сторонами возник относительно того, какую ставку арендной платы необходимо применять при исчислении арендной платы за земельный участок, а именно: Управление полагает, что необходимо применять ставку по функциональному назначению участка "офисы, представительства коммерческих организаций", а истец - по функциональному назначению участка "промышленные предприятия".

Оценив разногласия сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о необходимости применения в настоящем случае при исчислении размера арендной платы ставки по функциональному назначению участка "промышленные предприятия", исходя из следующего.

Пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены принципы добросовестного осуществления гражданских прав и недопустимости извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, который среди прочего предполагает получение публичным органом установленного соразмерного денежного эквивалента за предоставление в пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной на основании актуального вида разрешенного использования участка.

Разрешенным использованием земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:030313:15, 02:55:030317:98 является производственная деятельность, склады, деловое управление.

На земельном участке с кадастровым номером 02:55:030313:15 расположены принадлежащие истцу здание хозяйственного двора, нежилое, 1-этажный, общая площадь 550 кв.м., гараж, нежилое, 1-этажный, общая площадь 63 кв.м., центральный склад, 1-этажный, общая площадь 791,80 кв.м., пристрой, нежилое, 2-этажный, общая площадь 316,60 кв.м., склад, нежилое, 1-этажный, общая площадь 97 кв.м., склад, нежилое, 1-этажный, общая площадь 82,50 кв.м.

Из технического паспорта, изготовленного органами технической инвентаризации по состоянию на 21.02.2002 усматривается, что указанные строения представляют собой производственную базу с фактическим использованием названных строений в качестве складских помещений, для размещения гаража и цеха. Фактическим использованием здания хозяйственного двора является административное (т.1 дела N А07-29348/2016 л.д. 69-74).

Из приведенных выше сведений, а также плана земельного участка усматривается, что площадь землепользования под административным зданием составляет 744 кв.м, под производственной территорией 4054 кв.м. (т.1 дела N А07-29348/2016 л.д.20). Аналогичные сведения приведены в акте обследования расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030313:15 зданий, составленном представителями АО "Милек" с участием независимых организаций (т.1 дела N А07-29348/2016 л.д 104)

На земельном участке с кадастровым номером 02:55:030317:98 расположены принадлежащие истцу трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, общая площадь 46, 5 кв.м., склад, нежилое 2-этажный, общая площадь 963, 70 кв.м., нежилое помещение, общая площадь 83,6 кв.м., этаж 1, здание, назначение нежилое, 1 этажный, общая площадь 25,3 кв.м., склад, нежилой 1-этажный, общая площадь 104, 40 кв.м., склад, нежилой 1- этажный, общая площадь 160,90 кв.м..

Из технического паспорта, изготовленного органами технической инвентаризации по состоянию на 04.01.2002 усматривается, что указанные строения представляют собой производственный комплекс с фактическим использованием названных строений в соответствии с назначением (т.1 дела N А07-29346/2016 л.д. 64-69). Аналогичные сведения приведены в акте обследования расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030317:98 зданий, составленном представителями АО "Милек" с участием независимых организаций (т.1 дела N А07-29346/2016 л.д. 100)

Из приведенных выше сведений, а также плана земельного участка усматривается, что площадь землепользования под административным зданием составляет 497 кв.м, под производственной территорией 14829 кв.м. (т.1 дела N А29346/2016 л.д.18).

Указанное позволяет сделать вывод об использовании земельного участка с соответствии с его разрешенным использованием и существенном превышении площади производственных объектов над площадью административных.

При таких обстоятельствах административные здания следует признать вспомогательными по отношению к промышленным зданиям общества, расположенным на земельном участке, которые определяют основное функциональное использование земельного участка.

Оснований для применения в рассматриваемом случае 2.1.16 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка", согласно которому в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка, не имеется. В силу пункта 1.2 названных методических указаний, они применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков. Соответственно, показатель наибольшего разрешенного использования земельного участка уже учтен в кадастровой стоимости земельного участка, которая, в свою очередь, является одним из компонентов формулы расчета арендной платы.

Сведений, подтверждающих использование ответчиком земельного участка в иных целях материалы дела не содержат. В нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец доказательства функционального назначения и использования зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, в качестве офисов и представительств не представил.

Между тем, в соответствии с пунктом 1.13.1 Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, утверждены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" (в редакции от 28.06.2017), при выявлении использования земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным видом использования, обладающим соответствующими полномочиями лицом уполномоченного органа по распоряжению таким земельным участком составляется акт обследования земельного участка по форме согласно приложению к настоящим Правилам. Акт обследования в течение 5-ти рабочих дней со дня его составления направляется арендатору с уведомлением о необходимости устранения в течение 1 месяца выявленных нарушений.

Расчет арендной платы в случаях, предусмотренных абзацами вторым и третьим пункта 1.13, осуществляется со дня составления акта обследования земельного участка, зафиксировавшего использование земельного участка не по целевому назначению согласно его принадлежности к той или иной категории земель и разрешенному виду использования, и применяется до устранения арендатором выявленных нарушений целевого использования земельного участка.

Указанное свидетельствует о правильном применении судом первой инстанции ставок арендной платы (1,5% и 1,61%) для расчета арендной платы в соответствующие временные периоды, при изложении приведенной в приложении N 2 к договору таблицы расчетов.

Возражения подателя апелляционной жалобы относительно необходимости расчета годовой арендной платы за использование земельного участка за период, начиная с 19.07.2016 исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:030317:98 установленной решением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу N 3-283/2017 от 16.03.2017 в размере рыночной стоимости - 17 778 000 руб. не могут являться основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку именно такой показатель применен судом первой инстанции для расчета арендной платы за период с 19.07.2016 по 31.12.2016.

Иные показатели кадастровой стоимости земельных участков правильно судом первой инстанции применены с учетом значений, установленных вышеназванным решением и решением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу N 3-357/16 от 23.03.2016 (т.1 дела N А07-29348/16 л.д. 119, т.1 дела N А07-29346/16 л.д. 49-59) и отраженных в справках о кадастровой стоимости земельных участков, т.1 дела N А07-29346/16 л.д.75, т.1 дела N А07-29348/16 л.д.163).

Доводы Управления в отношении неправильной оценки судом первой инстанции разногласий сторон по пункту 7.3, подлежат отклонению.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования в отношении условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка, отличного от установленного гражданским законодательством.

Гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (пункты 3, 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как правильно установлено судом первой инстанции, постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.09.2009 N 4514 "Об уменьшении размера неустойки (пени) по договорам аренды земельных участков", на которое имеется ссылка в апелляционной жалобе, не относится к актам гражданского законодательства.

Данное постановление содержит указания для функционального органа Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с соответствующей компетенцией - Управления (по состоянию на настоящее время) при определении условий вновь заключаемых договоров аренды земельных участков, право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, но не является обязательным к исполнению для иных лиц (арендаторов).

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, суд не вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора, из чего обоснованно исходил суд первой инстанции, признавая пункт 7.3 подлежащим исключению из договора.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ввиду подачи апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.01.2018 по делу N А07-29346/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева О.Н. Пирская