Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2018 г. N 18АП-1733/18

г. Челябинск

05 апреля 2018 г.

Дело N А47-7835/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.12.2017 по делу N А47-7835/2016 (судья Юдин В.В.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Персона" - Артамонов А.А. (доверенность от 21.02.2018).

Общество с ограниченной ответственностью "Персона" (далее - истец, ООО "Персона", общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее по тексту - ответчик, Комитет) об урегулировании преддоговорного спора, возникшего при заключении договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества - нежилого помещения N 2, расположенного по адресу: город Оренбург, ул. Родимцева, дом 13, общей площадью 1574,2 кв.м, и определении договорных условий в следующей редакции:

"Пункт 2.1 договора: "Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 37 916 102 (тридцать семь миллионов девятьсот шестнадцать тысяч сто два) рубля.

В счет оплаты цены приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора на основании пункта 6 статьи 5 Закона зачитывается стоимость неотделимых улучшений в сумме 15 373 102 (пятнадцать миллионов триста семьдесят три тысячи сто два рубля 00 копеек).

Покупатель с учетом засчитанной стоимости неотделимых улучшений оплачивает Продавцу 22 543 000 (двадцать два миллиона пятьсот сорок три тысячи) рублей в порядке определенном настоящим Договором."

Пункт 2.5 договора: "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 22 543 000 (двадцать два миллиона пятьсот сорок три тысячи) рублей, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 3, 67% годовых. Начисленные проценты уплачиваются ежемесячно, одновременно с погашением суммы основного долга."

Пункт 2.6 договора: "Погашение суммы основного долга, по уплате которого предоставлена рассрочка, осуществляется Покупателем ежемесячно, равными долями, в течении срока указанного в п. 2.3. настоящего договора, начиная с месяца следующего за месяцем государственной регистрации настоящего договора до числа месяца соответствующего календарному числу месяца в которое была произведена государственная регистрация настоящего договора, если в месяце платежа отсутствует соответствующее календарное число, то платеж должен быть совершен до последнего дня месяца. Если последний день платежа выпадает на праздничный (нерабочий) или выходной день, то платеж должен быть совершен не позднее следующего рабочего дня. Одновременно с погашением основного долга ежемесячно уплачиваются проценты на сумму остатка задолженности по основному долгу по ставке указанной в пункте 2.5. настоящего договора" (с учетом уточнения требований, т. 3 л.д. 74).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.12.2017 (резолютивная часть от 05.12.2017) судом урегулирован преддоговорной спор и спорные условия договора приняты в изложенной редакции истца.

С указанным решением суда не согласился Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Персона".

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом норм материального права.

Апеллянт полагает, что в материалы дела не представлено доказательств того, что истцом согласованы в порядке, установленном распоряжением главы города Оренбурга от 21.05.1999 N 182-р "О порядке проведения актов выполнения ремонтных и строительных работ", объем и стоимость неотделимых улучшений спорного арендуемого имущества в период действия договора аренды.

Вопреки норме ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.08.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении Президиума N 9785/12 от 25.12.2012, рыночная стоимость выкупаемого имущества уменьшена судом не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на расходы арендатора на их производство, без учета того обстоятельства, что истец длительное время пользовался отремонтированным арендованным имуществом.

Судом не дана оценка критическим замечаниям ответчика выводам эксперта по результатам судебной экспертизы. К неотделимым улучшениям экспертом необоснованно отнесены работы по возведению кровли, по демонтажу и установке проемов, лестниц, в том числе связанные с изготовлением козырьков и обустройством фасада здания, работы, связанные с благоустройством прилегающей территории, работы, связанные с вывозом строительного мусора, поскольку по смыслу норм ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ к неотделимым улучшениям могут относиться только работы, связанные с улучшением самого арендуемого имущества, и часть указанных работ относится к текущему ремонту.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 судебное разбирательство отложено на 03.04.2018 для представления сторонами дополнительных доказательств и пояснений.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.

С учетом мнения представителя истца, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, на основании распоряжения Комитета от 03.03.2008 N 296, между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга (арендодатель) и обществом "Персона" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 4-847Б-9029 от 11.04.2008, по условиям которого обществу в аренду на срок с 01.04.2008 по 31.03.2017 передан объект муниципального нежилого фонда в виде встроенно-пристроенного помещения, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Родимцева, д.13, для использования под магазин (568,3 кв.м.) и склад (1005,9 кв.м.) (т. 1 л.д. 38-45).

Общество обратилось с заявлением о намерении воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемых помещений.

Постановлением Администрации г. Оренбурга от 19.05.2016 N 1435-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Родимцева, д.13", на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 26.04.2016 N 14-798-И/16-о, установлена цена приобретения муниципального имущества в размере 37 916 102, а также иные условия приватизации (т.1 л.д.36).

С письмом от 26.05.2016 N 1-28/2347 Комитет направил ООО "Персона" проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Оренбург, ул. Родимцева, д.13 для подписания (т. 1 л.д.16-19).

Общество, не возражая против определенной Комитетом рыночной стоимости выкупаемого имущества, ссылаясь на п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, заявило о необходимости зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений и направила Комитету протокол разногласий (т. 1 л.д. 13-15).

Комитет отклонил предложенные обществом условия о цене заключаемого договора купли-продажи, сославшись на то, что цена выкупаемого имущества определяется исключительно по результатам оценки рыночной стоимости имущества.

Отсутствие между сторонами соглашения о выкупной стоимости недвижимого имущества явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Для разрешения настоящего спора определением от 09.02.2017 по ходатайству истца на основании ст. 82 АПК РФ судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Авантаж" Рыбаковой Юлии Александровне.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы (с учетом уточнения вопросов в определении суда от 16.03.2017):

-какие из выполненных работ по капитальному ремонту недвижимого имущества нежилого помещения N 2, общей площадью 1 574,2 кв.м., этаж 1, этаж 2, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Родимцева, дом N 13, отраженные в акте о приемке выполненных работ N1 от 05.08.2007 г., подписанном ООО "Персона" и ООО "Уральская строительная компания", носят характер неотделимых улучшений?

-какова рыночная стоимость объекта оценки нежилого помещения общей площадью 1574,2 кв. м., этаж 1, этаж 2, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Родимцева, дом N 13, по состоянию на 29.02.2016 г., без учета работ (их стоимости), носящих характер неотделимых улучшений, указанных в акте о приемке выполненных работ (форма N КС-2) и справке N 1 о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3) от 05.08.2007, без НДС? (т. 2, л.д. 76-78, 93-94).

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта N 201 от 24.05.2017 экспертом сделаны следующие выводы: все из выполненных работ по капитальному ремонту за исключением витражных перегородок и их монтажа, носят характер неотделимых улучшений. Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 29.02.2016 без учета работ (их стоимости), носящих характер неотделимых улучшений, указанных в акте приемке выполненных работ (форма N КС-2) и справке N 1 о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3) от 05.08.2007, без НДС составляет 22 543 000 руб. (т. 3 л.д. 5-62).

Суд первой инстанции урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества в редакции истца, признав наличие у него права на зачет в счет стоимости выкупаемого имущества стоимости неотделимых улучшений, выполненных с согласия арендодателя вследствие необходимости осуществления капитального ремонта в арендуемом имуществе.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы Комитета, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Персона", являющееся арендатором нежилого помещения, площадью 1574,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Родимцева, д.13, для использования под магазин (568,3 кв.м.) и склад (1005,9 кв.м.), на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 4-847Б-9029 от 11.04.2008 ((т. 1 л.д. 38-45), выразило волеизъявление на реализацию преимущественного права на приватизацию нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Соответствие истца требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ), разногласия сторон возникли относительно возможности зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений, произведенных обществом "Персона".

В силу ч. 6 ст. 5 указанного Федерального закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 25.12.2012 N 9785/12, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное, императивное правило, установленное в ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, такой возможности не предусматривает, ввиду чего стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества должна быть засчитана в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Из письменных доказательств, в том числе представленных в суд апелляционной инстанции следует, что на основании договора аренды N 4-847А-8364 от 14.05.2007 Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга обществу "Персона" передано в аренду муниципальное недвижимое имущество - 2-этажное нежилое встроенно-пристроенное помещение общей площадью 1146 кв.м., расположенное на первом и втором этажах 9-этажного жилого дома (литера АЕ), расположенного по адресу г. Оренбург, ул. Родимцева, 13.

Срок договора установлен на одиннадцать месяцев двадцать семь дней, с 01.03.2007 по 27.02.2008.

На основании акта приема-передачи от 01.03.2007 к договору аренды N 4-847А-8364 от 14.05.2007 указанные в договоре аренды помещения переданы арендатору, приняты им без замечаний и возражений. В акте указано, что помещение находится в удовлетворительном состоянии, соответствует требованиям по его эксплуатации.

Из расчетов арендной платы, согласованных сторонами при заключении договора аренды N 4-847А-8364 от 14.05.2007, судом не установлено, что при её расчете были применены показатели, учитывающие неудовлетворительное состояние переданного в аренду помещения.

Иных доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем состоянии переданного обществу "Персона" в аренду помещения, в дело не представлено.

Поскольку по смыслу ст. 616 ГК РФ производство капитального ремонта связано с приведением помещения в состояние, необходимое для его использования по назначению, а таких доказательств в дело не представлено, коллегия исходит из того, что заявленные истцом работы носили характер неотделимых улучшений, правовой режим которых регулируется ст. 623 ГК РФ.

Оценив дополнительно представленные в суд апелляционной инстанции материалы технической инвентаризации нежилого помещения - план помещения - приложение к договору аренды N 4-847А-8364 от 14.05.2007, технический план помещения от 13.12.2015 (приложение к пояснениям истца, рег. N 14385 от 02.04.2018), а также представленные истцом фотоматериалы и фотоматериалы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы (т. 3 л.д. 17, 18, 22), апелляционный суд приходит к выводу о том, что произведенные обществом "Персона" работы не связаны с изменением внешних границ здания.

Поименованный в акте о приемке выполненных работ по форме КС-2 от 05.08.2007 пристрой к помещению (т. 1 л.д. 135), фактически выполнен путем облицовки колонн здания (имеющихся на плане помещения - приложение к договору аренды N 4-847А-8364 от 14.05.2007) и установки внешнего ограждения, что привело к изменению конфигурации здания в части обустройства стены здания со стороны помещений первого этажа N N 10-17 по техническому плану здания от 13.12.2015.

Сопоставление сведений, изложенных в анализируемых документах, свидетельствует о том, что произведенные обществом "Персона" работы связаны с изменением внутренней конфигурации, расположения и обустройства помещений здания, обустройством и заменой инженерных сетей.

Таким образом, указанный объект не может считаться новым объектом недвижимого имущества, на возведение которого требуется разрешение на строительство (реконструкцию) в соответствии с правилами ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Применительно к нормам статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (в порядке п. 1 ст. 6 ГК РФ) переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт недвижимого имущества.

Порядок согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, порядок приемки работ и учета проведенного переустройства и (или) перепланировки помещения, порядок приведения в первоначальное состояние самовольно переустроенных и (или) перепланированных помещений на территории муниципального образования "город Оренбург" утверждены постановлением администрации города Оренбурга от 04.10.2011 N 6538-п.

В силу п. 1.7. указанного Порядка согласования переустройства и (или) перепланировки перечень мероприятий по переустройству и (или) перепланировке помещений включает в себя следующие виды работ: перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь; устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь; перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов; установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (в том числе устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления); разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные); устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные); устройство проемов в ненесущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали); заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах; устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия; изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок); ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов; устройство балконов; изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов.

Поскольку изменение технических характеристик нежилого помещения не связано с изменением внешних габаритов здания, его этажностью, при недоказанности ответчиком обратного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что произведенные обществом работы являются перепланировкой.

Обществом с ограниченной ответственностью "Персона" заключен с обществом с ограниченной ответственностью "Уральская строительная компания" договор подряда N 157 от 15.03.2007 на ремонт и реконструкцию нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Родимцева, д. 13 (т. 1 л.д. 116-122).

Согласно справке о стоимости выполненных работ и затрат от 05.08.2007 N 1 (т. 1 л.д. 123), локальному сметному расчету (т. 1 л.д. 90-115), акту о приемке выполненных работ N 1 от 05.08.2007 (т. 1 л.д. 126-157), стоимость строительных работ составила 26 857 409 руб.

На основании платежных поручений N 297 от 04.06.2007, N 352 от 02.07.2007, N 386 от 20.08.2007 обществом "Персона" произведена оплата работ по договору подряда N 157 от 15.03.2007 на общую сумму 26 857 409 руб.

Изложенными доказательствами подтверждается обстоятельство осуществления ремонтных работ за счет средств арендатора, что соответствует требованиям ст. 623 ГК РФ.

Из нормы ст. 623 ГК РФ, а также нормы ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ следует, что арендатор вправе требовать зачета стоимости неотделимых улучшений, если эти улучшения произведены с согласия арендодателя.

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Из материалов дела следует, что письмом N 137/58 от 19.03.2007 Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Оренбурга в адрес ООО "Персона" в ответ на письмо общества о согласовании смет сообщено, что УЖКХ города Оренбурга не возражает против выполнения работ в арендуемом по ул. Родимцева, 13 в г. Оренбурге помещении; проверка сметной стоимости не проводилась, поскольку стоимость работ не подлежит зачету в счет арендной платы и компенсации иным образом.

Письмом от 01.03.2007 N 1223/1-28 (т. 1 л.д. 47, 125) Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга в адрес ООО "Персона" в ответ на письмо общества о выдаче разрешения на перепланировку арендуемого нежилого помещения по адресу ул. Родимцева, 13, сообщил, что Комитет разрешает провести перепланировку арендуемых помещений с обязательным согласованием проводимых работ с балансодержателем объекта (УЖКХ Администрации г. Оренбурга). Комитет согласен заключить договор аренды сроком до одного года, а после предоставления обществом "Персона" документов, необходимых для регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, будет заключен долгосрочный договор аренды.

Письмом N 18 от 28.11.2007 в адрес Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга ООО "Персона" сообщило об окончании ремонтных работ в указанном помещении, и просило рассмотреть вопрос о продлении договора аренды N4-847А-8364 от 14.05.2007.

Письмом N 1023/1-28 от 03.03.2008 Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга уведомил ООО "Персона" о том, что Комитет не возражает против заключения долгосрочного договора аренды с ООО "Персона".

Впоследствии сторонами был заключен договор аренды от 03.03.2008 N 296, по условиям которого обществу в аренду на срок с 01.04.2008 по 31.03.2017 передан объект муниципального нежилого фонда в виде встроенно-пристроенного помещения, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Родимцева, д.13, для использования под магазин (568,3 кв.м.) и склад (1005,9 кв.м.) (т. 1 л.д. 38-45), на основании которого обществом реализовано право на приватизацию муниципального имущества.

Изложенные доказательства свидетельствуют о том, что органом местного самоуправления не только были согласованы неотделимые улучшения, произведенные обществом "Персона" в рамках договора аренды N 4-847А-8364 от 14.05.2007, но и фактически приняты данные работы в силу государственной регистрации права муниципальной собственности на помещения площадью 1547,2 кв.м. (то есть после проведения ремонтных работ), что следует из письма общества в адрес Комитета N 18 от 28.11.2007 и письма Комитета в адрес общества N7790/028 от 04.12.2007, а также заключения с обществом "Персона" долгосрочного договора аренды на помещения с измененными техническими характеристиками.

Отсутствие выданного в порядке ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации и п.2.3.2. Порядка согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, порядок приемки работ и учета проведенного переустройства и (или) перепланировки помещения, порядок приведения в первоначальное состояние самовольно переустроенных и (или) перепланированных помещений на территории муниципального образования "город Оренбург", утв. постановлением администрации города Оренбурга от 04.10.2011 N 6538-п, разрешения на перепланировку помещения не свидетельствует о самовольности произведенной перепланировки, учитывая вышеизложенную совокупность доказательств, свидетельствующих о наличии воли муниципального образования в лице его уполномоченных органов на согласование такой перепланировки, в том числе принятия помещения с измененными техническими характеристиками в муниципальную собственность.

По тем же основаниям отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не согласованы выполненные работы в порядке, установленном распоряжением главы города Оренбурга от 21.05.1999 N 182-р "О порядке проведения актов выполнения ремонтных и строительных работ".

Доводы апелляционной жалобы о том, что органом местного самоуправления не согласована конкретная стоимость выполненных работ, отклоняются с учетом представленного истцом письма N 137/58 от 19.03.2007 Управления жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Оренбурга в адрес ООО "Персона", согласно которому в ответ на письмо общества о согласовании смет УЖКХ города Оренбурга сообщено, что оно не возражает против выполнения работ в арендуемом по ул. Родимцева, 13 в г. Оренбурге помещении; проверка сметной стоимости не проводилась, поскольку стоимость работ не подлежит зачету в счет арендной платы и компенсации иным образом.

Таким образом, оценка стоимости проводимых работ не была произведена с учетом действующих на момент производства работ договоренностей сторон, установленных в пунктах 1.12., 3.3.17 договора аренды N 4-847А-8364 от 14.05.2007, которыми расходы на производство таких работ отнесены на счет арендатора, что однако не препятствует арендатору требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений при реализации права на приватизацию имущества, поскольку нормы ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ носят императивный характер (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

При изложенных обстоятельствах следует признать, что выполненные обществом "Персона" неотделимые улучшения произведены за счет арендатора и с согласия арендодателя, в силу чего арендатор вправе требовать их возмещения в порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ.

Отнесение выполненных работ к неотделимым улучшениям (кроме витражных перегородок) и стоимость неотделимых улучшений определена по результатам судебной экспертизы, изложенным в заключении эксперта N 201 от 24.05.2017 (т. 3 л.д. 5-62).

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что рыночная стоимость выкупаемого имущества уменьшена судом не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на расходы арендатора на их производство, экспертом определена рыночная стоимость объекта оценки, которая составила 22 543 000 руб., что соответствует правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12.

Критическая оценка Комитетом в апелляционной жалобе заключения судебной экспертизы, была предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно им отклонена на основании дополнительных пояснений эксперта в судебном заседании, в силу которых указанные экспертом улучшения существенно влияют на стоимость выкупаемого помещения, и относятся к улучшениям недвижимого имущества, исходя из характера и назначения объекта, обусловивших обособленность нежилого помещения как объекта коммерческого назначения от иных помещений 9-этажного многоквартирного дома, в котором оно находится.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения по материалам дела. Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.12.2017 по делу N А47-7835/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.В.Пивоварова Л.А.Суспицина