Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2018 г. N 18АП-3236/18

г. Челябинск

06 апреля 2018 г.

Дело N А76-19448/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авангард" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2018 по делу N А76-19448/2017 (судья Гусев А.Г.).

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской и Курганской областях (далее - МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях, МТУ ФАУГИ, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее - ООО "Авангард", Общество, ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды от 03.07.2015 N 2366-15 в общей сумме 743 403 руб. 42 коп., в том числе:

-основного долга в сумме 711 960 руб., образовавшегося за период с 01.04.2016 по 31.03.2017;

-пеней в сумме 31 443 руб. 42 коп., начисленных за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 11.04.2017 по 21.04.2017 (с учетом изменения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (исковое заявление в первоначальной редакции - т. 1, л.д. 3-6; заявление об уменьшении исковых требований - т. 1, л.д. 96; уточненный расчет основного долга и пеней - т. 1, л.д. 98).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2018 (резолютивная часть оглашена 24.01.2018) исковые требования МТУ ФАУГИ удовлетворены в полном объеме (т. 1, л.д. 137-141).

С таким решением ООО "Авангард" (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 3-4).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Общество ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о невозможности установить порядок определения аукционной цены права аренды земельного участка из представленных в материалы дела документов. Поскольку в материалах дела отсутствует отчет об определении рыночного размера арендной платы, начальная цена предмета аукциона установлена в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка (часть 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации). Указывает, что размер арендной платы не может быть признан определенным по результатам конкурентного спроса, поскольку аукцион по продаже права аренды земельного участка признан несостоявшимся, а договор аренды заключен с единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе. Возражая относительно вывода суда первой инстанции о том, что изменение кадастровой стоимости не относится к изменению порядка расчета арендной платы (а только к ее размеру), Общество ссылается на условие пункта 3.3 договора аренды об изменении порядка расчета арендной платы при проведении рыночной оценки стоимости земельного участка.

Таким образом, по мнению Общества, суд первой инстанции ошибочно отклонил его доводы о применении для расчета арендной платы с 2016 года установленного решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости показателя - 8 102 000 руб.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу ООО "Авангард" к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 02.04.2018 (16 час. 40 мин.) (т. 2, л.д. 2).

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 6751636 кв. м с кадастровым номером 74:20:1504001:001, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, по адресу: Челябинская область, Троицкий район, в 2,3 км по направлению на северо-запад от ориентира с. Кадымцево, расположенного за пределами участка (т. 1, л.д.8).

Обозначенный земельный участок поставлен на кадастровый учет 25.12.1992 (т. 1, л.д. 11).

21 мая 2015 г. Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (ТУ Росимущества в Челябинской области, по состоянию на настоящее время реорганизовано в МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях - т. 1, л.д. 46-67) издано распоряжение N 225-р о проведении торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных в Троицком районе Челябинской области из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 74:20:1504001:0013 (т. 1, л.д. 112-113, 117).

Из протокола от 24.06.2015 N 1-у следует, что для участия в аукционе была подана заявка одного участника - ООО "Авангард", в связи с чем аукцион признан несостоявшимся (т. 1, л.д. 14-16).

03 июля 2015 г. ТУ Росимущества в Челябинской области издано распоряжение N 285-р о предоставлении ООО "Авангард", как единственному участнику аукциона, в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:20:1504001:0013 (т. 1, л.д. 28-29).

03 июля 2015 г. между ТУ Росимущества в Челябинской области (арендодатель) и ООО "Авангард" (арендатор) заключен договор аренды N 2366-15 в отношении этого земельного участка с кадастровым номером 74:20:1504001:0013 (далее также - договор N 2366-15, договор, т. 1, л.д. 17-23) сроком действия на 15 лет.

В договоре N 2366-15 сторонами оговорены, в числе прочего, следующие условия:

-размер арендной платы определяется в соответствии с протоколом проведения аукциона от 29.12.2015 N 1-У (пункт 3.1);

-арендная плата начисляется с 06.07.2015 (пункт 3.2);

-порядок расчета арендной платы может быть изменен при проведении рыночной оценки стоимости земельного участка; основанием для изменения арендной платы является письменное уведомление арендатора; размер и порядок расчета арендной платы определен в приложении N 1 (т. 1, л.д. 24-26) к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3);

-арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 10-го числа квартала, следующего за отчетным кварталом, срок уплаты за последний квартал - не позднее 25-го ноября текущего года (пункт 3.4);

-арендная плата за первый платежный период вносится в течение двадцати дней со дня заключения договора (пункт 3.5);

-размер арендной платы изменяется ежегодно в одностороннем порядке: на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (пункт 3.7).

-за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2).

В приложении N 1 к договору указано, что начальный размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 74:20:1504001:0013 составляет 711 960 руб. (т. 1, л.д. 24-26).

Земельный участок с кадастровым номером 74:20:1504001:0013 передан в аренду ООО "Авангард" по акту приема - передачи от 03.07.2015 (т. 1, л.д. 27).

Государственная регистрация договора произведена 23.07.2015, о чем имеется соответствующая отметка на договоре (т. 1, л.д. 23).

По расчету истца, задолженность ООО "Авнгард" по арендным платежам за период с 01.04.2016 по 31.03.2017 составила 711 960 руб.

Оставление ООО "Авангард" требований о погашении задолженности (л.д. т. 1, л.д. 30-31) без удовлетворения послужило основанием для обращения МТУ ФАУГИ с исковыми требованиями о взыскании задолженности и штрафных санкций по договору аренды.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции нашел их обоснованными и подтвержденными материалами дела. Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и пени признан судом арифметически верным. Отклоняя довод ответчика относительно необходимости применения при расчете арендной платы с 01.01.2016 кадастровой стоимости земельного участка, установленной Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 26.07.2016 N 1148 (8 102 000 руб.), суд оценил условие пункта 3.3 договора и представленные материалы аукциона и пришел к выводу, что изменение кадастровой стоимости участка не относится к изменению порядка расчета арендной платы, а только к ее размеру, указав, что пункт 3.3 договора не предоставляет арендатору возможности в одностороннем порядке изменить размер арендной платы.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены/изменения обжалуемого судебного акта.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон, предусмотренных договором N 2366-15, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 названного Кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Между тем, со стороны ООО "Авангард" допущено нарушение обязательств по внесению арендных платежей по договору, что не оспаривается ответчиком.

Оценивая возражения подателя жалобы относительно размера задолженности, основанные на применении показателей кадастровой стоимости земельного участка, судебная коллегия исходит из следующего.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 26.07.2016 N 1148 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:20:1504001:0013 определена в размере его рыночной стоимости, равном 8 102 000 руб. (т. 1, л.д. 81-88); указанные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости (л.д. 11).

11 октября 2016 г. ООО "Авангард" обращалось к ТУ Росимущества в Челябинской области с заявлением о перерасчете арендной платы по договору N 2366-15 (л.д. 80).

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Вместе с тем, по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В связи с этим в ситуации, когда в силу пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе по начальной цене, установленной согласно пункту 14 статьи 39.11 названного Кодекса в процентах от кадастровой стоимости такого земельного участка, размер арендной платы по данному договору не является регулируемым.

Возражения подателя жалобы о том, что аукцион по продаже права аренды земельного участка признан несостоявшимся, а договор аренды заключен с единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе, подлежат отклонению. Отсутствие конкурентного спроса, повлиявшего на определение размера арендной платы, не изменяет порядка заключения договора.

Оснований для признания в рассматриваемом случае показателя кадастровой стоимости земельного участка одним из компонентов формулы расчета арендной платы не имеется.

Делая названный вывод, суд первой инстанции обоснованно исходил из анализа пункта 3.3 договора и документации о проведении аукциона, которые не предусматривают возможности изменения размера арендной платы в связи с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и определением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Буквальное содержание пункта 3.3 договора аренды свидетельствует о возможности изменения порядка расчета арендной платы лишь при проведении рыночной оценки стоимости земельного участка. При этом, право инициировать такое изменение предоставлено арендодателю, а не арендатору.

Исходя из названного, суд первой инстанции правильно установил, что имевшее место после заключения договора аренды уменьшение кадастровой стоимости земельного участка в результате оспаривания его кадастровой стоимости и определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", не влечет изменения размера арендной платы по анализируемому договору.

Расчет задолженности с 01.04.2016 по 31.03.2017 проверен судом апелляционной инстанций и признан верным. Доказательств погашения задолженности в размере 711 960 руб. ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Названное свидетельствует о правомерности удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Расчет договорной неустойки в сумме 31 443 руб. 42 коп. проверен судом апелляционной инстанций и признан верным. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 6), распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2018 по делу N А76-19448/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авангард" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова