Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2018 г. N 01АП-1244/18

28 марта 2018 г.

Дело N А43-19600/2017

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ГК "2 Аякса" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.12.2017 по делу N А43-19600/2017, принятое судьей Кабакиной Е.Е.,

по иску общества с ограниченной ответственностью ГК "2 Аякса" (ИНН 5254032090, ОГРН 1055225037053), город Саров Нижегородской области, к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Саров (ИНН 5254006358, ОГРН 1025202196491), город Саров Нижегородской области, о зачете в стоимость платы за имущество, приобретенное по договору купли-продажи, затрат на улучшение арендованного имущества,

без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью ГК "2 Аякса" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Саров о включении в стоимость платы за имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 27.06.2016 денежных средств в размере 1 639 949 рублей 98 копеек, понесенных в качестве затрат арендатора на улучшения арендованного имущества (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования основаны на статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением от 25.12.2017 Арбитражный суд Нижегородской области отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО ГК "2 Аякса" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель не согласен с выводами суда о том, что зачет стоимости неотделимых улучшений возможен при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него.

Указывает, что правила части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ являются императивной нормой и подлежат безусловному применению при разрешении данного вопроса, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений (определение Верховного суда Российской Федерации от 18.12.2015 N 309-ЭС15-16645).

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу, решение суда считает законным и обоснованным, в удовлетворении жалобы просит отказать.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции в судебном заседании 20.03.2018 объявлялся перерыв до 21.03.2018.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором N 76 от 01.01.2008, заключенным между МОУ ДОД "Детско-юношеский центр" (арендодатель) и ООО ГК "2Аякса" (арендатор), последнему было передано во временное возмездное пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 94 кв.м, находящееся по адресу: г. Саров ул. Юности, д. 15.

20.09.2011 между МОУ ДОД "Детско-юношеский центр" (арендодатель) и ООО ГК "2Аякса" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 11, согласно которому арендатору передано во временное возмездное пользование ( в аренду) на срок до 20.09.2016 еще одно нежилое помещение общей площадью 115,3 кв.м, расположенное по адресу г. Саров, ул. Юности, д. 15, помещение П1.

Согласно пункту 4.1 договора аренды N 76 от 01.01.2008 и пункту 4.9 договора аренды N 11 от 20.09.2011 арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.

В целях проведения ремонтно-строительных работ по расширению арендуемой площади арендуемых помещений истец обратился к арендодателю с заявлением от 18.01.2012 с просьбой дать согласие на проведение строительных работ (перепланировки). В заявлении также было указано, что предполагаемые работы по их завершению будут являться неотделимыми улучшениями.

20.02.2012 с арендатором был согласован объем и затраты на проведение строительных работ.

Получив согласие на проведение реконструкции арендуемых помещений, истец произвел за свой счет перепланировку и капитальный ремонт арендуемого имущества. Общая стоимость проведенных работ составила 1 639 949 рублей, что подтверждается договором N 05-04 от 01.04.2014, актом сверки взаимных расчетов по договору, актом погашения встречной задолженности от 29.12.2014 N 12/2015-1.

Постановлением администрации г. Сарова Нижегородской области N 43 от 18.01.2016 арендуемые истцом помещения общей площадью 209,9 кв.м были изъяты из оперативного управления МОУ ДОД "Детско-юношеский центр" и включены в состав муниципальной казны города Сарова.

24.06.2016 КУМИ администрации г. Сарова направил в адрес истца письмо с предложением заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саров, ул. Юности, д. 15, помещение П1 в соответствии с "Порядком реализации субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на отчуждение арендуемых ими объектов муниципального нежилого фонда города Сарова", утвержденным решением городской Думы от 20.01.2009 N 09-4гд.

Как указывает истец, он в установленный договором срок направил подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий, а также дополнительное заявление, в котором указано о необходимости зачесть в выкупную стоимость арендуемого имущества стоимость произведенных неотделимых улучшений. Ответа на протокол разногласий не последовало.

