Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2018 г. N 18АП-2717/18

г. Челябинск

03 апреля 2018 г.

Дело N А07-29942/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Роза ветров Башкортостана" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.01.2018 по делу N А07-29942/2017 (судья Файрузова Р.М.).

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Роза ветров Башкортостана" - Кочнев Н.А. (директор, протокол от 10.07.2015 N 21 общего собрания участников).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Роза ветров Башкортостана" (далее - ООО "Роза ветров Башкортостана", общество, ответчик) о расторжении договора купли-продажи от 03.07.2015 N 1435 объектов муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа - нежилых помещений первого этажа девятиэтажного жилого здания площадью 40,4 кв. м: N N 28, 29, 29а, 29б, 30, 32, 32а, 33, 34, нежилые помещения подвала площадью 145,7 кв. м: N N 9, 10, 11, 12, 12а, 13, 13а, 14, общей площадью 186,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Уфа, Советский р-н, ул. Рихарда Зорге, д. 26; об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить Управлению объекты муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа девятиэтажного жилого здания площадью 40,4 кв. м: N N 28, 29, 29а, 29б, 30, 32, 32а, 33, 34, нежилые помещения подвала площадью 145,7 кв. м: N N 9, 10, 11, 12, 12а, 13, 13а, 14, общей площадью 186,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, Советский р-н, ул. Рихарда Зорге, д. 26, по акту приема-передачи.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.01.2018 (резолютивная часть объявлена 17.01.2018) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что не был надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения спора, в связи с чем ответчик был лишен возможности реализовать свои процессуальные права, в том числе, на личное участие в судебном заседании, представление возражений на иск, а также доказательств, обосновывающих возражения на иск. Ответчик отмечает, что не получал от истца претензии и предложения об изменении или расторжении договора купли-продажи. Соответственно, по мнению подателя жалобы, в рассматриваемом случае судом неверно применены нормы статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. ООО "Роза ветров Башкортостана" считает, что в рассматриваемом случае расторжение договора невозможно, а может быть только взыскание денежных средств, уплата которых просрочена на день вынесения решения. Также ответчик указывает, что намерен погасить образовавшуюся задолженность и далее исполнять свои обязанности по спорному договору.

Отзыв на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель истца не явился. С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Также заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для предоставления сторонам возможности урегулировать спор мирным путем.

До начала судебного заседания от истца поступили письменные возражения против отложения судебного разбирательства, согласно которым Управление указало, что задолженность обществом не погашена, переговоры о заключении мирового соглашения не ведутся, проект мирового соглашения в адрес Управления не поступал.

С учетом процессуальной позиции истца, арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 03.07.2015 между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (продавец) и ООО "Роза ветров Башкортостана" (покупатель) на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) был заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа N 1435, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа и подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Рихарда Зорге, 26, общей площадью 186,1 кв. м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 40,4 кв. м: N N 28, 29, 29а, 29б, 30, 32, 32а, 33, 34, нежилые помещения подвала площадью 145,7 кв. м: N N 9, 10, 11, 12, 12а, 13, 13а, 14 (пункт 1.2 договора) (л. д. 9-14).

Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 3 664 406 руб. 78 коп., без учета НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом от 15.06.2015 N 03-15/МК11, составленным индивидуальным предпринимателем Демидовым Алексеем Владимировичем (пункт 2.1 договора).

Оплата объекта осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления покупателя (пункт 3.1 договора).

Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 %, что составляет 366 440 руб. 68 коп., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца (пункт 3.1.1 договора).

Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 7 лет равными взносами согласно графику платежей (приложение к настоящему договора) (пункт 3.1.2 договора).

Согласно пункту 8.4 договора в случае если имеется задолженность за 3 месяца, продавец вправе требовать расторжения договора.

Сторонами к договору в качестве приложения подписан график платежей (л. д.15-17).

Управление направило в адрес общества уведомление от 13.03.2017 N УЗ-1840, в котором потребовало в течение 14 дней с момента получения настоящего уведомления оплатить основную задолженность в размере 228 914 руб. 86 коп., проценты в размере 35 664 руб. 09 коп., пени в размере 8849 руб. 74 коп. (л. д. 23-25).

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 04.07.2017 N УЗ-5431 с предложением в течение 7 дней подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи от 03.07.2015 N 1435 (л. д. 20-22), которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

Отсутствие надлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества явилось основанием для обращения Управления с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 названного Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 названного Кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 названного Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 489 названного Кодекса договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор купли-продажи от 03.07.2015 N 1435 заключен в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 5 названного Закона оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Спорным договором предусмотрена оплата приобретаемого недвижимого имущества в рассрочку, в течение семи лет с даты заключения договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 489 названного Кодекса когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно пункту 8.4 спорного договора в случае если имеется задолженность за 3 месяца, продавец вправе требовать расторжения договора.

ООО "Роза ветров Башкортостана" нарушило обязательство по надлежащему внесению платежей по договору купли-продажи. Неоплата допущена обществом более чем за 3 месяца, что следует из расчета задолженности, представленного истцом (л. д. 50, 51), и не опровергнуто ответчиком.

При этом обществом оплачено менее половины стоимости выкупаемого имущества.

Таким образом, в настоящем случае подлежит применению приведенная норма пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ввиду указанного не может быть принят довод подателя жалобы о том, что в рассматриваемом случае расторжение договора невозможно, а может быть только взыскание денежных средств, уплата которых просрочена на день вынесения решения.

На основании изложенного спорный договор правомерно расторгнут арбитражным судом первой инстанции.

Ответчик в апелляционной жалобе отмечает, что не получал от истца претензии и предложения об изменении или расторжении договора купли-продажи.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса).

В настоящем случае вопреки утверждению ответчика Управление направило в адрес общества уведомление от 13.03.2017 N УЗ-1840 об оплате задолженности (л. д. 23-25).

Истец направил в адрес ответчика также уведомление от 04.07.2017 N УЗ-5431 с предложением подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи (л. д. 20-22).

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отмечено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в полном объеме.

Довод подателя жалобы о том, что он не был надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения спора, не может быть принят арбитражным судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Представители ответчика принимали участие в судебных заседаниях арбитражного суда первой инстанции от 02.11.2017, 29.11-04.12.2017.

Об отложении судебного заседания на 17.01.2018 был извещен представитель ответчика Фахретдинов А.Р., который принимал участие в судебном заседании 29.11-04.12.2017, о чем свидетельствует расписка об извещении о проведении судебного заседания 17.01.2017 в 10 час. 30 мин. (л. д. 48).

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.01.2018 по делу N А07-29942/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Роза ветров Башкортостана" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова