Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2018 г. N 18АП-3000/18

г. Челябинск

04 апреля 2018 г.

Дело N А76-19440/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Пирской О.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авангард" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2018 по делу N А76-19440/2017(судья Мухлынина Л.Д.).

Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской и Курганской областях (далее - истец, МТУ ФАУГИ) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее - ответчик, общество, ООО "Авангард") о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 2383-15 за период с 01.04.2016 по 31.03.2017 в размере 536 908 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 11.04.2017 по 21.04.2017 в размере 23 712 руб. 32 коп. (требования изложены с учетом уточнения истцом их размера, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2018 (резолютивная часть оглашена 29.01.2018) исковые требования удовлетворены. С общества "Авангард" в пользу Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях взыскано 536 908 руб. долга, а также 23 712 руб. 32 коп. пени, всего - 560 620 руб. 32 коп.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Авангард" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о невозможности установить порядок определения аукционной цены права аренды земельного участка из представленных в материалы дела документов, поскольку в материалах дела отсутствует отчет об определении рыночного размера арендной платы, начальная цена предмета аукциона установлена в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка (часть 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации - далее - ЗК РФ). Указывает, что размер арендной платы не может быть признан определенным по результатам конкурентного спроса, поскольку аукцион по продаже права аренды земельного участка признан несостоявшимся, а договор аренды заключен с единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе.

Возражая относительно вывода суда первой инстанции о том, что изменение кадастровой стоимости не относится к изменению порядка расчета арендной платы (а только к ее размеру), апеллянт ссылается на условие пункта 3.3 договора аренды об изменении порядка расчета арендной платы при проведении рыночной оценки стоимости земельного участка. Таким образом, судом ошибочно отклонены доводы общества о применении для расчета арендной платы с 2016 года установленного решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости показателя - 7 637 000 руб.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:20:1505003:16, расположенный по адресу Челябинская область, Троицкий район, ориентир п. Кадымцево, примерно в 6,1 км от ориентира по направлению на северо- восток, с разрешенным использованием- для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 6364504 кв. м является собственностью Российской Федерации с 06.09.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.09.2011 (л.д. 29), поставлен на кадастровый учет 25.12.1992 (л.д. 24-28).

03 августа 2015 г. за N 329-р МТУФАУГИ издано распоряжение о проведении торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных в Троицком районе Челябинской области из земель сельскохозяйственного назначения (л.д. 108-109). Перечень участком, являющихся предметом торгов, содержится в Приложении N 1 к распоряжению (л.д. 110).

Как следует из протокола N 1-у от 18.09.2015 на аукцион подана заявка только одного участника- ООО "Авангард", с которым принято решение о заключении договора аренды, а аукцион признан несостоявшимся (л.д. 31-33).

24 сентября 2015 г. истцом издано распоряжение N 401-р о предоставлении обществу "Авангард" в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:20:1505003:16 (л.д. 30), 24 сентября 2015 между ТУФАУГИ (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 2383-15 земельного участка из земель сельхозназначения, с кадастровым номером 74:20:1505003:16 площадью 6364504 кв. м, находящийся по адресу: адресу Челябинская область, Троицкий район, ориентир п. Кадымцево, примерно в 6,1 км от ориентира по направлению на северо- восток для ведения сельскохозяйственного производства (л.д. 14-18).

Договор заключен сроком на пятнадцать лет (п. 2.1).

Арендная плата начисляется с 18.09.2015, вносится равными долями ежеквартально не позднее 10 числа квартала, следующего за отчетным кварталом, последний срок уплаты за последний квартал года- до 25 ноября текущего года.

Пунктом 3.7 договора предусмотрено одностороннее увеличение размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Земельный участок переда в аренду по акту приема- передачи (л.д. 19).

Государственная регистрация договора аренды произведена 12.10.2015, о чем имеется соответствующая отметка на договоре (л.д. 18).

В связи с возникшей задолженностью по внесению арендных платежей МТУФАУГИ в адрес ответчика направлено предарбитражное уведомление с требованием о погашении задолженности (л.д. 12).

Согласно расчету истца задолженность ответчика за пользование земельным участком по договору аренды N 2383-15 земельного участка, с 01.04.2016 по 31.03.2017 составила 536 908 руб. (л.д. 84-86).

Оставление обществом "Авангард" требований о погашении задолженности без удовлетворения послужило основанием для обращения МТУФАУГИ с исковыми требованиями о взыскании задолженности и штрафных санкций по договору аренды.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции нашел их обоснованными и подтвержденными материалами дела. Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и пени признан судом арифметически верным. Отклоняя довод ответчика относительно необходимости применения при расчете арендной платы с 01.01.2016 кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением от 26.07.2016 N 1148 Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд оценил условие пункта 3.3 договора и представленные материалы аукциона, пришел к выводу, что изменение кадастровой стоимости участка не относится к изменению порядка расчета арендной платы, а только к ее размеру. При этом, пункт 3.3 договора не предоставляет арендатору возможность в одностороннем порядке изменить размер арендной платы.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон, предусмотренных договором N 2383-15 от 24.09.2015, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 названного Кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Между тем, со стороны общества "Авангард" допущено нарушение обязательств по внесению арендных платежей по договору, что не оспаривается ответчиком.

Оценивая возражения подателя апелляционной жалобы относительно размера задолженности, основанные на применении показателей кадастровой стоимости земельного участка, судебная коллегия исходит из следующего.

Решением от 26.07.2016 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:20:1505003:16 установленная в размере 44 742 463 руб. 12 коп., определена в размере рыночной - 7 637 000 руб. (л.д. 89-92). Указанные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости (л.д. 26).

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Вместе с тем, по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В связи с этим в ситуации, когда в силу п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе по начальной цене, установленной согласно пункту 14 статьи 39.11 ЗК РФ в процентах от кадастровой стоимости такого земельного участка, размер арендной платы по данному договору не является регулируемым.

Возражения апеллянта о том, что аукцион по продаже права аренды земельного участка признан несостоявшимся, а договор аренды заключен с единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе, подлежат отклонению. Отсутствие конкурентного спроса, повлиявшего на определение размера арендной платы, не изменяет порядка заключения договора.

Оснований для признания в рассматриваемом случае показателя кадастровой стоимости земельного участка одним из компонентов формулы расчета арендной платы, не имеется.

Делая названный вывод, суд первой инстанции обоснованно исходил из анализа пункта 3.3 договора и документации о проведении аукциона, которые не предусматривают возможности изменения размера арендной платы в связи с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и определением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Буквальное содержание пункта 3.3 договора аренды свидетельствует о возможности изменения порядка расчета арендной платы лишь при проведении рыночной оценки стоимости земельного участка. При этом, право инициировать такое изменение предоставлено арендодателю, а не арендатору.

Исходя из названного суд первой инстанции правильно установил, что имевшее место после заключения договора аренды уменьшение кадастровой стоимости земельного участка в результате оспаривания его кадастровой стоимости и определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", не влечет изменения размера арендной платы по анализируемому договору.

Расчет задолженности с 01.04.2016 по 31.03.2017 судами первой и апелляционной инстанций проверен. Доказательств погашения задолженности в размере 536 908 руб. ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ, суду не представлено.

Названное свидетельствует о правомерности удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Принимая во внимание, что договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Расчет договорной неустойки в сумме 23 712 руб. 32 коп. проверен арбитражными судами первой и апелляционной инстанций и признан верным. Оснований для применения статьи 333 ГК РФ не установлено.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и подлежит отнесению на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2018 по делу N А76-19440/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авангард"- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

О.Н. Пирская И.Ю. Соколова