Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2018 г. N 07АП-315/18

г. Томск

5 апреля 2018 г.

Дело N А45-18243/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 5 апреля 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Павловой Ю.И.,
судей:	Захарчука Е.И.,
	Киреевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Павловой Т.С. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (апелляционное производство N 07АП-315/2018) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23 ноября 2017 года по делу N А45-18243/2017 (судья Полякова В.А.)

по иску Мэрии города Новосибирска (ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846, город Новосибирск, проспект Красный, 34)

к обществу с ограниченной ответственностью "Акварель плюс" (ОГРН 1125476110847, ИНН 5404464977, город Новосибирск, улица Котовского, 7/2)

о взыскании задолженности по договору и неустойки.

В судебном заседании принял участие представитель ответчика: Зубченко О.В., на основании доверенности от 15.08.2017.

СУД УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Акварель плюс" о взыскании 733 754 рублей 21 копейки задолженности по арендной плате за период с февраля 2017 года по апрель 2017 года, 62 882 рублей 75 копеек неустойки за период с 02 декабря 2014 года по 26 июня 2017 года.

Исковые требования обоснованы статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 30 апреля 2014 года N 118799т.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23 ноября 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В обоснование к отмене судебного акта указал, что условие о двукратном увеличении размера арендной платы в случае не введения в эксплуатацию объекта строительства по истечении двух с половиной лет со дня предоставления земельного участка, является добровольно согласованным сторонами условием договора, в связи с чем арендная плата, подлежит внесению в указанном размере.

Ответчик представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором, отклоняя доводы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, ходатайство об отложении заседания не направил. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30 апреля 2014 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 118799т, согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:101120:377 площадью 2 709 кв. м, разрешенное использование земельного участка: для строительства детского сада (пункты 1.1, 1.3).

Срок действия договора определен сторонами с 30 апреля 2014 года по 30 апреля 2017 года (пункт 1.4 договора).

Пунктом 4.2.2 договора арендатор обязался осуществить ввод здания детского сада в эксплуатацию в течение двух лет и шести месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка.

Размер годовой арендной платы составляет 1 761 010 рублей (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем (абзац первый). В случае если в течение двух лет и шести месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка здание детского сада не будет введено в эксплуатацию арендная плата за пользование земельным участком до ввода в эксплуатацию здания детского сада устанавливается в двойном размере годовой арендной платы, сложившейся в результате конкурса (абзац второй).

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Стороны установили, что договор со дня его подписания одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок (пункт 7.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указывая, что по истечении двух лет и шести месяцев здание детского сада не было введено в эксплуатацию, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы, подлежащей уплате с учетом абзаца второго пункта 2.2 договора с ноября 2016 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался статьями 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22 апреля 2008 года N 960 "О Порядке определения размера и внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Новосибирска", правовой позицией Верховного суда Российской Федерации и исходил из неправомерности исчисления подлежащей внесению арендной платы в двукратном размере.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата является одной из форм платы за пользование землей.

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливался соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На момент заключения договора аренды N 118799т порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, был утвержден решением Совета депутатов города Новосибирска от 22 апреля 2008 года N 960 "О Порядке определения размера и внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Новосибирска".

Согласно пункту 2.4 данного Порядка в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

В пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшем до 01 марта 2015 года) также предусмотрена была повышенная ставка арендной платы только в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости.

Принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен ответчику для строительства детского сада.

Каких-либо повышенных платежей в случае превышения сроков строительства при аренде земельных участков, предоставленных для строительства, не относящегося к жилищному строительству, федеральное законодательство не содержит.

Верховный Суд Российской Федерации указал, что само по себе нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может быть основанием для того, чтобы без учета принципа экономического обоснования повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок, предоставленный под такое строительство. Подобное повышение размера арендной платы следует рассматривать как санкцию за нарушение сроков строительства, меру ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, которая не предусмотрена действующим земельным законодательством (определения от 28 апреля 2016 года N 14-АПГ16-7, от 10 декабря 2014 года N 9-АПГ14-9, от 05 марта 2014 года N 30-АПГ14-1).

Довод заявителя о том, что условие о двукратном увеличении размера арендной платы в случае не введения в эксплуатацию объекта строительства по истечении двух с половиной лет со дня предоставления земельного участка, является добровольно согласованным сторонами условием договора, в связи с чем арендная плата, подлежит внесению в указанном размере, правомерно отклонен судом первой инстанции как противоречащий принципу добросовестности участников гражданского оборота (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также принципу законности (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), по смыслу которого договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Кроме того, из материалов дела следует, что земельный участок, переданный в аренду, не имел каких-либо проездов и проходов и фактически изолирован от дороги. Ответчик в течение двух лет с момента заключения договора аренды не мог приступить к строительству детского сада по причине отсутствия доступа к земельному участку.

26 ноября 2015 года управлением архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска ответчику отказано в выдаче разрешения на строительство детского сада по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок (сведения о государственной регистрации сервитута, иного права на земельные участки, предназначенные для организации въезда-выезда на стройплощадку и постоянного проезда на территорию детского сада в период эксплуатации).

16 марта 2016 года управлением архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска обществу с ограниченной ответственностью "Акварель плюс" повторно отказано в выдаче разрешения на строительство по той же причине.

Постановлением Мэрии города Новосибирска от 18 января 2017 года N 156 установлен публичный сервитут на смежных земельных участках 54:35:101120:2 и 54:35:101120:6 для подъезда к арендуемому обществом с ограниченной ответственностью "Акварель плюс" земельному участку арендатор получил реальную возможность приступить к строительству объекта, предусмотренного договором аренды от 30 апреля 2014 года N 118799 т.

Согласно расчету истца, штрафная санкция в виде двукратного размера арендной платы применена арендодателем с ноября 2016 года - по истечении двух лет и шести месяцев с момента заключения договора.

Вместе с тем, как следует из фактических обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, использовать земельный участок по назначению ответчик получил возможность лишь после 18 января 2017 года (после установления истцом сервитута для подъезда к арендуемому участку и выдачи разрешения на строительство).

При таких условиях нарушение сроков ввода детского сада в эксплуатацию произошло не по вине ответчика, а вследствие предоставления в аренду земельного участка, не обеспеченного свободным доступом в целях организации строительства.

Из материалов дела следует, что однократный размер арендной платы, а также неустойка по просроченным платежам ответчиком уплачена, задолженность ответчика перед истцом по договору аренды земельного участка от 30 апреля 2014 года N 118799т отсутствует.

При таких обстоятельствах, поскольку условие договора аренды земельного участка от 30 апреля 2014 года N 118799т об увеличении размера арендной платы в два раза противоречит действующему законодательству в регулируемой сфере правоотношений, нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию допущено не по вине арендатора, задолженность по арендной плате и неустойке у ответчика отсутствует, в удовлетворении исковых требований правомерно отказано судом первой инстанции.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23 ноября 2017 года по делу N А45-18243/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

Е.И. Захарчук О.Ю. Киреева