Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2018 г. N 17АП-8328/17

г. Пермь

06 апреля 2018 г.

Дело N А50-1805/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Макарова Т.В., Семенова В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой О.С.

при участии:

от истца: Плешаков В.К. по доверенности от 23.03.2018;

от ответчика: Дацун Д.Н. по доверенности от 28.12.2017;

от третьего лица: Атауллина Е.В. по доверенности от 09.01.2018.

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Дельта",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 25 апреля 2017 года

по делу N А50-1805/2017,

принятое судьей Вавиловой Н.В.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Дельта"

(ОГРН 1065904114352, ИНН 5904145129)

к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Перми

(ОГРН 1025900528697, ИНН 5902502248)

третье лицо:

Управление жилищных отношении Администрации города Перми

об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Производственно-коммерческая фирма "Дельта" (общество "ПКФ "Дельта", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании недействительным решения Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми (Департамент) от 19.12.2016 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества: одноэтажного нежилого здания склада общей площадью 42,9 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410218:703 и земельного участка общей площадью 88 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410218:707, расположенных по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, Шоссе Космонавтов, д. 25 и о возложении на Департамент обязанности устранить бездействие.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), привлечено Управление жилищных отношений Администрации города Перми.

Решением от 25.04.2017 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2017 решение суда первой инстанции отменено. Суд признал недействительным содержащийся в решении от 19.12.2016 отказ Департамента в реализации преимущественного права общества "ПКФ "Дельта" на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества: одноэтажное нежилое здание склада общей площадью 42,9 кв. м по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25, как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ); на Департамент возложена обязанность по осуществлению действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 29.01.2018 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2017 по делу N А50-1805/2017 Арбитражного суда Пермского края отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Заявитель с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, заявленные требования удовлетворить, считает, что у Департамента отсутствовали законные основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, поскольку объект является самостоятельным зданием, которое возможно использовать отдельно от жилого дома; обратного не доказано. Значимым заявитель апелляционной жалобы считает то, что вопрос о безопасности здания не исследовался, законом не предусмотрены требования к внешнему виду объектов недвижимости, их техническое состояние не является основанием для отказа в реализации права субъекта на приобретение объекта недвижимости в собственность.

Департамент, третье лицо выразили возражения против удовлетворения апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.11.2016 N 90-29261812 нежилое здание склада общей площадью 42,9 кв. м по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25 (Литер В), с кадастровым номером 59:01:4410218:703 является объектом муниципальной собственности.

Согласно заключению межведомственной комиссии от 18.06.2008 N 14 и акту обследования N 14 жилой дом по ул. Шоссе Космонавтов, 23 признан непригодным для проживания.

В соответствии с заключением межведомственной комиссии от 18.06.2008 N 15 и актом обследования N 15 жилой дом по ул. Шоссе Космонавтов, 25 (литер А) признан непригодным для проживания.

Обществом "ПКФ "Дельта" (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 29.07.2010 N 3569-10с, в соответствии с п. 1.1 которого в аренду передан объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений в одноэтажном пристрое к двухэтажному жилому дому, общей площадью 42,9 кв. м, с кадастровым номером 59:01:4410218:703, расположенному по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25.

На основании заключения межведомственной комиссии от 02.07.2014 N 12 жилой дом по ул. Шоссе Космонавтов, 23 признан аварийным и подлежащим сносу.

Заключением межведомственной комиссии от 02.07.2014 N 13 жилой дом по ул. Шоссе Космонавтов, 25 (литер А) признан аварийным и подлежащим сносу.

Из заключения ООО "Гранд Тэон" от 03.04.2017 N ТО-0010/2017 вышеуказанный объект является самостоятельным объектом недвижимости, разделен с жилым домом по ул. Шоссе Космонавтов, 23 брандмауэром и не имеет общей несущей стены.

Общество "ПКФ "Дельта" обратилось в Департамент с заявлением от 17.06.2015 о приобретении в собственность здания и земельного участка по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25.

Департаментом вынесено решение от 03.07.2015 о предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение объекта недвижимости после проведения кадастрового учета земельного участка.

Земельный участок 30.11.2015 был поставлен на кадастровый учет за номером 59:01:4410218:707 с разрешенным использованием: земли населенных пунктов, форма собственности: собственность публично-правовых образований, разрешенное использование: для размещения складских помещений под объекты складского назначения различного профиля, в том числе, торговые базы V класса вредности.

Общество "ПКФ "Дельта" обратилось с заявлением от 21.09.2016 о приобретении в собственность арендуемого объекта муниципального недвижимого имущества.

Решением Департамента от 19.12.2016 в решение от 17.06.2015 внесены изменения, согласно которым в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества было отказано, в связи с заключениями межведомственной комиссии от 02.07.2014 по признанию жилых домов по улице Шоссе Космонавтов, 23 и 25 аварийными и подлежащими сносу.

Оспариваемое решение Департамента об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества общество "ПКФ "Дельта" считает незаконным и нарушающим права общества в сфере предпринимательской деятельности.

Отказывая в удовлетворении заявления общества "ПКФ "Дельта", суд первой инстанции исходил из того, что на момент обращения заявителя в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения было установлено то, что многоквартирный жилой дом, пристроем к которому является испрашиваемое нежилое помещение, не подлежит использованию, поскольку не соответствует требованиям безопасности; кроме того, органом местного самоуправления принято решение о невозможности дальнейшего использования жилого дома и его сносе. При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что заключение договора купли-продажи в отношении нежилого здания, примыкающего к жилому дому, не позволяющему обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, не может быть признано соответствующим требованиям закона, суд первой инстанции признал отказ Департамента в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения правомерным.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, исходил из результата оценки установленных обстоятельств и совокупности относимых к ним доказательств (ст. ст. 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации): актами обследования межведомственной комиссией, созданной Распоряжением главы администрации Свердловского района г. Перми от 29.03.2013 N СЭД-01-05-163 для оценки жилых помещений N12 от 02.07.2014, N14 от 18.06.2008 многоквартирные дома по адресу: г. Пермь, Шоссе Космонавтов, 23 и 25, признаны непригодными для проживания, подлежащими сносу; арендуемый заявителем объект недвижимости является пристроем к многоквартирному дому N 23 по Шоссе Космонавтов г. Перми.

Также было исследовано экспертное заключение ООО "Гранд Тэон".

Судом первой инстанции признано установленным то, что на момент обращения общества "ПКФ "Дельта" с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта жилой дом, пристроем к которому является испрашиваемое нежилое помещение, не подлежал использованию, поскольку не соответствовал требованиям безопасности, органом местного самоуправления было принято решение о невозможности дальнейшего использования этого дома и его сносе; заключение договора купли-продажи в отношении нежилых помещений в жилом доме, не позволяющем обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, не может быть признано соответствующим требованиям закона, это помещение не подлежит использованию каким-либо образом в связи со сносом жилого дома.

Указание заявителя на то, что признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в силу норм действующего законодательства не являются препятствием для реализации названного права приобретения имущества в собственность, судом первой инстанции было отклонено.

Также не были приняты доводы, которые заключались в указании на то, что объект является самостоятельный зданием, которое возможно использовать отдельно от жилого дома, подлежащего сносу.

В этой части суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение имеет смежную стену с домом N 23 по Шоссе Космонавтов г. Перми, и снос жилого дома невозможен без сноса спорного объекта.

Кроме того, признано имеющим правовое значение то, что согласно заключению администрации города Перми от 30.06.2016 по проекту границ территории, в отношении которой подготавливается решение о развитии застроенной территории, объект входит в границу названной территории; то, что спорное помещение было реконструировано, правоустанавливающие документы надлежащим образом не были оформлены, при осмотре объекта выявлено несоответствие техническим документам, доказательств обратного не представлено.

Оценивая доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции руководствуется положениями, предусмотренными ст. ст. 1, 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ст. ст. 128, 129, 222, 606, 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходит из того, что целью выкупа арендуемых объектов недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства является их дальнейшее использование в предпринимательской деятельности, следовательно, передаваемый в собственность объект недвижимости должен обладать пригодными к использованию характеристиками и свойствами, допускающими его дальнейшее использование по целевому назначению, а также отвечающими требованиям безопасности при его эксплуатации; по договору аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 29.07.2010 N 3569-10с, заключенному заявителем и заинтересованным лицом, в аренду был передан объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений в одноэтажном пристрое к двухэтажному жилому дому, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25, общей площадью 42,90 кв. м; из материалов дела, в том числе свидетельства о государственной регистрации права собственности от 31.03.2015 N 59-БД 695972, кадастрового паспорта на объект от 11.02.2015 N 5900/201/15-106308, технического паспорта на объект от 30.07.1998, также следует то, что объект аренды имеет следующие характеристики: нежилое здание, площадью 42,9 кв. м, количество этажей: 1, однако из имеющихся в материалах дела фотографий, акта проверки от 13.04.2017, экспертного заключения общества "Гранд Тэон" усматривается то, что объект аренды фактически имеет иные характеристики в отличие от содержащихся в ЕГРП и договоре аренды от 29.07.2010 N 3569-10с, в частности в отношении предоставленных по договору аренды нежилых помещений произведена перепланировка, увеличена этажность объекта, осуществлена надстройка второго этажа при отсутствии необходимых разрешений; фактически арендатор претендует на иной объект недвижимого имущества нежели переданный по договору аренды от 29.07.2010 N 3569-10с (встроенные нежилые помещения в одноэтажном пристрое к двухэтажному жилому дому), более того, данные о новом объекте отсутствуют в ЕГРП; доказательств того, что указанный объект создан в соответствии с разрешительными документами и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а также требований безопасности, не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Также арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает то, что из решения от 19.12.2016 об отказе в реализации преимущественного права на нежилые помещения в одноэтажном пристрое к двухэтажному жилому дому следует, что основаниями для отказа послужили заключения межведомственной комиссии от 02.07.2014 по признанию многоквартирных жилых домов по адресам: ул. Шоссе Космонавтов, 23 и 25 аварийными и подлежащими сносу; из имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе свидетельства о государственной регистрации права собственности от 31.03.2015 N 59-БД 695972, кадастрового паспорта на объект от 11.02.2015 N 5900/201/15-106308, технического паспорта на объект от 30.07.1998, экспертного заключения общества "ГеоОкс", усматривается, что испрашиваемые нежилые помещения расположены в здании по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25 (Литер Б), которое примыкает к подлежащему сносу многоквартирному жилому дому по ул. Шоссе Космонавтов, 23, данные объекты являются сблокированными объектами капитального строительства; факт признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, свидетельствует о том, что такой дом с расположенными в нем помещениями не подлежит использованию, поскольку не соответствует требованиям безопасности; в данном экспертном заключении от 16.08.2017 указано на то, что самостоятельное использование нежилого здания, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссе Космонавтов, 25, после сноса многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссе Космонавтов, 23, с учетом наличия дефектов и повреждений фундаментов и стен невозможно без выполнения мероприятий, а именно: учитывая наличие ряда существенных повреждений стен нежилого здания (разрушение цокольной части стен, трещина по кирпичной кладке) необходимо провести его детальное обследование для определения технического состояния конструкций; выполнить усиление и капитальный ремонт конструкций нежилого здания, с учетом выявленных при обследовании дефектов и повреждений; снос многоквартирного жилого дома осуществлять с учетом подработки грунта основания нежилого здания. Снос сблокированной противопожарной стены многоквартирного жилого дома производить поэтапно, с проведением обследования состояния конструкций нежилого здания. Проектом производства работ по сносу многоквартирного жилого дома предусмотреть временное усиление фундаментов нежилого здания, либо предусмотреть частичное сохранении фундамента многоквартирного жилого дома, подлежащего сносу, со стороны сблокированных стен для обеспечения устойчивости фундаментов нежилого здания. В случае несоблюдения вышеуказанных мероприятий, существует риск обрушения нежилого здания по ул. Шоссе Космонавтов, 25 при сносе многоквартирного жилого дома по ул. Шоссе Космонавтов, 23 ввиду наличия дефектов и повреждений стен нежилого здания.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции обеспечил возможность реализации участвующими в настоящем деле лицами права принять участие в исследовании вопроса о конструктивно-технических особенностях объекта нежилого здания, в определении характеристик объекта недвижимого имущества, переданного по договору аренды от 29.07.2010 N 3569-10с, а также в установлении фактических характеристик арендуемого имущества, поскольку это является существенным применительно к настоящему делу, а также с учетом того, что в силу ст. 128, 129, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольное строение, не отвечающее требованиям безопасности, не может являться объектом гражданского оборота (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также в исследовании и рассмотрении того, что постановлением Администрации города Перми от 10.03.2017 N 171 было принято решение о развитии застроенной территории, ограниченной ул. Механошина, Шоссе Космонавтов в Свердловском районе города Перми, а также утвержден перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу, среди которых дома по ул. Шоссе Космонавтов, 23, 25, при этом общество "ПКФ "Дельта" обратилось с заявлением о приобретении в собственность одноэтажного нежилого здания склада с кадастровым номером 59:01:4410218:703 и земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410218:707, расположенных в границах подлежащей развитию территории (ч. 3 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), для чего был объявлен перерыв в судебном заседании (ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив выраженные участвующими в настоящем деле лицами позиции в отношении признанных подлежащими исследованию вопросов и обстоятельств, которые указаны выше, представленные доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции признает установленным то, что обществом "ПКФ "Дельта" заявлено о заключении договора купли-продажи в отношении объекта, которого не существует, эксплуатация которого невозможна в целях осуществления предпринимательской деятельности в связи с несоответствием условиям договора аренды и требованиям безопасности, что не допускается.

Арбитражным судом апелляционной инстанции не выявлено обстоятельств, лишь при установлении которых в данном случае могло бы быть признано возможным размещение испрашиваемого объекта недвижимости и земельного участка в границах территории, подлежащей развитию (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Относимые к этой части доводы заявителя, которые выражены в поступивших в арбитражный суд апелляционной инстанции 30.03.2018 пояснениях_, и которые заключаются в оспаривании того, что спорное здание является пристроем, "его блокированность по отношению к дому 23 не является доказательством их единой судьбы", при проведении экспертизы ООО "ГеоОкс" осуществило вскрытие фундаментов, также они были подвержены физической нагрузке, экспертами ООО "ГеоОкс" даны рекомендации о содержании спорного здания после сноса объекта (Литера 23); в настоящее время договор купли-продажи спорного здания и земельного участка уже заключен и безусловных оснований для принятия решения об изъятии спорного объекта нет; нахождение в непосредственной близости к застраиваемому кварталу не влечет обязанность МО город Пермь выкупить спорное здание; сведений о формировании участка в каких-либо границах у администрации нет, на дату принятия решения по заявке 03.07.2015 сведений о проведении конкурса не было, не было установлено нарушений со стороны арендатора, нет претензий к размещению объекта, признаются иной вывод не влекущими.

Таким же образом оцениваются другие доводы заявителя.

Признавая апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, арбитражный суд апелляционной инстанции считает необходимым указать и на то, что в случае, если сделка по реализации преимущественного права на приватизацию не соответствует требованиям закона, у уполномоченного органа отсутствуют основания для удовлетворения требований заявителя о реализации преимущественного права на приобретение государственного (муниципального) имущества в собственность.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 25.04.2017 по делу N А50-1805/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Т.В. Макаров В.В. Семенов