27.06.2016 между КУМИ администрации г. Сарова и ООО ГК "2 Аякса" заключен договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 209,9 кв.м по адресу: г. Саров, ул. Юности, д. 15 П1.

Цена приобретаемого имущества согласно условий договора составляет 7 692 000 рублей, которую истец обязан оплатить в рассрочку сроком на пять лет.

Поскольку вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений в приобретаемом имуществе не решался, 18.01.2017 ООО ГК "2 Аякса" направило в КУМИ администрации города Сарова заявление о включении суммы 1 639 949 рублей 84 копеек в выкупную цену нежилого помещения.

Письмом от 09.02.2017 КУМИ администрации г. Сарова направил истцу ответ, в котором фактически выразил отказ в зачете стоимости неотделимых улучшений, указав, что зачет стоимости неотделимых улучшений возможен: при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора купли-продажи; на основании заявления арендатора о зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений до заключения договора купли-продажи; если заключенный договор купли-продажи содержит условия об уменьшении цены на стоимость произведенных улучшений или о возможности зачесть эту стоимость в счет приобретаемого имущества.

Истец, указывая на то, что действиями ответчика нарушены права ООО ГК "2 Аякса", отказ произвести зачет неотделимых улучшений в счет приобретенного арендуемого имущества является неправомерным, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества должна быть зачтена в счет оплаты приобретенного имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, в силу требований приведенных норм права зачет стоимости неотделимых улучшений возможен при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, на что верно указал суд первой инстанции.

В рассматриваемом случае, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенном положениями Закона N 159-ФЗ стороны по спору 27.06.2016 заключили договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости - нежилого помещения. При этом стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, покупателем на момент заключения договора не была заявлена; цена имущества определена сторонами сделки в размере 7 692 000 рублей (отчет об оценке N2016/17 от 20.05.2016, подготовленный ООО "Инвест Капитал").

Договор купли-продажи объекта муниципальной собственности не содержит условий о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества.

С исковым заявлением по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений истец до заключения договора купли-продажи истец не обращался. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отклонил исковые требования.

Доводы истца о том, что договор им подписан с протоколом разногласий и им было направлено заявление о необходимости зачесть в выкупную стоимость арендованного имущества стоимость произведенных неотделимых улучшений, судом не приняты как документально не подтвержденные.

Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

Действительно императивные нормы части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусматривают возможность засчитать стоимость произведенных неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Между тем произведенные арендатором неотделимые улучшения подлежат зачету в счет выкупной стоимости имущества, что предполагает разрешение данного вопроса на стадии согласования цены договора.

При этом стоимость неотделимых улучшений определяется не исходя из стоимости понесенных расходов на ремонт имущества, а исходя из стоимости самих неотделимых улучшений.

Суд первой инстанции, исследовав условия договора купли-продажи по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и оценив их в совокупности с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о том, что установление цены в договоре купли-продажи является результатом согласования воли сторон, поэтому оснований для ее последующего изменения путем заявления рассматриваемого иска, не имеется.

Исковые требования ООО ГК "2 Аякса" фактически направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.

Кроме того, как верно отметил суд, сумма указанная обществом в иске, основана им на договоре на выполнение работ от 01.04.2014 года и документах, подтверждающих оплату работ в виде погашения встречной задолженности по акту от 29.12.2014.

Между тем по смыслу применения части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений должна определяться на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения (правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

При указанных обстоятельствах, суд не усмотрел правовых оснований для обязания ответчика зачесть в стоимость платы за имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 27.06.2016 денежные средства в размере 1 639 949 рублей 98 копеек, понесенных в качестве затрат арендатора на улучшения арендованного имущества

Решение суда является законным и обоснованным.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.12.2017 по делу N А43-19600/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ГК "2 Аякса" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

Е.Н.Наумова Н.В. Устинова