Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2018 г. N 13АП-3784/18

г. Санкт-Петербург

03 апреля 2018 г.

Дело N А56-19451/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Смирновой Н.В.

при участии:

от истца (заявителя): Степановой Ю.В. по доверенности от 26.03.2018,

от ответчика (должника): Аббасова А.Т.о. директора, Зайцева И.Н. по доверенности от 25.12.2017,

от 3-их лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3784/2018) ООО "25 часов"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2017 по делу N А56-19451/2017 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску ФГБУН Институт физиологии им. И.П. Павлова Российской академии наук

к ООО "25 часов"

3-и лица: 1. Управление Росреестра по Ленинградской области,

2. Федеральное агентство научных организаций,

3. Межрегиональное территориальное управление Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области

о признании, выселении,

установил:

федеральное государственное бюджетное учреждение науки Институт физиологии им. И.П. Павлова Российской академии наук (далее - Институт) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "25 часов" (далее - Общество) о признании договора аренды от 09.01.2013 N 095 прекращенным, выселении Общества из нежилого помещения N 1 общей площадью 122,5 кв. м с кадастровым (условным) номером 47-78-12/016/2009-105, расположенного по адресу: 188680, Ленинградская обл., Всеволожский р-н., с. Павлово, ул. Быкова, д. 21.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, Федеральное агентство научных организаций (далее - ФАНО), Межрегиональное территориальное управление Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - ТУ ФАУГИ).

Общество обратилось в суд с исковым заявлением к Институту о признании незаконными действий Института по увеличению арендной платы по договору аренды от 09.01.2013 N 095, обязании произвести перерасчет арендной платы, признании действий ответчика по отключению электроснабжения злоупотреблением своим правом; обязании прекратить длящееся нарушение прав Общества в виде отключения Институтом электроснабжения.

Определением от 05.04.2017 указанное исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А56-17359/2017.

Определением от 12.09.2017 дела N А56-19451/2017 и А56-17359/2017 объединены в одно производство, делу присвоен номер N А56-19451/2017.

Определением от 24.10.2017 по делу назначена комиссионная экспертиза, проведение которой поручить экспертам общества с ограниченной ответственностью "РМС-Оценка". Перед экспертами поставлены вопросы: соответствует ли отчет N 10/05/2016-44-3 об оценке рыночной стоимости арендной платы объекта недвижимости - нежилого помещения N 1 общей площадью 122,5 кв. м с кадастровым (условным) номером 47-78-12/016/2009-105, расположенного по адресу: 188680, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, с. Павлово, ул. Быкова, д. 21, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Оценка на Миллионной", требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет для целей внесения изменений в договор аренды; какова рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование указанным объектом недвижимости по состоянию на 05.06.2016 для целей внесения изменений в договор аренды.

Решением от 27.12.2017 суд признал прекращенным договор аренды от 09.01.2013 N 095, заключенный между федеральным государственным бюджетным учреждением науки Институтом физиологии им. И.П.Павлова Российской академии наук и обществом с ограниченной ответственностью "25 часов". Требования Института о выселении ООО "25 часов" из нежилого помещения N 1 общей площадью 122,5 кв. м с кадастровым (условным) номером 47-78-12/016/2009-105, расположенного по адресу: 188680, Ленинградская обл., Всеволожский р-н., с. Павлово, ул. Быкова, д. 21 удовлетворены. Во встречном иске ООО "25 часов" отказано. С ООО "25 часов" в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения науки Института физиологии им. И.П. Павлова Российской академии наук взыскано 12 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

ООО "25 часов" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решении, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать Институту в иске о признании договора аренды прекращенным, выселении Общества из нежилого помещения, удовлетворить встречный иск об обязании произвести перерасчет арендной платы, признании действий ответчика по отключению электроснабжения злоупотреблением свои правом, обязании прекратить длящееся нарушение прав Общества.

Институт в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом, 09.01.2013 на основании решения аукционной комиссии от 21.12.2012 N 1/211212 между Институтом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 09.01.2013 N095 аренды нежилого помещения N1 общей площадью 122,5 кв.м с кадастровым (условным) номером 47-78-12/016/2009-105, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н., с. Павлово, ул. Быкова, д. 21, для использования под магазин продовольственных и непродовольственных товаров, сроком до 09.01.2028.

Помещение передано по акту сдачи-приемки объекта, являющемуся приложением к договору аренды.

Договор зарегистрирован 08.04.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что ставка арендной платы за объект составляет 1 140 руб. за 1 кв.м в год (без учета НДС). Ставка арендной платы не может быть ниже среднего размера ставки арендной платы, обычно взимаемой за аренду в месте расположения объекта, в соответствии со статьей 6 Федерального закона "О науке и государственной научно-технической политике" (в редакции от 19.07.1998 N 111-фз); ставка арендной платы определена на основании отчета об оценке от 10.07.2012 N 25/06/2012-30, выполненного ООО "Оценка на Миллионной" (пункт 3.2 договора).

