Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2018 г. N 10АП-1630/18

г. Москва

03 апреля 2018 г.

Дело N А41-84986/17

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Марченковой Н.В., Панкратьевой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Сомкиной А.Н.,

при участии в заседании:

от АО "Архбум": представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от Управления Росреестра по Московской области: Начкебия А.О. по доверенности от 29.12.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области

от 09 января 2018 года по делу N А41-84986/17,

принятое судьей Валюшкиной В.В.,

по заявлению акционерного общества "Архбум"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

об оспаривании решений и обязании устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Архбум" (далее - АО "Архбум", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо), в котором просило суд признать недействительными уведомления от 21.04.2017 N 011/005/2017-7303 о приостановлении государственной регистрации и решение от 21.07.2017 N 50/011/005/2017-77303 об отказе в государственной регистрации договора аренды жилого помещения от 10.10.2016 N 136772, заключенного между АО "Архбум" и Демченко Владимиром Александровичем (далее - Демченко В.А.) и обязать заинтересованное лицо зарегистрировать договор аренды.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции АО "Архбум" заявило об отказе от заявления в части требования об оспаривания приостановления государственной регистрации (л.д. 61).

Решением Арбитражного суда Московской области от 09 января 2018 года по делу N А41-84986/17 производство по делу в части требования о признании недействительным уведомления и признания незаконным решения Управления Росреестра по Московской области о приостановлении государственной регистрации прекращено в связи с отказом заявителя от данных требований. В остальной части заявление удовлетворено (т. 1 л. д. 75-77).

Не согласившись с данным судебным актом в части удовлетворения заявленных требований, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального права.

Возражений против проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в указанной выше части от общества не поступило.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в обжалуемой части проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в отсутствие представителя АО "Архбум", извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Выслушав объяснения представителя Управления Росреестра по Московской области, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 10.10.2016 между акционерным обществом "Архбум" (арендодатель) и гражданином Демченко Владимиром Александровичем (арендатор) заключен договор N 136772 аренды жилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 12 лет квартиру площадью 68,8 кв.м, расположенную по адресу: Московская область Истринский район Павлово-Слободское сельское поселение улица Лесная дом 8 кв. 53 (т. 1 л. д. 7-12).

Пунктом 3.2 вышеназванного договора предусмотрено, что при вынесении всех платежей по договору аренды, арендатор вправе выкупить квартиру по цене 1 000 руб. По окончанию срока аренды, квартира переходит в собственность арендатора при условии, что он полностью оплатил общую сумму платы за аренду квартиры на весь срок действия договора и выкупную стоимость квартиры.

Квартира передана арендатору по акту приемки-передачи от 10.10.2016 (т. 1 л. д.13).

13.04.2017 АО "Архбум" и Демченко В.А. обратились к Управлению Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды (т. 1 л. д. 54-55).

Уведомлением от 21.04.2017 N 011/005/2017-7303 заинтересованное лицо сообщило о приостановлении государственной регистрации. Решением апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав заявителю отказано в принятии к рассмотрению заявления от 19.05.2017 об обжаловании уведомления от 21.04.2017 (т. 1 л. д. 14-18).

По истечении установленного в вышеназванном уведомлении срока регистрационный орган отказал в государственной регистрации договора аренды, о чем было принято решение от 31.07.2017 (т. 1 л. д. 19-20).

Основанием для отказа явилось то, что жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, а гражданам жилые помещения могут быть представлены только на основании договора найма жилого помещения, а не аренды.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для признания незаконным отказа в государственной регистрации от 21.07.2017 N 50/011/005/2017-7303 и обязания Управления Росреестра по Московской области зарегистрировать вышеназванный договор аренды в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Основания для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьями 14 и 21 Закона о регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления и документов, соответствующих требованиям действующего законодательства и отражающих необходимую для государственной регистрации информацию, при этом государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки, и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 26, 27 Закона о регистрации (в том числе право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной).

Статьей 4 Закона о регистрации установлено, что подлежат государственной регистрации права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131 и 164 ГК РФ. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 625 ГК РФ определено, что к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

В силу статьи 51 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.

Согласно статье 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ) заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Представленный на регистрацию договор содержит все необходимые существенные условия договора.

Как было указано выше, в представленном на государственную регистрацию договоре аренды предусмотрено, что после внесения арендных платежей на согласованную сумму и уплаты выкупной стоимости квартира переходит в собственность арендатора.

Вместе с тем положения главы 35 ГК РФ о найме жилого помещения не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, предоставленного во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16, при оценке судом договора принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.

При этом, как верно указал суд первой инстанции, запрета на заключение договора аренды жилого помещения с правом последующего выкупа между юридическим лицом и гражданином, по которому гражданин выступает арендатором, закон не содержит.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям главы 34 ГК РФ.

Следовательно, при отсутствии в законе запрета на заключение такого договора, то данный договор подлежит государственной регистрации.

Учитывая отсутствие в действующем гражданском и жилищном законодательстве ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ признал решение об отказе в государственной регистрации договора (с правом последующего выкупа) незаконными с обязанием заключить данный договор.

Возражениями, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Управлением Росреестра по Московской области не приведено фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09 января 2018 года по делу N А41-84986/17 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

Н.В. Марченкова Н.А. Панкратьева