Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2018 г. N 09АП-9347/18

г. Москва

05 апреля 2018 г.

Дело N А40-54358/17

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи П.В.Румянцева,

судей:	Т.Б.Красновой, Д.В. Каменецкого,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Д.В.Зыкуновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу

ООО ПСК "Искар"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.01.2018 по делу N А40-54358/17,

принятое судьей О.П. Буниной,

по заявлению ООО ПСК "ИСКАР"

к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица: 1. ООО "Инвест-Град"; 2. Временный управляющий ООО "Инвест-Град" Винокуров С.С.; 3. Правительство Москвы

об оспаривании отказа,

при участии:

от заявителя: Захарова Н.Б, по дов. от 26.01.2017;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: 1) Маркатюк В.В, по дов. от 08.11.2017, 2) не явился, извещен, 3) Бушуев Б.А. по дов. от 18.01.2018

УСТАНОВИЛ:

ООО ПСК "ИСКАР" обратилось в суд с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным отказа, выраженного в уведомлении от 30.01.2017 г. N 77/012/201/2016-2349, в государственной регистрации права собственности на помещение III, комн.1-6, общей площадью 153,5 кв.м., кадастровый номер 77:04:0001018:12465 на третьем этаже жилого комплекса с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: Москва, 1-ая ул. Машиностроения, д.10, с обязанием Управления произвести государственную регистрацию права собственности.

Решением от 29.01.2018 Арбитражный суд г. Москвы отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судом решением, заявитель обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить как принятое с нарушением норм права.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней.

Представители ООО "Инвест-Град" и Правительства Москвы возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, ООО ПСК "ИСКАР" 21.12.2016 г. обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации права собственности на недвижимое имущество по адресу: Москва, ул. Шарикопошипниковская, д.4, корп.1, с приложением платежного поручения на оплату госпошлины, доверенности на представителя, дополнительных соглашений от 12.07.2013 г. N 1, от 30.01.2014 г. N 2, от 19.06.2014 г. N 3, от 01.12.2014 г. N 4, от 11.01.2016 г. N 5, приказом от 28.06.2007 г., уставных документов, акта приема-передачи помещения от 11.01.2016 г., договора инвестирования от 20.12.2012 N ИГ-ДС-НЖ-78, протоколов от 26.06.2007 N1, от 28.06.2012 N 3.

Письмом от 30.12.2016 N 77/012/014/2016-2349 Управления Росреестра по Москве сообщило о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект, расположенный по адресу: Москва, 1-я ул. Машиностроения, д.10, указав на то, что по своей правовой природе представленный договор инвестирования N ИГ-ДС-НЖ-78 от 20.12.2012 г. является договором купли-продажи будущей вещи, поскольку права собственности застройщик на заявленные помещения не зарегистрированы, следовательно, у управления не имеется оснований к регистрации права собственности заявителя.

Уведомлением от 30.01.2017 г. N 77/012/014/2016-2349 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по адресу: Москва, 1-я ул. Машиностроения, д.10.

Не согласившись оспариваемым отказом, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы.

Суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона N122-ФЗ к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относится, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В соответствии с п.1 ст.13 Закона о регистрации при представлении документов для регистрации прав на недвижимое имущество Управлением осуществляется правовая экспертиза документов, целью которой является становление юридических фактов, являющихся бесспорным основанием для возникновения, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Представленные документы изучаются как на подлинность, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

В соответствии с п.1 ст.21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Как верно установлено судом первой инстанции, в качестве документов оснований проведения государственной регистрации в материалы дела представлен договор инвестирования N ИГ-ДС-НЖ-78 от 20.12.2012 с дополнительными соглашениями, Акт приема-передачи от 11.01.2016.

Из представленных в Управление документов следует, что здание по адресу: 1-я ул.Машиностроения, д.10, возведено в рамках реализации инвестиционного контракта от 29.11.2005 N 13- 098168-5401-0004-00001-05, заключенного между Правительством г.Москвы и ООО "Инвест-Град".

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU77223000-004691 от 29.12.2012 выдано на имя застройщика ООО "Инвест-Град" в отношении объекта с этажностью 2-20-27-28-30 обшей площадью 104 272, 2 кв.м, площадь нежилых помещений 16 349, 1 кв.м.

Судом установлено, что в рамках дела N А40-101476/13 были рассмотрены исковые требования Правительства Москвы к ООО "Инвест-Град" о взыскании в бюджет города Москвы основного долга в размере 73 185 993 руб., неустойки в размере 1 353 940, 88 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 13 576 289, 57 руб. на основании инвестиционного контракта от 29.11.2005 N13-098168-5401-0004-00001-05 в редакции дополнительных соглашений NN1-5.

Решением суда от 28.02.2014 по делу N А40-101476/13, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 г., исковые требования удовлетворены в полном объеме.

При этом в рамках указанного дела было установлено, что 05.04.2013 г. сторонами был подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта, предметом инвестиционного проекта являлось, в том числе, строительство жилых помещений 1-ого пускового комплекса многофункционального жилого комплекса по адресу: 1-я ул. Машиностроения, д.10 (строительный адрес: 1-я Машиностроения, вл. 6-14).

В материалы настоящего дела представил Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 29.11.2005 г. (реестровый N 13-098168-5401-0004-00001-05) в редакции дополнительных соглашений от 07.08.2006 г., от 08.07.2009 N2, от 15.03.2010 N3, от 16.08.210, от 13.01.2012 г. N5 в части 2-ой очереди строительства многофункционального жилого комплекса (корпусы Е и Ф, административно-офисные помещения, подземная автостоянка) по адресу: 1-я ул. Машиностроения, д. 10 (строительный адрес: 1-я ул. Машиностроения, вл. 6-14).

В качестве документов для оснований проведения государственной регистрации Заявителем представлен Договор инвестирования N ИГ-ДС-НЖ-78 от 20.12.2012 с Актом приема-передачи от 11.01.2016.

Согласно п.3.1 предметом договора инвестирования является привлечение ООО "Инвест-Град" финансовых средств Заявителя для реализации Инвестиционного проекта. Экономической выгодой Заявителя в реализации Инвестиционного проекта являются нежилые помещения в соответствии с приложениями к Договору инвестирования. Заявитель обязуется профинансировать путем внесения взноса, связанные с реализацией Инвестиционного проекта работы в объеме, установленном Договором инвестирования, а ООО "Инвест-Град" обязуется осуществить реализацию Инвестиционного проекта и передать Заявителю недвижимое имущество, указанное в приложениях к договору.

В п.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъясняется, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно п.1 ст.551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как разъясняется в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с нормами п.6 ст.1 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пп.3 п.3 ст.15 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Учитывая вышеприведенные нормы права, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты на Заявителя необходимо чтобы были соблюдены следующие условия: - право собственности было зарегистрировано за ООО "Инвест-Град"; - переход права собственности на спорные объекты должен осуществляется на основании заявлений ООО "Инвест-Град" и Заявителя.

Между тем, в уведомлении регистрирующего органа указано, что право собственности ООО "Инвест-Град" на спорное недвижимое имущество не зарегистрировано, заявлений о государственной регистрации перехода права собственности от ООО "Инвест-Град" не поступало.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции с учетом положения ч. 1 ст. 71 АПК РФ применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела, пришел к правильному выводу, что регистрация права собственности Заявителя на спорные объекты недвижимого имущества не представляется возможной.

При таких обстоятельствах, оспариваемый отказ, выраженный в уведомлении от 30.01.2017 N 77/012/201/2016-2349, в государственной регистрации права собственности на помещение III, комн.1-6, общей площадью 153,5 кв.м., кадастровый номер 77:04:0001018:12465 на третьем этаже жилого комплекса с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: Москва, 1-ая ул. Машиностроения, д.10, является законным и обоснованным не нарушает права и законные интересы заявителя, следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Ссылка апелляционной жалобы на ст. 12 ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" неправомерна, ввиду следующего.

П. 3 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214) прямо предусматривает, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В соответствии с абз. 3 ст. 4 ФЗ N 214 договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. ФЗ N 214 исключения из данного правила применительно к настоящему Договору инвестирования не предусмотрены.

Кроме того, в п. 8.2. Договора инвестирования ООО "Инвест-Град" и ООО ПСК "ИСКАР" указано, что стороны пришли к соглашению, что настоящий договор заключен в соответствии со ст. 8 и п. 2 ст. 421 ГК РФ и при его толковании стороны будут руководствоваться положениями ГК РФ, Законом РСФСР от 26.09.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ФЗ РФ N 39-ФЗ от 25.02.1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", в то же время Стороны определили, что нормы Закона РФ N 2300-1 от 07.02.1992 г. "О защите прав потребителей", Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к правоотношениям сторон, возникающим в рамках реализации настоящего Инвестиционного проекта неправомерно.

Доказательств того, что ООО ПСК "ИСКАР" не было согласно с указанными условиями, предлагало сформулировать условия договора иным образом в материалах дела отсутствуют.

При этом суд учитывает, что в отношении рассматриваемого недвижимого имущества усматривается спор о праве, в связи с чем указанный вопрос не может быть разрешен в рамках оспаривания ненормативного правого акта Управления Росреестра по Москве.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и иным толкованием норм права, не опровергают правильные выводы суда и не свидетельствуют о судебной ошибке.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта отсутствуют.

Обстоятельств, являющихся безусловным основанием в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.01.2018 по делу N А40-54358/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

П.В.Румянцев

Судьи

Т.Б.Краснова Д.В. Каменецкий