В силу пункта 3.3 договора в сумму арендной платы не включены коммунальные услуги и иные расходы по обеспечению нормального функционирования передаваемого в аренду объекта; оплата коммунальных услуг и эксплуатационных расходов производится арендатором на основании отдельного соглашения между арендодателем и арендатором, либо на основании договоров, заключаемых арендатором непосредственно с организациями, осуществляющими коммунальное и (или) эксплуатационное обслуживание.

Согласно пункту 3.5 договора при увеличении ставки арендной платы в соответствии с требованиями законодательства, а также на основании отчета об оценке, изготавливаемого не реже одного раза в два года, арендодатель в одностороннем порядке устанавливает новый размер ставки арендной платы с уведомлением арендатора; новый размер ставки арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления арендодателя, но не позднее 5 дней с момента отправки.

На основании отчета об оценке, подготовленного ООО "Оценка на Миллионной" 06.06.2016, рыночная стоимость арендной платы составила 9480 руб. за кв.м. в год; Обществу было направлено уведомление об изменении арендной платы от 23.06.2016, которое было получено Обществом.

На основании пункта 4.5 договора при невнесении арендатором арендных платежей в течение 2-х месяцев арендодатель имеет право ограничить доступ в арендуемое помещение арендатору.

В силу пункта 5.3 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, в случае, если арендатор в течение действия договора два и более раза допускает просрочку перечисления арендной платы арендодателю (пункт 5.3.7 договора); в случае невнесения арендатором предусмотренных пунктами 3.1, 3.6 договора платежей в течение 2-х месяцев, независимо от их последующего внесения (пункт 5.3.8 договора).

Уведомлением от 07.12.2016 N 1253.1/003-913 Институт отказался в одностороннем порядке от договора на основании пунктов 5.3.6, 5.3.7. 13.02.2017 Институт вручил генеральному директору Общества Аббасову А.Т. уведомление от 27.01.2017 N 1253.1/003-048 аналогичного содержания.

Письмом от 20.02.2017 N 1253.1/003-116 Институт предложил Обществу освободить переданные помещения, а также в течение 3 рабочих дней направить уполномоченного представителя Общества для подачи заявления в Управление Росреестра о прекращении обременения, возникшего на основании договора от 09.01.2013 N 095.

Письмом от 02.03.2017 Общество сообщило, что договор от 09.01.2013 N 095 не является расторгнутым, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Института, в удовлетворении требований Общества отказано.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, полученное по договору.

Как следует из представленного в материалы дела уведомления об отказе от договора, основанием для его расторжения явилась просрочка перечисления арендной платы два и более раза (пункт 5.3.7 договора). Материалами дела подтверждается, что ответчик неоднократно допускал просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции с учетом результатов судебной экспертизы дал надлежащую оценку доводом Общества о необоснованном увеличении размера арендной платы.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что в случае, если изменение ставки производится на основании отчета об оценке, выполняемого не реже одного раза в год, арендодатель имеет право в одностороннем порядке установить новый размер арендной платы, который вступает в силу с момента получения уведомления арендатором. Уведомление от 23.06.2016 N 1253.1/001-406 с указанием нового размера ставки было получено директором Общества 01.097.2016. Следовательно, действия Института по одностороннему изменению арендной ставки соответствуют условиям договора и действующему законодательству.

Таким образом, в удовлетворении требований Общества о признании незаконными действий Института по увеличению арендной платы по договору аренды от 09.01.2013 N 095, обязании произвести перерасчет арендной платы, обоснованно отказано.

При этом, признаков злоупотребления Институтом правом на увеличение размера арендной платы в контексте требований, предусмотренных статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", установив, что Общество оспаривает факт прекращения арендных отношений, при этом материалами дела подтверждается расторжение договора с 13.02.2017, требования Института правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы Общества об обязанности Института произвести зачет стоимости работ, выполненных Обществом в спорных помещениях, обоснованно отклонены судом первой инстанции с указанием на то, что вопрос о зачете стоимости работ не может быть разрешен в рамках настоящего спора, возмещение стоимости улучшений может быть произведено на основании самостоятельного требования Общества, заявленного после прекращения договора.

В удовлетворении требований Общества о признании действий Института по отключению электроснабжения злоупотреблением своим правом; обязании прекратить длящееся нарушение прав Общества в виде отключения Институтом электроснабжения правомерно отказано, так как пунктом 2.2.1 договора предусмотрено право Института прекращать подачу электроэнергии полностью или частично после предупреждения, либо отключать или ограничивать подачу электроэнергии.

Кроме того, как обоснованно указал суд, в связи с прекращением договора аренды обязание Института прекратить нарушение прав Общества в виде отключения электроснабжения не приведет к восстановлению прав Общества, которые он полагает нарушенными.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Поскольку нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2017 по делу N А56-19451/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина